Человек который продает дома

Профессия: риелтор зарубежной недвижимости: как стать, и где научиться

Человек который продает дома
Риэлтор разъясняет клиенту:— Я хочу быть с вами честным до конца. Этот дом имеет свои недостатки.На севере от него находится огромная мусоросвалка, на востоке —отстойник, на юге — свиноферма, а на западе — рыбная фабрика.— Что вы говорите?! А какие же у этого дома преимущества?Риэлтор очень убежденно отвечает:

— Вы всегда точно знаете, откуда дует ветер!

Найти достоинства среди недостатков, изучить инфраструктуру объекта, понять национальную специфику и психологию клиента — вот лишь немногие исключительные задачи, которые должны быть по плечу эксперту зарубежной недвижимости.

Я решил разобраться, можно ли где-то научиться профессии «Риелтор зарубежной недвижимости» и какими качествами нужно обладать для успешной работы. Конечно же, учиться нужно у профессионалов. Я задал эти вопросы экспертам с мировым именем.

Эрик Розенфельд
Эрик Розенфельд, Хельсинки (Финляндия). Основная сфера деятельности – инвестиции в недвижимость для получения пассивного дохода.

За время своей профессиональной деятельности Эрик работал в Юго-Восточной Азии, Турции и теперь занимается доходными проектами в странах Европы, Азии и Африки.

Эрик Розенфельд регулярно проводит мастер-классы для риелторов, заинтересованных в работе с доходной недвижимостью, и семинары для инвесторов в России и Казахстане. www.erikrosenfeld.ru

– Какими навыками, с вашей точки зрения, должен обладать риелтор зарубежной недвижимости?

– Знанием. Страны, региона, города. Налогов и процесса продажи. То есть быть специалистом в том, что продает. Это важно, но не основное. Самое, пожалуй, важное – это навык убеждения покупателя зарубежной недвижимости, что риелтор ему нужен. Без этого риелтор остается просто источником информации.

– Как Вы учились этой профессии?

– Я до сих пор учусь. Конечно, в процессе работы, и занимаясь много аналитикой и изучением проектов с фиксированной доходностью.

– Расскажите немного о вашем пути к профессии Риелтор зарубежной недвижимости

– Я начал работать с недвижимостью в Таиланде примерно 11 лет назад. Тогда это был легкий бизнес. Продажи не требовали особого умения. Потом я вернулся в Финляндию и через некоторое время уехал работать в Турцию.

Продажи недвижимости уже не были таким легким бизнесом, как в Таиланде, и приходилось больше учиться, совершая ошибки и смотря на тех, кто делал свою работу лучше меня. Работа в этих странах дала навыки работы с покупателями зарубежной недвижимости. Постепенно, по инициативе моих клиентов, я стал больше работать с доходной недвижимостью.

Это отдельная сфера в продаже недвижимости, здесь больше цифр, чем эмоций, и тут учиться было не у кого. Учился, инвестируя сам, и в процессе работы.

– Можете вспомнить один интересный, запомнившийся вам случай из работы риелтором?

– Самый запоминающийся, наверное, связан с началом работы в Таиланде. Его можно назвать, по аналогии со знаменитым фильмом, “Трудности перевода”. Мы продавали дом в Паттайе.

Те, кто работает с тайской недвижимостью, знают, что иностранец может купить землю в Таиланде только через создание местной компании, где ему будет принадлежать 49% акций. Не каждому иностранцу такой вариант внушает доверие. Но мои клиенты как-то нашли силы переступить этот “порог”, и вот мы на сделке.

Директриса компании-застройщика, холеная бангкокская дама средних лет, сообщает, что все участки в поселке, где покупает дом мой клиент, заложены в банке и по мере продаж банк освобождает от залога конкретный проданный участок. Но это происходит потом, сейчас нужно подписать контракт и оплатить.

Мои клиенты, и так не очень уютно себя чувствующие в этих условиях, задают логичный вопрос: “А что, если банк не снимет обременение?” Ответ был такой: “Брат моего мужа – генерал полиции. Проблем не будет”. При этом тайская сторона ожидает, что этого аргумента более чем достаточно.

Мои российские покупатели были в шоке и мне чудом удалось удержать их в комнате переговоров и закрыть сделку. Это был для меня первый урок того, что риелтор должен быть не только специалистом в недвижимости, но еще и умелым “переводчиком” из одной ментальности в другую.

Нина Волкова
Нина Волкова, Москва (Россия). Управляющий партнер NV-COMPANY, член жюри Homes Overseas Russian Awards, генеральный директор NV-Company.http://nv-company.ru/Опытный специалист по продажам зарубежной недвижимости.

В сфере недвижимости с 2001 года. В течение 9 лет занимала руководящие должности в представительствах зарубежных девелоперских компаний. Автор многочисленных публикаций на актуальные темы рынка.

В 2010 году организовала собственное агентство недвижимости, которое осуществляет полный комплекс услуг по приобретению недвижимости. Активно продвигает новые направления, принимает участие в выставках, семинарах и других мероприятиях рынка.

– Какими навыками, с вашей точки зрения, должен обладать риелтор зарубежной недвижимости?

– Самое главное профессионально владеть вопросом, быть максимально информированным. Разбираться в тенденциях рынка, уметь предвидеть ситуацию. Помимо специальных навыков, риелтор должен быть немного юристом, немного налоговиком, немного дипломатом и немного психологом.

– Как Вы учились этой профессии?

Так как я начинала в “те далекие времена” приходилось учиться в процессе работы. Это сейчас есть масса возможностей для обучения: конференции, коучи, многие уважаемые агентства организовали курсы и т. д.

– Расскажите немного о вашем пути к профессии Риэлтор зарубежной недвижимости

– Мой путь прост и понятен: одному из клиентов понравился мой подход к работе и он предложил мне освоить новое направление и возглавить московское представительство компании по продаже зарубежной недвижимости.

– Можете вспомнить один интересный, запомнившийся вам случай из работы риелтором?

– Рядом с домом моего клиента появился новый сосед, который завел стадо овец. Они пробирались на участок, портили любовно разработанный ландшафт и поедали траву на газоне. Никакие разговоры-переговоры не помогали. Выход нашелся: он выкупил стадо и одного за другим отправил нарушителей спокойствия на вертел, а сосед за ними приглядывал за небольшую плату и берег как зеницу ока.

Из мнения экспертов у меня сложилось представление, что риелтор зарубежной недвижимости — это профессиональный агент, работающий с зарубежной недвижимостью, который параллельно должен освоить ещё несколько специальностей: владеть знаниями в области менеджмента, юриспруденции, психологии и аналитики, иностранного языка. Для начала успешной работы нужно выбрать подходящее агентство и нарабатывать опыт. Единой системы обучения в сфере недвижимости нет. Поэтому риелторские фирмы самостоятельно учат новичков с помощью собственных программ. Прежде всего, на занятиях преподают азы профессии – дают представление о рынке недвижимости в целом и зарубежном в частности, рассказывают о типах домов, квартир и так далее, показывают, как проводится сделка, и какая документация нужна при этом. Таким образом, человек получает базовые знания. Успехов вам в освоении этой интересной профессии!

Читайте в следующей статье продолжение рассказа о риелторской кухне — я расскажу вам о международных терминах, которыми владеют все профессиональные риелторы. Приходите на выставку форум MIPIF в апреле, чтобы погрузиться в дружественную атмосферу риелторского сообщества и повысить свою квалификацию на семинарах деловой программы.

Посмотрите, какая из этих статей будет более других полезна для риелтора:

  • 6 мест мест в Европе, где можно купить жилье от 600 €/М²
  • Как заработать на зарубежной недвижимости от 7 до 20% в евро, не вкладывая собственных средств?
  • Испанские коллекторы, которым простые люди говорят «спасибо»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/mipif/professiia-rieltor-zarubejnoi-nedvijimosti-kak-stat-i-gde-nauchitsia-5e4aaf7ffd276903086738aa

Пять риелторских уловок при продаже квартиры

Человек который продает дома

Дарья Дундукова

не боится риелторов

Я планирую продавать квартиру без риелтора.

Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.

Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.

Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.

У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.

Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.

Получается такая схема:

  • мифический покупатель уже готов внести задаток за квартиру в 10 тысяч рублей — этот задаток риелтор отдает продавцу;
  • риелтор как будто уже оказал услугу — нашел продавцу покупателя. За это он просит оплату, равную задатку, то есть те же 10 тысяч рублей.

Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.

Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.

Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.

Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру.

В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.

Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.

Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.

Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.

Заполнение таких актов, во-первых, помогает письменно закрепить результаты просмотра, а во-вторых, повышает степень доверия продавца к агенту

Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.

Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит.

Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили».

Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.

Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

  1. Продавец определяет цену квартиры, например 3 млн рублей.
  2. Риелтор долго убеждает его, что за такие деньги продать это жилье невозможно. В результате продавец соглашается цену снизить.
  3. Риелтор ищет покупателя на первоначальную цену и перед сделкой сообщает продавцу, что в договоре купли-продажи все-таки будут указаны 3 млн, но разницу в цене он заберет себе. И это помимо комиссионных!
  4. Продавец может и не согласиться на такие условия, но тогда он останется без покупателя.
  5. Ничего не подозревающий покупатель платит 3 млн, хотя без риелтора сделка вышла бы дешевле.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Что обсуждаете

Как прописываете в договоре

За какую сумму вы хотите продать квартиру

«Начальная стоимость объекта определена в размере…»

Какую стоимость рекомендует риелтор

«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»

Готовы ли вы сделать скидку

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью» ИЛИ «Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены» ИЛИ

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

Размер вознаграждения агента

«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта» ИЛИ

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

Когда агент получает свое вознаграждение

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта» ИЛИ

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Как работает схема. На просмотр квартиры приезжает потенциальный покупатель, который оказывается специалистом по недвижимости в известном агентстве. Он предлагает помощь в продаже и готов сразу же заключить договор на поиск покупателя и забрать аванс за свою работу.

Но проблема в том, что агент никак не фигурирует в соглашении. И если у заказчика он просит паспорт, чтобы внести его данные в текст, то свой паспорт он даже не показывает.

Это совсем не похоже на честную сделку, потому что нет никаких гарантий, что риелтор не убежит от вас с вашими же деньгами — вы о нем ничего не знаете.

Что делать. Всегда проверять полномочия человека, который называет себя риелтором или агентом по недвижимости. Для начала узнайте, от чьего имени он работает: риелтор может быть сотрудником агентства или частным специалистом. Если столкнулись с частником, попросите паспорт и проследите, чтобы верные паспортные данные были внесены в договор.

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Профессиональный риелтор может серьезно облегчить вам жизнь при продаже жилья. Вот что он, вообще-то, должен делать.

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры.

Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить.

То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.

Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.

Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.

Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.

Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.

На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.

Помогать сторонам при заключении основного договора.

Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда.

Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.

  1. Попросите риелтора сразу рассказать об условиях своей работы. Возьмите образец соглашения, ознакомьтесь с ним сами и покажите юристу, если есть сомнения в компетентности агента.
  2. Внимательно относитесь к персоне риелтора — проверьте его паспорт и доверенность, проследите, чтобы все его данные были указаны в тексте договора.
  3. Обсудите с агентом и зафиксируйте в договоре все вопросы, касающиеся цены продаваемой квартиры.
  4. Договоритесь с риелтором, каким образом он будет отчитываться вам о своей работе — телефонными звонками, сообщениями в мессенджерах или полноценными текстовыми отчетами, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах.
  5. Следите за тем, как работает риелтор: какие объявления он подает, вся ли информация в них указана правильно и честно, как агент проводит показы, готов ли помогать на всех этапах продажи, работает один или в команде и т. д.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ulovki-rieltorov/

https://ria.ru/20180619/1522939008.html

“Выселить нереально”. Кто и зачем продает квартиры вместе с людьми

РИА Новости, 19.06.2018

2018-06-19T08:00

2018-06-19T08:00

2018-06-19T08:09

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn22.img.ria.ru/images/151964/19/1519641910_0:629:4792:3325_1400x0_80_0_0_17400d660c3617f8401c903c8d09aa56.jpg

12

москва

кострома

РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2018

РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn25.img.ria.ru/images/151964/19/1519641910_359:0:4792:3325_1400x0_80_0_0_3cabb47f90186523e0e8fe62f46951c0.jpg

РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

москва, кострома, общество

МОСКВА, 19 июн — РИА Новости, Ирина Халецкая. Трехкомнатная квартира площадью 75,5 квадратных метра всего за 1,4 миллиона рублей — такое объявление разместили в Костроме.

Низкая цена объясняется просто: чтобы в реальности заехать в жилье, нужно сначала выселить оттуда бывших собственников, у которых по решению суда есть право пожизненного проживания.

Причем выдворение жильцов новый владелец должен взять на себя.

Покупка квартир с людьми — явление не новое, обойти право пожизненного проживания законными средствами совсем не просто. Как этим пользуются — в материале РИА Новости.

Современное крепостное право

“В квартире проживают бывшие собственники, имеющие право пожизненного проживания в ней по решению суда. В квартиру доступа нет”, — говорится в аннотации к фото квартиры в Костроме на одном из сайтов бесплатных объявлений. Судя по адресу, это спальный район, близкая по площади недвижимость без жильцов здесь стоит в два раза дороже.

По фото видно, что жилье в хорошем состоянии, есть все необходимое. Однако там постоянно находятся люди, общаться с представителями банка, потенциальными покупателями и СМИ они наотрез отказываются.

Эта недвижимость сейчас — собственность банка. Выселить жильцов не получается, поэтому квартира и продается так дешево. Объявление предупреждает: выселение новый владелец берет на себя.

Покупателю необходимо не только выгнать бывших собственников и нанять охрану, чтобы туда больше никто не проник, но для начала хотя бы попасть внутрь — жильцы не открывают двери.

И они имеют на это полное право.

Сотрудники банка объяснили РИА Новости, что недвижимость продается с такими условиями, потому что возникла проблема: у двух из четырех человек после отказа от приватизации появилось право пожизненной регистрации в квартире.

Хотя квартира оказалась в залоге у банка, еще не факт, что жильцы взяли кредит и не смогли его выплатить. Эксперт в области оценки недвижимости Сергей Сергеев рассказал корреспонденту РИА Новости, что чаще всего в подобных ситуациях речь идет о членах семьи, сохранивших право проживания по решению суда.

“В Жилищном кодексе есть статья, позволяющая родным оставаться в квартире. Вполне вероятно, они жили здесь и раньше, но не приватизировали собственность. А кредит брал кто-то из родных. Жильцы, возможно, об этом даже не знали”, — говорит эксперт.

Нереально даже по закону

В российском законодательстве действительно предусмотрены случаи, когда человек имеет полное право жить в квартире, хотя он и не собственник.

“Безлимитная прописка” доступна тем, кто в свое время отказался от приватизации, но продолжал жить в этой квартире.

По решению Верховного суда, несмотря на смену владельца, любые требования о снятии с регистрационного учета отказавшихся от приватизации удовлетворению не подлежат. И при передаче наследства человека не выселить.

Если квартира досталась по завещанию, наследник имеет право жить там даже при смене собственника — в пределах срока, прописанного дарителем. Это же касается супругов, которые оформили брачный контракт или соглашение о разделе имущества, указав там право жить в квартире. Даже если кто-то перестал быть собственником, выселить нереально.

По словам юриста Николая Сухинина, на рынке недвижимости подобные “квартиры с людьми” продаются достаточно часто, поэтому потенциальным покупателям надо просматривать все имеющиеся документы, чтобы не угодить в ловушку.

Как узнать о прописанных людях? В выписке из домовой книги содержатся все сведения о зарегистрированных. “Но не все так просто. Нужно запрашивать расширенную историю прописки: есть риск, что кто-то из жильцов выписался временно. Например, пока находился в местах лишения свободы. Вернувшись, он имеет право прописаться обратно. Едва ли кому-то нужен такой сюрприз”, — предупреждает юрист.

Не лучшая сделка

Выдать квартиру с жильцом за пустующую легко, в особенности на момент подписания договора. Однако юристы уточняют: если новый владелец узнает правду, он может обратиться в суд, и там, скорее всего, примут его сторону как обманутого покупателя. Хотя и тут есть нюанс: вернуть деньги даже с решением суда на руках крайне сложно.

“Недобросовестный продавец уже распределил прибыль на свои цели или спрятал под подушку. А если у него в собственности только одно жилье и нет никакой другой недвижимости, то приставы ничего изъять у него не смогут. В итоге горе-покупатель остается с квартирой и жильцами в ней, выписать их не может, а продавец-мошенник фактически ушел от ответственности”, — объясняет Сергеев.

По мнению адвоката Владимира Старинского, от покупки такой квартиры лучше сразу отказаться, потому что решить проблему законными средствами не получится.

“Если право пожизненного проживания будет нарушено новым собственником, эти люди могут обратиться за защитой, в том числе к правоохранительным органам. Именно этим обусловлена низкая цена квартиры, так как воспользоваться ею сложно. Покупка такой недвижимости — не лучшее вложение средств”, — рассказал он РИА Новости.

Выкурить или подселить

О том, что в костромской квартире живут люди, банк, как собственник, предупреждает сразу, что, скорее всего, отпугивает потенциальных покупателей. Однако, по информации экспертов, даже на такие непрезентабельные варианты есть спрос: чаще всего у черных риелторов, которые создают нечеловеческие условия и в буквальном смысле слова выкуривают жильцов.

“Если такую дешевую квартиру купят черные риелторы, они могут запросто приехать и сменить замок, выбить дверь или подселить кого-то. Жильцов выкуривают, измором вынуждают принимать любые условия”, — объясняет Сергей Сергеев и добавляет, что в некоторых случаях проживающим в квартире лучше договориться с новым собственником.

Был колхоз, и нет колхоза

Другое  дело, когда покупатель вообще не в курсе, что приобретает недвижимость вместе с жильцами. В конце 2014 года в деревне Даниловское Тверской области окончательно разорился большой сельхозкооператив. Предприятие еще в 1980-е строило в деревне дома для сотрудников.

Им пообещали жилье в собственность, но нужно отработать не менее 15 лет. Когда кооператив обанкротился, недвижимость, включая дома, числившиеся на балансе местного колхоза, продали бизнесмену Александру Сперанскому. Все бы ничего, но в домах были зарегистрированы люди.

То, что их “продали”, они заметили только через три года, когда одна из жительниц попыталась оформить право собственности на занимаемую квартиру.

При этом, как сообщали СМИ, Сперанский даже не догадывался, что на земле, которую он купил, живут люди. Он думал, что там бомжи. Бизнесмен попросил найти компромисс, чтобы ему компенсировали затраты.

Однако колхоз давно прекратил свое существование. В январе 2018-го пятеро жителей Даниловского подали в суд на Сперанского, но после первого заседания иск отозвали.

Как жильцы договорились с бизнесменом, неизвестно.

Источник: https://ria.ru/20180619/1522939008.html

История про продавцов, которые ходят по квартирам

Человек который продает дома

Жесткий, граничащий с мошенничеством, прием в продажах и маркетинге, который мало обсуждается как технология, однако очень часто применяется в различных интерпретациях.

Суть приема: вы привлекаете клиента заманчивой ценой, завышенным качеством или необычным предложением, после чего стараетесь ему продать что-то другое — или дороже, или что у вас есть в наличии.

Я приведу очевидные и не очень примеры использования этого приема, поговорим о его этичности, законности и возможные способы применения в вашем бизнесе.

Самый известный пример — реклама автомобилей с ценой «от 22 222».

Каждый, кто по такому объявлению мчался в автосалон, был несомненно разочарован. Как правило, цена оказывалась без НДС, на автомобили только белые и только матовой окраски, без электропакета и уже как пол года не выпускались.

Вам же предлагалось нечто лучшее, более мощное, приятней на ощупь и дороже как минимум на половину. Разницу можно оформить в кредит, который вам обойдется как чашка кофе, которую надо выпить не менее десяти раз за день.

Согласитесь что это намного более выгодное предложение!

В первичной недвижимости вы могли встретить рекламу жилого комплекса с ценой за квадратный метр от 9 999.

На встрече это оказывалась трехкомнатная квартира площадью с олимпийский бассейн, на нижнем, но не первом этаже, двумя окнами, смотрящими друг на друга, мусорные баки и холодильные установки местного завода по обогащению урана.

Однако по телефону это умолчали, вы уже в офисе продаж и давайте попробуем подобрать квартиру вашей мечты и попробуем представить как вы просыпаетесь утром, подходите к окну и смотрите на реку и лес одновременно. Да, у нас тоже есть для вас рассрочка, которая покроет разницу между вашими ожиданиями и нашей наглостью.

В интернет это явление называется «Кликбейтный заголовок» или «кликбейстная картинка». Вы видите женскую грудь, нажимаете и получаете рекламу крема от геморроя и пяточной шпоры в виде черной маски, созданной лично Малаховым.

Думаю что вам стало немного понятнее суть приема. Теперь поговорим о его этичности и законности.

Главное условие, при котором сохраняется как минимум законность ваших действий — это реальная возможность отпустить рекламируемый товар за озвученную в маркетинговых материалах цену.

Главный прием, как обходится это — уточнение в рекламных материалах что это ограниченное во времени и/или количестве предложение. К примеру, рекламируемых товаров завозится только 10 штук в год или акция заканчивается через 15 минут после поклейки баннера на столбе.

Проверка дождем

В американской практике есть такое понятие как «проверка дождем» — если вы не можете реализовать сейчас, то вы обязуетесь реализовать сразу же после окончания дождя — как только у вас появится товар в наличии. Подобным образом себя прикрывают автодилеры — они обещают таки поставить по указанной цене автомобиль не менее чем через пол года после того как вы внесете за него полную предоплату.

Если кратко, то давать рекламу того, чего у вас нет с целью привлечения клиентов, является незаконным. Как минимум за это не погладит по голове антимонопольный комитет.

Однако мелкие, партизанские бизнесы этим приемом пользуются более жестко, не опасаясь привлечь внимания хищников.

Вопрос этичности можно обсуждать еще дольше и больше.

Лично я против использования сомнительных практик, но жизнь намного сложнее чем кажется с первого взгляда.

Давайте теперь поделюсь своими примерами, которые происходили если не со мной, то с очень близкими ко мне бизнесам.

Пример с коворкингом

Предположим что вы решили создать первый коворкинг в вашем городе. Уточнение для тех кто не в курсе: коворкинг это такой офис, в котором арендуются отдельные рабочие места. Т.е. в комнате в несколько сотен квадратных метров может находиться пара десятков компаний, не связанных друг с другом.

Как правило, стоимость такого рабочего места кажется несколько дороже, чем арендовать офис самостоятельно, однако резиденты коворкинга получают в качестве бонуса места общего пользования, во что входит зачастую кроме санузлов и кухни, переговорные комнаты, игровые пространства, возможно спортивные тренажеры. Помещения каждый день убирают, на кухне всегда есть чай, кофе, печенье и может что-то еще.

Добавьте к всему этому гибкость контрактов — вы можете подписать договор хоть на один день, в любой момент от него отказаться, добавить нового сотрудника и не надо беспокоиться ни о столах, ни о стульях, ни об интернет.

Итак, вы открываете первый коворкинг в вашем городе. Мало кто понимает суть вашей услуги и мало кто поймет сразу почему же вам надо платить настолько дороже, чем просто снять свой офис. Вы же хотите привлечь крупных и обеспеченных клиентов.

Первый путь: заняться миссионерством и начать просвещать всех и вся о невероятных преимуществах коворкинга и ждать когда до вас дойдут нужные люди.

Второй вариант: вы даете объявление о сдаче офисного помещения по вполне рыночной цене, но на самом верхнем уровне в этом городе. Можно несколько — на разные площади под разные размеры компаний. Звонящим вы, к великому своему сожалению, рассказываете о том что помещения уже заняты, однако давайте поговорим — возможно мы сможем предложить вам нечто лучше.

Продажа косметики

Другой пример. Вы продаете косметическое средство через интернет-рекламу. К примеру, маску для лица.

Рекламируется стоимость одной штуки, однако при обращении клиента вы утверждаете что какой-либо эффект возможен не менее чем после пяти применений.

В итоге вы можете отказаться вообще высылать по одной штуке, или не выплачивать бонус сотрудникам за такие продажи. У меня рука не поднимется это назвать апсейлом.

B2B продажи

На корпоративных продажах можно применять нечто близкое в таком варианте: вы продаете высококачественное, высокотехнологичное сырье на рынке где правит балом Китай и Индия в качестве синонимов самого низкого качества. Вам никто не мешает выставить на витрину предложения такого же порядка, как и у ваших конкурентов. Другими словами вы можете рекламировать не свою продукцию, а нечто намного хуже, однако значительно дешевле.

Ни для кого не будет новостью, если выяснится что вашу продукцию еще надо поставить в страну, а до этого дождаться очереди на основном производстве.

Кроме того вы можете закупить у конкурента и продать хоть в «ноль», хоть в минус, но так чтобы налоговая ничего не заподозрила.

В результате такой рекламы на вас начнут выходить потенциальные покупатели, с которыми уже можно будет проводить работу и переключать на нечто намного лучшее.

Итоги

Давайте теперь попробуем обобщить: в каких случаях можно найти хотя бы внутреннее оправдание тому, что вы пользуетесь такой техникой:

Нечто новое для рынка

Первое: вы продаете нечто новое, к чему рынок еще не привык и не понимает, однако у вашего продукта есть заменители. Вы рекламируете заменители, после чего переключаете клиентов на свою основную продукцию. Если заменители у вас есть в наличии — это и законно и этично.

Перегретый рынок

Второе: у вас разговор с клиентом начинается с цены и только с цены. Как правило речь идет о высококонкурентных, перегретых рынках.

Вы выставляете в рекламе нечто дешевое, однако с рядом нюансов: или ограниченное предложение, или долго ждать, или неполная комплектация.

Для успеха дела важно чтобы клиент как можно больше вложился в процесс до того момента, как поймет ваши подвохи и почему на самом деле не все так дешево. Конечно же надо быть максимально корректными, чтобы не вызвать реакцию отторжения.

Штучные товары/услуги

Третье: у вас штучные товары, услуги или предложения и нет возможности каждый раз перенастраивать рекламную кампанию, однако рынок не привык к абстрактным объявлениям типа «я продаю много разных однокомнатных квартир».

Вы рекламируете несколько конкретных предложений, о которых в любой момент можете сказать что они ну вот буквально только что исчезли.

Кроме недвижимости, к примеру, это могут быть горячие туры или заказ автомобилей с аукционов.

Внимание! Условия успеха

Что важно: ваши действия должны быть максимально корректными или к вашей легенде должно быть невозможно подкопаться. Не менее важно чтобы ваши сотрудники были обучены работе с такими лидами — при игре на грани фола процент успешных сделок как никогда зависит от уровня ваших сотрудников, фееричной отработке возражений и наличия максимально эффективных скриптов.

Теперь с удовольствием выслушаю ваше мнение о таком сомнительном способе ведения бизнеса!

Источник: https://pikabu.ru/story/istoriya_pro_prodavtsov_kotoryie_khodyat_po_kvartiram_5114915

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть