Что нужно знать при покупке земли

Что нужно знать о покупке участка?

Что нужно знать при покупке земли
14.05.2012
24469

Что нужно знать о правильной покупке земельного участка Марина Антонова, адвокат, консультант в сфере недвижимости и предпринимательской деятельности Как любая сделка купли-продажи, покупка земли может иметь немало подвохов и ухищрений в пользу продавца. Так какие правильные шаги нужно сделать, чтобы земля вашей мечты была у вас под ногами?

Марина Антонова, адвокат, консультант в сфере недвижимости и предпринимательской деятельности

Как любая сделка купли-продажи, покупка земли может иметь немало подвохов и ухищрений в пользу продавца.

Так какие правильные шаги нужно сделать, чтобы земля вашей мечты была у вас под ногами?

Приобретение земельного участка как недвижимой вещи* в собственность начинается  с образования самого земельного участка.

Необходимо убедится, что земельный участок действительно существует и именно в тех границах , которые вас интересуют и , как следствие, его площадь соответствует той о которой говорит Продавец.

Убедится в наличии и достоверности этих обстоятельств  можно получив данные государственного кадастра недвижимости , которые носят публичный характер и могут быть предоставлены по заявлению любого лица (необходимо отметить, что в настоящее время  активно развивается такой информационный ресурс: как публичная кадастровая карта на сайте http://maps.rosreestr.ru/Portal/, хотя пока её сведения не отличаются полнотой и актуальностью, на налицо активное и постоянное пополнение информационной базы ). Необходимо также определить для чего Вам нужен этот земельный участок : в соответствии с действующим законодательством земельные участки в Российской Федерации должны использоваться в соответствии с  целевым назначением (категорией) и разрешенным использованием, правилами землепользования и застройки на каждой территории установлены ограничения по максимальному и/или минимальному размеру земельного участка, который предполагается использовать для тех или иных целей.

Прежде чем покупать землю, необходимо узнать, к какой категории относится выбранный участок.

Сельское хозяйство: если это категория земель сельскохозяйственного назначения, то преимущественное право покупки принадлежит субъекту РФ или органу местного самоуправления. Действие покупателя: убедиться, что такое право не нарушено, что продавец уведомил заинтересованных лиц и получил их отказ воспользоваться таким преимущественным правом. Земля поселений: участки, относящияся к категории земель населенных пунктов , продаются без разрешений иных лиц, кроме участников общей совместной собственности – супругов. Действие покупателя: проверить, существует ли участник совместной собственности (т.е. супруг(а)). Если есть, то должно быть письменное разрешение второй половины на продажу совместной собственности. Для того чтобы участок не пустовал и на нем можно было вести строительные работы, необходимо разрешение: -о дачном строительстве; -под индивидуальное жилищное строительство. Еще одно обстоятельство, которое подлежит уточнению – это наличие ограничений, связанных с тем, что земельный участок или его часть попадают в зоны ограниченного или специального хозяйствования, охранные, защитные или иные специальные зоны, например, такой зоной может оказаться охранная зона газопровода  ( в которой запрещено строительство), или охранная зона промышленного предприятия. Проверьте  наличие права ограниченного пользования на интересующий земельный участок. Такое право может быть установлено в интересах конкретного лица (частный сервитут) или в интересах неопределенного круга лиц ( публичный сервитут) и, безусловно, необходимо установить отсутствие иных обременений прав на земельный участко (ипотека, арест и т.д.)   Далее вы можете переходить к  заключению договора купли-продажи между продавцом и покупателем. По договору одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность товар (земельный участок) другой стороне (покупателю), которая, в свою очередь, обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму**. Действия покупателя: убедиться в наличии подтверждающих такое разрешение документов. договора купли-продажи Важные моменты в договоре купли-продажи, без которых он будет считаться недействительным:
Предмет договора. В договоре должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать  и однозначно установить земельный участок, установить не только его точное местонахождение, но и установление границ участка в соответствии с законодательством, особое внимание следует уделить ранееучтенным земельным участкам, которые таковых границ могут не иметь: – адрес;

– кадастровый номер;
– площадь;
– категория земель;
– целевое назначение;
– иные сведения, позволяющие точно определить участок на территории конкретного регистрационного округа.

Площадь земельного участка должна соответствовать площади, указанной в правоустанавливающих документах продавца (договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, судебные решения, акты государственных органов, постановление органа местного самоуправления о предоставлении участка в собственность, свидетельство о праве собственности).

Условие о цене

Должна быть указана конкретная цена за весь участок либо за единицу площади вместе с указанием общей площади участка, подлежащего передаче от продавца к покупателю. На заметку покупателю: цена может быть указана исходя из кадастровой стоимости данного участка.

Кадастровая стоимость является нормативной и существенно ниже рыночной. То есть, если продавец указывает в договоре цену ниже кадастровой, следует задуматься о законности его намерений.

Перечень документов, которые должен потребовать покупатель от продавца перед заключением договора купли-продажи земельного участка: 1. Правоустанавливающий документ. 2. Кадастровый паспорт земельного участка. 3. Разрешение уполномоченного государственного органа на строительство (дачное или ИЖС). 4.

Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений и запрещений. 5. Документ, с подтверждением не нарушения преимущественного права покупки земельного участка. 6. Выписка об отсутствии задолженностей по уплате налогов.

Примечание: если продавец – юридическое лицо, лучше проверить уставные документы и полномочия руководителя организации, который будет подписывать договор и полномочия представителя, если от имени организации действует представитель,, так же как и документы, удостоверяющие личность физического лица.

Обремененная земля

Действия покупателя: выяснить, нет ли каких-либо обременений данного земельного участка, запросив выписку из ЕГРП в отношении интересующего вас земельного надела. Выписка позволит увидеть зарегистрированные обременения, например: -права третьих лиц на пользование этим участком и др.

; -наличие или отсутствие арестов земельного участка (иски по определению суда). Арест означает полный или частичный запрет осуществления сделок с имуществом, в первую очередь – запрет на отчуждение.

На заметку покупателю: если продавец отказывается упоминать в договоре о наличии каких-либо обременений (при их фактическом существовании), лучше не покупайте этот участок. Такое умолчание говорит о недобросовестности продавца.

И не поддавайтесь его заверениям, что после покупки обременения можно снять, разрешения на строительство дома получить и земли из одной категории перевести в другую. Это крючки, на которые попадаются юридически неподкованные граждане. Приобретайте только «чистый» участок, с «чистыми» документами.

Доля в праве общей собственности

Действия продавца: за месяц до продажи своей доли уведомить остальных дольщиков о своем намерении в письменной форме, сообщить цену, за которую предполагается продать участок, и иные условия.

Остальные дольщики либо изъявляют желание купить долю, либо отказываются. Тогда продавец-дольщик вправе продавать свою долю любому лицу***.

Действия покупателя: следует убедиться, что преимущественное право остальных дольщиков не нарушено и есть письменное подтверждение того, что они не возражают против такой продажи третьему лицу.

Часть земли

Продажа части участок не допускается, часть участок можно только взять в аренду. Поэтому, Неизбежным мероприятием при покупке части земельного участка является выделение этой доли в отдельный участок.

Действия: разделить земельный участок с составлением отдельного кадастрового плана на каждый получившийся после разделения участок. После этого необходимо зарегистрировать право на участок.

На заметку: на ком из сторон договора будут обязанности по проведению данных мероприятий, лучше установить сразу.

Нужна ли государственная регистрация?

Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю, и реализуется он путем подачи заявления обеих сторон. Сам договор купли-продажи не регистрируется.

Дополнительной мерой по отношению к договору может служить нотариальное удостоверение (по желанию сторон), которое позволит почтовым отправлением подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности. На заметку: для нотариального удостоверения необходимо выбрать нотариуса, компетентного на данной территории.

А также, если подача документов на государственную регистрацию права собственности осуществляется не продавцом и покупателем, а сторонним лицом, необходимо сделать доверенность с указанием перечня действий, которые он может осуществлять, и органов, в каких он может это осуществлять.

Примерный перечень документов для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (договор купли-продажи заключен, условия согласованы, передаточный акт подписан, оплата произошла): 1. Правоустанавливающий документ; 2. Договор купли-продажи. 3. Передаточный акт. 4. Кадастровый паспорт земельного участка. 5. Доверенность на представителя. 6.

Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если юридическое лицо – уставные документы, физическое лицо – паспорт или другие документы, удостоверяющие личность. 7. Заявление о государственной регистрации. 8. Уставные документы продавца-юрлица.

9. Согласие руководящего органа продавца-юрлица об отчуждении имущества.

Передаточный акт

Источник: https://www.nn-baza.ru/article_view/chto_nuzhno_znat_o_pravilnoj_pokupke_zemelnogo_uchastka

Как проверить земельный участок при покупке, что нужно знать

Что нужно знать при покупке земли

Как проверить земельный участок при покупке, чтобы приобретение было действительно удачным. При покупке любой недвижимости нужно обращать внимание на мелочи, ведь иногда именно в них может скрываться неприятный факт.

Визуальная проверка участка

Как грамотно проверить земельный участок при покупке? Прежде чем приобретать землю в собственность, нужно осмотреть понравившуюся территорию.

Необходимо связаться с продавцом земли и договориться о том, чтобы поехать на участок вместе и провести визуальный осмотр. Это лучше делать ранней осенью, летом или весной, когда снег уже оттаял.

Делать это зимой, когда на участке лежит снег, не имеет смысла, так как территория не будет хорошо просматриваться.

Проверить при покупке землю можно наедине с владельцем территории или с привлечением третьих лиц. Ими могут быть, например, члены вашей семьи или родственники собственника. Хозяин обязан ответить на все интересующие будущего покупателя вопросы, которые касаются непосредственно участка земли.

На что обратить внимание:

  • насколько заболочена местность,
  • какие следы после себя оставили владельцы,
  • наличие оврагов,
  • имеются ли на территории постройки различного характера (на недостроенные постройки также следует обратить внимание),
  • наличие вблизи железнодорожных путей или автомобильной магистрали.

При покупке участка нужно проверить также наличие рядом опасного для здоровья человека производства. Стоит внимательно отнестись и к деятельности соседей в отношении покупаемой территории. Для этого нужно проверить, не заходят ли их постройки на участок, не залезли ли они на чужую территорию, неправильно установив забор и др.

Помимо внешнего вида территории, обратить внимание при покупке следует и на инфраструктуру участка. Проверьте:

  • есть там водоснабжение,
  • наличие электричества,
  • проведен ли на объекте газ.

Вся эта деятельность должна быть осуществлена согласно закону. Самовольно устанавливать и проводить какие-либо коммуникации запрещено. Поэтому у хозяина необходимо попросить представить документы, подтверждающие законность совершенных действий по вопросу инфраструктуры.

Межевание земли и ее категория

Покупка земли всегда сопровождается перечнем документации, согласно которой будущий владелец может узнать точную площадь приобретаемой территории. Отдавать денежные средства за конкретную величину площади, а получать меньшую не хочется никому. Именно поэтому еще одним важным нюансом при покупке будет уточнение его границ.

Для этого надо приглашать кадастрового инженера. Эта необходимость обусловлена тем, что новый владелец может поверить собственнику участка на слово и приобрести территорию, которая по документам имеет одну площадь, а по факту другую. Собственник участка может и не знать, что границы его территории стали меньше. Также это уличает факт захвата чужой территории самим хозяином участка.

Специалистом после окончания процедуры межевания на земельный участок будет составлен соответствующий документ о результатах проведенной процедуры. Недопустимы никакие отклонения от установленных ранее размеров. В конце межевания на территории должны быть выставлены столбы с надписями.

Важно! Что нужно знать при покупке земельного участка дополнительно? Помимо проведения процедуры межевания, гражданин, желающий приобрести территорию земли, должен убедиться в том целевом назначении, которое было указано ее нынешним собственником.

Часто продавцы намеренно идут на обман и выдают землю, предназначенную для сельскохозяйственных нужд, как территорию для постройки жилого дома.

Также собственник участка может ввести покупателя в заблуждение по поводу того, что категория земли может быть легко переведена в другую категорию.

О том, что это потребует долгого сбора документации и траты большого количества денег, он не предупреждает будущего владельца объекта.

Покупка земельного участка под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) не имеет смысла, когда категория земли предназначена для возведения только многоэтажных строений.

Проверка личности и представленных документов

Что нужно знать при покупке земельного участка? В обязательном порядке покупатель должен проверить личность владельца земельного участка. В этом может помочь документ, удостоверяющий личность, то есть его паспорт. Данные в нем должны быть полностью идентичны с теми, которые указаны в договоре купли-продажи и правоустанавливающем документе на землю.

Следует обратить внимание на состояние паспорта, может присутствовать возможность его подделки. Нужно сравнить и человека, изображенного на фотографии с реальным гражданином, который собирается заключать сделку.

Когда у собственника нет времени принимать активное участие в подготовке к сделке, то он может написать доверенность на другое лицо. Эта бумага обязательно должны быть составлена в письменном виде и заверена у нотариуса. В таком документе указываются:

  • сведения о лице, которого представляет гражданин,
  • информация о гражданине, который представляет интересы доверителя,
  • полномочия, которые может исполнять доверенное лицо,
  • срок, во время которого действует доверенность.

Паспорт доверенного лица тоже нужно сверить с той информацией, которая указана в доверенности и иных документах.

Проверять нужно и дееспособность владельца, если у покупателя имеются какие-то сомнения относительно его здоровья, можно настоять на проведении медицинского обследования с обязательной выдачей бумаги о состоянии здоровья.

Если в будущем родственники прошлого владельца начнут предъявлять претензии по поводу того, что была заключена сделка с лицом, которое не может осознавать свои действия, у человека, купившего участок, могут возникнуть проблемы.

Какие документы нужно еще проверить:

  • свидетельство о праве владения земельным участком – в документе обязательно должен быть указан именно тот человек, с которым покупатель заключает договор купли-продажи, а также на каком основании объект стал собственностью конкретного гражданина,
  • кадастровый паспорт и план участка,
  • выписка из ЕГРП,
  • договор купли-продажи,
  • бумага, содержащая сведения об обременениях.

Как правильно купить земельный участок в случае, когда приобретается только его часть? В таких ситуациях среди обязательных документов должен будет присутствовать письменный отказ от покупки иных владельцев.

По законодательству, у этих лиц есть права преемства при приобретении части объекта.

Эту бумагу также необходимо тщательно проверить, если она будет поддельная, остальные владельцы смогут аннулировать проведенную сделку.

Проверка на обременения

Участок перед покупкой нужно проверить и на наличие обременений, которые могли быть наложены на него. Обременение накладывает на участок ограничения на различное использование земли. Возникнуть такие ограничения могут как по закону, так и по заключенному договору между собственником участка и иным лицом.

Среди таких обременений могут быть:

  • залог – в такой ситуации объект недвижимого имущества выступает как обеспечение по заключенной сделке, в случае наступления определенных последствий, земля перейдет в собственность залогодержателя,
  • арест – это ограничение может быть наложено судом, обычно оно имеет непосредственное отношение к наличию долгов,
  • концессия – владелец земли передал ее иному лицу на неопределенный срок для реализации какой-то конкретной цели,
  • сервитут – ограниченное право пользования территорией, которое владелец передал третьему лицу,
  • ограничение его использования – поставлен запрет на использование территории в определенных целях,
  • долгосрочная аренда – перемена хозяев земли не должно помешать течению договора аренды.

Притязания со стороны других лиц также являются обременениями. Так, при наличии у собственника супруга ему нужно предоставить письменное согласие на проведение сделки от его имени. При оформлении сделки в Росреестре может быть отказано, когда станет известно, что согласие не было получено.

Как правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка? Оформляется сделка в регистрирующем органе только при отсутствии задолженности в отношении земельной территории и при наличии всей необходимой документации.

При покупке участка земли будущий владелец должен проверить не только его внешний вид, но и документы, личность хозяина и наличие обременений. Это поможет быть уверенным в том, что отсутствует возможность обмана, и сделка не сможет быть признана в дальнейшем недействительной.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/zemlya/poryadok-proverki-zemelnogo-uchastka-pri-pokupke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.