Цена за сотку земли в подмосковье 2020

Содержание

Рыночная стоимость земли в московской области в 2020 году – Законы

Цена за сотку земли в подмосковье 2020

Тэги: Московская область, Продажа участков, Продажа земли

Средняя стоимость сотки на загородном рынке Московской области к концу первого полугодия составила 241 тыс. рублей, а средняя стоимость участка – 3 млн рублей, подсчитали специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР». За год земля в области подорожала на 1%.

Из исследования исключен элитный сегмент, поэтому шоссе небольшой протяженности, расположенные в ближнем поясе Подмосковья (Рублево-Успенское, Ильинское, Алтуфьевское и т.д.), в рейтинг не вошли:

все объекты на них, представленные в базе Mirkvartir.ru, относятся к высшему ценовому сегменту.

На остальных трассах стоимость участков находится в прямой зависимости от расположения, и на границе области может на порядок отличаться от ближней зоны. Средние ценники по направлениям в первую очередь определяет престижность магистрали в целом.

Где самая дорогая земля?

По данным Mirkvartir.ru, первое место в рейтинге досталось Осташковскому шоссе, протяженность которого всего около 20 километров. Это очень живописная трасса, проходящая по берегам Клязьминского водохранилища. Сотка в среднем стоит здесь 435 тыс. рублей, участок – около 7 млн рублей.

На втором месте Новорижское шоссе, представляющее одну из самых престижных магистралей области, особенно на участке до бетонки. Средняя стоимость участков здесь 3,6 млн рублей, или 270 тыс. рублей за сотку.

Третью строчку занимает Минское шоссе, проходящее по Одинцовскому району – самому дорогому в Подмосковье. В непосредственной близости от МКАД практически все предложения относятся к элитному сегменту, на границе области цены заметно снижаются. Средний ценник по направлению составляет 3,5 млн рублей за участок или 269 тыс. рублей за сотку.

[attention type=yellow]
Похожие показатели у дублера Минки – Можайского шоссе.
[/attention]

Последнее в первой пятерке – Пятницкое шоссе, имеющее протяженность всего около 50 километров. Сотка здесь торгуется в среднем за 255 тыс. рублей, общая стоимость участка – почти 3,5 млн рублей.

Доступные сотки

Если дорогие трассы расположены на западе и северо-западе, то дешевые – на востоке и юго-востоке Подмосковья.

«Дешевую пятерку» открывает Егорьевское шоссе: 1,6 млн рублей за участок и 190 тыс. рублей за сотку. Следом за ним идет Новорязанское шоссе, где за участок просят чуть дороже – 1,8 млн рублей.

Третье с конца по общей стоимости земли – Горьковское шоссе (2,1 млн рублей за участок, 194 тыс. рублей за сотку). Затем идут Носовихинское (2,2 млн рублей за участок, 197 тыс.

рублей за сотку) и Фряновское шоссе (2,4 млн рублей за участок, 201 тыс. рублей за сотку).

Земля не налетела на небесную ось

За прошедший год на 14 направлениях из 21, вошедшего в исследование, цены слегка подросли. Больше других подорожали участки на Дмитровском (+3,8%), Симферопольском (+3,6%) и Ярославском (+3%) шоссе. По 2,8% прирастили Новорижская и Волоколамская трассы.

На 7 направлениях ценники изменились в сторону понижения. Прежде всего, это Егорьевское (–2,6%), Горьковское (–2,3%) и Фряновское (–1,9%) шоссе. На Новокаширской и Щелковской трассах участки подешевели на 1%.

В среднем по Подмосковью средняя стоимость участков увеличилась на 1%.

«По сравнению с прошлым годом спрос на земельные участки в Подмосковье определенно вырос, – констатирует Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Именно на этот сектор приходится сегодня 2/3 всех продаж загородной недвижимости. Самое большое оживление отмечено в дешевом сегменте, при этом больше всего подорожала земля в радиусе 20 километров от МКАД».

Средняя стоимость участков на разных направлениях Московской области

ШоссеЦена за сотку, руб.Ср. стоимость участка, руб.Прирост стоимости участка за год
1Осташковское43521669527081,1%
2Новорижское27063135985242,8%
3Минское26893135197461,7%
4Можайское26804234964821,4%
5Пятницкое25482534836731,2%
6Ярославское25763132427963,0%
7Рогачевское2496483168786-0,2%
8Дмитровское24693431342643,8%
9Волоколамское27014930864922,8%
10Варшавское23358029145281,3%
11Ленинградское2246932904656-0,7%
12Симферопольское23062828864933,6%
13Щелковское2250372774347-1,0%
14Каширское22341727482101,4%
15Новокаширское2162262714897-1,1%
16Киевское21347625537082,4%
17Фряновское2018582354902-1,9%
18Носовихинское19783621572462,5%
19Горьковское1943252143107-2,3%
20Новорязанское19145717946621,8%
21Егорьевское1908391653895-2,6%
Среднее24120930135301,0%

Источник: mirkvartir.ru

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2019/07/29/rejting-podmoskovnyh-shosse-po-stoimosti-zemel-nyh-uchastkov/

Кадастровая стоимость земли в московской области в 2020 году – Про сад и дом

(105,00

Источник: https://na-zakon.ru/rynochnaja-stoimost-zemli-v-moskovskoj-oblasti-v-2020-godu.html

Стоимость сотки земли в подмосковье по районам (таблица 2020) – Правовед

Цена за сотку земли в подмосковье 2020

Те, кто задумался о покупке или продаже земельного участка, задаются вопросом как узнать стоимость земли.

И опытные, и начинающие землевладельцы признают, что это непростой вопрос, ответ на который зависит от самых разнообразных факторов. Среди них и рельеф участка, и экономическая ситуация в стране.

Кроме того, цена может быть кадастровой или рыночной. Рыночная стоимость 1 сотки земли определяется с учетом множества нюансов.

В первую очередь, напомним, что сотка это 100 квадратных метров, а 100 соток – это 1 гектар.

Стоимость земли зависит от многих факторов: чем более выгодное расположение участка тем выше на него будет цена

Если вы решили купить или продать землю

Без помощи профессионалов-оценщиков в этом случае не обойтись, но уверенность в своих знаниях никогда не помешает. Обязательно перечитайте закон РФ «О плате за землю» и Постановление Правительства «О порядке определения нормативной цены земли».

Не спешите, убедитесь, что участок оценен правильно. Если сомневаетесь, узнайте стоимость аналогичных участков. При покупке соберите как можно больше сведений, поговорите с соседями.

Кадастровая или рыночная?

Кадастровая стоимость земли определяется государством и применяется для расчета земельного налога. В России кадастровая цена 1 сотки земли может быть выше рыночной. Нужно ли рассчитывать кадастровую стоимость зависит от того, как и для чего будет использоваться участок.

Для оценки небольших дачных, садоводческих, сельских и городских участков применяется рыночная цена. Для ее расчета покупатель или продавец приглашают независимых экспертов. Если ранее не был определен кадастровый показатель, то рыночная цена может рассчитываться раз в год. В итоге она фиксируется договором купли-продажи.

Кадастровая стоимость земли зависит от многих факторов

Что влияет на рыночную стоимость земельных участков

При оценке земли, как правило, выделяют четыре основных категории факторов, оказывающих влияние на ее стоимость:

  • Экономические, определяющиеся общим состоянием экономики. К ним относятся активность инвестиционных процессов, интенсивность развития местности, доходы, платежеспособность, уровень занятости и платежеспособность населения.
  • Социальные. Людей притягивают крупные города; варианты землепользования при этом могут быть разными. На стоимость земли в какой-либо области влияют плотность и состав населения, его средний возраст и средний уровень образования, активность культурной и общественной жизни, уровень преступности.
  • Юридические, политические, административные факторы. Для ценообразования важно то, какие льготы предоставляют местные органы власти, контроль землепользования и ставки арендной платы, а также наличие и доступность школ, больниц, дорог, магазинов, общественного транспорта, культурных учреждений.

Рыночная стоимость может быть значительно ниже кадастровой На нашем сайте Вы можете ознакомиться с самыми популярными в Подмосковье участками для строительства загородного дома. В фильтрах можно выставить желаемое направление, наличие газа, воды, электричества и прочих коммуникаций.

  • Факторы, связанные с экологией или с расположением. Глобальное влияние на стоимость участка имеют климат и состояние экологии. Важны также рельеф и форма участка, красота природы, качество почвы, наличие водоемов и полезных строений. Дороже стоят участки, не очень удаленные от дорог. Близость к культурным и историческим памятникам, заповедникам и другим приятным объектам также увеличивает стоимость 1 сотки земли. Расположение рядом с рекой – это с, одной стороны, перспектива рыбалки и водных развлечений, с другой – опасность весеннего разлива.

Стоимость 1 сотки земли в России

Диапазон цен на землю в России очень широк. Самые высокие цены в больших городах и курортных районах.

Рыночная стоимость земли может превышать миллион рублей за 1 сотку. При этом зачастую продавцы, пользуясь ажиотажным спросом, намеренно завышают цены на участки.

Всего несколько примеров стоимости земли в разных регионах России:

  • Ялта (Крым) – 1 611 000 рублей;
  • Москва – от 48 075 до 710 933 рублей;
  • Санкт-Петербург – 1 125 000 руб.;
  • Сочи – 724 000 рублей;
  • Переславль-Залесский – 81 031 руб.;
  • Дзержинск (Нижний Новгород) – 77 000 руб.;
  • Сарапул (Удмуртия) – 10 000 руб.

Чем ближе «к цивилизации» участок располагается тем выше цена за сотку

Благодаря климату и экологическому благополучию в курортных районах стоимость 1 сотки часто выше, чем в Москве. Земля стоит дешевле в удалении от столицы, например, в Удмуртии, Пермской области, Приморье, но и в Подмосковье есть бюджетные варианты.

Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте про сравнение вторичного загородного жилья или строительство с нуля.

Стоимость 1 сотки земли в Подмосковье

Дом или дача в Московской области – мечта миллионов россиян. Очень многие хотели бы жить ближе к природе, а работать в Москве. Ценовой диапазон при этом очень широк. Для того, чтобы ответить на вопрос, как узнать стоимость дачного участка в Подмосковье, стоит учитывать следующее:

  1. Расстояние до Москвы. Это основной фактор. Самые популярные участки находятся в 50-60 км от МКАД. Такие участки удобны тем, кто работает в Москве. Расстояние 100-120 км подходит для дачи.

  2. Популярность направлений. На популярность направления прежде всего влияют экологичность и наличие развитой инфраструктуры.

  3. Типы участков. Сейчас многие предпочитают покупать или строить дом в уютных коттеджных поселках с охраной, готовыми коммуникациями и инфраструктурой.

  4. Коммуникации. В последнее время покупатели с готовностью платят за готовые коммуникации и не хотят проводить их самостоятельно.

Коммуникации значительно повышают цену на участок

В Московской области, как и в других районах страны, удобный подъезд к участку, водоснабжение, канализация, электричество есть далеко не везде.

Самые дорогие участки в элитных поселках и поселках бизнес-класса. Имеет значение, является ли покупка земли инвестицией, или же земля приобретается для строительства дачи или капитального дома.

Популярность каждого направления и аспекты, из которых она складывается заслуживают отдельной статьи. Здесь стоит лишь отметить, что в Подмосковье можно купить участок и за 25 тысяч рублей за сотку, и за миллион.

Крупные участки земли (более 10 соток), предназначенные для использования в сельском хозяйстве, стоят от 10 до 30 тысяч рублей.

Подробнее, как узнать стоимость земельного участка в видео:

Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте про микродом в форме яйца – полностью автономный загородный домик.

Заключение

Земля один из лучших вариантов для инвестиций. При выборе и покупке участка следует учитывать множество различных факторов и нюансов. Покупка каждого участка индивидуальна, а в законодательство, регулирующее ценообразование часто вносятся изменения. Поэтому будьте внимательны и обязательно обращайтесь за помощью к профессионалам.

Еще немного внимания!

Источник: https://akhty-mr.ru/semya-i-deti/stoimost-sotki-zemli-v-podmoskove-po-rajonam-tablitsa-2020.html

Земельные участки от 10000 рублей за сотку

Цена за сотку земли в подмосковье 2020

На рынке загородной недвижимости подмосковные земельные участки занимают особое место. Важное преимущество ближнего Подмосковья – шаговая доступность столицы и благоприятная экологическая обстановка. Но, учитывая растущую стоимость земли в Московской области, к выбору участка под дом или дачу необходимо подойти с умом.

Где лучше купить участок в Подмосковье?

Подмосковную недвижимость делят на пять основных групп по направлениям:

  • Запад: эта часть Подмосковья сочетает почти не тронутые человеком лесные массивы, благоприятные экологические условия, транспортную доступность по отношению к Москве и соседним регионам, хорошую инфраструктуру, поэтому наиболее востребована.
  • Юго-запад: второе по-востребованности направление немного уступает по экологической обстановке из-за присутствия промышленных предприятий, но найти место со свежим воздухом, в непосредственной близости от водоемов вполне возможно. Преимущество юго-западного Подмосковья – хорошая транспортная доступность и уровень инфраструктуры.
  • Юг: в этой части Подмосковья промышленных предприятий больше и сложнее транспортная ситуация, но природа прекрасно сохранилась, поэтому при желании вполне можно найти удачный недорогой участок с живописным ландшафтом.
  • Север: северное Подмосковье по транспортной доступности значительно уступает вышеперечисленным направлениям, а ближе чем за 20–30 км от МКАД фактически является продолжением столицы с ее шумом и загазованностью. Но стоит отъехать чуть дальше, и можно наслаждаться свежим воздухом и нетронутой природой. К тому же север стремительно осваивается – появляется все больше благоустроенных поселков.
  • Восток: наименее популярное направление из-за низкой транспортной доступности и недостаточно чистого воздуха. Состав воздуха связан с розой ветров Московской области, поэтому в восточной части Подмосковья активно развивается бизнес-недвижимость. Однако встречаются зеленые «островки» в удалении от промзон, земля в этом случае стоит заметно дешевле.

Кроме того, при выборе участка стоит учитывать его расположение относительно МКАД. Участки удаленностью до 60 км от МКАД наиболее благоприятны с точки зрения транспортной доступности и качества социальной инфраструктуры. Такой участок можно купить для постоянного проживания без глобальных перемен в жизни.

Сколько стоит земельный участок

Ценовой диапазон участков в Подмосковье очень велик, поэтому найти оптимальный баланс между собственными потребностями и ценой сложно. Стоимость сотки подмосковной земли формируется следующими особенностями:

  • Популярность направления: спрос рождает предложение, что сказывается на стоимости.
  • Удаленность от Москвы: чем дальше участок, тем ниже цена сотки.
  • Качество инфраструктуры: в последнее время уровень благоустроенности поселка – один из самых важных критериев при выборе участка, но это обстоятельство также повышает его стоимость.
  • Способ эксплуатации: участок ИЖС под постоянное место жительства обходится, как правило, дороже, чем земля СНТ для строительства дачи.

Хотите получить все эти преимущества, но не потратить лишнего? Купить хороший земельный участок в Подмосковье недорого предлагает компания Good-Zem. Мы предлагаем лучшие участки в поселках не дальше, чем за 60 км от МКАД.

Наши конкурентные преимущества

Компания Good-Zem занимается продажей участков под строительство более 10 лет. За это время мы помогли переехать в Подмосковье тысячам жителей столицы. Обращайтесь к нам, ведь здесь вас ждут:

  • Продуманная концепция: при выборе участков под продажу мы обязательно учитываем экологическую обстановку, уровень инфраструктуры и транспортную доступность поселка.
  • Развитая инфраструктура: мы выбираем для своих покупателей благоустроенные поселки с коммуникациями – газом, электричеством и водой, для комфортной, интересной и насыщенной жизни.
  • Удобное расположение: на вашем участке у берега реки или озера вы сможете ежедневно любоваться красотами природы, не жертвуя комфортом и безопасностью.
  • Индивидуальный подход к клиентам: позволяет нам выбрать уникальное предложение в поселке, которое будет отвечать всем потребностям заказчика.
  • Выгодные условия: мы сотрудничаем с ведущими кредитными организациями, поэтому вы начнете новую жизнь без фатальных финансовых трат.
  • Дополнительные услуги: при необходимости закажите нам благоустройство участка и строительство дома в соответствии с действующими стандартами качества.
  • Юридическая безопасность: вы можете доверить нам все хлопоты по регистрации по месту жительства на участке, полное юридическое сопровождение и другие процедуры, связанные с освоением земли.

Наша цель – сделать счастливую жизнь в благоприятных условиях доступной для каждого, поэтому своим покупателям мы предлагаем только лучшее!

В поселке Петровское был установлен шлагбаум на въезде в поселок

Как часть проекта по благоустройству в поселке «Новое Чулково» началось строительство тротуаров.

Страховые компании отмечают, что владельцы недвижимости, расположенной за городом, все чаще страхуют свою собственность. И это правильное решение, так как в случае непредвиденной с…

До получения подарка осталось:

Акция: – 10% скидка на услугу электрификации участка.

Оставьте свой телефон, чтобы зафиксировать скидку!

Источник: https://good-zem.com/poselki?price=10s

Умом Россию не понять: нейросеть нашла перспективную недвижимость за МКАД

Цена за сотку земли в подмосковье 2020

Аналитики компании Realiste с помощью нейросети нашли самые недооцененные районы Подмосковья, где, вероятнее всего, в ближайшие 10 лет стоимость земли может подскочить в два-три раза.

На первом месте оказались деревни Тимошкино и Веледниково в 25 км от МКАД по Новой Риге: там, по мнению экспертов, через 10 лет сотка земли подорожает на 231% – с нынешних 410,7 тыс рублей до 1,36 млн.

Но при этом

из всего перечня наиболее привлекательных направлений там самые дорогие дома, если рассматривать покупку под ключ: жилой дом площадью 150 кв. м обойдется в 28,5 млн руб.

На втором месте оказалось Фрязино: сейчас сотка земли там стоит 89 тыс. руб., а через 10 лет она может подорожать до 293,8 тыс, то есть – на 228%. При этом во Фрязине одни из самых доступных домов: если брать такую же площадь, как в предыдущем примере, то такой объект обойдется в 6,8 млн рублей.

Третье место заняли Пестовская гавань и Тишково, расположенные у берега Пестовского водохранилища к западу от Ярославского шоссе. Но там дороже земля – в районе 101 тыс. руб. за сотку, и подорожает за 10 лет она до 300 тыс. руб., то есть на 195%, уверены эксперты Realiste. При этом аналогичные дома там стоят немного дешевле, чем во Фрязине: 6,7 млн руб.

Во всех трех районах стоимость строительства нового жилья примерно одинаковая: такие же дома, построенные с нуля, в Тимошкино — Веледниково обойдутся в 12,9 млн руб., а во Фрязине и Пестовской гавани — Тишкове – по 10,7 млн руб.

То есть, в первом случае выгоднее строить дом самостоятельно, а во втором и третьем – покупать уже готовые.

Аналитики компании, которая провела это исследование, считают, что недвижимость, в том числе и земля, в этих районах сейчас сильно недооценены из-за транспортной доступности – постоянные пробки или отсутствие общественного транспорта делают их наименее привлекательными для тех, кто хочет поселиться в пределах Бетонного кольца.

Но из-за того, что многие москвичи оценили жизнь за чертой города во время пандемии и часть из них теперь ищет возможности для того, чтобы окончательно перейти на удаленку, проблема транспортной доступности отходит на второй план. Так что спрос на относительно дешевую недвижимость в Подмосковье будет только расти.

«Многие из тех, кто ранее не задумывался о жизни в собственном доме в пригороде, «распробовали» этот стиль жизни в период вынужденной самоизоляции. В марте-июне этого года число просмотров объявлений по продаже домов и коттеджей было в несколько раз выше, чем в 2019-м»,

– рассказал «Газете.Ru» руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Исход удаленщиков из столицы

В беседе с «Газетой.Ru» эксперты из сферы недвижимости подтвердили, что интерес к загородным объектам во время пандемии значительно вырос. Так, представители «Авито Недвижимость» рассказали, что

спрос на аренду дач превысил докризисные показатели более чем в три раза, а уже после отмены ограничений покупкой такого жилья по всей стране интересовалось на 77% людей больше, чем в прошлом году.

«В Подмосковье спрос на загородную недвижимость в июне 2020 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года вырос в 2,3 раза. Средняя стоимость покупки загородного дома в Московской области за квартал при этом не изменилась, а за год выросла на 3,9% до 4 млн рублей», – говорят в «Авито Недвижимость».

Общий объем сделок по купле-продажи в сегменте загородной недвижимости вырастет только во втором полугодии, примерно на 15-20%, отметил директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик. Но

на данный момент совокупное снижение числа сделок на первичном рынке все еще составляет 35%, а на вторичном – 3%. Эксперт объясняет это недостатком качественного предложения.

«Цены действительно завышены. По нашим данным, до 80% объектов переоценены собственниками, не соответствуют рыночной конъюнктуре и потребностям потенциальных покупателей, в связи с чем относится к категории неликвидного», – рассказал «Газете.Ru» Олег Михайлик.

Отсутствие качественного предложения объясняется еще и тем, что сейчас на рынке представлено множество больших и дорогих домов, построенных еще в 2000-х годах, и на данный момент значительная их часть морально устарела, объясняет Алексей Попов из ЦИАН.

А самые качественные варианты уже давно ушли с рынка, уверен генеральный директор агентства We Know Александр Галицын.

«Самые привлекательные предложения коттеджей с отделкой были проданы в мае-июне, это был наиболее популярный запрос у покупателей и со скромными, и с серьезными бюджетами»,

– сказал эксперт.

Непростые решения

Если говорить о покупке загородного дома исключительно с целью инвестиций, то этот процесс гораздо сложнее, чем с городскими новостройками, уверен Алексей Попов.

Проблема не только в более запутанном ценообразовании, но и в рисках изменения окружения: если сегодня рядом с поселком находится сельский луг, то завтра на его месте могут начать стоить многоквартирные дома-свечки или складские комплексы.

Но даже если рассматривать такую недвижимость в качестве места для проживания, в первом полугодии 2020-го наибольшим спросом по-прежнему пользовались классические направления: Рублево-Успенское и Новорижское, Минское, Киевское и Дмитровское шоссе, рассказал «Газете.Ru» Олег Михайлик из Knight Frank.

Источник: https://www.gazeta.ru/business/2020/07/22/13162453.shtml

Земельный рынок Москвы и Подмосковья: цены, лендлорды и перспективы

Цена за сотку земли в подмосковье 2020

Рынок земельных активов Москвы подвергся влиянию короновирусного кризиса минимально: это обусловлено общей парадигмой его развития, ведь этот рынок отличается высокой инертностью, сделок на нем совершается не так много.

Существенно больше на него повлияли изменения, внесенные в законодательство о долевом строительстве и вступившие в силу 1 июля 2019 года. Переход на эскроу-счета повлек за собой остановку сделок M&A, поскольку все крупные игроки либо сформировали свои земельные банки до 1 июля 2019 г.

на несколько лет вперед, до вступления в силу поправок, либо, как мелкие участники, просто приостановили экспансию. С тех пор серьезных колебаний на рынке земли не происходило.

Глобально оценивая состояние рынка, можно констатировать, что он стал рынком профессиональных участников: среди игроков девелоперского рынка практически не осталось случайных владельцев земли.

В немалой степени этому способствовали московские власти, которые ввели практику оформления договоров аренды на срок проектирования и строительства, ограничивая возможное время освоения площадки 3-5 годами.

Девелоперов, как существующих, так и потенциальных, интересуют участки преимущественно под жилищное строительство.

Спрос на землю под реализацию проектов апартаментов незначителен – апартаменты сильно отстают в темпах продаж от жилья, и их себестоимость не так сильно отличается от многоквартирной застройки, как отличается цена и темп продаж эти двух форматов. Поэтому застройщики готовы работать в сегменте апартаментов только в уникальных локациях.

Средняя стоимость земельного участка под строительство объектов жилого назначения в Москве составляет 250-350 млн рублей/га, но конечная цена зависит от места и степени девелоперской готовности земельного актива.

Например, очень сильно влияет на цену необходимость разработки градостроительной документации, наличие или отсутствие сетей и подъездов к земельному участку.

В итоге, цена земли с учетом перечисленных факторов может колебаться от 70 млн до 1,5 млрд рублей за 1 га.

Если обобщить происходящее на рынке земли в Москве, то надо отметить, что самым большим вниманием со стороны покупателей пользуются участки под жилищную застройку. Это самый ценный актив, особенно, если инвестор может получить ЗУ вместе с ГПЗУ или хотя бы ППТ.

Следом по уровню ликвидности идут промышленные территории с потенциалом опять же жилищного девелопмента либо развития многофункциональных проектов.

Поскольку, как правило, это крупные активы, то инвесторы готовы рассматривать их и без граддокументации, только с урегулированными имущественным правами.

На фоне пандемии стал развиваться рынок земли под склады: как self storage формата, так и мультифункциональных внутригородских моно- или поли- функциональных складов, fulfillment склады – это обусловлено развитием dark stores и сервисов быстрой доставки.

Если говорить о площади, то участки до 0,3 га освоить в рамках ленддевелопмента почти невозможно – очень маленькая площадь ЗУ сильно ограничивает варианты best use. Площадь участка от 0,3 до 3 га – это самый востребованный размер. Более крупные земельные активы также сложны в продаже: рынок игроков, способных их купить и освоить, ограничивается десятком компаний-девелоперов.

Рассматривая себестоимость девелопмента, можно оценочно сказать, что земля в структуре затрат формирует 10-25%, в зависимости от степени проработки документации и инженерной подготовки ЗУ. 60-70% приходится на СМР, еще около 7-10% внесут сети.

После введения требований по переходу на эскроу-счета еще до 10% расходов – это обслуживание банковского долга, который номинально стоит от 5 до 12%, а в реальности его стоимость будет формироваться как производная темпа продаж и возможности заместить банковское финансирование деньгами конечных покупателей.

Рынок земельных активов и Москвы характеризуется высокой степенью консолидированности. За последний десяток лет земельные активы из рук множества частных собственников постепенно перешли в руки профессиональных девелоперов и их партнеров. То есть процесс, начавшийся несколько лет назад, сейчас подошел к своему логическому завершению.

Случайных игроков на нем больше нет. Меняется и структура лендлородов: сегодня это в основном банки, госкомпании и госкорпорации. Почти все земельные активы, потенциально годные для дальнейшего использования (застройки или перепродажи), находятся в их руках. Других свободных участков на рынке нет.

Тем более значимым игроком земельного рынка становятся компании с госучастием. Они владеют существенными по объему земельными участками преимущественно промышленного назначения – относительно недорогими и часто интересными с точки зрения места расположения и потенциала застройки.

В условиях высвобождения их из производственной деятельности они становятся для госкомпаний непрофильным активом. В результате встает вопрос либо реализации земельных излишков, либо участия в девелоперских проектах.

Поэтому и в этой сфере в ближайшей перспективе можно ожидать роста числа стратегических альянсов «промышленность – девелопмент» и появления новых крупных проектов редевелопмента промышленных территорий в границах Москвы и в Московской области.

Поэтому в ближайшей перспективе мы увидим увеличение числа стратегических альянсов банков, госкомпаний и госкорпораций с крупными девелоперами.

Такие альянсы уже повсеместная практика. Несмотря на падение доходности жилищного девелопмента, лендлорды стремятся реализовывать проекты именно в этой сфере, поскольку жилье обеспечивает наилучший возврат на инвестиции. Однако самостоятельно они не имеют для этого достаточных компетенций.

А застройщики заинтересованы в стабильном и относительно недорогом финансировании своих проектов. На пересечении этих интересов и будут возникать финансово-строительные альянсы.

Первые примеры уже есть: в прошлом году соглашения о стратегическом сотрудничестве заключили ВТБ и MR Group, а также Сбербанк и Setl Group.

Еще одной точкой пересечения интересов банков и девелоперов в ближайшее время станут залоговые земельные участки. В 2021 году мы ожидаем выхода на рынок значительного количества подобных активов. И в этом сегменте сотрудничество банков и девелоперов тоже окажется выгодным для обеих сторон.

Первые смогут с максимальной выгодой для себя реализовать непрофильные активы, вторые получат дефицитные земельные участки под новые проекты. И РАД, как универсальная площадка по продаже залогового имущества, по-видимому, выступит одним из основных провайдеров данных процессов: в 2020 г.

Российским Аукционным Домом продано более 150 земельных участков в Москве и Московской области.

В заключение надо два слова сказать о рынке земельных участков в Московской области. Рынок таких земельных активов Подмосковья очень разнороден: цены варьируются от 1 тыс. рублей / га до 50 млн рублей / га. Цена участка зависит от его категории и подготовленности. Так, земли сельхозназначения предлагаются по 500-15 тыс. рублей за сотку, промышленного назначения – по 10-200 тыс.

рублей за сотку в greenfield и по 150-350 тыс. рублей за сотку в индустриальных парках. Участки для дачного строительства продаются по 30-70 тыс. рублей за сотку, но в элитных локациях, например, вдоль Рублевского шоссе, их цена на порядок выше – по 700-1500 тыс. рублей за сотку. Например, в некоторых поселках в Раздорах или Барвихе земля под жилые дома будет стоить 30-50 тыс. долл.

/сотка.

Говоря о земельном рынке Московской области, можно уверенно констатировать, что спрос на земельные участки там ограничен 30-километровой зоной, прилегающей к Москве, и сфокусирован на площадях, пригодных либо под ИЖС (20%), либо под коттеджную застройку (80%).

Спрос на участки под офисную или торговую недвижимость минимален – формат торговых центров максимально подвергся переоценке под влиянием короновируса, несмотря на весь их потенциал капитализации, осталось мало желающих их строить.

Офисы же за городом нужны только на МКАД, либо локально в городах-сателлитах, под местный спрос.

Но в отличие от Москвы, где рынок поделен между профессиональными игроками-девелоперами, спрос на землю в Московской области сформирован конечными пользователями, среди которых системных игроков очень мало: буквально по пальцам одной руки можно пересчитать компании, реализовавшие более двух проектов лендевелопмента в МО.

Тем самым, если рынок Москвы демонстрирует высокий уровень зрелости и консолидации, областной рынок только формируется: в последние 10 лет на нем практически отсутствовали профессиональные девелоперы, ввиду низкого спроса этот рынок не был интересен игрокам, сформировавшим высокий уровень компетенций в девелопменте. И если в Москве качественные характеристики продукта – квартир и апартаментов – таковы, что могут составить достойную конкуренцию лучшим мировым аналогам, в Московской области практически не было проектов, сбалансированных относительно требований спроса и продуктового предложения. Однако вследствие пандемии на рынок загородных активов вернулся спрос, а за ним – интерес девелоперов. И хочется думать, что загородный сегмент повторит судьбу московского рынка – то есть также станет ареной для профессиональных игроков, которые способны обеспечить развитие земельных массивов наиболее адекватным образом, с учетом требований платежеспособного спроса и потенциала конкретного земельного актива. И как всякий рынок, не достигший зрелости, рынок земли Подмосковья – это Эльдорадо для тех, кто готов заглянуть в будущее. В среднесрочной перспективе там есть возможность апсайдов, которые уже невозможны в Москве.

Источник: https://www.irn.ru/articles/41125.html

Земля в Подмосковье могла бы стать более интересной для инвесторов

Цена за сотку земли в подмосковье 2020

Из примерно 1,5 млн га сельскохозяйственного назначения на территории Московской области около 300 000 га подготовлены к продаже (данные Группы МЕТА) /Максим Стулов / Ведомости

Предложение участков в Московской области значительно превышает спрос, говорит Валерий Смольков, руководитель отдела продаж «Объединенной группы риэлторский компаний» (АН «ОГРК»). С кризиса 2008 г.

ситуация на рынке земли грустная: существует только точечный спрос.

 И бизнес-активность год от года скорее уменьшается, чем увеличивается, добавляет Дмитрий Лебедев, председатель совета директоров Basis Investment Company.

Выбор на первый взгляд большой для разных проектов: складов или производств, магазинов или офисов, под строительство жилья, наконец, добавляет Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank.

Но, по оценке Ильи Терентьева, гендиректора УК «Русская сотка», в основном это участки сельскохозяйственного назначения (иногда уже с утвержденными ПЗЗ, тогда земля может использоваться для индивидуального жилищного строительства) – собственники держат землю в этом статусе в связи со сравнительно невысокими налогами (0,3% от кадастровой стоимости, если сельхозземли используются по назначению, 1,5% – если не по назначению), отсутствием инвестиций или предложений по развитию. По данным компании, в 30-километровой зоне от МКАД чаще встречаются переведенные в другой статус участки, например земли поселений или земли для размещения промышленных объектов, поэтому более-менее активный рынок сосредоточен в этой зоне.

В настоящее время не существует ресурса или единой площадки с данными, которые бы позволяли объективно оценить общий объем рынка земли в Московской области, а значительная часть информации в принципе не является публичной, говорит Лебедев. По оценке Максима Лещева, управляющего партнера Группы МЕТА, из примерно 1,5 млн га сельскохозяйственного назначения на территории Московской области около 300 000 га подготовлены к продаже.

Препятствует сделкам, по его словам, то, что часто эти земли находятся в залоге у банков и есть проблемы с кредиторами. Например, в залог участок банк брал  при цене $10 000 за сотку, а сейчас цена – 10 000 руб., а то и дешевле.

Ряд крупных владельцев быть таковыми перестал по разным причинам, некоторые закопались в еще большую непубличность, а между тем участков, которые не продаются годами, скопилось немало. Причины – завышенная стоимость, наличие обременений, невозможность использования участка по назначению, перечисляет Фомиченко.

Владельцам таких активов остается либо снижать цену, либо искать варианты альтернативного использования, например действительно заняться сельским хозяйством или начать добывать песок, если есть такая возможность.

Чтобы был шанс продать участок, цена должна находиться на нижней границе рынка, а иногда и за ней на 5–10%, считает Терентьев: «Я знаю многих владельцев, которые не могут продать активы 5–7 и более лет. Они ежегодно снижают цену и уже жалеют, что не продали раньше. Это касается и земель промышленности, и земель поселений».

Сейчас некоторые из тех, с кем его компания вела переговоры несколько лет назад по тому или иному участку, соглашаются отдать землю в управление под создание загородных поселков, тогда как прежде были категорически против этого.

Несколько лет пытается продать землю сельскохозяйственного и промышленного назначения и Basis Investment Company, но пока покупателей нет.

Впрочем, Смольков считает, что 80% участков все-таки продаются за 3–4 месяца, если собственник достаточно мотивирован и реально оценивает объект. Остальные 20% – абсолютный неликвид. 

По данным ОГРК, цена земли сельскохозяйственного назначения в зоне 50–100 км от МКАД – от 500 до 15 000 руб. за сотку. Участки под дачное строительство (10–50 га) на удалении 30–50 км от МКАД в массовом сегменте стоят в среднем 30 000–70 000 руб. за сотку.

Но 3–11 га, пригодные для поселков элитных (например, в районе Дарьино, Лызлово, Лайково, Лапино по Рублевскому шоссе), по данным Point Estate, уже идут по $10 000–20 000 за сотку, на Николиной Горе – от $25 000.

В Покровском на Новорижском шоссе (23 км от МКАД) 20 га выставлены по цене 220 000 руб. за сотку. По подсчетам аналитиков «Авито недвижимости», сотка под ИЖС в Московской области по итогам апреля в среднем стоила 73 279 руб.

Это на 8,4% дешевле, чем годом ранее (80 000 руб.) По итогам продаж в мае 2020 г. цена снизилась до 70 837 руб. (-3,3%).

Земли промышленного назначения на удалении в 15–50 км от МКАД и общей площадью от 50 до 250 га стоят от 70 000 до 230 00 руб. за сотку. Таких участков достаточно много. Например, в базе ОГРК их более 50, по цене от 15 млн до 500 млн руб.

По данным Knight Frank, цена в индустриальных парках на востоке Московской области колеблется от 150 000 до 350 000 руб. за сотку в зависимости от того, насколько развита площадка, есть ли резиденты.

Сергей Горяинов, руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate, и Смольков считают, что земля продолжит дешеветь.

Требования покупателей изменились сильнее, чем привычки собственников.

По словам Валерия Кузнецова, коммерческого директора RDI, с каждым годом запросы от девелоперов «становятся все более структурированными»: нужное целевое назначение и вид разрешенного использования участка, его соответствие ПЗЗ и др.

Сильное влияние на рынок оказало введение в 2017 г. зон КУРТ (комплексного устойчивого развития территорий). Часть земель в Московской области попали под это регулирование, появились ограничения по площади застройки, высотности и т. д., объясняет Кузнецов.

В результате выход полезной жилой площади на этих участках заметно уменьшился, интерес к ним упал. И только если ПЗЗ удается изменить и повысить долю жилья, стоимость актива и спрос на него возрастают. Но сейчас это сложная процедура, говорит эксперт. 

Подмосковье – зона рискованного земледелия, но некий спрос со стороны небольших сельхозпредприятий и фермерских хозяйств есть. Есть и предложение, например, в базе «Инвест-недвижимости» более 1500 таких участков в Московской и граничащей с ней Калужской, Тульской и Рязанской областях.

До начала пандемии основными покупателями были профессиональные мелкие и средние сельхозпредприятия, фермеры, рассказывает гендиректор компании Галина Зарипова, но за время вынужденного карантина выросло количество заявок от желающих приобрести сельхозземлю, чтобы выращивать продукты питания для семьи. Для этих целей спрашивают от 1 до 100 га, преимущественно по южным направлениям от Москвы. А среди покупателей и будущих фермеров все больше бывших владельцев бизнесов, в том числе связанных со строительством городской недвижимости, которые ничего не понимают в сельском хозяйстве, отмечает Зарипова. 

По словам Игоря Калинина, коммерческого директора проекта «Мой гектар», два типа участков пользуются стабильным спросом – это земли промышленного назначения, которые подходят под строительство заводов и производств, и земли под коттеджные поселки. Размер – от 5 до 50 га.

Кузнецов, однако, считает интерес к участкам под технопарки, склады или производства минимальным. Попытки развивать промышленные кластеры предпринимаются, но довольно вяло, а во время пандемии и карантина о деловой активности вообще не идет речи, добавил Лебедев.

Он напомнил, что участки под застройку складов активно продавались до 2008 г. и складов в аренду более чем достаточно.

Хотя, по словам Фомиченко, компании, которые приняли решение о покупке и прошли инвестиционные комитеты до начала пандемии, не приостановили работу по согласованию условий сделки, договоров купли-продажи.

Но те, которые рассматривали приобретение участков в инвестиционных целях и еще не вошли в обязывающие соглашения, приостановили переговоры до снятия всех ограничений. Тем более что и до пандемии в последние годы это были не самые рентабельные инвестиции.

Поэтому RDI планирует сама делать проекты, а не продавать землю, сообщил Кузнецов. Например, сейчас работают над концепцией технопарка у деревни Старосырово в новой Москве на 65 га, это займет около двух лет.

Лещев тем не менее заметил интерес к землям промышленного назначения со стороны малого бизнеса: компании покупают небольшие, от 30 соток до 1 га, участки (как правило, на территориях индустриальных парков) и строят производственно-складские базы, административные здания для собственных нужд или используют площадку для размещения дорожной техники.

МЕТА уже реализовала несколько проектов индустриально-складских парков (их собственники – юридические и физические лица, у которых с группой заключены договоры о совместной деятельности), где земля после межевания продается участками от 30 соток. «Большое Покровское» (15 км от МКАД по Киевскому шоссе, от 300 000 руб. за сотку) уже практически распродано.

В «Новоселках» в 51 км от МКАД по Симферопольскому шоссе продаются участки от 50 соток под строительство производственных и складских комплексов, от 70 000 руб., в промпарке «Коробово» (8 км от МКАД по трассе А 105 Москва – Домодедово) – от 325 000 руб. за сотку под промышленно-складскую и офисно-торговую застройку.

Продажи в «Коробово» начались в конце прошлого года, рассказывает Лещев, в начале этого года продали три участка, в разгар пандемии продажи остановились, покупатели пока стараются понять, что будет с экономикой дальше.

Компания не планирует снижать цену, а в случае замедления продаж просто уменьшит площади минимальных участков с 30 до 20 соток и таким способом снизит стоимость лотов, говорит управляющий партнер Группы МЕТА. 

По данным Knight Frank, земля под офисы или ритейл спросом не пользуется.

Для торговых центров нужны участки вдоль федеральных трасс, на МКАД и в местах, где большой трафик, напоминает Зарипова, но, по словам Лещева, лучшие земли уже разобраны крупными торговыми сетями: «Речь может идти только о покупке небольших участков под строительство узкопрофильных магазинов». «В настоящее время интерес ритейлеров сконцентрирован на поиске нужных площадей внутри жилых кварталов», – добавляет Лещев.

И «несистемных» покупателей, по словам эксперта, немного. Как правило, они долго вынашивают в голове проект по строительству гоночной трассы, парка развлечений, конно-спортивного клуба и др.

, потом долго подбирают землю, но до сделки по разным причинам дело не доходит.

Например, Калинин рассказывает о сорвавшейся сделке по покупке 115 га для строительства гостиничного комплекса с конным клубом – ее готовили полгода.

Рынок загородной недвижимости за последние годы только терял покупателей, поэтому и активность девелоперов здесь минимальна. По словам Терентьева, 80% всех заключаемых сделок с землей под строительство коттеджных поселков – под проекты эконом-класса, где в розницу продаются участки без подряда.

Пандемия, порушив многие бизнесы, вызвала даже некоторое оживление спроса на загородные дома, игроки этого рынка встрепенулись, интерес к участкам под коттеджные поселки уже выше, чем 1,5−2 года назад, говорит Сергей Горяинов, руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate.

У компании появились клиенты, которые рассматривают участки по 20−25 га или даже по гектару для создания совсем камерных поселков.

По словам Калинина, в январе-феврале у компании «Мой гектар» прошли три сделки, в двух случаях землю, 14 га и 35 га, купили под коттеджные поселки. Но в марте и апреле сделок не было – инвесторы взяли паузу. Калинин объясняет это тем, что инвестиции достаточно серьезные, от 50 млн руб.

Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty, говорит, что некоторые лендлорды сейчас предприняли попытки заняться девелопментом и зовут риэлторов в консультанты: «Так и мы вместо того, чтобы содействовать в продажах, уже в роли консалтеров совместно разрабатываем с ними концепции проектов». В работе у компании сейчас 25 га на Рублево-Успенском, 18 га на Новорижском, 25 га на Дмитровском шоссе. Профессиональные игроки готовятся к оживлению загородного рынка, доволен Колосницын, ведь в последние годы «не с кем было работать».

Спрос на землю, в том числе под застройку поселками, вряд ли вырастет и после пандемии. Рынок все еще затоварен – несколько лет будут торговаться предложения, которые есть в наличии.

По оценке RDI, все эти процессы пока не отразились на рынке земли под ИЖС.

Возможно, о каком-то влиянии можно будет говорить лишь во второй половине года, если получат развитие новые загородные тренды и (или) заработает ипотека на ИЖС – сейчас, по словам Кузнецова, официально банки предлагают такие кредиты, но на практике получить их крайне сложно: «Наши клиенты не раз сталкивались с этой проблемой, в итоге отказываясь от покупки участков».

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2020/06/12/832498-zemlya-podmoskove-dlya-investorov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть