Цена права аренды земельного участка

Содержание

Как происходит оценка права аренды земельного участка?

Цена права аренды земельного участка

Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.

Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в 2003 году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

Когда проводится оценка?

Оценка аренды земли проводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях:

  • Сдача земли в аренду и переуступка аренды;
  • Кредитование под залог;
  • Инвестирование средств;
  • При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.

Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.

Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права на собственность, договор аренды, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства).

Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в субаренду, делать переуступку). Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.

Общие принципы

Независимо от выбранного метода оценки всегда предполагается несколько базовых правовых принципов:

  • Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
  • Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
  • Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
  • Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.

Всего используются три общих подхода: сравнительный, затратный и доходный. Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете.
Каждому из подходов соответствуют определенные методы.

Методы оценки

Методы сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход. Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход.

Общие факторы, влияющие на каждый из методов, представлены такими параметрами, как наличие коммуникаций (в т.ч инженерных) и возможность их проведения, виды использования участка, разрешенные собственником, потенциальный доход от их использования.

Метод сравнения продаж

Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав. Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями. Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды.

Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.

Критерии, используемые для сравнения:

Метод выделения

Необходимо наличие информации о стоимости договоров аренды аналогов оцениваемого объекта, при их отсутствии — о стоимости предложений на рынке. Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость.

Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости (участок земли плюс пристройки и улучшения) определяется методом сравнения продаж: ищутся объекты-аналоги, находятся различия между ними, определяются корректировки цен по различиям. Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка. Для этого из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений участка.

Стоимость аренды улучшений может определяться как по цене проведения работ по их установке, так по характеристикам самих объектов улучшений. Эта сумма умножается на процент функционального, накопленного и экономического износов улучшений.

Метод распределения

С его помощью оцениваются права аренды участков с наличием застройки.

Вместо этого предполагается, что имеется универсальное для данного региона соотношение стоимости единого объекта (т.е стоимости земли и построек на ней) и стоимости земли. Методом сравнения продаж вычисляется общая стоимость единого объекта, после чего она умножается на предполагаемую долю в нем земельного участка.

Доля вычисляется через поиск аналогичных объектов, нахождение в них соотношения земельных участков и улучшений и перенос этого соотношения на оцениваемый участок.

Метод не дает точных данных, эффективность его самостоятельного использования низка, чаще всего он применяется для оценки данных, полученных с помощью более точных методов.

Метод капитализации

Главное условие применения — возможность получения регулярного периодичного дохода одинакового размера с права аренды. Метод используется и при росте доходов, но он должен быть стабильным.

Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход — это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов.

Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов.

Коэффициент капитализации рассчитывается различными способами (методы Ринга и Хоскольда, методы рыночной выжимки и связанных инвестиций), но общая его суть заключается в выражении нормы прибыльности участка для арендатора. При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них.

Таким образом, применение метода капитализации состоит в:

  • Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка;
  • Вычислении коэффициента капитализации;
  • Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей. Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.

Метод остатка

Применяется при возможности создания на участке доходных улучшений. Этот метод предполагает:

  • Определение стоимости эксплуатации улучшений;
  • Подсчет ЧОД за период времени;
  • Расчет стоимости права аренды всего участка через деления ЧОД на КП дохода;
  •  Вычитание стоимости эксплуатации улучшений из стоимости права аренды.

Метод предполагаемого использования

Применяется при возможности получения дохода с права аренды. Порядок действий:

  1. Определение структуры расходов (в том числе операционных), требуемых для использования участка с наибольшей эффективностью;
  2. Определение доходов, получаемых при таком использовании;
  3. Измерение ставки дисконтирования в соответствии с рисками инвестиции средств в приобретение права аренды;
  4. Вычисление стоимости аренды путем дисконтирования всех расходов и доходов.

Дисконтирование — это определение стоимости будущего денежного потока в текущий момент времени, связанного с правом аренды, с учетом всех влияющих на него факторов.

При проведении дисконтирования следует учитывать такие факторы, как длительность срока аренды и возможность ее пролонгации. В операционные расходы включается арендная плата.

Особенности составления отчета

Составляющийся по результатам оценки документ содержит следующие реквизиты:

  • ФИО автора документа (оценщика), вид документа, дата оценки и дата составления (не всегда совпадают);
  • Назначение оценки (для банка, для суда и т.д);
  • Величина, подлежащая оценке (рыночная стоимость права аренды);
  • Вид и подвид оцениваемого имущества, его наименование, местоположение, подробное описание;
  • Используемые способы и методы.

На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью.

Помимо этого, Методические рекомендации предписывают указание в отчете таких данных, как:

  • Сроки аренды;
  • Правомочия арендатора;
  • Размер арендной платы;
  • Данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
  • Основания для получения права аренды.

Документ в среднем занимает 40-50 страниц.

Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/ocenka-prava-arendy.html

Расчёт стоимости права аренды

Цена права аренды земельного участка

  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Право аренды – это возможность распоряжаться имуществом, которая появляется у арендатора после подписания договора аренды с владельцем собственности.

Это право может быть передано третьим лицам, заложено в банке или использовано каким-либо другим образом. Очевидно, что оно имеет определенную стоимость, которая тем выше, чем выше реальная ценность объекта аренды.

Для оценки стоимости права аренды проводится ценовая экспертиза с привлечением профессиональных экспертов-оценщиков.

Особенности стоимостной экспертизы арендных прав

Главным отличием расчета стоимости прав аренды от обычной оценочной услуги является предмет оценки. Это выгода, которая может быть извлечена из возможности коммерческого использования арендуемого имущества.

Важно понимать, что при выполнении расчета эксперт обязана руководствоваться требованиями №135-ФЗ, принятого 29.07.1998 года.

Положения Федерального закона дополняются большим количеством профессиональных стандартов, регламентирующих оценочную деятельность на территории РФ.

В подавляющем большинстве случаев расчет стоимости права аренды осуществляется применительно к земельным участкам. Это объясняется тем, что право распоряжаться землей имеет большую ценность и обладает серьезной ликвидностью. Необходимость в приглашении эксперта-оценщика возникает в самых разных ситуациях:

  • продажа или покупка права на аренду земли;
  • получение банковского кредита под залог арендных прав;
  • внесение права арендовать участок в качестве взноса в учредительный фонд ООО;
  • определение стоимости бизнеса, имеющего в активе право арендовать землю;
  • урегулирование конфликтных ситуаций, касающихся арендуемой земли, в суде или досудебном порядке.

Документы, которые необходимы для расчета стоимости права аренды

Расчет стоимости арендного права предполагает учет большого количества факторов, влияющих на его реальную ценность. Главным источником данных об объекте оценки становится комплект документов, предоставляемый заказчиком услуги. Его состав определяется экспертом в зависимости от задач проведения расчета и особенностей земельного участка. Обычно в него входят:

  • документы о праве распоряжаться имуществом – договор аренды или другая аналогичная по смыслу документация;
  • кадастровый план участка, технические планы зданий и сооружений, возведенных на нем;
  • другие виды документации о характеристиках объекта оценки – проектной, технической, эксплуатационной;
  • при наличии – список обременений.

Основные методы расчета стоимости прав аренды

Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка выполняется по методике, введенной в действие Распоряжением Минимущества №1102-р, которое было разработано и введено в действие 10.04.2003 года.

Нормативный документ предусматривает шесть различных способов расчета стоимости арендных прав, которые применяются в зависимости от целей оценки и типа земельного участка – застроенного или незастроенного.

Указанные методики носят рекомендательный характер, если речь идет об участке, находящемся в частной собственности, и обязательный – в случае аренды муниципального или государственного имущества.

В основе расчетов лежит прогнозирование уровня доходов от коммерческого использования земли и расположенных на ней построек и его сопоставление с расходами, которые необходимо нести арендатору. В большинстве методик предусматривает проведение дисконтирования результатов, позволяющего учесть возможные риски, в том числе инфляционные.

Примеры расчета стоимости права аренды

Как уже было отмечено выше, для расчета стоимости права аренды земельного участка применяются различные методики. К числу наиболее часто применяемых формул можно отнести такую:

Сзуа = (ДВД-ОР-АП)/R – Cзд, где

  • Сзуа – итоговый результат расчета в виде стоимости арендных прав на землю;
  • ДВД – доход от коммерческого использования участка и расположенных на нем зданий;
  • ОР – величина операционных расходов на ведение коммерческой деятельности;
  • АП – арендная плата, которая перечисляется владельцу участка;
  • R –коэффициент капитализации полученного дохода;
  • Сзд – фактическая стоимость зданий, расположенных на участке (при необходимости их строительства).

Приведенная выше формула позволяет оценить стоимость права аренды земельного участка при коммерческом использовании ресурса, осуществляемом непосредственно арендатором. При передаче земли в субаренду расчет выполняется по аналогичному принципу. Если речь идет о долгосрочных арендных отношениях, целесообразно добавить в формулу коэффициенты инфляции и других возможных рисков.

Источник: https://ocenka-men.ru/capabilities/real_estate/rent/raschet_stoimosti_prava_arendy/

Оценка права аренды в Балашихе

Цена права аренды земельного участка

Высококвалифицированные
специалисты

Выполним в
кратчайшие сроки

Согласно действующему законодательству правообладатель может сдать движимое и недвижимое имущество в аренду юридическим либо физическим лицам.

В аренду может быть сдано имущество, которое относится к классу «непотребляемого», то есть не утрачивает своих качеств в процессе эксплуатации.

К «непотребляемому» имуществу относятся: недвижимость, транспортные средства, участки земли, имущественные комплексы.

В соответствии с условиями договора арендатор может только пользоваться имуществом или же получает право распоряжаться им. В последнем случае он может переуступить право аренды другому лицу в любой гражданско-правовой форме.

При этом до выполнения операций с правами аренды необходимо оценить их справедливую рыночную стоимость. Для этого согласно положениям ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» производится оценка права аренды земельного участка, помещения и иного имущества.

Данная услуга оказывается независимыми экспертами. По итогам работ клиент получает отчет, обладающий юридической силой.

Не знаете, с чего начать? Позвоните,
мы расскажем! 8 (964) 570-96-01 Или оставьте заявку,
мы перезвоним Оставить заявку

В каких случаях требуется оценка права аренды имущества?

Стоимость права аренды — понятие, подразумевающее определенную денежную сумму, которую физическое или юридическое лицо готово заплатить за право снять этот объект для получения прибыли.

Чаще всего оценка арендных прав требуется в следующих ситуациях:

  • передача прав пользования от одного арендатора к другому;
  • внесение в уставный капитал компании;
  • внесение в качестве залога для привлечения кредитного капитала;
  • покупка, продажа или реорганизация компании, владеющей арендными правами;
  • разработка обоснованных инвестиционных или управленческих решений;
  • другие случаи, в которых необходима реализация прав управления арендованными объектами.

Как происходит оценка арендных прав?

Выполнение оценки прав аренды земельного участка, а также иных видов имущества производится путем тщательного изучения преимуществ и выгод, которые может получить потенциальный арендатор в результате приобретения данного права.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

В процессе анализа производится перевод преимуществ юридических положений арендного договора в количественные показатели, на основе которых и выводится величина стоимости арендного права. При выполнении работ, прежде всего, учитывается наличие преимуществ (относительно общерыночной ситуации), получаемых арендатором.

Размер стоимости права аренды определяется такими факторами, как:

  • характеристики объекта;
  • инфраструктура той местности, где расположен объект аренды;
  • срок действия арендного договора, а также возможность его пролонгации;
  • наличие других прав — выкупа, продажи, перепланировки, реконструкции и пр.;
  • количество разрешенных вариантов использования;
  • наличие обременений.

Стоимость прав увеличивается в тех случаях, когда:

  • имеются значимые преимущества в величине ставки аренды;
  • существует возможность выкупить объект, а также выполнить его перепланировку или реконструкцию;
  • затраты арендатора на ремонт включаются в счет регулярных арендных платежей.
Вид оценкиСтоимостьОставить заявку
Оценка права аренды земельного участка в Балашихеот 3500 рублейОставить заявку
Оценка права аренды помещения в Балашихеот 4500 рублейОставить заявку

Предоставление услуг по оценке прав аренды

Задача оценочной компании «Восток-Центр» состоит в том, чтобы провести объективный и профессиональный анализ прав аренды и предоставить независимую оценку.

Наши специалисты обладают обширными практическими компетенциями в сфере оценки прав аренды земельных участков, промышленных и коммерческих помещений, автомобилей и другого имущества.

Не реже одного раза в три года они проходят переподготовку и имеют все необходимые сертификаты, подтверждающие высокий профессиональный уровень.

Портфель выполненных работ компании «Восток-Центр» включает в себя сотни оцененных объектов. Работая с нами, вы можете быть уверены в том, что вам будут предоставлены высокопрофессиональные оценочные услуги по доступным ценам. Также мы гарантируем конфиденциальность информации, полученной нами в ходе выполнения оценки арендных прав.

По результатам независимой оценки прав аренды наши специалисты подготовят объективный, юридически значимый отчет, который соответствует как требованиям законодательства, так и федеральным стандартам, и признается всеми государственными органами.

Чтобы получить дополнительную информацию о сотрудничестве или заказать оценку прав аренды земельного участка и иного имущества, свяжитесь с нами по телефону: +7 (964) 570-96-01.

Источник: https://balashiha.vseocenka.ru/oczenka-prav-arendyi

Особенности расчета арендной платы за аренду земельного участка

Цена права аренды земельного участка

Аренда – право пользования земельным участком на определённый срок. Сдать землю во временное пользование, в частности, может любой собственник.

Органы местного самоуправления являются арендодателями. Документ, который регулирует все права и обязанности сторон – договор.

В соответствии с договором сторон закрепляется арендная оплата за землю. Все моменты урегулированы законодательством РФ.

Законодательное регулирование

Земельный кодекс РФ в статье 22 главы 4 рассматривает все особенности аренды земельных участков.

В статье 39.7 Земельного кодекса РФ прописано об установлении величины платы за аренду земли.

Статья 614 Гражданского Кодекса РФ регулирует порядок, условия и временные рамки, когда вносятся выплаты по аренде.

Постановление от 16.07.2009 N 582 Правительства Российской Федерации «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков…» отредактировано в 2018-ом году.

Соглашения между арендатором и арендодателем расписываются на основании вышеизложенных законодательных документов в договоре.

По каким параметрам можно рассчитать?

Основные принципы определения платы по установлению российского правительства:

  • Предсказуемость. Органы государственной власти, местного самоуправления нормативно (правовыми актами) закрепляют особенности ценовой политики.
  • Стабильность. При переоформлении прав на землю не допускается превышение размера платы более чем в два раза относительно земельного налога.
  • Защита. При социально значимой деятельности арендная оплата фиксируется наравне с земельным налогом.

Размер налога за землю зависит от экономического положения страны, отдельно взятого региона и географического положения.

Арендную плату можно рассчитать на основании двух важных показателей:

  1. Географическое расположение арендуемого земельного участка. Рассматриваются природные зоны: земли сельскохозяйственного назначения юга страны значительно дороже аналогичных участков северных районов. Учитываются расположения вблизи экономически развитых городов. В Подмосковье плата за аренду земельного участка в 4 раза дороже, чем в других пригородах.
  2. Ценность земельного участка. В зависимости от целевого назначения каждый тип земли имеет свои показатели ценности.

Основные параметры:

  • ценность для строительства и инженерных решений;
  • социальная значимость;
  • экономическая роль;
  • природные особенности;
  • ценность в историческом и архитектурном плане.

Арендная стоимость формируется от назначения земли.

Стоимость под строительство торговой площади или жилого дома выше оплаты аренды земли сельскохозяйственного назначения.

Условия аренды земельного участка у государства или физического лица отличаются. Государство ориентируется при назначении цены арендной платы на местоположение, назначение участка, а также учитывает планы города.

Частник, как арендодатель, ценовую политику ведёт, учитывая собственные интересы. Если территория привлекательна по разным показателям для арендаторов (удобное расположение, подведённые коммуникации), цена назначается выше.

Законодательными органами государства сформированы разные виды арендной стоимости участка:

  • кадастровый,
  • нормативный,
  • рыночный.

Кадастровая

Кадастровую стоимость земельного участка определяет ревизионная комиссия. В состав группы привлекаются лицензированные оценщики, должностные лица из администрации региона. Поставленный на учёт участок вносится в регистрационную запись Росреестра.

Информация о результатах оценки выставляется на сайте местной администрации. В течение 6 месяцев заинтересованные лица могут подавать заявки о несогласии с определением стоимости. Через полгода результат оценки будет иметь юридическую силу.

По закону инвентаризация должна проводиться в 5 лет один раз. От кадастровой стоимости зависит сумма земельного налога.

Факторы определения

Есть параметры, которые определяют ценовую политику при определении кадастровой стоимости:

  • Характеристика состояния земли;
  • Дата, когда ввели в Росреестр;
  • Транспортная инфраструктура;
  • Инженерная инфраструктура;
  • Экологическая обстановка;
  • Региональная привязка. Каждый регион имеет определённый коэффициент по учётным параметрам;
  • Инвестиционная привлекательность.

После инвентаризации земельный участок прикрепляется к кадастровому номеру. На карте отмечается место расположения участка. Определяется категория.

Определение размера оплаты за землю по договору

Арендную плату определяет корректирующий коэффициент от кадастровой стоимости участка:

  • Гражданину (организации), имеющему налоговые привилегии или освобождённому от уплаты земельного налога, назначается 0,01% . Если земля не используется из-за ряда причин, при передаче в аренду оценивается таким же коэффициентом;
  • При использовании арендной земли для ЛПХ или развития сельского хозяйства назначается 0,6 %;
  • Аренда земли для реализации взаимовыгодного проекта между частником и государством — 1 %;
  • Аренда на основании п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ – 1,5 %;
  • Аренда участка для пользования недрами земли – 2 %.

Кадастровую стоимость земельного участка можно узнать на сайте Росреестра по кадастровому номеру участка.

Нормативная

Постановление Правительства РФ от 15.03. 1997 г. № 319 регулирует порядок определения нормативной стоимости надела.

Цена формируется из характерных особенностей:

  • по качеству,
  • местоположению,
  • доходности
  • и самоокупаемости земли

за расчётный период.

Нормативная цена нужна:

  • для экономического расчёта при передаче в собственность надела,
  • оформлении дарственной
  • и выполнение других операций, где земля является капиталом владельца.

Органам местного самоуправления дано право решением на 25% менять нормативную цену в сторону повышения или понижения. По отношению рыночной цены нормативная не может превышать 75 процентов.

Если не определена кадастровая стоимость арендуемого надела, оформляется налогообложение по нормативной цене.

Рыночная

При сделках продажи применяется рыночная стоимость надела, которая не может быть ниже кадастровой. Независимые оценщики определяют рыночную цену земельного участка. Также и владелец может установить свою цену. Существует сравнительный, доходный и затратный метод определения цены.

Сравнительный метод расчета

Изучаются объявления на сайтах, в средствах массовой информации цены аналогичных участков. Определяется средняя цена, которая и определит рыночную стоимость определённого надела.

Прогнозируется, какой доход можно получить от надела, если использовать по целевому назначению. Инфраструктура, перспектива развития окружающей среды увеличат рыночную стоимость.

Затратный

Подсчитываются затраты, которые предполагаются для освоения земли и возведения строений. Рассматриваются и прогнозируемые доходы. Разница между доходами и затратами и есть рыночная цена земельного участка.

Как рассчитать размер оплаты?

Цены в зависимости от арендодателя отличаются. В аренду можно брать у государства и у частника. Расчёт совершается по разным формулам.

За земли государственной собственности исчисляется по формуле: АП = Цк * k.

Примечание:

  • АП – размер арендной платы (земельного налога);
  • Цк – кадастровая стоимость;
  • k – корректирующий коэффициент.

За земли частной собственности действует формула расчёта: АП = Цр * k.

Примечание:

  • АП – арендная плата за один год;
  • Цр – рыночная цена земли;
  • k – ставка рефинансирования центрального банка.

Иногда право на аренду приобретается на торгах, конкурсах. В таких случаях расчёт арендной платы ведётся по разработанной схеме площадки этого мероприятия.

Как оплатить?

Правовые отношения между сторонами в земельных вопросах регулируются Земельным Кодексом. Условия оплаты оговариваются в статье 65 ЗК РФ, согласно которой формами выплаты является налог на землю и арендная плата, размер и сроки которой устанавливаются на основе договора между арендатором и собственником.

Сумма выплаты начисляется на основании кадастровой стоимости земли. Существует специальная формула, по которой ведется расчет стоимости земельной аренды:

А = КС * k , где:

  • А — конечная плата,
  • КС — кадастровая стоимость участка,
  • аk — особый коэффициент, который зависит от категории владельца и цели аренды.

Для коэффициента «k» действуют следующие значения:

  • k = 0,0001 — используется для граждан, имеющих специальные льготы по ст. 395 ФЗ №117 от 05.08.2000;
  • k = 0,006 — действует для участков, взятых в найм под садовые, огородные и сельскохозяйственные работы;
  • k = 0,02 — применяется для участков, нанятых с целью добычи полезных ископаемых.

Во всех остальных случаях ЗК РФ принято фиксированное значение коэффициента — 0,015.

Как осуществляется оплата?

Для оплаты аренды существует два способа.

  1. Выплата по договору — осуществляется на основе соглашения об аренде между нанимателем и владельцем участка.
  2. Уплата земельного налога — в большей части регионов России налоговый сбор за эксплуатацию земли является основным способом оплаты аренды.

Для осуществления выплаты используют обычное платежное поручение. Для этого следует напрямую обратиться к арендодателю или воспользоваться услугами любой платежной системы (Яндекс Деньги, Сбербанк, Webmoney, портал Госуслуги). Платеж будет происходить по соответствующим реквизитам и спишется напрямую со счета плательщика.

Основными мерами наказания в случае неуплаты за аренду и является начисления штрафа в размере 20-40 % от суммы арендного платежа или пени, начисляемой за каждый день просрочки до момента полной выплаты долга.

Налоговые нюансы

За использование земли в РФ надо платить.

Арендная плата за землю прописана в договоре сторон, сумму получает арендатор. Земельный налог оплачивается в казну государства, порядок прописан в Налоговом кодексе ст. 387 и 398.

Налоговая база – кадастровая стоимость земли. Налоговая ставка устанавливается муниципалитетом, не может превышать 1,5 и 0,3 процента.

Арендная плата перечисляется владельцу. Владелец обязан платить ежегодный земельный налог государству.

Определение размера налога и НДС

Налог на земельный участок определяется по формуле: Кст * Д * Cт * Кв.

Примечание:

  • Кст – кадастровая стоимость;
  • Д – доля собственности;
  • Ст – налоговая ставка;
  • Кв – коэффициент владения участком земли.

Местный муниципалитет определяет размер налоговой выплаты за землю. Расчёт земельного налога осуществляет налоговый орган. Не обязательно налогоплательщику заниматься бухгалтерским учётом.

НДС – налог на добавленную стоимость. От полученной прибыли государству надо заплатить 18 процентов от дохода.

Заключение

В основе арендной платы берётся кадастровая стоимость за землю. На едином портале Росреестра гражданин РФ в онлайн режиме легко может узнать кадастровую стоимость своего участка по соответствующему номеру. Кроме арендной платы существует земельный налог и НДС.

Арендовать землю можно у частного лица или государства. Доход от земельного налога и арендного наложения используется местными органами власти для улучшения инфраструктуры.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/arendnaya-plata

Продажа права аренды земельного участка в 2020 году: пример договора, порядок проведения

Цена права аренды земельного участка

17.05.2018

Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Продажа права аренды: общие понятия

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие.

При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником.

А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

  • Не нужно заключать новый договор найма;
  • ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
  • собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок);
  • новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

  • могут появиться скрытые недостатки территории;
  • собственник может продать землю;
  • иногда требуется согласие собственника;
  • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
  • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
  • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
  • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
  • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

  1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
  2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

Перечень документов:

  • заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
  • договор аренды (заверенная нотариусом копия);
  • кадастровый паспорт участка;
  • письменное согласие собственника земли (если требуется);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

Для физ. лиц:

  • паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
  • если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).

Для юр. лиц:

  • документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
  • учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

  • дата заключения договора;
  • реквизиты участников сделки;
  • сведения об арендуемой земле;
  • арендная плата;
  • условия расторжения сделки;
  • сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство.

Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю).

В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

  1. Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
  2. Собственник не дает согласия на переуступку.
  3. Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
  4. Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
  5. На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
  6. На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Судебная практика

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/prodazha-prava-arendy

Как арендовать земельный участок у государства: цена, условия и правила участия в торгах

Цена права аренды земельного участка

По действующим нормам возможна аренда земли у государства гражданами РФ, субъектами предпринимательской деятельности и некоммерческими организациями. Для правильного выполнения этой процедуры необходимо ознакомиться с регламентом и выяснить порядок формирования цены.

Правила аренды земли

Все действия, связанные с временной передачей прав собственности на земельные участки в России регламентированы статьей №38 ЗК РФ. Доступные варианты представлены на официальном сайте «Кадастровая карта». На ней можно выбрать определенный свободный участок, ознакомиться с его статусом и информацией – кадастровый номер, установленная стоимость, точная площадь.

При выборе нужно учитывать следующие особенности:

  • Участок земли не должен находиться на территории заповедника, у границ страны, у закрытых территориальных образований, объектах военного назначения и АЭС.
  • Арендовать землю могут как резиденты, так и нерезиденты РФ.
  • Государственная собственность может быть федерального, регионального или муниципального вида. От этого зависит цена.
  • Срок аренды – от 5 до 49 лет, бессрочная (статья №610 ГК РФ) или с правом выкупа. В последнем случае составляется смешанное соглашение, в котором прописываются условия временного использования и последующая продажа.

Срок предоставления земли зависит от задекларированных целей. Так, для ИЖС или ЛПХ он может достигать 49 лет. Если же планируется банально под огород – до 3-х лет.

Формирование стоимости

Потенциальный арендатор не может повлиять на базовую стоимость земли. При этом у него нет возможность узнать, сколько будет стоить арендовать землю у государства, так как цена оглашается только по факту начала торгов.

Можно самостоятельно спрогнозировать порядок суммы. Для этого нужно проанализировать действующую методику расчета, которая включается в себя такие факторы:

  • Категория – сельскохозяйственная, для последующего поселения, лесного фонда, специального назначения. Чаще всего арендуют первые две категории, причем с/х будет стоить намного дешевле.
  • Кадастровая стоимость. Если оценка не проводилась последние 5 лет – применяется среднерыночная цена. В отдельных случаях ее могут установить местные органы власти.
  • Заявленное назначение со стороны потенциального арендатора.
  • Результаты публичных торгов.

Согласно действующих норм законодательства взять землю в аренду у государства на безвозмездной основе могут участники программ по переселению.

Если торги не проводятся – стоимость рассчитывается по формуле:

 К=А*С 

Где А – кадастровая цена;

С – специальный коэффициент.

Его значение приведено в таблице:

На основании данных государственной статистики были рассчитаны средние значения стоимости аренды земли по регионам России.

Будущий арендатор не может напрямую повлиять на оценку участка. Единственный официальный доступный механизм – участие в торгах. Если конкуренция небольшая – рост стоимости относительно базовой будет незначительным.

Порядок оформления аренды

Инициатором аукциона могут быть резиденты и нерезиденты России. Исключением являются объекты, расположенные на территории Севастополя, Москвы и Санкт-Петербурга. Для участия необходимо собрать пакет документов и предоставить его в Департамент земельных ресурсов (местное отделение) или имущественных отношений.

Перечень необходимых документов:

  • Заявление о рассмотрении возможности аренды. Составляется в свободной форме, указывается точное расположение участка, его характеристики.
  • Для физических лиц – копия паспорта и ИНН.
  • Для юридических субъектов – учредительные документы.
  • Справка из кадастрового реестра о текущем статусе земли.

Скачать документ (Zayavlenie-o-predostavlenii-v-arendu-zemelnogo-uchastka.doc, 28KB)

Государственный орган должен официально объявить о начале процедуры поиска арендатора в прессе. Если будут заявлены дополнительные претенденты с такими же условиями, что и у инициатора – проводятся торги. Альтернативный вариант – местные власти самостоятельно устанавливают стоимость на основе действующих методик.

Время рассмотрения заявления не регламентировано, на практике ответ о возможности временного владения землей формируется в течение 1 месяца.

Для участия в торгах необходимо внести заявленную властями сумму залога. Она будет возвращена при проигрыше на торгах или учтена в счет арендной платы при положительном решении.

На что нужно обратить внимание

Так как процедура может занять много времени и средств – к ней необходимо тщательно подготовиться. Главное – провести комплексный анализ состояния интересующего земельного участка. Он должен соответствовать поставленным целям – застройка, сельскохозяйственные работы, для огородничества.

Что нужно учитывать:

  • наличие или возможность проведения инженерных коммуникаций – электричество, водопроводные сети, газоснабжение;
  • состояние почвы – ее состав, грунтовые воды;
  • наличие построек на территории.

От этого будет зависеть не только арендная плата, но и сумма налогов. Дополнительно продумываются действия по окончанию срока временного использования. С 2015 г бывшие арендаторы потеряли исключительное право приоритета во время проведения торгов. Это актуально для жилых застроек, которые в случае нарушения могут отойти государству.

В видеоматериале можно ознакомиться с особенностями выбора не арендованного участка на интерактивной кадастровой карте:

Как арендовать земельный участок у государства: цена, условия и правила участия в торгах Ссылка на основную публикацию

Источник: https://FreeLawyer.guru/zemlya/stoimost-arendy-zemli-u-gosudarstva.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть