Что нужно знать о недвижимости

Что нужно знать при покупке недвижимости

Что нужно знать о недвижимости

В данной статье уделено внимание правовой стороне сделки купли-продажи недвижимости и приобретению квартиры по ипотечному кредиту. В материале указаны особенности, на которые стоит обратить внимание при оформлении сделок с недвижимостью.

В первую очередь

Существуют несколько видов сделок с недвижимостью. Более распространенными из них являются сделки купли-продажи, аренды, мены, залога и дарения.

Именно купля-продажа заслуживает большего внимания, поскольку данная сделка сопряжена со значительными рисками из-за обращения крупных денежных средств. Сделку купли-продажи квартиры разумнее рассматривать как сделку на первичном и вторичном рынках недвижимости.

Несмотря на то, что сделки на вторичном рынке считаются более простыми и безопасными, они имеют ряд особенностей.

В первую очередь, совершая покупку на вторичном рынке, следует обратить внимание на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру. Именно эти документы содержат сведения об обременениях, которые, возможно, наложены на квартиру.

Настоятельно рекомендуется требовать оригиналы данных документов. Для того чтобы проверить квартиру на предмет благонадежности, необходимо получить от продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Данная выписка служит доказательством того, что продавец действительно является хозяином квартиры или частного дома. Выписка из ЕГРП играет важную роль в чистоте сделок купли-продажи, поскольку является единственной возможностью, позволяющей оградить покупателя от неправомерных действий со стороны продавца.

Есть несколько видов выписок из ЕГРП, но самой востребованной остается выписка о правах на недвижимое имущество.

Кроме того, покупатель вправе востребовать расширенную выписку из домовой книги, в которой содержится информация о ранее проживавших на данной жилплощади, а также тех, кто приватизировал жилье.

Следует обратить особое внимание на данные по прописке прежних жильцов – каждый выписавшийся должен иметь новое место прописки. Бывают «потерявшиеся» граждане, которые были выписаны, но нигде не прописаны.

Такими могут оказаться люди, отбывающие наказание в исправительных колониях или те, кто проходит стационарное лечение в психиатрической больнице. Если факт имеет место быть, то лучше воздержаться от покупки такого жилья.

Также следует обратить внимание на наличие судебных разбирательств в истории квартиры. Возможна ситуация, при которой права на недвижимость могут принадлежать третьим лицам по решению суда. Такое положение дел, как правило, сопровождается бюрократическими издержками – суд принял решение о равнозначных правах третьих лиц на квартиру, но документы с решением где-то «застряли».

Если имущество досталось продавцу в результате судебного разбирательства, то необходимо удостовериться в том, что дело прошло все стадии обжалования. Быть может, продавец отсудил квартиру, но в вышестоящий суд была направлена апелляция, которая может аннулировать предыдущее решение суда.

Стоит насторожено отнестись и к факту наследования жилья, ведь наследников может оказаться больше и, объявившись, они вправе заявить о своих правах.

Кроме того, в ситуации с наследованием, необходимо попросить нотариально заверенную копию свидетельства о смерти бывшего собственника.

Нередки случаи, когда человек был признан судом умершим, но на самом деле являлся пропавшим без вести. Вернувшись, пропавший хозяин без труда восстанавливал свои права на жилье.

Не будет лишним прийти в паспортный стол по месту регистрации продавца и узнать, не является ли его паспорт утерянным. Быть может, паспорт был потерян настоящим владельцем квартиры, а сделку проводят лица «нашедшие» паспорт и выступающие от лица полноправного хозяина.

Еще одним значимым пунктом будет являться дееспособность продавца. Суд может признать сделку недействительной, если ранее человек был признан недееспособным. Также суд признает сделку недействительной, если установит, что на момент сделки человек был не способен отвечать за свои действия.

Чтобы обезопасить себя от подобных случаев, необходимо попросить продавца представить справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. К сожалению, подобные справки легко подделать, поэтому будет лучшим присутствовать при их получении.

О лишении дееспособности можно узнать самостоятельно, обратившись в органы опеки и попечительства по месту прописки продавца. Не стоит опасаться возможного неодобрения, которое может выказывать продавец, упрекая Вас в чрезмерной «пугливости».

Если намерения продавца серьезны, то он проявит понимание и окажет посильное содействие, ведь любой здравомыслящий человек представляет, насколько ответственное место занимает покупка квартиры в жизни покупателя.

Не лишним будет узнать. Как правило, в агентствах недвижимости чаще заключается агентский договор вместо договора об оказании услуг, поскольку первый, согласно нормам Гражданского кодекса, нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, а вот второй возможно.

Следовательно, клиенту (покупателю квартиры) агентства недвижимости, если он заключил агентский договор, будет не так просто его расторгнуть. Таким образом, ему придется платить за все услуги, даже, если в процессе выяснится, что особой нужды в них нет.

Еще одним случаем, когда лучше отказаться от сделки, будет являться продажа недвижимости по доверенности. Несмотря на то, что данная доверенность заверена нотариально, она может иметь «подводные камни». К примеру, доверенность могла быть отозвана доверителем или доверитель был признан судом недееспособным, но нотариус не был поставлен в известность. Нередки случаи подделки доверенности.

Важно знать, что если продавец на момент приобретения имущества состоял в браке, то для совершения сделки необходимо разрешение супруга (и) на продажу.

Ипотечный договор

В ипотечном кредитовании имеются свои риски и особенности. В первую очередь, приобретая квартиру в кредит, необходимо выискать возможность и оформить страховку на случай потери трудоспособности.

Следует учитывать, что ипотечный договор вступает в силу только после того, как будет зарегистрирован – получит государственную регистрацию. Процедуру государственной регистрации проходят два документа: кредитный договор и договор залога недвижимого имущества. Именно эти два договора юридически грамотны и образуют привычное для нас слово «ипотека».

О необходимости внимательного просмотра условий договора сказано много, но не все прислушиваются к советам, полагаясь на честность банков.

Действительно, изменить непонравившийся пункт в банковском договоре не получится, ведь он имеет типовой характер.

Как правило, можно либо подписать и стать обладателем ипотечного кредита, либо не подписывать, но тогда искать банк с более лояльными параметрами.

Что может ожидать тех, кто подписал договор. Иногда в банках сообщают о подтверждении выдачи кредита, но следом извещают о том, что для его получения нужно внести определенную сумму. Особое внимание стоит уделить разделу договора об обязательствах заемщика.

В разделе могут содержаться дополнительные требования, в рамках которых Вас могут лишить возможности сдавать квартиру в аренду или запретить проводить ремонт без согласования с банком.

Несмотря на то, что требования идут вразрез с Гражданским кодексом, банк, в случае неисполнения Вами вышеизложенных обязательств, имеет право принудить Вас к досрочному погашению задолженности по кредиту.

Еще одним важным пунктом договора может по праву считаться раздел «Права банка». Некоторые банки наделяют себя правом в одностороннем порядке изменить такие параметры как:

  • график погашения задолженности;
  • сроки погашения;
  • процентную ставку.

Внимательно стоит отнестись к пунктам, где прописаны штрафные санкции (пени). Нередки случаи, когда банком предусмотрены штрафы (довольно значительные) за несвоевременное извещение о смене работы или места постоянного проживания.

Навязывание банком страховки так же может стать неприятным моментом. Как правило, банк не предоставляет выбора между страховщиками – страховая компания заранее предопределена. Естественно, рассчитывать на льготные цены подобных услуг не приходится.

Не стоит пренебрегать услугами профессиональных юристов, особенно тех, в перечень услуг которых входят проведение правовой экспертизы и кураторство сделки. Обращение к помощи будет не лишним, ведь на кону существенные деньги – результат многолетней экономии.

Как обезопасить сделку  купли-продажи недвижимости 

Источник: http://www.fingramota.org/lichnye-finansy/lichnyj-byudzhet/item/330-chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-nedvizhimosti

Как стать риэлтором по недвижимости с нуля » С чего начать и что нужно знать

Что нужно знать о недвижимости

По прогнозам экспертов, спрос на жилье в 2019 году должен снизиться. Поэтому сейчас не самое лучшее время, чтобы устраиваться в агентство недвижимости. Но если вы твердо решили это сделать, то воспользуйтесь нашими советами. Мы расскажем, с чего начать риэлтору и как удержаться в профессии, несмотря на кризисные явления.

1. Найдите правильное агентство
2. Учитесь общаться с людьми
3. Подтяните юридические знания
4. Управляйте данными в CRM-системе

Найдите правильное агентство

Да-да, именно агентство. Не стоит запускать бизнес, если у вас нет опыта, потому что можно по неосторожности нарушить закон или в погоне за большим доходом вообще остаться без денег.

Выбирать агентство надо внимательно, потому что не каждое может стать хорошей стартовой площадкой для новичка, где рассказали бы, как стать агентом по недвижимости.

Василий Олейников, гендиректор АН «Рио-Люкс»:
– Найдите развивающуюся компанию. Узнайте о репутации агентства, насколько развита маркетинговая инфраструктура, есть ли у него учебный центр и система наставничества. Последнее особенно важно, так как наставники поддерживают и помогают советами тем, кто делает первые шаги в профессии.

Советы наставника будут очень кстати, когда вас, зеленого новичка, попытается обставить хитрый риэлтор другой стороны сделки.

Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью:
– Если у риэлтора нет опыта, связей и понимания рынка недвижимости, то он рискует проиграть более матерому специалисту который сумеет обратить ситуацию в свою пользу в ущерб новичку: выторговать хорошую скидку или навязать невыгодные условия. Еще вариант: из-за отсутствия опыта можно не увидеть «подводных камней» в покупаемой недвижимости, из-за чего клиент потеряет деньги.

А когда вы наберетесь опыта и на практике узнаете, как стать риэлтором по недвижимости, — тогда можно будет открывать свою компанию или работать в одиночку.

Назад

Учитесь общаться с людьми

Как убедить клиента, что цены на недвижимость упали, и его двушка, которую он 10 лет назад покупал за 2 миллиона, сейчас дороже 1,7 не уйдет? Как расположить к себе покупателя, который в каждом слове ищет подвох? Что нужно знать начинающему риэлтору?

Учитесь вести переговоры и находите индивидуальный подход к каждому клиенту. И начать стоит с книг по эффективной коммуникации.

Наш эксперт Василий Олейников порекомендовал такой набор:

Назад

Подтяните юридические знания

Вести переговоры в хорошем агентстве вас научат. Убеждать тоже. Но это не основная миссия риэлтора. Его миссия — помогать людям. А они больше всего боятся ошибиться в документах и быть обманутыми. Поэтому риэлтор, даже начинающий, должен быть хорошим юристом и знать основные законы, которые регулируют сделки с недвижимостью.

Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью:
– Агент должен разбираться в юридических вопросах, чтобы находить подвохи в ходе сделки и устранять их.

Например, при проверке истории объекта выяснится, что продавец приобрел объект мошенническим путем, и многочисленными договорами купли-продажи попытался прикрыть свою махинацию.

Грамотный риэлтор должен уметь раскрывать такие схемы и предупреждать клиента о возможных проблемах.

Вот основные документы, знание которых позволит разобраться в вопросах наследования, прав при заключении и расторжении брака, регламентах выписки из квартиры и т.д.:

Назад

Управляйте данными в CRM-системе

Если вы начинающий риэлтор, то вряд ли знакомы со специальными программами, которые используют более опытные участники рынка. Это СРМ-системы — умные сервисы для учета клиентов и сделок, а также для автоматизации рутинных задач. По данным на конец 2017 года, в них работало уже 33% российских компаний и еще 34% находились в процессе внедрения.

Почему сервис так популярен и как он помогает в работе риэлторам и как начать его осваивать расскажем на примере отраслевого предложение от SalesapCRM.

  • На каждого клиента заводится отдельная карточка, в которой хранится вся история взаимодействия: какие объекты он просматривал, продавал или покупал, какие документы предоставил и что обсуждал с агентом, здесь же хранятся все записи телефонных разговоров.
  • Все квартиры, дома и офисы, с которыми работает агентство, хранятся в единой базе. В индивидуальных карточках находятся все фотографии, контакты продавца, кто и сколько раз выезжал на просмотры, скан-копии документов объекта и т.д.

Так выглядит база объектов и содержимое карточек в SalesapCRM

  • В системе можно заранее ставить себе напоминания о звонке или об отправке письма. Например, вы договоритесь с клиентом обсудить детали сделки через два дня. Запись в ежедневнике — ненадежная вещь, ведь его вы можете так и не открыть. А если поставить задачу «Позвонить клиенту 25 января», то система вышлет оповещение в нужный день и не даст забыть о звонке. Пунктуальность только укрепит доверие клиента к вам.
  • Чтобы быстрее продать объект, риэлтору приходится выкладывать рекламу на множество площадок сразу, а это очень долго. С функцией автовыгрузки объявлений он сможет тратить на это не больше минуты, а объявления сами разлетятся на 213 сайтов недвижимости. Вот как это работает.

Так, всего в 4 клика, происходит автовыгрузка объявлений в SalesapCRM

Используйте советы начинающему риэлтору от гуру в данной области, чтобы сделать свой старт в карьере максимально успешным. Современная CRM-система SalesapCRM поможет избежать ошибок и потери клиентов.

Регистрируйтесь и вносите данные о клиентах, сделках и объектах в программу с интуитивно понятным интерфейсом. Первые 7 дней — тестовый период, когда можно бесплатно пользоваться максимальными возможностями системы.

Назад

Авторы: Екатерина Школина-Нойнер

Наталья Хальзова

В S2 есть:

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками,
  • checkбесплатный тестовый период 7 дней.

CRM для недвижимости CRM для риэлторов карточка объекта недвижимость советы

Источник: https://salesap.ru/blog/kak-stat-rieltorom-po-nedvizhimosti/

Покупка квартиры: чек-лист для просмотра квартиры и проверки документов (что спрашивать, на что смотреть) — Справочник Недвижимости

Что нужно знать о недвижимости

Что спрашивать, когда звонишь по объявлению о продаже квартиры

Для начала — контрольный звонок автору объявления. Задайте несколько коротких вопросов, чтобы понять, точно ли стоит ехать.

  • Давно ли делали фотографии и соответствуют ли они реальности?
  • Кто собственник жилья и с кем вы будете иметь дело — с владельцем или с его представителем?
  • Какие правоустанавливающие документы у продавца — договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения и т. д. Есть ли какие-то нюансы (например, «свежее» наследство)?
  • Это свободная сделка или альтернативная; если альтернативная — есть ли уже подобранный вариант?
  • Если сделка альтернативная, будет ли ипотека и в каком банке? Важно, если вы сами берёте ипотеку, так как провести сделку с двумя разными банками в один день не получится.
  • Как много людей прописано в квартире, зарегистрированы ли дети? Если да, согласен ли собственник выписать людей до сделки?
  • Как давно квартира находится в собственности? Если срок небольшой — какова причина продажи?

Если никаких «нюансов» в виде очень пожилого собственника, сложной альтернативы, очень маленького срока владения нет (или вам они кажутся некритичными, и вы готовы с ними работать), можно ехать на осмотр.

На что обращать внимание на просмотре квартиры

Во время осмотра фокусируем внимание на трёх вопросах:

  • состоянии дома и придомовых территорий;
  • состоянии квартиры;
  • вопросах о документах.

О том, как оценить состояние дома и квартиры, нам рассказал Павел Климентьев, строительный эксперт компании по приёмке и экспертизе квартир «Ситипроф». В вопросе проверки документов помог разобраться специалист по недвижимости Ильдус Валишин, исполнительный директор компании m2.sale.

Состояние дома и общественных пространств

 Общественные пространства — это двор, лестничные клетки, площадки и лифты —места, где бывают все жильцы дома. 

Перед поездкой посмотрите, когда в последний раз был проведён капитальный ремонт и был ли он вообще (актуально для домов старше 2000 года постройки). Это можно сделать на сайте Реформа ЖКХ — введите в строку поиска город и адрес объекта.  Это позволит скорректировать ожидания, если капремонт вот-вот начнётся или, наоборот, недавно прошёл.

Что оценить на придомовой территории

Фасад дома и что происходит в радиусе 20 метров

Обойдите дом несколько раз. На фасаде не должно быть трещин, расслоений кирпича и других визуальных дефектов. Если рядом идёт ремонт, поинтересуйтесь, что именно ремонтируют, возможно, в доме хронические проблемы с коммуникациями.

Как решён вопрос с парковкой:

  • есть ли парковка вообще и сколько на ней свободных мест (не забывайте, что это может зависеть от времени просмотра);
  • есть ли шлагбаум или ворота, работают ли они.

В каком состоянии двор и детская площадка:

  • соответствует ли территория детской площадки предполагаемому количеству жителей;
  • в каком виде игровые комплексы, горки и скамейки;
  • нет ли мусора (особенно пустой тары из-под алкоголя или шприцев).

Что оценить в подъезде 

Учитывайте нагрузку на места общего пользования — чем больше квартир в доме, тем больше будет износ.

Особое внимание обратите на первый этаж — здесь самая большая проходимость людей. Если дом относительно новый, но подъезд уже запущен, с действующей УК вам, скорее всего, не повезёт.

Чистота:

  • нет ли надписей на стенах и пыли на подоконниках;
  • в каком состоянии зона рядом с почтовыми ящиками — не бросают ли рекламные листовки на пол. 

Как давно был ремонт

  • не осыпается ли штукатурка;
  • насколько качественно покрашены стены;
  • в каком состоянии мусоропровод (если он есть);
  • есть ли сколы и трещины на плитке пола и стен;
  • в каком состоянии входные двери;
  • как выглядят окна и открываются ли они;
  • как выглядят электрощитовые и выключатели.

Лифт:

  • есть ли в доме грузовой лифт (если вы понимаете, что он вам нужен);
  • хорошо ли работают все кнопки, в том числе кнопки вызова;
  • проверьте лифт в работе. Признаки неисправности: посторонние звуки во время движения, покачивание кабины, остановка кабины чуть выше или ниже лестничной площадки;
  • указан ли в кабине год ввода лифта в эксплуатацию. Максимальный срок — 25 лет.

 Безопасность

Есть ли консьерж, камеры видеонаблюдения, работают ли они.

Курят ли в подъезде

Можно понять по запаху и по наличию пепельниц из подручных материалов.

Соседи

  • нет ли на входных дверях соседей следов того, что их взламывали или выбивали;
  • нет ли в подъезде пустых бутылок из-под алкоголя или шприцев;
  • есть ли места, где люди хранят велосипеды, детские коляски и игрушки;
  • все ли выносят мусор или на лестничных клетках не первый день стоят мешки;
  • на доске объявлений проверьте, есть ли жалобы на соседей или сообщения о долгах по коммунальным платежам.

Кстати, оценить, что за люди проживают в доме, можно в социальных сетях: у многих ЖК есть группы. Ещё будущих соседей можно поискать в Яндекс.Районе и задать вопрос про интересующий дом.

Состояние квартиры 

Если вы планируете делать ремонт «под себя» и уже знаете, как будет выглядеть ваша квартира, можно пригласить на просмотр дизайнера и мастера. Они смогут оценить, сколько приблизительно будет стоить ремонт в конкретном случае.

Даже если внешне квартира выглядит хорошо, в ней могут быть проблемы. Некоторые будет сложно или дорого исправить, другие останутся с вами даже после ремонта. Поэтому начинаем осмотр с коммуникаций.

Вода и отопление, электричество, газ, вентиляция

Вода и отопление:

  • нет ли ржавых подтёков рядом с радиаторами и техническими соединениями (у стиральной машины, раковин, туалета, ванны);
  • не деформированы ли сварочные швы и система креплений;
  • хороший ли напор в кранах и достаточно ли горячая температура воды на максимуме;
  • какого вода цвета и запаха;
  • как смывается вода в унитазе (если держится выше среднего уровня, есть вероятность, что внизу по стояку имеется засор);
  • зимой потрогайте батареи и посмотрите, есть ли запирающий вентиль.

Электричество:

  • работают ли все розетки и выключатели;
  • нет ли признаков нагара;
  • не выбивает ли автоматы (попробуйте включить свет во всей квартире и запустить несколько бытовых приборов).

Газ:

  • установлен ли рабочий счётчик;
  • как давно была проверка газовой службы и как часто она происходит (по правилам — не реже раза в год);
  • газовая труба не должна быть перекрыта (например, утоплена в штробах) или перенесена.

Вентиляция

Закройте входную дверь, откройте окно и приложите лист бумаги к вентиляционному отверстию — он должен к ней притянуться. А ещё на проблемы с вентиляцией может указывать плесень в ванной и неприятные запахи. 

Стены, пол и потолок

Пол: 

  •  ровный ли пол;
  • не скрипит и не проседает ли при ходьбе;
  • как давно менялось напольное покрытие и что вообще под ним: железобетонные плиты, лаги из дерева, стяжка (от этого зависит стоимость ремонта в будущем).

Напольное покрытие:

  • линолеум: нет ли заломов или других повреждений;
  • ламинат или паркет: не дал ли просадку, не появились ли на нем серьёзные царапины и сколы, не расходятся ли стыки элементов;
  • керамическая плитка: в целости ли, нет ли под ней пустот (для этого пол нужно простучать).

Стены

  • есть ли трещины, неровности, участки со вздутыми обоями — если есть, уточните откуда (банально плохо приклеили или проблема серьёзнее — отслаивается штукатурка или беспокоит скрытая протечка);
  • постарайтесь визуально оценить отклонение стен от вертикали: это можно заметить, если есть несостыковки рисунка на обоях или плитке.

Потолок

Обратите внимание на трещины, пятна и разводы, возможно, это последствия затопления. Спросите у хозяина, часто ли их подтапливают. Иногда стоит  пообщаться с соседями сверху.

Оконные рамы и балкон

  • узнайте, утеплён ли балкон, если для вас это важно;
  • есть ли на балконе или по периметру оконных проёмов следы разводов, плесень или подтёки. Легко ли открываются окна, не замяты ли уплотнительные резинки;
  • в рабочем ли состоянии ручки, легко ли переключается режим открывания окна и проветривания;
  • нет ли на рамах следов плесени;
  • уровень шума в помещении и герметичность (откройте и закройте окна, убедитесь, что через них не дует).

Проверка документов

Несмотря на то, что мы говорим «собственник», квартиру может показывать агент, родственник или доверенное лицо. Про нюансы, связанные со сделками по доверенности, мы писали в этом материале — будет полезно их изучить. Также важно понимать, что часть документов, о которых мы говорим ниже, третье лицо, не имеющее от собственника доверенности, получить или предоставить не может.

Проверка квартиры. Какие документы стоить запросить:

Свежая выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (можно получить самим онлайн черезсайт Росреестра), иначе её называют «расширенная».

В выписке будут обозначены имена собственников жилья, находится ли квартира под обременением, приведены точные данные по квартире: назначение помещения, кадастровый номер, метраж, этаж. Также из неё вы узнаете, как часто менялись собственники у квартиры.

Если между продажами проходит год-два, возможно, есть объективная причина, почему люди не остаются в квартире надолго.

Правоустанавливающие документы. Спросите, каким образом человек стал собственником квартиры — купил, приватизировал, получил в дар или в качестве наследства.

Соответственно, он предоставит вам один из документов: договор купли-продажи, договор передачи квартиры в собственность, дарения или свидетельство о праве на наследство.

Вместе с договором купли-продажи попросите показать акт приёма-передачи квартиры.

Технический паспорт. Сравните план квартиры с тем, что вы видите в реальности, чтобы убедиться в отсутствии перепланировок. Особенное внимание обращайте на расположение мокрых зон: не поменялись ли местами, например, кухня и спальня, не «переехала» ли ванная комната — и на то, чтобы все несущие стены были на своих местах.

Если перепланировка была, но в техпаспорте стоит штамп «Разрешение на произведённое переоборудование / перепланировку в БТИ не предъявлено» (формулировки могут быть другими), значит, собственник не представил документы, подтверждающие законность перепланировки.

Имейте в виду: если вы берёте квартиру в ипотеку, банки могут не дать кредит на такую квартиру. Также за незаконную перепланировку придётся заплатить штраф в случае проверки — и либо узаконить, либо вернуть всё, как было.

Справка о регистрации по форме 9. Справка бывает двух видов: архивная и полная. Безопаснее проверять обе. Так вы узнаете, кто был зарегистрирован в квартире раньше и кто прописан в ней теперь. Обсудите с собственником, когда он планирует снимать людей с регистрации — до или после сделки. Для вас, конечно, лучше, чтобы все выписались до.  

Справка о снятии с регистрации по форме 12. В справке будут указаны люди, которые сняты с регистрации по определённым причинам: человек находится в лечебном учреждении, в месте лишения свободы или пропал без вести.

В справке не указаны имена, только количество людей и дата снятия с регистрации. Если в справке везде указано «нет», всё в порядке. Если в какой-то из категорий стоит число — узнайте у собственника, кто эти люди и где они.

«Временно выписанные» жильцы в любой момент могут вернуться и претендовать на право жить в квартире.

Данные об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Попросите квитанцию по коммунальным платежам — в ней есть информация о задолженностях. А ещё лучше затребуйте данные о долгах в УК.

Проверка личности продавца

Убедитесь, что вы не рискуете, заключая сделку с конкретным человеком. Попросите у хозяина квартиры паспорт и сверьте его данные со сведениями, указанными в каждом документе из списка выше.

Каким образом можно самостоятельно проверить собственника квартиры:

  • Проверить, есть ли у продавца (и его супруга/супруги) задолженности по налогам, а также не заведено ли на него судебное дело.
  • На сайте МВД можно узнать, находится ли человек в уголовном розыске, а также убедиться, что его паспорт не является недействительным.
  • Проверить, не инициирована ли на продавца процедура банкротства физического лица
  • Запросить у продавца справку о дееспособности. Этот документ подтверждает, что человек не числится на учёте в нарко- и психоневрологическом диспансере. 
  • Если на момент приобретения квартиры продавец состоял в браке, нужно нотариально заверенное согласие супруга или супруги на сделку/соглашение о разделе имущества.

***

Если по всем пунктам из нашего чек-листа всё в порядке, поздравляем! Кажется, это действительно то, что вы искали. Если что-то не так или вы запутались — это повод проконсультироваться с хорошим риелтором.

Авторы: команда Яндекс Недвижимости. Иллюстратор: Настя Пожидаева

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/pokupka-kvartiry-chek-list-dlya-prosmotrov-kvartiry-i-proverki-dokumentov-chto-sprashivat-na-chto-smotret

Что нужно знать риэлтору новичку для успешной работы по профессии

Что нужно знать о недвижимости

Что нужно знать риэлтору-новичку, уметь делать, чтобы становиться успешным специалистом по недвижимости, ошибки в начале профессии, советы по работе с клиентами, объектами недвижимости.

Из опыта: с чего начать риэлтору по недвижимости

Что нужно знать риэлтору новичку

Сроки до первой сделки

Перво-наперво сроки, когда вы можете получить агентское вознаграждение. В США, к примеру, может пройти год, в России, средний показатель от 6 месяцев. Поэтому, в начале карьеры риелтора будьте готовы к появлению первых заработанных денег через довольно продолжительное время.

Из правила есть исключения, я видел на практике, как новички-агенты получали первый гонорар уже через 1-2 месяца работы.

И чаще всего это агенты по аренде недвижимости, их гонорар меньше по размеру, но получить его реально в первую неделю работы, однако объем работы и другие минусы могут перекрыть такой успех..

И вот первый совет, один из способов повторить этот успешный опыт — искать клиентов среди своих родственников, знакомы, друзей, друзей друзей и т.д., т.е ближний круг. Этот подход почти гарантирует, что сделка состоятся в ближайшее время с вашим участием, т.к. к знакомым больше доверия и к рекомендациям от знакомых тоже.

Платное обучение в агентствах недвижимости

Лучшая подборка от меня: онлайн ку обучения риэлторов по недвижимости

Каждое риэлторское агентство имеет богатый практический опыт по сопровождению сделок с жилой, коммерческой и иными видами недвижимости. Знания стоят денег, поэтому обучение новичков зачастую платное. Не стоит относиться к этому с негативом, потому что опыт порой достается через судебные тяжбы, которые нормальное агентство «тянет» за своего сотрудника, если он виноват.

Полезно знать: каким должен быть риэлтор

Плюсов в таком обучении гораздо больше — вы почерпнете реальный опыт, как говорят «с пылу с жару», от людей, которые работают «в полях», а не гуру написания статей в блогах.

Цените это, умейте задавать вопросы, мучайте вопросами, старайтесь взять больше, чем вам дают. Так делал и я, риэлторы-профессионалы убегали, завидев меня издалека, т.к.

знали, что я опять выужу у них, ногами и нервами заработанный опыт.

Не забывайте благодарить своих более опытных коллег за то, что они уделяют вам время, не будьте эгоистами, угостите чаем, кофе и т.д. Это меньшее, чем вы можете их отблагодарить. Конечно, после сделки или разрешенной ситуации можете сказать, что именно их подсказки и информация помогли вам успешно закрыть сделку, заключить эксклюзивный договор и т.д.

В результате, вы всегда будете иметь успех и получать ценные советы от своих коллег.

Знай: какие документы нужны риэлтору от продавца квартиры

Алгоритм работы риэлтора-новичка

Чтобы как можно более комфортно влиться в круговерть работы на рынке недвижимости, вам необходимо пройти несколько шагов:

  1. Уладить все проблемы на предыдущей работе. Вас не должны отвлекать, вызывать в офис по предыдущему месту работы. Успех достигается только при полном погружении в новую профессию — риэлтор;
  2. Тщательно выбирайте агентство недвижимости. От того, насколько правильно, а скорее удачно вы это сделаете зависит уровень вашего достатка, количество сделок, качество обучения, морально-психологическое состояние и многое другое;
  3. Научитесь планировать свой день. Почти армейский распорядок здесь будет весьма кстати. Купите ежедневник или записную книжку и приучайте себя писать задачи на следующий день и выполнять всё, что запланировали.
  4. Поиск клиента. У специалистов по недвижимости несколько типов клиентов — продавцы и покупатели. Для одних вы продаете недвижимость, вторым помогаете найти и выбрать. Чем быстрее вы освоите способы поиска клиентов, тем быстрее получите свой первый гонорар. Поэтому на обучении, проводимом в выбранном вами агентстве поставьте этот вопрос и добейтесь тщательной его проработки.

Совет: на старте определитесь со специализацией, это позволит вам не распыляться и быстрее получить первый гонорар.

Направления работы риэлтора:

  • специалист по аренде жилой и коммерческой недвижмости;
  • агент по жилой недвижимости на вторичном рынке;
  • специалист по недвижимости на первичном рынке (новостройки);
  • маклер по продажам элитной недвижимости и.т.д

Полезно знать: актуальный Словарь недвижимости

Что должен знать риэлтор-новичок

Багаж знаний копится постепенно и в первые месяцы вам все-равно не догнать своих более опытных коллег, однако есть перечень того, что надо изучить в первую очередь:

  • Основы законодательства, касающегося составления и заключения договоров купли-продажи, мены, приватизации, оформления и регистрации сделок купли-продажи (найма и аренды помещений);
  • Как формируется «дельта» посредника, стоимость услуг специалистов недвижимости в вашем городе;
  • Основы налогообложения и получения налогового вычета за покупку жилья;
  • Основы анализа рынка недвижимости и применение результатов в практической деятельности;
  • Перечень и порядок оказания услуг риэлторской компанией, в которой вы работаете;
  • Пакет документов для продажи квартиры в различных случаях (ипотека, с несовершеннолетними ит.д.);
  • Основы нетворкинга, как находить клиентов, вызвать доверие, подписать эксклюзивный договор;
  • Психологию работы с клиентами, построение доверительных отношений, скрипты разговоров, вопросов, телефонных переговоров;
  • Преодолевать страх общения с незнакомыми людьми, учиться держать себя в любой ситуации;
  • Узнать у более опытных коллег, как это делать и самостоятельно нарабатывать навыки убеждения;
  • Подготовить и выучить, отработать на реальных звонках, разговорах с клиентами работу с возражениями;
  • Знать, как проводить работу над ошибками при работе с клиентами.

Всего, что необходимо знать риэлтору-новичку не перечислить в одной статье. В данный момент вы получили информацию для самого первого шага. Читайте статьи на сайте и получайте больше полезной информации.

Источник: https://MainSeller.ru/chto-nuzhno-znat-rieltoru-novichku.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть