Цены на недвижимость 2020

Аналитики предрекли рост цен на недвижимость после второй волны коронавируса – МК

Цены на недвижимость 2020

Если медики говорят о возможном пришествии второй волне коронавируса уклончиво, то эксперты рынка жилья не сомневаются: она будет. И строят прогнозы, исходя из этого условия. Аналитики дали прогнозы, как изменятся цены на квартиры и дома в ближайшие два года и когда начнутся массовые неплатежи по льготной ипотеке под 6,5%.

Пережившие самоизоляцию россияне все как один мечтают о расширении жилплощади и «домике в деревне». При этом большая часть граждан воплотить желания в реальность не может — в силу отсутствия материальных возможностей. Однако и они пытаются приобщаться к красивой жизни — а вдруг получится?

— В конце марта — апреле то ли по причине недоверия банкам, то ли, исходя из бытовых опасений, очень много людей забрали деньги со счетов. Как следствие — с учетом прогнозируемой инфляции, с учетом доходности по депозитам инвестиции в недвижимость снова становятся актуальными.

Причем на консультации приходят люди, у которых нет денег даже на первый взнос, с условной зарплатой 40 тысяч рублей, но они хотят взять ипотеку под низкую ставку. В лучшем случае у них есть квартирка в пределах МКАД. Таких людей много.

И это реалии сегодняшнего дня — раньше такого не было, — рассказывает управляющий партнер консалтинговой группы «Ирвикон» Ирина Вишневская.

Банки, впрочем, не готовы выдавать льготную ипотеку всем подряд. Кризис занятости, рост безработицы, снижение доходов населения, банкротства работодателей — все это будет усугубляться к концу года. Ужесточение требований к заемщикам уже произошло.

Сейчас банки анализируют поведение заемщиков во время самоизоляции и готовят новые меры. «Идет активный пересмотр прайсинга (ценообразования).

Сильно изменится дифференциация между клиентами с полным комплектом документов и высоким первоначальным взносом и клиентами с низким взносом и отсутствием части документов», —говорит руководитель департамента развития ипотечного кредитования банка Артем Иванов.

«Можно ожидать уже пройденный многими банками сценарий: ипотечное кредитование рано или поздно, обычно через 2-2,5 года, приводит к неплатежам и объему проблемных активов, — добавляет Ирина Вишневская. — Поскольку мы уже не первый раз проходим этот цикл, есть смысл уже сейчас искать разумный баланс».

Если же говорить о людях с достаточным для улучшения жилья количеством денег, то многие отправленные на удаленку сотрудники осознали необходимость кабинета, детской и родительской зон.

При этом они стараются выбирать уже технологичные жилые комплексы, с огороженной территорией, с возможностью прогулок, занятий спортом. И рассматривают квартиры площадью не менее 70 квадратных метров.

Интерес к покупке просторного жилья в пределах столичного Третьего транспортного кольца в мае — начале июня подскочил на 50%. Просматривают люди и предложения по загородной недвижимости (до 150 квадратных метров) и дачам.

Самый высокий спрос, очевидно, распространяется на жилье стоимостью до 15 миллионов рублей. Недвижимость дороже 25 миллионов рублей пользуется низким спросом, не спасает и готовность продавцов к торгу (около 5%), что неудивительно.

Удивительно другое: пандемия серьезных корректив в строительный бюджет не внесла. «В апреле был заметен прирост цен на некоторые строительные материалы за счет перебоев в логистике. Подорожали металлоконструкции, оконные профили, лифты.

Но критического подъема, который был в 2014 году, когда стоимость некоторых материалов взлетела на 20%, сейчас нет. Всё подорожало в пределах инфляции. Бетон и арматура, например, практически не выросли в цене», — говорит Ирина Вишневская.

О сроках ввода нового жилья специалисты рассуждают, скорее, оптимистично. Москва и область останавливали строительство примерно на полтора месяца. Примерно на такой же период, в пределах двух месяцев, будут откладываться сроки сдачи объектов. Главное, чтобы не подвела погода.

В регионах, которые не останавливали строительство, — например, в Санкт-Петербурге — серьезных сдвигов по срокам вовсе не ожидается. А вот сроки сдачи жилья в эксплуатацию могут и затянуться — многое зависит от органов власти.

Готовы ли они работать в жестком режиме, чтобы успеть вовремя принять проекты, сдача которых запланирована на осень, на конец года? Есть и еще один серьезный фактор, который может поломать уже сформированные планы.

«Если будет вторая волна — точнее, когда будет вторая волна, — насколько она будет мощной с точки зрения ограничительных мер? Это станет серьезным тестом, — продолжает Ирина Вишневская.

— Первая волна показала, какие серьезные технические проблемы возникли у Росреестра и неработающих многофункциональных центров (МФЦ), как стояли сделки. Поэтому если технические проблемы сейчас, в период, когда всё работает, будут решены, прогноз положительный. Если коронавирус будет мощнее по силе ограничительных мер, работа любого производителя стройматериалов, любой стройплощадки может быть приостановлена или ограничена».

Как бы ни было, пугающих ценовых прогнозов на ближайшие два года аналитики не дают — им просто неоткуда взяться. «С апреля мы видим яму: не было сделок, не было регистраций, не было продаж. До середины октября будет реализовываться отложенный спрос. Если в сентябре-октябре ожидается вторая волна эпидемии, то, я надеюсь, опыт первой волны будет принят к сведению.

А дальше цены будут расти. И темпы их роста мы, как эксперты рынка, видим следующим образом: к концу 2021 года квартиры в новостройках Москвы подорожают на 10-15%, на вторичном рынке — на 15-20%, загородная недвижимость за два года «вырастет» на 15-20%.

Не стоит забывать, что рост стоимости жилья сдерживается бременем налога на имущество от кадастровой стоимости», — подчеркивает аналитик.

Источник: https://www.mk.ru/economics/2020/06/28/analitiki-predrekli-rost-cen-na-nedvizhimost-posle-vtoroy-volny-koronavirusa.html

Когда лучше покупать жилье в кризисном 2020 году

Цены на недвижимость 2020

Разобрались, что происходит на рынке недвижимости прямо сейчас. Как сильно могут упасть цены на жилье из-за пандемии, упадут ли они вообще и когда наступит лучшее время для инвестиций в жилую недвижимость?

Гавриил Григоров/ТАСС

В марте цены на недвижимость выросли на 4–9% как на рынке новостроек, так и на вторичке. К примеру, в Москве наблюдался всплеск спроса — покупатели стремились спасти накопления, реагируя на падение цен на нефть и курса рубля, а также на возможное поднятие Центробанком ключевой ставки.

Однако ажиотаж сошел на нет после введения режима самоизоляции — часть покупателей оказалась не готова проводить сделки в режиме онлайн. И если на рынке новостроек движение сохранилось, то на вторичке сделки почти остановились из-за сложностей с осмотром объектов.

Сейчас рынок недвижимости сдерживается карантином — после его отмены вероятен всплеск активности за счет отложенного спроса. А затем ожидается падение цен — а значит, и новые возможности для инвесторов в недвижимость. Это надежные вложения, по доходности способные превосходить банковские вклады — особенно после предстоящих изменений в налоговом законодательстве.

Глубина падения цен зависит от сроков снятия карантина

Главный аргумент в пользу снижения цен — неизбежный обвал платежеспособного спроса. Глубина падения зависит от действий государства по распределению поддержки населению, а также сроков отмены режима самоизоляции.

До коронавирусного кризиса ожидалось, что в ближайшие два года цены на жилье вырастут на 20–25% из-за перехода отрасли на эскроу-счета и роста расходов девелоперов на обслуживание кредитов. Однако пандемия COVID-19 изменила ожидания рынка. Каждый месяц карантина будет ухудшать ситуацию с платежеспособностью населения и прибавлять проценты к падению цен.

Getty Images / Stringer

В «Открытие Research» в апреле дали прогноз по снижению цен на жилье из-за пандемии. Согласно базовому сценарию, к концу году падение составит 5% по России и на 5–10% в Москве. Негативный сценарий предполагает снижение цен до 15% в столице и до 10% по стране в целом.

До этого собственные сценарии изменения спроса на первичном рынке подготовило кредитное рейтинговое агентство НКР. В случае снятия карантина в мае эксперты ожидают падения спроса на 5–10% по сравнению с 2019 годом, в середине июня — на 15–20% и снижение цен на 10%.

Кризисный сценарий предусматривает отмену карантинных мер в сентябре. По мнению аналитиков НКР, в этом случае спрос упадет на 25%, цены снизятся на 20–30%, а многие застройщики обанкротятся. Восстановление рынка в этом случае займет от четырех до шести лет.

На рынке есть факторы, препятствующие падению цен. Многие девелоперы уже работают с минимальной рентабельностью. Переход на эскроу-счета и проектное финансирование увеличили расходы застройщиков по разным оценкам на 6–8%.

Joe Raedle / Getty Images

А из-за роста курса доллара себестоимость строительства выросла за счет удорожания импортных стройматериалов. По данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в апреле подорожали лакокрасочные материалы (+15%), вентиляционное оборудование (+12%), арматура (+10%), оцинкованный металл (+9%) и электрика (+8%).

«Девальвация рубля породила инфляционную волну роста стоимости различных товаров и услуг, в том числе и в строительстве. Себестоимость возведения жилых домов растет, а в большинстве регионов она ненамного ниже рыночных цен, поэтому им, в общем-то, падать некуда.

Продолжается реформа долевого строительства — она охватила уже 40% строящихся объектов. В условиях кризиса кредит дорожает, а значит, и конечная цена построенного с его привлечением жилья будет увеличиваться. Наконец, кризис приведет к сокращению предложения новостроек, что усилит монополизацию рынка», — заявила РБК Quote управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

В то же время глава совета директоров «Базис инвестмент компани» Дмитрий Лебедев уверен, что падения цен избежать невозможно: «Цены не будут снижаться только при одном сценарии — если начнется очень высокая инфляция, как в 1990-х. Тогда серьезно упадет покупательная способность рубля внутри страны. Насколько я понимаю, власти не готовы допустить подобного развития событий, поэтому оцениваю его как нулевой».

Спросу на жилье поможет выгодная ипотека

В условиях падения платежеспособности населения поддержать отрасль может стимулирование спроса со стороны властей. В апреле российское правительство приняло программу по предоставлению ипотеки со ставкой 6,5% для покупки нового жилья комфорт-класса стоимостью до ₽3 млн в регионах и до ₽8 млн в Москве и Петербурге. Она будет работать до 1 ноября 2020 года.

По оценкам директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, ставка в 6,5% на 2–2,5% ниже текущей средней ставки на рынке и снизит ипотечный платеж на 20%.

«Повышения ставок вряд ли стоит ожидать в течение второго и третьего кварталов этого года. После прекращения действия программы субсидирования ипотеки повышение ставок возможно в среднем на 0,5–1,5%», — заявил РБК Quote руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев.

По мнению Марии Литинецкой, ставки все же будут расти, но медленно — многое будет зависеть от политики Центробанка. Дмитрий Лебедев выразил уверенность, что ставки по ипотечным кредитам для покупки дорогой недвижимости, скорее всего, вырастут, а для бюджетной — могут сократиться.

Что происходит на рынке сейчас?

Несмотря на все факторы, играющие против падения цен, некоторые застройщики уже начали делать скидки на жилье в новостройках. Как утверждает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов, в Москве после первых трех недель апреля стоимость квадратного метра упала на 2% по отношению к марту.

jesusabizanda / flickr.com

На вторичном рынке коррекция  происходит более медленно, так как продавцы на нем обычно не сразу снижают стоимость своего жилья. Однако по оценкам компании «Инком-Недвижимость», с начала карантина число продавцов, готовых после восстановления рынка снизить стоимость своих объектов, уже выросло на 17,5%.

По мнению директора федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, цены на вторичном рынке начали падать — хотя пока снижение не превышает 1%. Он отметил, что в некоторых регионах скидки на трехкомнатные квартиры составляют 25–30%, на одно- и двухкомнатные — 10–15%, и добавил, что этот тренд будет лишь нарастать.

Когда наступит лучшее время для покупки жилья

По мнению Артема Деева, наилучшим временем для покупки жилья станет лето: «По мере продления режима самоизоляции и падения доходов населения рынок будет погружаться в стагнацию , спрос станет снижаться, что заставит девелоперов и продавцов на вторичном рынке зафиксировать цены или даже снизить (не более, чем на 5–10%). Наилучшим периодом для приобретения недвижимости станет летний период, который традиционно является сезоном низкого спроса.

Он добавил, что рынок недвижимости в этом году может сократиться на 25–30% по объему проданных квадратных метров и на 30–35% в денежном измерении.

«Снижение цен последует примерно через шесть месяцев. Оно будет плавным: обвала не ожидается, ведь рынок недвижимости инертен.

Скидки могут быть около 10–15%, на какие-то объекты доходить до 20%, а в исключительных случаях — и до 30%. Но это будут единичные предложения в рамках закрытых распродаж на короткий промежуток времени.

На вторичном рынке таких предложений будет еще меньше», — заявил Дмитрий Лебедев.

Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»

От французского Stagnation – Застой. Застой экономического развития. Основной признак стагнации – замедление темпов роста валового продукта страны или низкие показатели его роста. От латинского Сorrection — Выправление. Изменение котировок ценных бумаг в направлении, противоположном основной тенденции движения цен. Примером коррекции может быть рост котировок после постоянного недельного снижения цен на акцию. Зачастую коррекция вызывается массовым исполнением стоп-приказов, после чего, как правило, возобновляется движение котировок по направлению основной тенденции.

Источник: https://quote.rbc.ru/news/article/5ea2cfc89a7947a93e4764e1

Почему россияне не дождутся дешевых квартир

Цены на недвижимость 2020

© СС0 Public Domain

Пандемия коронавирусной инфекции заметно сказалась на доходах россиян. Спрос на крупные покупки, в том числе на недвижимость, упал. Однако цены почему-то за спросом не пошли. Напротив, в некоторых сегментах стоимость жилья даже выросла. Почему так произошло, и чего нам ждать до нового года, «Росбалт» спросил у экспертов.

Кандидат экономических наук, замдиректора Института экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная:

«Цены на недвижимость действительно не снижаются, а в некоторых сегментах даже растут. Причин этому несколько. Во-первых, и застройщики, и продавцы недвижимости частично заморозили предложение.

Им важно получить свою маржинальность с учетом тех издержек, которые были осуществлены при строительстве объектов недвижимости, которые им необходимо реализовать сейчас. Понимая, что в целом платежеспособный спрос и экономическая активность снизились, они заняли стратегию выжидания.

Широко выставляют на продажу объекты те, кого поджимает возврат кредитов банкам и другие трудности.

Во-вторых, Центробанк снизил ставку рефинансирования, что, в свою очередь, положительно повлияло на ипотечные ставки и позволило оживить спрос на недвижимость. Но в нашей стране, к сожалению, это всегда имеет эффект повышения цен.

В-третьих, в связи с ограничением перемещения возник всплеск интереса к российской недвижимости. Спросом стали пользоваться юг России, загородная недвижимость. При этом, наметился определенный отказ от недвижимости зарубежной. Сэкономленные деньги на отпусках и поездках становятся дополнительным вложением в ипотеку.

Волатильность российской валюты, рост цен на строительные материалы и затраты на рабочую силу в условиях ограничений по перемещению в ближайшей перспективе сулят застройщикам очередной рост издержек. Это также заставляет их поднимать цены на нынешние объекты.

При любом кризисе есть люди, которые стараются извлечь из возникших проблем максимальную выгоду.

К примеру, перенастраивают производство под возникший ажиотажный спрос на дезинфекторы, маски, антисептики, респираторы, защитные костюмы, медицинское оборудование и их компоненты.

Параллельно идет вливание государственных денег в социальные проекты, часть из которых также уходит в бизнес. В результате мы видим всплеск интереса к дорогой премиальной недвижимости, который отражается в ценах.

Что будет к новому году, прогнозировать сложно. Все будет зависеть от распространения коронавируса и последующего восстановления экономики.

Надо отметить, что новации правительства в части поддержки бизнеса и предпринимательства, в том числе в виде налоговых стимулов и вливания финансовых ресурсов дают положительный эффект.

Мы видим постепенное восстановление, хоть и не такое активное, как хотелось бы, уже с июня».

Генеральный директор РАСК Николая Алексеенко:

«У нас в стране уже достаточно продолжительное время наблюдается два отдельных вида трендов на рынке недвижимости: новостроек и вторичного жилья. Основополагающие триггеры и факторы, влияющие на динамику этих сегментов, во многом разные.

Так, к примеру, запуск программы льготной ипотеки серьезно подстегнул первичный рынок по продажам, а на фоне ограниченного предложения это уже сейчас привело к росту цен, вплоть до 15%.

В свою очередь, программа не распространялась на вторичный рынок, который исторически конкурирует с новостройкам за покупателей.

Потому единственной стратегией для продавцов вторичного жилья было предложение конкурентной цены, которая бы смогла «перебить» привлекательность ипотечной ставки 6-6,5% первичного жилья. Напомним, что сейчас ставка ипотеки на вторичку составляет около 8,5-8,9%, это довольно существенная разница со ставкой на новостройки.

Понятно, что к снижению цен готовы далеко не все продавцы, потому пока можно отметить, что вторичный рынок во многом пережидает, следовательно, цены в большинстве случаев меняются в рамках погрешности. В данном случае рыночным способом несколько сократилось предложение, что отчасти удерживает цены.

Касательно прогнозов нужно быть осторожными — сейчас слишком много неопределенных факторов: будут ли продлевать льготную программу, будут ли введены различные ограничения в связи с эпидемиологической ситуацией и так далее.

В целом, если исходить из того, что продления не будет, а вторая волна коронавируса нас не настигнет, то к концу года вслед за новостройками начнет постепенно дорожать и вторичное жилье, причем на фоне роста предложения в этом сегменте.

Нужно понимать, что при равных рыночных условиях, люди все же предпочитают брать жилье на вторичном рынке. Резюмируя, в этом году мы не ожидаем снижения цен ни по одному из сегментов».

Руководитель проектов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Юлия Рышкина:

«Цены вверх пошли в основном на новостройки. В ТиНАО рост совершенно удивительный — 6-8% начиная с мая. В старых границах столицы — 4-5%. Это происходит по нескольким причинам. Во-первых, сейчас на рынок вышли одновременно три группы спроса: текущий, прошлый и будущий. Люди, которые не могли купить квартиру во время карантина, реализуют отложенный спрос сейчас.

Вместе с этим к текущему спросу добавился будущий спрос, который подстегивает льготная ипотека. Она заканчивается 1 ноября. Сейчас идут разговоры о том, чтобы ее продлить, но решение пока не принято. Так или иначе, люди, которые думали купить квартиру когда-то потом, решили поторопиться и поднажать, пока дешевая ипотека.

Можно ожидать, что после того, как этот спрос будет реализован, начнется снижение.

В сущности говоря, льготная ипотека задумывалась в двух целях: поддержать продажи новостроек и дать возможность людям со скромными доходами купить жилье. В результате, низкие ставки по ипотеке спровоцировали рост цен на новостройки и нивелировали выгоду для покупателей. В итоге помогли только застройщикам.

Льготная ипотека — нерыночный инструмент, который вводит экспертов в замешательство: цены растут тогда, когда расти не должны. В конечном счете, поддержка государства вредит и застройщикам.

Вместо того, чтобы планировать, основываясь на каких-то рыночных реалиях, они пытаются сорвать куш, пока помогает государство.

Что они будут делать дальше, когда льготная ипотека закончится, и они столкнутся с реальным падением спроса на фоне снижения доходов населения? Все рыночные предпосылки говорят о том, что спрос должен снижаться. Все понимают, что его лихорадочное поддержание — временное.

Перед окончанием программы цены еще немного подрастут. Дальше все будет зависеть от того, продлят ее или нет. Но даже если программу отменят, вряд ли ставки резко взлетят. Это на какое-то время продлит остаточный спрос.

Вопрос в том, что даже без учета льготной ипотеки ключевую ставку в принципе сейчас держат на исторически низком уровне. Насколько это экономически обосновано и адекватно, сказать сложно. По сути дешевыми кредитами государство пытается спровоцировать спрос на все.

Явно, что при таком снижении доходов населения когда-то это должно закончится, и спрос должен пойти вниз».

Анна Семенец

Источник: https://www.rosbalt.ru/moscow/2020/09/21/1864394.html

Рынок жилья в России за 6 месяцев 2020 и прогноз

Цены на недвижимость 2020

Эпидемия коронавируса оказала негативное влияние на ситуацию на рынке жилья в России. О ценах и спросе на жилье на первичном и вторичном рынках недвижимости в 1-м полугодии, и прогноз на последующий период 2020 года, в материале портала ОКНА МЕДИА.

Цены на рынке жилье в январе-июне 2020 года – новостройки и «вторичка»

Период эпидемии коронавируса в России пришелся на 1-е полугодие (2-й квартал) 2020 года. Цены на недвижимость являются индикатором состояния рынка недвижимости, в частности – спроса.

Падение курса рубля в марте мотивировало граждан в целях сохранения своих сбережений активно покупать недвижимость.

Это спровоцировало спекулятивный рост цены как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Рассмотрим динамику изменения цен на первичном и вторичном рынках жилья. И оценим перспективы рынка до конца 2020 года.

Цены на новостройки

Цены на жилье в январе-июне 2020 года выглядели следующим образом.

Цены на жилье в новостройках*
Россия, январь-июнь (18-е число) 2020, тыс. руб./м2

Источник: ЦИАН и ОКНА МЕДИА *расчет цены по объявлениям, находящимся в продаже

**Регионы – усредненная цена по регионам России, за исключением: Москва, Санкт-Петербург, Московская обл., Ленинградская обл.

Среднерыночные цены на жилье в новостройках по России и в Санкт-Петербурге показывали поступательный рост в течение 6 месяцев. В Москве в марте наблюдался максимум за весь рассматриваемый период с последующим чередованием падения и роста цен.

По состоянию на 18 июня 2020 года, рост цен на новостройки по отношению к январю составил:

  • Москва: +2,6%;
  • Санкт-Петербург: +0,7%;
  • Регионы: +4,7%.

Цены на «вторичку»

Цены на жилье на вторичном рынке*
Россия, январь-июнь (на 18-е число) 2020, тыс. руб./м2

Источник: ЦИАН и ОКНА МЕДИА*расчет цены по объявлениям, находящимся в продаже

**Регионы – усредненная цена по регионам России, за исключением: Москва, Санкт-Петербург, Московская обл., Ленинградская обл.

Цены на «вторичку» в Москве росли с начала года, показав максимум в начале апреля. В дальнейшем – цена практически не изменилась. В Санкт-Петербурге цена росла до максимума в мае с сохранением показателя в июне. В регионах с начала года наблюдался ежемесячный рост цены.

По состоянию на 18 июня 2020 года, рост цен на «вторичку» по отношению к январю составил:

  • Москва: +2,5%;
  • Санкт-Петербург: +1,4%;
  • Регионы: +4,7%.

Сводная таблица цен на первичное и вторичное жилье в январе и июне 2020 года, и рост показателей июня по отношению к январю представлены в таблице ниже.

Цены на первичное и вторичное жилье, и рост в июне к январю
Россия, январь-июнь (на 18-е число) 2020, тыс. руб./м2, %

Географический регионПервичное жилье Вторичное жилье
январь, тыс. руб./м2июнь, тыс. руб./м2рост в июне к январю, %январь, тыс. руб./м2июнь, тыс. руб./м2рост в июне к январю, %
Москва206,3211,42,6122,3123,72,5
Санкт-Петербург123,6125,30,71011041,4
Регионы*55,758,34,733,237,84,7

*Регионы – усредненная цена по регионам России, за исключением: Москва, Санкт-Петербург, Московская обл., Ленинградская обл.

Рынок новостроек за 6 месяцев 2020 года

В марте и начале апреля 2020 года на рынке новостроек наблюдался ажиотаж. Падение курса рубля и введение налогов на вывод денег за рубеж стимулировало рост спроса на недвижимость.

С 13 апреля начали вводиться ограничительные меры, связанные с COVID-19. В регионах это привело к краткосрочной остановке строительных работ, в Москве стройки полностью «простояли» более месяца.

Для граждан был введен режим самоизоляции, что не позволяло потенциальным покупателям просматривать квартиры. 

в период пандемии COVID-19 стройки в Москве были заморожены Застройщики быстро организовали систему онлайн-продаж нового жилья, но основная часть покупателей ждали снятия ограничений, предпочитая традиционную офлайн-процедуру.

Все это привело к снижению продаж на первичном рынке жилья. После снятия ограничений 12 мая, застройщики получили возможность продолжить работу. По итогам мая оживления рынка не произошло.

Например, в Москве количество сделок с первичной недвижимостью в мае упало на 20% по сравнению с апрелем.

Рынок «вторички» за 6 месяцев 2020 года

Провальным месяцем на рынке вторичного жилья стала 2-я половина апреля и 1-я половина мая из-за ограничений, связанных с пандемией COVID-19. «Вторичка» оказалась в еще более худшей ситуации, чем новостройки по следующим причинам:

  • Отсутствие льготной ипотечной программы по сравнению с рынком новостроек. Во время пандемии COVID-19 Правительство приняло меры для поддержания строительной отрасли. Льготная ипотека для покупки жилья в новостройках под 6,5% стала настоящим «ударом» для вторичного рынка жилья. Она переориентировала покупателей на приобретение нового жилья, ведь средневзвешенная ипотечная ставка для вторичного рынка составила 8,32%. На рынке вторичного жилья существует льготная ипотека. Но она распространяется только на семьи с детьми, а также для детей-инвалидов. К тому же, цена новых квартир, например в Москве, ниже чем «вторички»;
  • Неприспособленность к онлайн-продажам. В отличие от рынка новостроек, где застройщики стали активно внедрять новый сервис – продажа квартир в онлайн-режиме, на вторичном рынке жилья данная система на имеет большой перспективы. Граждане не хотят покупать «кота в мешке» – вторичное жилье требует детального осмотра. Таким образом, продажи в этом сегменте осуществляются в большинстве случаев в режиме офлайн. Здесь возникли существенные проблемы:
  • Граждане находились на самоизоляции, что не позволяло посмотреть квартиру для покупки;
  • Временное закрытия МФЦ сделало невозможным регистрацию купли-продажи на рынке «вторички».

В результате рынок вторичного жилья «полностью замер».

рынок вторичного жилья в России “замер” в период пандемии COVID-19

За время самоизоляции больше всего пострадал московский рынок вторичной недвижимости из-за самых жестких ограничений. Спрос в апреле упал в 10 раз по сравнению с мартом. Такому большому снижению способствовал и тот факт, что в марте и начале апреля (до введения ограничений) наблюдался ажиотаж – граждане стремились вложить свои средства в недвижимость на фоне падения курса рубля.

Продавцы квартир перестали завышать цены, понимая, что после снятия ограничений цены не только не восстановят свой уровень, но и продолжат падение. Многие продавцы решили быстрее продать свои квартиры в данной ситуации.

При этом, другая часть игроков рынка не собирается снижать цены и готовы ждать пока последние не пойдут в рост. Они не снимают свои предложения с продаж.

За период самоизоляции в Москве предложение на вторичном рынке выросло на 8% до 45,5 тысяч лотов.

По итогам мая количество сделок на вторичном рынке недвижимости Москвы упало на 25% по сравнению с апрелем и на 64% относительно мая 2019 г.

Количество сделок на вторичном рынке
Москва, тыс. шт.Источник: Инком-Недвижимость

Прогноз рынка жилья до конца 2020 года

Рынок первичного жилья

Положительным фактором для первичного рынка недвижимости стала принятая государственная программа льготной ипотеки для новостроек с процентной ставкой 6,5%. На вторичном рынке нет аналогичной программы.

К тому же, динамика цен на недвижимость по месяцам показывает, что цены на первичное жилье могут быть ниже, чем на «вторичку» (особенно в Москве).

Все это способствует перераспределению спроса из вторичного жилья в сегмент новостроек.

За время ограничений накопилась определенная доля отложенного спроса. Многие застройщики отмечают увеличение спроса на новые квартиры и прогнозируют повышение цен на первичном рынке жилья до конца года.

Несмотря на это, более вероятным является сценарий снижения спроса по итогам 2020 года на 20-25% и снижению цены на первичное жилье до 10%.

Рынок вторичного жилья

За прошедший месяц после снятия ограничений сложно оценить реальную ситуацию с ценами на рынке «вторички». Рынок пока не пришел в «рабочее» состояние. По факту совершается очень небольшое количество сделок.

В ближайшее время ожидается некоторое оживление, связанное с отложенным спросом.

Некоторые покупатели в силу определенных обстоятельств не могут надолго отложить покупку квартиры, в период самоизоляции они основательно изучили имеющиеся предложения, связывались с риелторами, которые продолжали работать.

Также существует часть покупателей, которые при покупке жилья рассматривают предложения только в своем районе. И если здесь не будет новостроек, то «вторичка» будет безальтернативным вариантом. При всем этом, данные причины частичного роста спроса на вторичном рынке не позволят ему вернуть утраченные «позиции».

Снижение покупательной способности населения, ажиотажный спрос перед самоизоляцией и невыгодные условия по сравнению с первичным рынком жилья, заставляют говорить о стагнации на вторичном рынке и снижении цены предложений. По итогам 2020 года ожидаемое снижение цены на вторичном рынке жилья оценивается в 15% к началу года.

Рост цен на жилье на конец 2020 года к началу года (прогноз)
Россия, %Источник: ОКНА МЕДИА

Для первичного и вторичного рынка жилья есть общие дополнительные причины, которые могут повлиять на дальнейшее развитие ситуации.

Позитивные:

  • Снижение ключевой ставки Центробанком. 19 июня Центробанк снизил ключевую ставку до 4,5% (самая низкая в российской истории). Это влечет за собой снижение процентов по депозитам. Данная ситуация будет мотивировать граждан не хранить деньги в банке на вкладе, а вкладывать их, как проверенный вариант, в недвижимость;
  • Новые условия программы материнского капитала, озвученные Президентом в ежегодном послании к Федеральному собранию. Подробнее можно прочитать здесь.
  • 13%-й подоходный налог с банковских вкладов с 2021 года (будет удерживаться с задержкой в 2022 году). Это еще сильнее заставит граждан искать новые способы сбережения своих средств, включая покупку недвижимости уже в 2020 году до введения налога.

Негативные:

  • Сокращение зарплат и потеря рабочего места. Пандемия коронавируса привела к ухудшению экономической ситуации в стране. Многие сферы деятельности были урезаны или полностью приостановлены. Это повлекло за собой сокращение зарплат и даже потерю работы для многих граждан, что сказалось на сокращении платежеспособности населения. Данная ситуация не способствует росту продаж недвижимости;
  • Опасения 2-й волны COVID-19. Существует вероятность, что во 2-й половине осени может повториться эпидемия коронавируса. Люди, опасаясь этого, стараются не тратить свои средства, оставляя их на «черный» день.

Ситуация на рынке жилья в 1-й половине 2020 года во многом зависела от падения цены на нефть с последующей девальвацией рубля и ограничительных мер, связанных с пандемией коронавируса.

На дальнейшее развитие ситуации будут влиять последствия ограничений и меры, принимаемые Правительством для поддержания отраслей хозяйствования и граждан.

Немаловажную роль сыграет тот факт – будет ли 2-я волна коронавируса?

Будет наблюдаться снижение объемов продаж квартир по сравнению с предыдущими периодами, в большей степени на вторичном рынке. Аналогичным образом будет развиваться и ситуация с ценами. Большее снижение ожидается на рынке «вторички».

Источник: https://www.oknamedia.ru/novosti/rynok-zhilya-v-rossii-za-6-mesyatsev-2020-i-prognoz-51120

Квартиры в Москве и Подмосковье в августе-сентябре 2020 года: спрос вернулся к мартовскому максимуму

Цены на недвижимость 2020

Снижение доходности депозитов и обесценение рубля вернули вторичной недвижимости инвестиционную привлекательность. Доступная ипотека также стимулирует рост спроса. Как следствие, квадратный метр дорожает, а скидки, наоборот, сокращаются.

Спрос

В августе управление Росреестра по Москве зарегистрировало 14 695 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. Второй месяц подряд рост спроса на вторичное жилье составляет 30% в месячном разрезе.

При этом впервые с марта покупательская активность увеличилась и по сравнению с прошлым годом – на 37,6%. Фактически, рынок вернулся к докарантинному уровню спроса.

Хотя в целом по итогам восьми месяцев текущий год все еще сильно отстает от прошлого – разрыв составляет 18,3%.

О том, что конец лета, вопреки обыкновению, выдался на редкость урожайным для вторичного рынка, сообщают и риелторы. «Инком» по итогам августа собрал с клиентов столько же авансов, сколько в июле, и на 30% больше, чем годом ранее.

Напомним, в июне число заключенных компанией договоров о предоплате было на 3% меньше прошлогоднего показателя, а в июле уровень актуального спроса был уже на 15% выше итогов июля-2019. В «Азбуке Жилья» после динамичного роста в первые два летних месяца число сделок в августе увеличилось еще на 3,6%.

Правда, августу прошлого года нынешний все же уступает 8,7%. Зато количество обращений от потенциальных покупателей выросло и в месячном, и в годовом выражении – на 7,9% и 15,6% соответственно. Таким образом, в августе, который всегда был самым «отпускным» месяцем, количество обращений оказалось наибольшим начиная с мая 2019 г.

, отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».

В Новой Москве офис продаж «Центральный» в Троицке АН «Century 21 Римарком» заключил в августе на 12% больше сделок и получил на 8% больше авансов, чем в июле. Причем эти цифры могли быть и больше, если бы не небольшое снижение активности перед началом нового учебного года, говорит Анастасия Ковалева, директор офиса продаж «Центральный».

«Наиболее активные целевые группы покупателей на «вторичке» – это ипотечники, которые спешат воспользоваться пониженными ставками по кредитам, а также люди, приобретающие недвижимость с целью сохранения сбережений от обесценивания, – комментирует Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость». – Некоторые из них отказываются продлевать срок действия банковских депозитов из-за рекордно низких ставок по вкладам, поэтому ищут альтернативные варианты вложения средств. Также на рынок недвижимости обращают внимание те люди, которые опасаются очередного экономического коллапса, поэтому они спешат «спасти» свои накопления путем покупки квартиры – этот актив останется у них в руках при любом раскладе. И сейчас, по нашим оценкам, каждая седьмая сделка на вторичном рынке столицы проходит с целью консервации крупных сбережений».

Кроме того, спрос на вторичную недвижимость в границах «старой» Москвы катализировали вышедшие списки реновационных домов, считает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

По ее словам, средний срок экспозиции подобных квартир не превышает двух недель, при этом лоты в домах, планируемых к сносу с 2020 по 2024 г.

, выставляются в среднем на 10-15% дороже, чем аналогичные объекты в схожей локации.

В отличие от Москвы, в Подмосковье, на первый взгляд, никакого ажиотажа на вторичном рынке не наблюдается. Например, в АН «Удачный выбор» число авансов в августе уменьшилось по отношению к июлю на 3-5%, а количество сделок осталось на июльском уровне.

Однако в годовом выражении заметен существенный рост спроса: по сравнению с августом прошлого года авансов стало больше 11%, а сделок – на 15-17%. В подмосковных офисах продаж КР «Мегаполис-Сервис» положительная динамика в августе была зафиксирована лишь по числу заявок (+19,7% к предыдущему месяцу).

Количество авансов сократилось за месяц на 3,9%, а сделок – и вовсе на 10,8%.

Казалось бы, налицо падение покупательской активности, но все не так просто, говорит Сергей Власенко, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис».

В Подмосковье спрос также активизировался на фоне снижения ипотечных ставок и падения доходности депозитов, однако «покупатели, выйдя на рынок, столкнулись с дефицитом ликвидных объектов и отсутствием интересных предложений, что не могло не отразиться на уровне внесенных ими авансов. В свою очередь, снижение количества авансов частично повлияло и на снижение числа сделок, которые могли завершиться в августе. К этому нужно прибавить отложенные из-за сезона отпусков сделки. Кроме того, ипотечники в августе столкнулись с задержками при одобрении кредитов в банках. Поэтому несостоявшиеся в августе сделки будут совершены уже в сентябре».

Как поясняет Ольга Власова, задержки при обращении в банки связаны с большим количеством желающих взять ипотеку и длительной процедурой проверки объектов: «Клиенты торопятся оформить ипотеку, полагая, что ключевая ставка снижаться больше не будет, а значит, банковские ставки вновь пойдут вверх.

К тому же у покупателей есть опасения относительно цен на вторичное жилье в том плане, что они опасаются их серьезного роста. Ну и, наконец, остается неуверенность, связанная с возможной второй волной ограничений из-за пандемии, что может отодвинуть сделку на неопределенный срок.

Именно поэтому часть клиентов спешит решить свой жилищный вопрос как можно быстрее».

В целом, на ипотеку в Подмосковье в августе пришлось 80-90% от всех сделок со вторичной недвижимостью. В «старой» Москве – 70%, по оценке Юлии Дымовой. «В связи с увеличением валового количества сделок создалось ощущение роста доли покупателей со свободными деньгами, однако в процентном соотношении показатели не изменились», – отмечает она.

Примечательно, что в Новой Москве доля ипотечных сделок на вторичном рынке в августе сократилась на 20-25 п.п. по сравнению с июлем и составила 45-47% (в АН «Century 21 Римарком» – 50%), говорит Анастасия Ковалева. Однако по итогам первой половины сентября доля ипотеки вновь начала заметно расти, в АН «Century 21 Римарком» – до 80%.

Просадки спроса по итогам сентября риелторы не ожидают.

«Динамика спроса в первой половине сентября на рынке подмосковной «вторички» практически полностью соответствует ситуации в августе: спрос остается достаточно активным – и по числу обращений, и по авансам, и по сделкам. По всем предварительным признакам, сентябрь не будет хуже августа в плане покупательской активности», – отмечает Ольга Власова.

Предложение

По статистике «Инкома», в годовом выражении экспозиция на вторичном рынке «старой» Москвы изменилась незначительно: сократилась на 0,7% в сравнении с августом прошлого года и увеличилась на 1,9% по отношению к июлю.

«При этом необходимо подчеркнуть, что на вторичном рынке определенный объем предложения занимают объекты, которые фактически не участвуют в сделках по купле-продаже жилья. К примеру, в сегменте премиальных квартир спрос сейчас находится на крайне низком уровне, в том числе из-за весьма высокой доли переоцененных квартир – около 95%.

Что же касается сегмента масс-маркета, то здесь, наоборот, наблюдается дефицит наиболее ликвидных объектов. Это квартиры, экспонируемые по незавышенной стоимости, с отличными качественными характеристиками (свежий ремонт, хорошее состояние дома и подъезда, привлекательный вид из окна и т.д.).

Согласно нашим наблюдениям, доля таких лотов на «вторичке» столицы сейчас составляет не более 8%, и она постепенно уменьшается», – отмечает Сергей Шлома.

В Новой Москве предложение за месяц сократилось на 27%. «Основная причина – вымывание ликвидных объектов на пике волны отложенного спроса в июле.

Еще одним фактором, правда, в меньшей степени повлиявшим на снижение общего объема предложения на «вторичке», стало поведение собственников, которые в ожидании повышения цен стали достаточно активно снимать объекты с продажи, надеясь продать их через несколько месяцев дороже», – поясняет Анастасия Ковалева.

По оценке подмосковных риелторов, в области предложение снизилось на 2-5%, а число объектов, впервые вышедших на рынок, – на 11-15%.

«Ситуация с объемом предложения, которая начала складываться в июле и продолжилась в августе, наглядно показывает, что сейчас многих покупателей «вторички» на рынке ожидает определенное разочарование, – говорит Сергей Власенко.

– Хорошие объекты в подавляющем большинстве проданы, а действовать нужно было в период, когда все сидели дома в период ограничений из-за пандемии. Самые смелые и активные из покупателей, которые подбирали объекты дистанционно и по возможности ездили на просмотры, успели «снять сливки» и приобрести привлекательные объекты по отличной цене».

Цены

Цены на вторичное жилье в «старой» Москве, потерявшие символические 0,1% в июле, в августе вновь пошли вверх благодаря снижению ставок по банковским вкладам и дешевеющей ипотеке. По данным аналитического центра www.irn.

ru, по итогам августа цена метра увеличилась в среднем на 0,4%, до 184 200 руб. Однако дорожает далеко не все и не везде: стоимость метра растет в доступных сегментах, а дорогие либо отстают от рынка, либо вовсе дешевеют – см.

«Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2020 года».

По данным «Азбуки Жилья», средний бюджет покупки на вторичном рынке «старой» Москвы в августе увеличился на 1,4% и составил 25,83 млн руб. Квартиры экономкласса подорожали на 1,5% до 9,69 млн руб. в среднем, комфорткласса – на 1,3% до 20,14 млн руб. В бизнес-классе цены просели на 0,6% до 44,06 млн руб.

По оценке АН «Century 21 Римарком», в Новой Москве средняя стоимость квадратного метра вторичной недвижимости по итогам августа составила 168 000 рублей – на 3% больше, чем в июле, и на 6% – чем годом ранее, в августе 2019 г.

«В связи с ограничениями, введенными из-за пандемии, примерно до середины лета цены на вторичные квартиры снижались, с июля же они вновь пошли вверх, – рассказывает Анастасия Ковалева. – Однако о серьезном удорожании говорить не приходится – все в пределах нормы.

Причины такого роста, который уже в ближайшее время может приостановиться, комплексные: повышение цен на квартиры в новостройках, вымывание дешевых и достаточно ликвидных объектов с рынка на пике отложенного спроса. Естественно, что продажа более дорогих по стоимости квартир привела к росту средней цены.

Но, думаю, можно предположить, что с ростом объема предложения цены должны стабилизироваться и, возможно, вновь продемонстрировать незначительное снижение».

В Московской области вторичный метр в августе стоил в среднем 77 810 руб. По словам Ольги Власовой, цены подросли примерно на 0,5-1,5%.

При этом в отдельных муниципалитетах стоимость метра даже немного упала.

«Это касается городов, где совсем небольшое (или отсутствует вовсе) предложение на рынке «первички», которая может стать причиной роста стоимости вторичной недвижимости», – поясняет Власова.

Подмосковная квартира в августе, по данным «Азбуки Жилья», стоила в среднем 6,08 млн руб. – на 1,1% больше, чем в июле. Жилье экономкласса за месяц подорожало на 1,5% (до 4,23 млн руб.), «комфорт» – на 1,3% (6,12 млн руб.), «бизнес» – на 0,3% (8,74 млн руб.).

Скидки

Одновременно с ростом цен снижаются и скидки. В «старой» Москве, по информации «Инкома», средний размер дисконта сократился с 5,3% в июле до 5,1% в августе. В августе прошлого года средняя скидка равнялась 5,6%.

В Новой Москве скидки практически исчезли. «Если объекты в Москве мы продаем со стандартным дисконтом в 3-5%, то вторичные квартиры по адекватным рыночным ценам в ТиНАО уходят практически без торга. Понятно, что это напрямую связано с дефицитом предложения ликвидной вторичной недвижимости», – отмечает Анастасия Ковалева.

В Подмосковье продавцы также все менее расположены к торгу. «Если в июле уровень дисконта на вторичном рынке недвижимости Подмосковья сократился в среднем до 2-3%, то в августе он стал еще меньше – 1-2%. Особенно это заметно в ближнем и среднем Подмосковье. В отдельных городах дальнего Подмосковья еще можно надеяться на скидку в 3-5%», – говорит Ольга Власова.

Источник: https://www.irn.ru/articles/41190.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть