Ценовое зонирование территории

Ценовое зонирование земель населенных пунктов (понятие, факторы, порядок утверждения схем зонирования)

Ценовое зонирование территории

2. Зонирование земель – определение территории земель с установлением их целевого назначения и режима использования.

3. Задачами зонирования являются:

обеспечение путем зонирования:

проведения единой государственной политики в области управления земельными ресурсами;

установления границ и размеров зон, порядка и режима использования земель, включенных в различные зоны;

разработки зональных и региональных (в том числе градостроительных) программ использования и охраны земель.

4. Зонирование земель осуществляется на республиканском и областных уровнях.

5. В соответствии с целевым назначением земель зонированию подлежат:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов);

земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

земли особо охраняемых природных территорий;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса.

На территории Республики Казахстан по природным условиям выделяются следующие зоны:

1) лесостепная;

2) степная;

3) сухостепная;

4) полупустынная;

5) пустынная;

6) предгорно-пустынно-степная;

7) субтропическая пустынная;

8) субтропическая предгорно-пустынная;

9) среднеазиатская горная;

10) южно-сибирская горная.

6. Организацию работ по зонированию земель в соответствии со статьей 11 Закона Республики Казахстан от 24 января 2001 года Z010152_ “О земле” осуществляет центральный уполномоченный орган по управлению земельными ресурсами и его органы на местах.

Зонирование земель осуществляется в порядке землеустройства путем разработки республиканских, областных и региональных схем (проектов) зонирования территории, а также земель отдельных категорий.

7.

Центральный уполномоченный орган по управлению земельными ресурсами совместно с заинтересованными центральными исполнительными органами принимает решение о зонировании земель на республиканском уровне, организует и обеспечивает разработку и утверждение республиканских схем зонирования территории (природно-сельскохозяйственного зонирования (районирования), развития и размещения производительных сил, резервирования земель для развития и

размещения особо охраняемых природных территорий и других зон).

Для проведения зонирования земель на областном уровне центральный исполнительный орган по управлению земельными ресурсами совместно с заинтересованными центральными исполнительными органами осуществляет разработку в установленном порядке межведомственных нормативных правовых актов и инструктивно-методических документов по зонированию земель.

8.

Областные (городов Астаны и Алматы) уполномоченные органы по управлению земельными ресурсами совместно с местными органами по охране окружающей среды, архитектуры и градостроительства и другими заинтересованными органами по поручению областного (городов Астаны и Алматы) исполнительного органа организуют и обеспечивают разработку проектов (схем) зонирования земель на областном (городском) уровне и вносят их на утверждение областным (городов Астаны и Алматы) представительным органам.

При зонировании земель на областном (городском) уровне разрабатываются проекты (схемы) зонирования территорий, документов, включающих научные обоснования, прогнозы,

программы по установлению их целевого режима использования (сельскохозяйственные, селитебные, промышленные, природоохранные и иного назначения).

9.

Определение зон осуществляется на основе данных земельного, градостроительного и других кадастров, материалов аэрофотосъемки, почвенных, геоботанических и других изысканий и обследований, а также программ по рациональному использованию земель, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплексе с другими природоохранными мероприятиями, рыночных конъюнктур и перспективных экономических прогнозов.

Целевое использование земель устанавливается исходя из экономических, природных и других условий конкретного региона.

При этом обеспечивается соблюдение установленного законодательством Республики Казахстан порядка пользования лесными, водными и другими природными ресурсами, а также действующих архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических и иных специальных требований (норм, правил, нормативов).

10. Определенный при зонировании целевой режим использования территории, рассмотренный

и утвержденный в порядке, предусмотренном законодательством, является для субъектов земельных правоотношений обязательным.

11.

Данные зонирования земель, содержащие сведения о целевом режиме использования территорий, используются при организации управления земельными ресурсами, разрешении земельных споров, предоставлении земельных участков в частную собственность и землепользование, изъятии (выкупе) земель для государственных надобностей, выдаче разрешений на занятие земельного участка для изыскательских работ, осуществлении контроля за использованием и охраной земель и иных целях, связанных с регулированием земельных отношений.

12. Зонирование земель, проводимое по решению исполнительных органов, осуществляется за счет бюджетных средств.

II. Принципы зонирования земель

13. Определение территории земель с установлением их целевого режима использования основывается на принципах законодательства Республики Казахстан, регулирующих отношения по использованию и охране земли, недр, лесных и водных ресурсов, растительного и животного мира, а также архитектурно-градостроительной деятельности.

14. Зонирование земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах:

приоритета земель сельскохозяйственного назначения;

особой охраны сельскохозяйственных угодий;

целевого использования земель сельскохозяйственного назначения;

возмещения потерь сельскохозяйственного производства при изъятии сельскохозяйственных угодий для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства.

15. Зонирование земель населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов) основывается на следующих основных принципах:

использования земель городов, поселков, сельских населенных пунктов в соответствии с их генеральными планами, проектами планировки и застройки и планами земельно-хозяйственного устройства территории;

выделения за пределами городской черты пригородных зон с установленным режимом их использования.

В пригородных зонах зонирование территории осуществляется с выделением зон интенсивного развития пригородного сельскохозяйственного производства, особособо градостроительного регулирования (резервных территорий для развития города, размещения и строительства сооружений, необходимых для нормального функци

, зеленых зон, занятых лесами, лесопарками и другими зелеными насаждениями, выполняющими защитные и санитарно-гигиенические функции, и являющихся местом отдыха населения.

16. Зонирование земель промышленности, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с законодательством Республики Казахстан, регулирующим отношения по использованию и охране земли, недр, охране окружающей среды, другими законодательными и нормативными актами и основывается на следующих основных принципах:

обеспечения рационального, комплексного и безопасного использования земли и недр;

обеспечения охраны окружающей природной среды;

создания необходимых условий для функционирования промышленных, транспортных и иных объектов, а также выполнения задач в области укрепления обороноспособности страны;

установления вокруг промышленных, транспортных и иных объектов зон с особыми условиями пользования землей, в пределах которых органом, принявшим решение о предоставлении земель в собственность или землепользование, ограничиваются или

запрещаются те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

В зонах с особыми условиями пользования землей определяются:

санитарно-защитные зоны промышленных предприятий;

селеопасные, оползнеопасные и защитные лесные зоны, примыкающие к полосе отвода железных и автомобильных дорог;

защитные зоны водозаборных сооружений;

приаэродромные полосы;

охранные зоны магистральных трубопроводов, линий связи, радиофикации и электропередачи;

водоохранные зоны и полосы;

территория военных полигонов.

17. Зонирование земель особо охраняемых природных территорий, земель оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения осуществляется в соответствии с законодательством Республики Казахстан в области охраны окружающей среды и основывается на следующих основных принципах:

сохранения государственного природно-заповедного фонда, биологического разнообразия и естественных экологических систем;

целевого использования особо охраняемых природных территорий;

рационального использования особо охраняемых природных территорий в целях развития науки, культуры, просвещения и образования;

развития туризма и рекреации с учетом социально-экономических факторов и интересов местного населения;

государственной поддержки мероприятий по использованию и охране особо охраняемых природных территорий;

государственного регулирования и контроля в области особо охраняемых природных территорий;

платности использования особо охраняемых природных территорий;

возмещения ущерба, причиненного нарушением законодательства об особо охраняемых природных территорий.

18. Зонирование земель лесного фонда осуществляется напринципах:

обеспечения условий для повышения экологического и ресурсного потенциала лесов;

рационального и неистощительного использования лесных ресурсов, их охраны, защиты и воспроизводства;

возмещения потерь лесохозяйственного производства, вызванного изъятием лесных угодий для использования их в целях, не связанных с ведением лесного и сельского

хозяйства или ухудшения качества земель в результате влияния, вызванного деятельностью предприятий, организаций и граждан.

19. Зонирование земель водного фонда осуществляется на следующих основных принципах:

обеспечения рационального использования вод для нужд населения, отраслей экономики и окружающей природной среды;

охраны водных ресурсов от загрязнения, засорения и истощения;

предупреждения и ликвидации вредного воздействия вод.

20. Зонирование земель запаса осуществляется на принципе перспективного определения целевого режима земель, не предоставленных в собственность или землепользование, для нужд сельского хозяйства, промышленности и иных целей.

Источник: https://cyberpedia.su/20x6f52.html

Этап 4. Ценовое зонирование территории города

Ценовое зонирование территории

В результате проведенной оценки земельных участков в районах жилой и коммерческой застройки, выделяемых для индивидуального жилищного строительства, используемых для ведения приусадебных, садоводческих и огороднических хозяйств, устанавливаются показатели стоимости земли по оценочным микрозонам города.

Данная процедура включает две стадии.

На первой стадии полученные данные наносятся на кадастровую карту города и осуществляется ценовое зонирование территории города, а именно формирование на основе полученных показателей кадастровой стоимости по микрозонам отдельных оценочных зон.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:

Ø близость значений показателей стоимости земельных участков;

Ø территориальное единство расположения микрозон;

Ø общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Полученные стоимостные характеристики земельных участков наносятся на план города и выполняются работы по ценовому зонированию городских земель, которые совмещаются с результатами функционального зонирования территории города.

На второй стадии показатель цены земли в среднем по городу принимается за единицу, а по каждой оценочной зоне рассчитываются коэффициенты градостроительной ценности территории, которые составляют значение соответственно больше или меньше единицы.

При расчете коэффициентов относительной ценности территории для каждой городской зоны может учитываться влияние определенных групп факторов.

Например, для селитебной зоны первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1. Транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения.

2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории.

3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения,

4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории.

5. Состояние окружающей среды, санитарные условия.

6. Инженерно-геологические условия строительства.

7. Рекреационная ценность территории;

8. Престижность территории.

Для промышленной и коммунально-складской зоны большое значение имеют следующие факторы:

1. Уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей.

2. Условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов.

3. Градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Величина коэффициентов определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

В заключении проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что цена земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления зависимости коэффициентов градостроительной ценности земель по каждой оценочной зоне города и рыночных цен продаж на земельные участки и объекты недвижимости.

Этап 5. Оформление результатов кадастровой оценки

       Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на рассмотрение органам местного самоуправления. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию опубликованных данных.

После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются решением органа местного самоуправления, вносятся в государственный земельный кадастр и с начала следующего года вступают в силу.

Внесенные в государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель, как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости, могут использоваться для следующих целей:

Ø создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

Ø формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

Ø уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

Ø установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

Ø определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

Ø определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

Ø обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

Ø информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

Ø создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка.

Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли.

Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

Источник: https://studopedia.ru/23_15179_etap--tsenovoe-zonirovanie-territorii-goroda.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.