Что такое ижс снт и днп

Что такое СНТ, ДНП – различия и преимущества, как выбрать или изменить, устав и взносы

Что такое ижс снт и днп

Правожил.com > Оформление недвижимости > Что такое СНТ, ДНП, ИЖС в малоэтажном строительстве — организационные и правовые особенности объединений дачников

Люди, планирующие заняться подсобным хозяйством, переселиться в частный дом, приобрести дачу, при выборе участков сталкиваются с вопросом, что такое СНТ, ДНП, ДНТ, ИЖС.

Аббревиатура означает правовые схемы приобретения и владения земельными наделами и строительства малоэтажной частной недвижимости. Для будущего землепользователя крайне важно понять, что такое СНТ, ДНП, разобраться во всех нюансах и выбрать подходящий именно для себя вариант.

Какие формы земельных участков предусмотрены законодательством?

Фактически ИЖС – это всего лишь форма разрешенного использования земель в РФ, юридический и правовой статус надела, а также вариант обеспечения населения жильем.

ИЖС – индивидуальное жилищное строительство.

Юридическое понятие предполагает получение в собственность/владение участка земли под возведение на нем жилой постройки за счет владельца с дальнейшей возможностью прописки.

Регулируют порядок индивидуального жилищного строительства следующие законы:

  • Градостроительный Кодекс;
  • Земельный Кодекс;
  • Гражданский Кодекс;
  • ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости».

Индивидуальная застройка может вестись только на землях населенных пунктов (городов, поселков городского типа, сельских поселений).

При этом:

  • частный дом возводится в точном следовании строительным СНиПам, работы начинаются с получения разрешения;
  • площадь участка должна вписываться в законные нормы.

Виды некоммерческих объединений собственников 

Добровольные объединения собственников участков с постройками или без них

Что такое СНТ, ДНП, ДНТ? По статье 4 закона 66-ФЗ, это уже способ добровольного объединения собственников участков с постройками или без них для реализации прав на получение и владение землями, ведение хозяйственной деятельности и т. д. Правовые моменты деятельности:

  • существуют в форме товариществ, кооперативов, партнерств;
  • наделяются статусом юридического лица с государственной регистрацией;
  • деятельность строится на основе Устава организации; управление – выбором правления и председателя;
  • некоммерческие объединения вправе иметь общее имущество, финансовые средства на балансе.

На практике применимо выражение «земли ДНП», «земли СНТ». Что означает СНТ, ДНП, чем отличается? Так сложилось по причине того, что для выбора объединения определяющее значение имеет разрешенное использование земель собственников. В этом плане виды объединений имеют следующие особенности:

  • СНТ это садовое некоммерческое товарищество. Располагается исключительно на землях сельскохозяйственного назначения;
  • ДНП это дачное некоммерческое партнерство. Создаются в пределах земель сельскохозяйственных угодий, а также населенных пунктов. Общее имущество организации находится во владении юрлица;
  • ДНТ это дачное некоммерческое товарищество. От ДНП отличается формой владения общим имуществом. Если оно приобреталось за взносы участников, то является собственностью членов товарищества; когда вкладывались деньги спецфонда общества — имущество попадает в собственность юридического лица. Категория разрешенных земель аналогична ситуации с дачным партнерством.

Регулирует деятельность дачно-садовых объединений закон 66-ФЗ «О садовых, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Что лучше — СНТ или ДНП?

Однозначного ответа нет, поскольку многое зависит от целей будущего землевладельца.

Если человек планирует приобретение для ведения подсобного хозяйства, стоит обратить внимание на СНТ. В этой категории находятся самые плодородные почвы. Позволительно выстроить на территории дачный дом, вполне пригодный для постоянной жизни, оформить в собственность. Но зарегистрироваться в нем не получится. 

Дачные партнерства характеризуются лучшей инфраструктурой. Дают возможность не просто возвести постройку и оформить в ЕГРП, но и получить почтовый адрес с постоянной регистрацией владельца.

Плюсы и минусы ИЖС

Что такое участок под ИЖС?

Земли ИЖС – это «сливки» частного домостроения, поскольку располагаются в пределах населенных пунктов. Прекрасная инфраструктура района, наличие технических коммуникаций, развитые транспортные магистрали – о чем еще может мечтать домовладелец.

Присутствуют и другие плюсы:

  • Возведенный частный дом, коттедж или особняк получает индивидуальный почтовый адрес. Поэтому не возникает проблем с регистрацией. Возможна доставка корреспонденции на адрес.
  • Официальное проживание предоставляет весь «пакет» социальных преимуществ. Можно трудоустроиться по ТК РФ, «приписаться» к районной поликлинике, определить детей в детский сад или школу в микрорайоне проживания.
  • Обустройство техническими коммуникациями проводится через централизованные городские или поселковые сети.
  • Такое строение дает право налогового вычета.
  • Можно обращаться за всем спектром кредитных программ. Банки охотно кредитуют под залог частных домов по ИЖС.
  • Доступно оформление социальных льгот, участие в государственных программах поддержки населения.

Издержки частного домовладения на землях ИЖС:

  • Почувствовать во всей красе «близость природы» не выйдет. Участки предоставляются ограниченного размера (в каждом субъекте действует свой норматив), где разве что можно «разбить» цветник, оформить пару-тройку дорожек, да установить беседку.
  • Получение разрешения на строительство, согласование архитектурного проекта и другие организационные моменты чрезвычайно трудоемки, занимают массу времени. Завершение строительства требует процедуры введения дома в эксплуатацию: и хорошо. Если строители не нарушили нормы.
  • Об уборке придомовой территории, техническом обслуживании строения и участка собственнику придется подумать самостоятельно. Между тем, ответственность за ненадлежащее содержание имущества, представляющее опасность для окружающих, с него не снимается.

Плюсы и минусы ДНП

Постройка дачного домика на землях ДНП

После внесенных изменений в земельное законодательство выстроить дачу разрешено на земле поселений, что фактически приравняло ДНП к ИЖС. Но некоторые условности еще продолжают действовать. В чем достоинства земли в ДНП?

  • Низкая стоимость в сравнении с другими формами объединений;
  • возможность проживания в более благоприятной загородной зоне;
  • если участок расположен на землях поселений, существует возможность присвоить почтовый адрес и официально зарегистрироваться;
  • партнерство дает право владельцу земли участвовать в собраниях сообщества, вносить предложения в организацию деятельности и принимать решения;
  • когда прописка в планах не стоит, можно не проводить экспертизу здания. Переводить его в категорию жилых помещений.

Недостатки земли в дачном партнерстве:

  • Если земля относится к сельхозугодиям, здесь можно культивировать садово-огородные растения и выстроить дачный дом. Обзавестись капитальным коттеджем для постоянной жизни за городом весьма проблематично.
  • С другой стороны, ограничиться только огородом или садом не получится. По закону строительство подсобного дачного дома с регистрацией собственности в ЕГРП обязательно.
  • Земли ДНП лежат вне зоны ответственности властей по обустройству этих районов объектами инфраструктуры и коммуникаций. Не исключено, что к дому не подведены газ, электричество, вода, отсутствуют дороги. Не запрещается оборудовать все это за свой счет. Однако стоимость работ сопоставима затратам на приобретение участка.
  • Поскольку социальные объекты также не предусмотрены, посетить врача или определить ребенка в школу возможно в ближайшем населенном пункте.

Плюсы и минусы СНТ

Достоинства и недостатки земель СНТ

Земли СНТ предназначены для занятия сельским хозяйством для личных целей: садом, огородом.

Достоинства садовых владений:

  • дешевле ИЖС;
  • в этой категории находятся самые плодородные участки;
  • расположены в самых живописных районах с благоприятной экологией;
  • достаточно ограничиться выращиванием овощей и фруктов, чтобы использовать землю по назначению. «Строиться» не обязательно.

Ограничения. Они напрямую вытекают из положительных моментов:

  • рыночная стоимость плодородных участков СНТ выше дачных наделов;
  • значительная удаленность от населенных пунктов и современных благ: больниц, учебных заведений, объектов бытового обслуживания;
  • отсутствие транспортных развязок или их плохое состояние;
  • капитальный дом на участке официально будет учтен как дача, что напрямую снижает его оценку;
  • практически невозможно оформить постоянную регистрацию.

СНТ, ДНП, ИЖС: что выбрать?

Что лучше: СНТ или участки под ИЖС

Как говорят, на вкус и цвет товарища нет. Главное  — не разочароваться в столь серьезном приобретении. Любой надел будет нужен и полезен, если его обладатель четко взвесил все «за» и «против» и определился с задачами землепользования.

Если садовый или дачный участок приобретается для сезонного проживания, то владелец получит все прелести загородной жизни. На столе будут овощи и фрукты, выращенные своими руками без химикатов, вокруг – чистейший воздух и завораживающие пейзажи.

Обеспеченным собственникам можно не опасаться отсутствия удобств и провести коммуникации за свой счет.

Если земля расположена там, куда даже «Макар телят не гонял», нужно подумать, как туда добраться, в каком состоянии подъездные пути. При наличии транспорта можно примерить жизнь «отшельника».

В пользу ИЖС склоняется сегодня все больше граждан. Здесь следует взвесить свои силы по дальнейшему обслуживанию владения. Что и говорить, это затратно в сравнении с квартирой. Пустить дело на самотек – лет через 15-20 дом превратится в труху, но и направлять каждую свободную копейку на поддержание участка и строения слишком обременительно. 

Как перевести СНТ в ИЖС?

Порядок перевода земель СНТ в земли под ИЖС

Законом такая возможность предусмотрена. Цель преобразований – присоединение надела к землям поселения. Для этого владельцу потребуется составить ходатайство в муниципальную администрацию с приложением:

  • Документа, удостоверяющего личность заявителя;
  • Подтверждение правообладания на участок и постройки на нем (кадастровые выписки, справки ЕГРП).

Перечень не является исчерпывающим, поэтому могут потребоваться дополнительные бумаги. На решение по вопросу отведено 2 месяца. При положительном результате владельцу выдается акт о переводе земли, в случае отказа – правовое обоснование.

На практике реализовать задуманное крайне сложно. Муниципалитеты могут отказать из-за невозможности расширить границы населенного пункта, законодательных ограничений.

Устав и взносы в СНТ

Вступление в СНТ подразумевает уплату членских взносов (ст. 19 ФЗ № 66).

Виды взносов, порядок внесения

Взносы выплачиваются:

  • единовременно при оформлении в товарищество;
  • на регулярной основе (ежегодно, ежеквартально).

За счет поступлений СНТ развивает инфраструктуру общей территории, проводит текущий и капитальный ремонт коммуникаций.

Сумма платежей исчисляется по установленной в СНТ норме за единицу площади земли. Таким образом объем финансовых обязательств гражданина напрямую зависит от величины участка.

Права и обязанности члена садового некоммерческого товарищества

Устав – основной документ СНТ

Форма и содержание Устава не стандартизировано на законодательном уровне. Но общие сведения есть:

  • данные о товариществе;
  • права и обязанности объединения;
  • совместное имущество, порядок уплаты взносов;
  • управляющий орган СНТ и его компетенции;
  • мониторинг деятельности СНТ;
  • организация спецфонда;
  • условия реорганизации.

Документ составляется в письменной форме и утверждается общим собранием членов СНТ.

Подводя итог о плюсах и минусах приобретения участков ДНП/ДНТ, СНТ, на территориях под ИЖС, еще недавно мы бы сказали: конечно, ИЖС. Но после разрешения отдавать земли населенных пунктов под дачные партнерства приоритеты смещаются в пользу именно его. Правда, с условием расположения ДНП на землях населенных пунктов.

В таком случае надел обходится дешевле, возможно жилищное строительство с последующей пропиской. 

О юридических тонкостях выбора участков под ИЖС вы можете посмотреть в видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

24 Дек 2016      kasjanenko         357      

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/chto-takoe-snt-dnp.html

Что выбрать для загородного дома ИЖС или СНТ плюсы и минусы

Что такое ижс снт и днп

Если Вы читаете этот текст, то скорее всего Вы уже запутались в разнообразии земельных участков их назначении и разрешенном использовании.

После прочтения этой статьи у Вас точно не останется вопросов на эту тему (или мы вернем вам деньги. шутка).

Итак.

При выборе участка, я советую в первую очередь руководствоваться топографическими параметрами, никак не зависящими категории земли:

— Удаленность от города;

— Наличие поблизости необходимой инфраструктуры (тут у каждого свои требования: хорошая дорога, магазины, садики, водоемы и т д)

— Наличие ландшафтных преимуществ (Красивый вид, участок у леса, участок у воды и т. п.)

После того, как вы определитесь с участками, удовлетворяющими этим приоритетным требованиям, можно приступать к анализу преимуществ с точки зрения разрешенного использования.

Все земли расположенные на территории РФ делятся на следующие категории:

  1. Земли населенных пунктов (Городов, Поселков, Деревень и т д);
  2. Земли сельскохозяйственного назначения;
  3. Земли специального назначения, в т ч лесной фонд, водный фонд, гос. Запас и т.п.

Не сложно догадаться что для загородной жизни подходят только первые две. С ними и будем разбираться.

В свою очередь, категории земель, пригодные для загородной жизни имеют различные назначения для разрешенного использования. Все это регулируется градостроительным кодексом и Федеральным Законом №217 с января 2019г. Почитайте, если будет не уснуть.

Упрощенная схема потенциальных для приобретения участков я привожу ниже:

Именно разрешенное использование земельного участка во многом определяют степень удобства его эксплуатации. Поэтому, перед покупкой чрезвычайно важно убедиться в том, что именно Вам собираются продать.

Тем более, что сделать это совершенно не сложно. Нужно всего лишь зайти на сайт публичной кадастровой карты РФ, найти там интересующий вас участок по кадастровому номеру или просто на карте и посмотреть его разрешенное использование.

Вам подходит:

— для индивидуальной жилой застройки

— для ведения личного подсобного хозяйства

— для дачного строительства

— для ведения гражданами садоводства и огородничества

Обращаю Ваше внимание, что законодательство постоянно меняется, и наименования подходящих для загородного строительства земель могут изменять со временем. К примеру, если в графе разрешенное использование числится что-то типа: «для ведения огородничества», то в этом случае без дополнительной консультации юриста лучше эту землю не покупать.

Едем дальше.

После того, как Вы поняли, ЧТО за землю вы собираетесь покупать, самое время узнать о принципиальных отличиях каждого из возможных вариантов. Они есть и их много.

Преимущества участков ИЖС/ЛПХ.

Все преимущества земель населенных пунктов, как правило являются их же недостатками. На бумаге все выглядит очень заманчиво. По закону все участки ИЖС должны быть обеспечены государством всеми благами цивилизации, которые имеются у Вас в городской квартире, а именно:

а) Хорошие дороги (с освещением и уборкой снега);

б) Электричество 15 КВт;

в) Центральное водоснабжение;

г) Центральная канализацией;

д) Газоснабжение;

е) Школы, больницы, садики, вокзалы, аэропорты и т д.

Причем оплачивается все эти чудесные блага посредством уплаты налогов 1 раз в году. Налог начисляется на основе кадастровой стоимости и для среднестатистического участка в 15 соток будет составлять около от 2-4 т.р в год.

И вот тут, друзья мои, и зарыта собака. Халявы не будет.

В большинстве случаев, блага цивилизации ограничиваются проселочной дорогой и электричеством. Наличие других удобств прямо пропорционально влияет на увеличение стоимости участка.

Преимущества участков СНТ/ДНП

Преимущества каждого конкретного СНТ/ДНП всегда уникальны. Чтобы их осознать, нужно понять природу возникновения конкретного СНТ/ДНП. Они бывают трех видов:

1. Старинные садоводства. История их возникновения уходит в покрытые марком 90е годы. Как правило в таких СНТ есть председатель (он же царь), который с радостью расскажет Вам, какие из благ цивилизации имеются в его государстве. Набор может быть от самого мизерного (дорога + 3КВт мощности), до самого роскошного.

В СНТ уже будут присутствовать членские взносы, размер и целевое расходование которых во многом зависит от председателя и его команды. Короче говоря, при отсутствии явных географических достоинств – это так себе вариантик.

Хороший участок может найтись и в таком СНТ, но будет скорее исключением из правил.

2. Сверхновые ДНП. Молодой стартапер покупает за недорого несколько гектар земли сельхоз назначения. Производит межевание, разбивает ее на участки. В результате получается садоводческое или дачное товарищество, где все товарищи – это один и тот же человек.

После этого начинается продажа участков на перспективу.

Дальнейшее развитие поселка с благозвучным названием из серии «Раздолье», «Какие-то Усадьбы», «Такие-то Поместья» напрямую зависти от того на какой стадии у инвестора закончатся деньги. Поэтому купив участок на старте продаж у Вас большие шансы не дождаться ничего из обещанного.

Совет: при покупке таких участков, платите только за то, что есть в наличии. Есть дорога – ок. Есть 220Вт в щитке – ок. Остальное – это только слова. Разумеется, в таком ДНП тоже будут присутствовать ежемесячные взносы.

В целом, этот вариант для мечтателей и авантюристов.

3. Развитые ДНП. Здесь все намного понятнее. Развитые ДНП – это Сверхновые ДНП у которых получилось. Тут может быть все: и дороги с освещением, и забор по периметру, и детская площадка. Здесь у Вы увидите уже построенные дома и сможете оценить какого достатка люди тут проживают.

У Вас будет возможность поговорить с будущими соседями и разузнать у них в какую сумму в действительности обходится проживание в этом поселке, насколько целевое расходование взносов администрацией.

Честно говоря, 10 минут разговора с местным жителем могут дать ответы на все (на ВСЕ) самые принципиальные вопросы.

Как ни странно, но во многом комфорт вашего проживания в ДНП будет завесить от порядочности его учредителя (инвестора) и если познакомиться с ним лично возможности нет, то обитатели поселка – это Ваш единственный ключ.

Участок в хорошо обустроенном ДНП – это разумный выбор.

В природе существует еще особый вид земельных участков. Редкий и поэтому очень ценный. Это ИЖС с организованным жителями ТСЖ. Такой участок объединяет в себе все возможные преимущества и безусловно может считаться явным фаворитом.

Что Вам еще нужно знать перед покупкой участка:

— Дом построенный в ИЖС/ЛПХ СНТ/ДНП можно зарегистрировать и прописаться в нем.

Процедура получения разрешения на строительство и регистрации дома ничем не отличается. Перед тем как получить разрешение на строительство, участку (поселку) должен быть присвоен адрес в Федеральной Информационой Адресной Системе

— У каждого сельского поселения существует генеральный план развития. Как правило он доступен в интернете, но прочитать его крайне затруднительно. Не поленитесь, посетите местную администрацию, чтобы уточнить, не планируется ли поблизости от Вашего будущего участка лет через 10 строительство автомагистрали, какого-нибудь завода или полигона;

— Величина налога никак не зависит от категории земли и определяется только кадастровой стоимостью участка;

Выбирайте участок сердцем, но не забывайте проверять выбор головой.

Источник: https://fathershouse.ru/v-chem-raznica-mezhdu-izhs-i-dnp/

Что такое СНТ, ДНП, ИЖС?

Что такое ижс снт и днп

Достаточно часто граждане сталкиваются с такими аббревиатурами как СНТ, ИЖС и ДНП, но что они означают и какие имеют преимущества, а также недостатки, знают далеко не все.

В первую очередь требуется разъяснить, что означает каждая из этих аббревиатур. Так, СНТ обозначает садоводческое (С) некоммерческое (Н) товарищество (Т), ИЖС – это индивидуальное (И) жилищное (Ж) строительство (С), а ДНП – дачное (Д) некоммерческое (Н) партнерство (П). Но в чем отличие между ними?

СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество)

Плюсы

СНТ имеет следующие преимущества:

  • Участки в товариществе стоят на порядок дешевле, чем земля, предназначенная для жилищного строительства.
  • На землях товарищества не обязательно осуществлять постройку дома — ее возможно использовать исключительно для выращивания ягодных и овощных культур, а также иных растений (т.е. в качестве сада).

Минусы

Помимо преимуществ, СНТ имеет и недостатки.

  • При необходимости провести газ (и иные коммуникации – электроэнергию, канализацию и т.д.), а также отсыпать дорогу, придется все оплаты производить за собственный счет. Кроме того, зачастую, к садовому товариществу провести коммуникации невыгодно в финансовом плане, а также очень сложно (особенно в зимнее время).
  • В большинстве случаев участки, находящиеся на территории СНТ, относятся к землям с/х назначения, в связи с чем прописаться в доме, который был здесь построен практически невозможно.
  • В случае, если собственник участка, расположенном на территории СНТ, примет решение использовать его в качестве залога при оформлении ипотеки, то вероятнее всего кредитное учреждение вынесет отказ, т.к. банки достаточно неохотно работают с ними.
  • Если владелец участка возведет на нем дом, который впоследствии решит продать, то стоимость его будет минимальной, кроме того, в документах он будет значиться как дачный домик.

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)

Плюсы

К преимуществам этого вида можно отнести:

  • Возможность прописки в доме, который был построен на земле данной категории.
  • Требования к наличию инфраструктуры. В отношении земель, отведенных под ИЖС, действуют определенные нормы – так, жители должны быть обеспечены социальной инфраструктурой (в том числе – образовательными учреждениями, больницами, магазинами). Кроме того, жителей обязаны снабдить необходимыми коммуникациями – электроэнергией, газо- и водоснабжением и т.д.
  • Участок, размещенный на землях ИЖС, возможно использовать в качестве залога — при необходимости оформления займов и кредитов в банках.

Минусы

К недостаткам ИЖС возможно отнести:

  • Наличие ограничений на размеры участков (устанавливаются в каждом российском регионе индивидуально).
  • При необходимости постройки дома, нужно предварительно согласовать проекта с уполномоченными органами и получить все требуемые разрешения на постройку. Кроме того, после строительства дома, требуется грамотно ввести его в эксплуатацию – также вызвав все необходимые органы.
  • Несмотря на то, что в соответствии с законом РФ, участки на землях под жилищное строительство должны быть снабжены всеми коммуникациями, нет гарантии, что все будет предоставлено в надлежащем виде (к примеру, газо- и водоснабжение будет поставляться бесперебойно).

ДНП (дачное некоммерческое партнерство)

Плюсы

Основные плюсы владения участком, расположенном на землях ДНП такие:

  • В первую очередь, это стоимость – она гораздо ниже, чем СНТ и тем более ИЖС.
  • С приобретением земли в дачном партнерстве, гражданин получает возможность участвовать в совещаниях членов партнёрства и, соответственно, влиять на принятие решений.
  • Возможность оформления прописки (в случае, если земля расположена в поселении).
  • Не требуется вызывать специалистов, которые бы провели экспертизу для признания дома жильем.

Минусы

Недостатки ДНП следующие:

  • Земли ДНП предназначены для осуществления с/х деятельности – т.е. выращивания ягод, овощей и фруктов, а также деревьев и кустарников. Именно поэтому на данном участке возможно осуществить постройку дачного домика, но будет достаточно проблематично построить большой дом, предназначенный для круглогодичного проживания целой семьи.
  • На участках, расположенных на территории ДНП, законом не предусматривается прокладывание дорог и обеспечение необходимыми коммуникациями («голубым топливом», водой и т.д.) – поэтому при необходимости придется осуществлять снабжение самостоятельно – за свой счет (иногда снабжение всем необходимым может стоить несколько сотен тысяч рублей).
  • Как уже говорилось выше, прописаться на землях ДНП возможно, но сделать это достаточно проблематично, кроме того, это займет большое количество времени.
  • На землях данной категории, чаще всего не предусмотрено возведение инфраструктуры (магазинов, лечебных и образовательных учреждений и т.д.), поэтому если гражданину что-либо потребуется, необходимо будет ехать в ближайший из населенных пунктов (деревню, поселок или город).
  • Кредитные учреждения не принимают в качестве залога участки, размещенные на землях ДНП.
  • На земле обязательно требуется возвести загородный дом, после чего произвести оформление его во владение, т.к. участок, расположенный на территории ДНП, предназначен не только для ведения сельского хозяйства.

Что требуется знать о земельных участках?

Подводя итог вышесказанному, портал bukva-zakona.com отмечает, что если сравнивать СНТ с ДНП, то разница между ними не существенная, т.к. они имеют одинаковые плюсы и минусы, а именно:

  • В отличие от ИЖС, для проведения электроэнергии на участке, расположенном на территории ДНП и СНТ, потребуется получить согласие всех членов товарищества и обойти большое количество уполномоченных органов для получения разрешения.
  • В случае, если гражданину потребовалось оформить прописку в частном доме, построенном на территории СНТ либо ДНП, и он получил отказ от сотрудников уполномоченного органа, потребуется обратиться к специалистам, которые бы провели экспертизу жилья и признали его соответствующим всем установленным требованиям. Если будет доказано, что дом соответствует требованиям, следующим этапом будет обращение в судебный орган с заявлением о признании возможности оформления прописки.

(1 votes, average: 5,00 5)
Загрузка…

Источник: https://bukva-zakona.com/zhilishhnoe-pravo/chto-takoe-snt-dnp-izhs

Важные три буквы: ИЖС, СНТ, ДНП

Что такое ижс снт и днп

Первый уровень разделения земли — категории — он отменяет. Целевое назначение земель устанавливается документом в правилах землепользования и застройки территориальных зон. По прогнозам некоторых экспертов, законопроект к окончательному чтению будет серьезно скорректирован, поэтому отложим подробный разбор его положений.

На сегодняшний день возможность изменения категории или вида использования земли зависит от того, утверждены ли документы территориального планирования для данного населенного пункта. Если генплан утвержден, то обещания девелопера получить разрешение для ИЖС на сельхозземле трудноисполнимо. Вопрос в том, насколько это важно для покупателя? Или в каких случаях важно?

Если участок предназначен для ИЖС — индивидуального жилищного строительства, об этом обязательно сообщается в рекламе, и многие покупатели готовы считать такой довод убедительным.

Буквами «СНТ» и «ДНП» для краткости обозначают участки земель категории сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования «для ведения садоводства, огородничества» или «для дачного строительства».

По статистике покупательских запросов в компанию «Русский фонд недвижимости» за февраль, интерес к покупке садовых участков примерно на 20% выше, чем к участкам для ИЖС. При этом ближе к городу картина обратная: намереваясь поселиться в загородном доме постоянно, люди чаще стараются найти участок под ИЖС.

По итогам реальных сделок, на долю участков ИЖС с постройками и без в феврале пришлось 47% сделок, тогда как садовые и дачные участки купили 53% клиентов компании «Русский фонд недвижимости». В январе предпочтение дачным и садовым участкам было выражено более явно: 60% против 40% в сегменте ИЖС.

Объяснение, возможно, кроется в ценах: участок на земле под ИЖС в январе, например, приобретали в среднем за 3,4 млн руб., а садово-дачный — за 1,5 млн руб. С другой стороны, в феврале разница в цене по «статусному признаку» была серьезно нивелирована: 1,7 и 1,14 млн руб. по итогам проведенных сделок.

Итак, правда ли, что из двух похожих по природным, инфраструктурным и другим характеристикам участков надел, включенный в границы поселения и предназначенный для индивидуального жилищного строительства, будет дороже только в силу статуса?

В чем же разница между участками для ИЖС, дачного строительства, ведения садоводства и огородничества или личного подсобного хозяйства (ЛПХ), а также КФХ — крестьянского (фермерского) хозяйства? Нас прежде всего интересуют аспекты строительства загородных домов и жизни в них.

На какой земле можно строить дома? На какой прежде необходимо согласовать проект постройки? Где возможна регистрация дома в качестве жилого? Необходимо ли это для оформления «прописки» по месту жительства? Для каких участков действует льгота на получение 15 кВт электричества? Зависит ли от статуса земли возможность газификации дома? Кто будет чистить дорогу к участку? Скорая помощь, вызов пожарных, ремонт линий электропередач — зависит ли жизнеобеспечение домов от трех букв, обозначающих статус земли? Владельцы каких участков платят больший налог?

Слово экспертам.

Евгений Кияшов руководитель проекта «Вуокса плюс»

«Для каждого земельного участка кроме категории земли определен вид разрешенного использования. Аббревиатуры ИЖС, ЛПХ, ДНП, СНТ, собственно, и обозначают, что разрешено делать на участке. На участке ИЖС можно строить отдельный дом для одной семьи, не выше трех этажей, с возможностью регистрации по месту жительства.

ДНП и СНТ — это формы объединений граждан для решения общих задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

Статус ИЖС обязывает владельца разработать градостроительный план земельного участка, проект на объект индивидуального жилищного строительства, получить разрешение на строительство, а по завершении строительства для государственной регистрации вновь возведенного объекта поставить его на кадастровый учет (получить кадастровый паспорт). Последняя процедура довольно непростая и требует значительных затрат, как материальных, так и временных.

На земельных участках для дачного строительства (в ДНП) можно возвести дом, пригодный для постоянного проживания без права регистрации проживания в нем или жилой дом с правом регистрации проживания в нем. Получение градостроительного разрешения на данных участках не требуется, кроме того, государственная регистрация объектов недвижимости осуществляется в упрощенном порядке, то есть по декларации.

Участки для дачного строительства и ИЖС обычно немного дороже прочих. На мой взгляд, участки для дачного строительства более привлекательны с точки зрения гибкости законодательства.

Покупатели уже прекрасно в этом разбираются, в том числе по налогам.

Кадастровая стоимость дачных участков, от которой рассчитывается налог, в последнее время выросла, для Выборгского района ЛО, например, в несколько раз, почти сравнявшись со стоимостью земель для ИЖС.

Статус земли ИЖС формально должен облегчать решение вопросов обеспечения инженерной и социальной инфраструктурой, но на практике это все забюрократизировано».

Леонид Сандалов заместитель директора АН «Бекар»

«Самым привлекательным по праву считается статус земли ИЖС, то есть под индивидуальное жилищное строи­тельство, который позволяет строить на участке дом и получить «прописку». То есть этот статус не предполагает никаких ограничений.

Следующим по привлекательности идет дачное некоммерческое партнерство, или ДНП. В этом случае получить регистрацию можно, но перед этим необходимо доказать, что созданные на участке условия подходят для проживания.

Иногда доказать данный факт крайне сложно, поэтому многие собственники решают этот вопрос через суд.

Участки ИЖС предпочитают как из-за возможности регистрации по месту жительства, так и потому, что эти территории силами муниципалитетов должны быть обеспечены инженерной и социальной инфраструктурой.

Даже если строительство новых школ или детских садов будет профинансировано через несколько лет, это лучше, чем никогда. Садоводства, например, где многие строят зимние дома и живут в них постоянно, обеспечивать соцкультбытом должны себя сами.

Выбор между ИЖС и ДНП обычно определяется прежде всего необходимостью экономить.

В садоводствах гораздо хуже обстоит дело с регистрацией, поскольку там признать пригодность условий для постоянного проживания еще сложнее.

Кроме того, проживающим на таких участках приходится самостоятельно уплачивать большие членские взносы, а также вносить плату за эксплуатацию дорожной и инженерной инфраструктуры.

Замыкают список статусов земли фермерских хозяйств, на которых можно строить все что угодно при условии ведения сельского хозяйства.

Стоимость участков может зависеть от целого ряда факторов, таких как локация, площадь, обеспеченность инфраструктурой, а также статус земли. Для сравнения: участок ИЖС можно продать до двух раз дороже, чем участок другого назначения. Далее по стоимости идут участки в ДНП, садоводствах и предназначенные под фермерские хозяйства».

Максим Финионов руководитель юридического отдела компании «Русский Фонд Недвижимости»

«От разрешенного вида использования участка в некоторой степени зависит его ликвидность, но влияние на цену и ликвидность инженерного обеспечения намного больше. Право получить 15 кВт электричества по льготной стоимости 550 руб.

один раз в три года распространяется на землевладельцев-физлиц независимо от назначения участка. По постановлению Правительства РФ № 915 от 12.10.2013 г., в сельской местности до точки присоединения должно быть не более 500 м.

Примерно в 70% случаев точка присоединения находится дальше, что является поводом для отказа.

Исключение — участки для личного подсобного хозяйства и крестьянского фермерского хозяйства из категории земель сельхозназначения. На них запрещено строительство жилых домов, а потому нет права на подключение их к электросетям.

Участки ДНП и СНТ отличаются возможностью постоянного проживания. Чтобы зарегистрировать построенный в ДНП и СНТ дом как жилой, придется объяснить в БТИ и Росреестре, что строение пригодно для постоянного проживания.

Разница в статусе важна для оформления регистрации по месту жительства и получения кредита: банк скорее профинансирует покупку участка ИЖС.

Нарушения по пределам высоты или площади дома, его размещению по отношению к соседним постройкам в силу действующего до 2015 года закона об упрощенном порядке регистрации («дачной амнистии») не препятствуют регистрации права собственности.

Регистратор примет декларацию домовладельца или кадастровый паспорт без проверки и не будет ставить под сомнение указанные в ней параметры постройки.

Однако в дальнейшем возможны споры, чаще между соседями, но, возможно, и с администрацией — о высоте дома или расстоянии от границ участка, которое должно быть не менее 3 м. Нарушение градостроительных нормативов может повлечь за собой признание постройки самовольной.

Для того чтобы избежать этого, следует до начала проектирования сходить на прием в районный отдел архитектуры и получить градостроительный план участка с допустимыми параметрами постройки. Генплан или градплан поселения я бы посоветовал изучить еще до покупки участка.

Разрешение на строительство, экспертиза проекта и разрешение на сдачу дома в эксплуатацию необходимы, если площадь постройки превышает 1500 кв. м и выше трех этажей, причем независимо от целевого назначения участка.

Что до налогообложения, сейчас кадастровая стоимость земли в границах поселений выше, но муниципалитеты «подтягивают» к этому уровню и дачные участки. Поэтому в перспективе разница нивелируется».

Елена Лашаева генеральный директор АН «АРИН»

«Преимуществом ИЖС является возможность «прописки» по месту жительства и тот факт, что на участке можно строить жилой дом для постоянного проживания. ДНП и СНТ мы называем садоводством, по факту это практически одно и то же.

Дома в ДНП и СНТ не предназначены для постоянного проживания.

Хотя на сегодняшний день, в соответствии с постановлением Конституционного суда РФ, регистрация по месту жительства возможна на землях ДНП и СНТ, но на практике это сопряжено с определенными сложностями, вплоть до невозможности реализовать право.

Я считаю, коттеджным поселком могут называться только дома, построенные на землях ИЖС. Разрешения на строительство получают в районной администрации, в отделе архитектуры. Регистрация построенного дома проходит в районном бюро технической инвентаризации. Для ИЖС регистрация является обязательной процедурой.

В СНТ и ДНП на сегодняшний день все контролируется хуже. Построили дом и зарегистрировали — хорошо, не зарегистрировали — никто с вас ничего не спросит.

Дома на землях СНТ и ДНП не могут считаться коттеджным поселком. Однако сегодня продолжает действовать «дачная амнистия», которая позволяет по заявлению зарегистрировать строение, а затем и прописаться.

Если говорить о ситуациях, когда дело доходит до сноса, то тут только один совет: назначение (вид разрешенного использования) земли должно соответствовать построенному зданию. На землях категории сельхозназначения с разрешенным видом использования для ЛПХ или КФХ строить дома нельзя. Категорически запрещено возводить на землях ИЖС многоквартирные дома. Это покупатель должен четко отследить.

При прочих равных земля ИЖС обойдется на 30–40% дороже, чем ДНП, СНТ. Прежде всего это связано с тем, что зарегистрироваться в садоводстве по закону можно, но на деле это очень сложно.

Налог на земельные участки в категории земель населенных пунктов выше налога на земли сельскохозяйственного назначения — из-за разницы в кадастровой стоимости, от которой он рассчитывается. Однако разница невелика».

Валерий Панкратов генеральный директор компании «РусВудХаус»

«Довольно распространено мнение, что ДНП и СНТ — это статус земли. На самом деле это формы юридических лиц создаваемых для управления и обслуживания территорий, аналог ТСЖ, только применительно к загородной недвижимости, земельным участкам.

В свое время земли для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства (в границах населенных пунктов) ценились на рынке выше, чем такие же участки с разрешенным использованием «для дачного строительства», «ведения дачного хозяйства» и тому подобного, в основном из-за невозможности регистрации в домах на таких землях.

В настоящее время ситуация изменилась и регистрация в жилом садовом доме разрешена. Процедура не очень отлажена и несколько сложнее, чем на землях поселений (ИЖС и ЛПХ). Для удобства наших клиентов, например, в ДНП «Бавария» этим вопросом занимается управляющая компания.

С другой стороны, в дачных и садоводческих объединениях упрощена разрешительная система, то есть для строительства дома достаточно согласования с правлением ДНП или СНТ, в некоторых случаях и этого не требуется.

А на землях ИЖС или ЛПХ необходимо получить разрешение на строительство в местной администрации, и в некоторых районах и волостях это крайне проблематично.

Замечу, что разрешенный вид использования «для ЛПХ» в составе земель поселений отличается от ЛПХ на сельхозземле кардинально: во втором случае строить дом для проживания нельзя.

Налог на земли сельхозназначения несколько ниже, чем на земли ИЖС.

В вопросах обеспечения инженерной инфраструктурой на землях ИЖС и дачного строительства на территории Ленобласти разницы нет. У Петербурга существует программа газификации пригородов.

Право подключения 15 кВт есть у владельцев участков как в ДНП, так и ИЖС. Обеспечивать новые поселки социальной инфраструктурой девелоперам чаще всего приходится самостоятельно — независимо от статуса земли, где строится поселок.

Способы разные: заключаются договоры с детсадами, медучреждениями и пр.

Многие покупатели отдают предпочтение участкам на земле для ИЖС, но это большей частью стереотип ­восприятия».

Источник: https://Zagorod.Spb.ru/articles/3819-vazhnye_tri_bukvy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.