Что такое категория земельного участка

Содержание

Категории земельных участков, разрешенное использование

Что такое категория земельного участка

Категория земель представляет из себя статус, который органы исполнительной власти  или местного самоуправления закрепляют за определенной территорией, по факту того, что на этой территории располагается. То есть,  если растет лес – это будут земли лесного фонда,  покрытые поверхностными водами — это земли водного фонда, под промышленным  предприятием — земли промышленности и т.д.

Использование собственником землевладения, как правило, не должно противоречить его целевому назначению, т.е. категории земель.

Например, собственник земельного участка  не имеет права на землях сельскохозяйственного назначения возводить жилые строения, для этого он должен осуществить перевод из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов и только после это начинать постройки.

Как устанавливается категория земель?

К сожалению, со статусом категорий земель красиво  все звучит лишь в федеральном законе – Земельном кодексе.

На практике сложилась достаточно сложная ситуация, поскольку категорию можно однозначно определить лишь для тех земельных участков, которые стоят на кадастровом учете.

Связано это с тем, что специальных работ по установлению категорий земель не проводится,   она лишь указывается в кадастровой документации на участок при утверждении его местоположения в органах местного самоуправления.

Исходя из практики, могу сказать, что при неопределенности категории она может быть указана кадастровым инженером во время формирования участка  по своему выбору и на основании этого быть утверждена в органах местного самоуправления.

Также безусловно  определяется категория земли населенных пунктов, так как в кадастре недвижимости, как правило,  есть контура определенных границ  поселений.

Особенности земель различных категорий

В отношении же остальных  категорий земель творится полная неразбериха, леса, не поставленные на кадастровый учет, включаются в состав земель иных категорий, например с/х назначения.  Потом же такие участки нарезаются и предоставляются под   строительство котеджных поселков  и  продаются с привлекательной рекламой – Коттедж  в лесу на берегу озера.

Что же тут противозаконного спросите Вы, какая разница сельхозначения или лесной фонд. А разница, на самом деле, есть, поскольку из состава лесного фонда частным лицам земля в собственность не предоставляется, а вот из состава с/х уже предоставляется.  Вот так и уходит государственная собственность.

Земли водного фонда также  и лесной фонд  включаются в состав земельных участков с/х назначения и предоставляются частным лицам.

Однако не все так плачевно,  как может показать на первый взгляд, есть определенные методы борьбы с незаконными  захватами лесов и  водных объектов. Определить границы лесного фонда можно заказав лесные планшеты в участковом лесничестве,  а подтвердить факт существования водного объекта и как следствие статус земель водного фонда гидрологической экспертизой.

Разрешенное использование земель

Разрешенное использование является по своей сущности более узким понятием по отношению к категории земель и, как правило (но не всегда) применяется к землям предполагаемым к застройке.

Вид разрешенного использования представляет из себя  те предполагаемые цели, на которые собственник собирается направить использование своего земельного участка. Вид разрешенного использования устанавливается градостроительный регламентом (правилами застройки определенной территории).

Для определенной территории может существовать несколько видов разрешенного использования т.е. перечень из которого собственник земельного участка выбирает себе нужный ему самостоятельного, в зависимости от того какую хозяйственную деятельность он будет вести на участке.

Этот перечень может не существовать вовсе, в случае если для определенной территории градостроительный регламент не установлен, то он выбирается собственником самостоятельно.

Как правило, вид разрешенного использования это конкретизация целевого назначения земель (его категории) и поэтому они не должны противоречить друг другу, но у меня возникали случаи когда, например, на землях с/х назначения вид разрешенного использования был » под строительство промышленных объектов» что по своей юридической сущности не допустимо.

Как изменить разрешенное использование земли

Существует такое понятие как условно-разрешенный вид использования.  По  данному  виду можно осуществлять  строительство только в том, случае, если это одобрено на публичных слушаниях.  Публичные слушания фактически представляют собой  одобрение необходимой деятельности населением района, а также специально созданной местными  архитектурными и земельными органами комиссией.

Важно:При покупке земельного участка обязательно нужно проверить вид разрешенного использования, поскольку именно  от него зависит, сможете ли вы осуществить намеченное строительство. Если вид разрешенного использования Вам не подходит, но участок сам по себе очень привлекателен, не торопитесь отказываться от покупки/аренды.

Загляните в правила землепользования и застройки, найдите территориальную зону, в которой расположен заинтересовавший участок и проверьте,  какие градостроительным регламентом предусмотрены основные виды использования.

Если есть такой, который Вам подходит, то поменять на него можно будет путем достаточно простой процедуры.  Но не путайте с условно-разрешенным использованием,  про что   я писал выше.

Установить вид разрешенного использования земли, не предусмотренный ПЗЗ, вряд ли получится.

Как узнать категорию земель и вид использования земельного участка  без документов?

Для это достаточно узнать кадастровый номер и найти участок на публичной кадастровой карте.

Предлагаем наши  качественные услуги юриста

Источник: https://jurist-dolina.ru/%D0%BA%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%B3%D0%BE%D1%80%D0%B8%D0%B8-%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D1%85-%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BA%D0%BE%D0%B2-%D1%80%D0%B0%D0%B7%D1%80%D0%B5%D1%88/

Виды категорий земель: дачное строительство, ИЖС и другие | Правоведус

Что такое категория земельного участка

Выбор и приобретение земли под строительство дома является довольно сложной процедурой, требует определенных познаний в области гражданского, жилищного и земельного законодательства.

Здесь необходимо, в первую очередь, точно знать будущий статус строения и, соответственно, на основании этого уже выбирать категорию земельного участка.

Статус земли, как правило, указывается в документе о собственности, каждая категория имеет свои особенности и разрешенные виды их использования. Остановимся более подробно на каждой категории земли под строительство.

Участок СНТ, земля под дачное строительство

Земля СНТ (садовое некоммерческое товарищество) является категорией земель, предназначенной для ведения сельского хозяйства.

Примечательно, что земельный участок статуса СНТ имеет более высокий бал бонитета (уровня плодовитости земли), соответственно, и стоимость такой земли будет выше относительно других категорий.

Участок СНТ обычно располагается в красивых живописных и экологически чистых районах, имеет удобный подъезд и доступную транспортную развязку, регулярное движение маршрутных автобусов. В ряде преимущественных особенностей, которыми обладает участок земли в СНТ, стоит отметить:

  1. относительно низкая стоимость по сравнению, к примеру, к категорией земель под ИЖС;
  2. расположение в экологически чистом районе, за городом;
  3. возможность использовать землю только для выращивания сельскохозяйственных культур, без возведения загородного дома.

Минусы и ограничения участков земли в СНТ, которые обязательно должен учитывать владелец или потенциальный покупатель:

  • Подведение инженерных коммуникаций к участку (электросеть, газификация, водопровод, канализация) возможно только за отдельную плату, внести которую должен сам собственник земли.
  • Отсутствие возможности постоянной регистрации по месту жительства, поскольку дачный дом располагается на земле сельскохозяйственного назначения.

В некоторых отдельных случаях собственники жилья, расположенного на участке земли СНТ, могут добиться через суд получения постоянной прописки, но нужно учесть, что эта процедура может занять довольно длительное время.

  • Участки земли в СНТ, как правило, не принимаются финансовыми организациями в случае ипотечного кредитования.
  • Любое строение на участке земли СНТ, будь то маленький объект или большой капитальный жилой дом, по документам он все равно будет иметь статус дачного, а значит, в случае продажи, оценочная стоимость на такую землю будет существенно ниже.

Земля ДНП: преимущества, недостатки

Категория земель строительства ДНП (дачное некоммерческое партнерство) имеет низкий балл бонитета, а значит она менее плодородна, чем дачный участок земли в СНТ. Земля ДНП располагается на территории сельскохозяйственного назначения, и имеет кадастровую стоимость почти на 20% ниже участков земли под строительство дома ИЖС.

Чаще всего земля ДНП приобретается для строительства загородного дачного дома. Однако, новое законодательство допускает организацию участков данной категории на землях поселений, автоматически приравнивая категорию участков ДНП к ИЖС, а значит в жилом доме, расположенном на данном земельном участке, можно будет получить постоянную регистрацию.

Основные преимущества земли ДНП:

  • доступная стоимость относительно земельных участков ИЖС;
  • расположение за городом, в экологически чистой зоне;
  • собственник земли категории ДНП является членом некоммерческого партнерства, что дает ему полное право участвовать в собраниях членов ДНП и принятии решений по всем общественным вопросам;
  • независимо от величины строительного объекта, в частности жилого дома, для признания его годным для проживания не потребуется проведения обязательной технической экспертизы;
  • возможность получения постоянной регистрации, если земля ДНП располагается на земле поселения.

Среди недостатков от приобретения земли ДНП стоит отметить:

  • возведение большого жилого дома для постоянного проживания может вызвать ряд сложностей, в первую очередь, связанных с тем, что участок земли ДНП, как правило, имеет статус сельхозназначения и может быть использован для выращивания сельскохозяйственных культур;
  • земли ДНП не предусматривают подведение к участкам дорожных покрытий и инженерных коммуникаций, соответственно, собственники земельных владений в объединенном дачном поселке, в случае необходимости, могут все услуги по подведению коммуникаций оплатить самостоятельно;

Стоимость земельного участка в ДНП с подведенными инженерно-коммуникационными сетями, хорошими подъездными путями и развитой инфраструктурой будет существенно высокой.

  • земля ДНП допускает получение постоянной регистрации и прописки в жилом доме, возведенном на участке, однако в процессе оформления нередко возникают определенные сложности, например, необходимо представить доказательства, что дачный дом пригоден для постоянного проживания;
  • земли ДНП не предусматривают возведение на них социально значимых объектов общественного значения, таких как школы, больницы, детские сады, крупные магазины;
  • не все банковские организации готовы взять в залог земельный участок со статусом ДНП в случае оформления ипотечного кредита;
  • участок земли ДНП предполагает наличие на нем загородного дома и оформление его в частную собственность.

Главной целью объединения собственников дачных участков в ДНП является – контроль за обслуживанием всего дачного поселка. Для этого владельцы участков определяют управляющую компанию, которая и занимается обслуживанием данного объединения, выступает в роли заказчика схем зонирования территорий для размещения ДНП и развития инфраструктуры.

ДНП является официальным юридическим лицом, зарегистрированным в федеральной налоговой службе.

Организация имеет свой устав, который содержит в себе все необходимые условия и требования, включая наименование объединения, порядок приема в члены ДНП, условия оплаты труда работников, условия внесения членских взносов и регулярных платежей за обслуживание владельцами участков.

Имущество общего пользования (в частности имущество, обеспечивающее потребности членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газо- и теплоснабжении, охране, организации отдыха, иных потребностей, общие ворота и заборы, площадки для сбора мусора и другое) создается на взносы членов ДНП и является его собственностью.
Форма права на земельный участок ДНП подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности.

После прохождения процедуры регистрации ДНП, объединенная организация получает бесплатную землю под строительство объектов жилой недвижимости в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Далее, после утверждения проекта застройки ДНП, на земельные участки оформляется собственность с последующей передачей в собственность каждого члена ДНП на платной или бесплатной (через администрацию района) основе.

Вступление в дачное некоммерческое партнерство возможно на основании личного заявления на общем собрании всех членов объединения.

Земля ДНП допускает ведение на участке сельского хозяйства, возведение хозяйственных построек и сооружений, строительство жилого дома с соблюдением всех строительных норм и стандартов. Примечательно, что реализация любых самостоятельных проектов на участке ДНП должна быть согласована с правлением организации.

В соответствии с действующим законодательством, участник дачного некоммерческого партнерства (ДНП) обязан освоить полученный земельный участок в течение 3-х лет.

Ответственность членов ДНП

Члены ДНП не отвечают по обязательствам дачного некоммерческого партнерства. Совершение действий, повлекшее убытки объединению ДНП, влечет за собой ответственность в отношении председателя и членов правления. При этом, если члены правления али против решения, повлекшего за собой убытки, они не несут за это ответственность.

Важно! Совершение действий, повлекшее убытки объединению ДНП, может повлечь за собой административную, дисциплинарную, материальную или уголовную ответственность.

Выход их членов ДНП

Каждый из членов ДНП вправе добровольно выйти из объединения и вести на своем земельном участке индивидуальную дачную деятельность, однако, выход возможен с заключением договора о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования.

Вышедший из общества вправе пользоваться инфраструктурой и имуществом ДНП за определенную плату, оговоренную в договоре, ее размер не может превышать размер платы за пользованием имуществом остальных членов ДНП.

В случае неуплаты платежей владелец земли ДНП теряет право пользования объектами инфраструктуры, все долговые обязательства по обязательным платежам взыскиваются с него в судебном порядке.

В случае ликвидации ДНП, за членами дачного некоммерческого партнерства сохраняется право на земельный участок и всех строений, расположенных на нем.

Категория земель под ИЖС: преимущества, недостатки

Земля под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), расположенная, как правило, в пределах жилых поселений, пользуется большим спросом для возведения загородных домов и коттеджей. Среди основных преимуществ, которые приобретает собственник земли ИЖС:

  • получение прописки и постоянного адреса места жительства;
  • возможность трудоустройства и получения почтовой корреспонденции;
  • обеспечение социальной инфраструктурой (больницы, поликлиники, детские сады, школы, магазины и т.д.), дорогами, всеми возможными коммуникациями (электричество, газ, вода и т.д.);
  • возможность оформить налоговый вычет за построенное жилье;
  • земля ИЖС принимается в качестве объекта залогового имущества, в случае оформления целевого кредитного продукта, многими крупными банками (Сбербанк, Россельхозбанк, Росбанк и другие).

Однако стоит отметить, что земля ИЖС также имеет и ряд существенных недостатков, которые могут повлиять на выбор потенциального покупателя земельного участка:

  1. наличие ограничений на размер земельного участка (каждый регион предоставляет землю в соответствии со своими предельными нормами);
  2. чаще всего, отсутствие гарантий на качественное подведение и стабильную эксплуатацию коммуникационных сетей и дорог;
  3. при возведении жилого дома на земле ИЖС необходимо получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, согласовать проект строительства со всеми контролирующими органами,  в процессе строительства необходимо соблюдение всех норм, ГОСТов и правил СНиПов;
  4. земли ИЖС имеют довольно высокую стоимость;
  5. высокие ежегодные земельные налоги.

Земля ИЖС: правильная покупка

Сегодня, к сожалению, не редкость случаи обманов покупателей в области продаж земельных участков, в частности, недобросовестные продавцы пытаются обманным путем продать другие категории земель, обозначив их, как земли ИЖС.

Стоит сразу отметить, что в свидетельстве о регистрации земельного участка ИЖС, являющегося объектом продажи, в строке «Категория земли» должна стоять отметка – «Земли населенных пунктов», и кроме того, в графе «Обременения» должен стоять прочерк, подтверждая отсутствие ограничений на заключение договора купли-продажи и строительство.

Кроме официального документа на право собственности, подтвердить факт земли ИЖС можно по следующим признакам:

  • приобретаемый земельный участок должен располагаться внутри границ населенного пункта или в непосредственной близости от него;
  • земли ИЖС, как правило, имеют площадь более 6 соток и связаны с объектами инфраструктуры.

Подводя итоги отметим, что каждый из видов категорий земель ДНП, СНТ и ИЖС, имеет свои преимущества и недостатки, и, конечно, прежде чем делать окончательный выбор, необходимо, в первую очередь, определиться с назначением и дальнейшей перспективой земельного участка.

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/land/vidyi-kategoriy-zemel/

Категории и виды разрешенного использования земли

Что такое категория земельного участка

Основная юридическая характеристика участков – деление на категории и виды разрешенного использования земли. Необходимо учитывать особенности территорий и применять их целесообразно. Деление на категории земель и виды разрешенного использования позволяет государству контролировать базовые ресурсы страны и минимизировать потери полезных свойств земельных участков.

Какие бывают категории земель?

Состав земель на территории России регулирует ст. 7 Земельного Кодекса. Согласно законодательству, всего существует семь категорий земель:

  1. Земли, предназначенные для сельскохозяйственных нужд.
  2. Земли населенных пунктов.
  3. Земельные участки специального назначения (предназначенные для целей промышленности, транспорта, связи, обороны, безопасности и др.).
  4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
  5. Земли лесного фонда.
  6. Земли водного фонда.
  7. Земли запаса (участки, неиспользуемые в данный момент, которые находятся в резерве страны).

Правовой режим отдельных категорий земель может предусматривать особые условия. Это необходимо для сохранения природных характеристик, присущих территории (например, участки национальных парков).

Каждая категория имеет несколько видов допустимого использования земельных участков. Что такое «разрешенное использование земли» читайте далее.

Виды разрешенного использования земельных участков

Разрешенное использование земельного участка – это уточняющая характеристика, показывающая назначение территории. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенному виду разрешенного использования.

Всего возможных видов разрешенного использования более 3000. Все они перечислены в классификаторе, который был установлен приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Использование земельного участка не по целевому назначению – основание для привлечения нарушителя к административной ответственности.

Штраф за использование земли не по назначению весьма существенный – до 1 % от кадастровой стоимости, но не менее 10 000 рублей. Штрафные санкции налагаются в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ.

Кроме того, если на участке, разрешенное использование которого – постройка жилого дома, собственник разместил торговую точку, ему придется не только выплатить штраф, но и снести нецелевое сооружение.

Перед приобретением земельного участка стоит уточнить вид разрешенного использования. Как правило, он прописывается в кадастровом паспорте.

В активном обороте участвуют, в основном, две категории земли – земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Несмотря на то, что участки лесного фонда тоже можно оформить в частную собственность, граждане пользуются этим редко.

Земли населенных пунктов: виды разрешенного использования

Земли населенных пунктов имеют четкую границу. Такие участки предназначены для проживания граждан и размещения необходимой инфраструктуры.

Вся земля населенных пунктов подразделяется на зоны. Они перечислены в ст. 85 ЗК РФ. Таких территориальных зон земель населенных пунктов девять:

  1. Жилые зоны.
  2. Общественно-деловые.
  3. Производственные.
  4. Инженерные и транспортные инфраструктуры.
  5. Рекреационные зоны.
  6. Участки сельскохозяйственного использования.
  7. Зоны специального назначения.
  8. Военные объекты.
  9. Иные земельные участки.

Каждая из зон имеет свои виды разрешенного использования. Для граждан интересны только жилые и сельскохозяйственные зоны, так как именно они могут быть переданы в собственность.

Земельные участки, расположенные в жилых зонах, имеют следующие виды разрешенного использования:

  • ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
  • ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
  • ДНП (дачная застройка).

Строительство возможно на каждом из таких участков. Однако есть существенные отличия.

Земельные участки, предназначенные для ДНП и ЛПХ, подразумевают возможности застройки не зависимо от требуемых габаритов. Но тут есть весомый минус – на таких участках очень сложно прописаться.

Строения на землях ИЖС обслуживаются точно также, как и постройки городских поселений. Собственник вправе беспрепятственно здесь прописаться. Хоть и ограничений на габариты построек не предусмотрено, проект строительства необходимо будет согласовать с муниципалитетом. Минус участков ИЖС в повышенной налоговой ставке относительно земель ДНП.

Виды разрешенного использования сельскохозяйственных земель

Земли сельскохозяйственного назначения находятся за чертой поселений. Здесь могут размещаться сенокосы, пастбища, сады, пашни и постройки.

Целевое назначение земель сельскохозяйственного назначение для граждан может быть следующим:

  1. Личное хозяйство. Устанавливается с правом на строительство или без него.
  2. Дачное строительство. Здесь допускается постройка загородного жилого дома. В отличие от застройки на землях поселений проект строительства согласовывать не нужно.
  3. Садоводство, животноводство, растениеводство и т.д.

Существенный минус приобретения в собственность участков сельскохозяйственного назначения – практически полная невозможность прописаться в построенном жилом доме.

Виды использования земель для ИЖС, огорода и бизнеса по классификатору

Для целей индивидуальной застройки и ведения личного хозяйства подойдут участки, имеющие коды 2,0 – 2,7 в разделе 2 по классификатору. Эти цифры означают, что земля может использоваться в следующих целях:

  • постройка малоэтажных жилых домов (до 3-х этажей, не подразумевающих квартирного деления);
  • выращивание плодовых, ягодных, овощных и других сельскохозяйственных культур (садоводство и огородничество);
  • подсобная постройка (возведение сараев, гаражей и т.д.);
  • постройка садовых зданий;
  • ведение личного подсобного хозяйства и организация участка;
  • постройка временных передвижных сооружений с возможностью подключения к общим техническим сетям (вагончики, кемпинги и т.д.).

При планировании предпринимательской деятельности подойдет земельный участок, имеющий вид разрешенного использования, предусмотренный в разделе 4 классификатора (коды 4.0-4,9). Целевое назначение таких участков допускает размещение объектов капитального строительства, возводимых для торговли, транспортного обслуживания, отдыха, развлечений и т.д.

Какие еще виды разрешенного использования земель бывают?

Градостроительным кодексом устанавливается три варианта видов разрешенного использования земель. Согласно, ст. 37 ГрК РФ существуют:

  • основные виды разрешенного использования;
  • условно разрешенные виды использования земель;
  • вспомогательные виды.

Основные виды разрешенного использования земельных участков перечислены в классификаторе. Они не подлежат дополнительному согласованию с органами власти. Это значит, что собственник вправе распоряжаться участком по своему усмотрению в рамках закона и классификатора.

Классификатором невозможно предусмотреть все. Поэтому существуют условно разрешенные виды использования земельных участков. Это дает возможность расширить законные способы использования земли при необходимости. Перечень условно разрешенных видов устанавливается на местном уровне.

Чтобы установить на своем участке дополнительный вид допустимого использования, необходимо пройти процедуру согласования с муниципалитетом и Комиссией по землепользованию и застройке. Это может потребоваться, например, если вы на своем участке, предназначенном для ИЖС, запланируете возведение торговой точки для сбыта мелкорозничного товара.

Вспомогательные виды разрешенного использования применяются для уточнения существующего целевого назначения. Такое дополнение может потребоваться при желании собственника построить на своем участке забора, гаража или другого некрупного объекта.

Источник: https://regioncentr73.ru/23/28/kategorii-i-vidy-razreshennogo-ispolzovaniya-zemli/

Категории земель и виды разрешенного использования. Покупка земельного участка

Что такое категория земельного участка

При покупке земельного участка, заранее следует определиться с целью его дальнейшего назначения, до покупки. Будет ли это загородный дом с правом регистрации в нем, дача, участок для личного подсобного хозяйства или же Вы собираетесь организовать крестьянско-фермерское хозяйство.

Перед совершением сделки стоит внимательно изучить документы на понравившейся участок. Строительство дома на купленном участке, будет зависеть от того, к какому назначению принадлежит земля: оно может быть разрешено, но с определенными ограничениями, либо совсем запрещено.

 
  Земли в нашей стране разделяют на категории в зависимости от целевого назначения.  Согласно Земельному кодексу РФ (п. 1 ст.

7 ЗК РФ), все земли делятся на семь категорий, определяющих вид целевого назначения, а именно земли: сельскохозяйственного назначения; поселений; промышленного и иного специального назначения; особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; запаса.

Все земли, помимо целевого назначения имеют определённый, документально закреплённый, вид разрешённого использования, определяющий, какую деятельность на них можно осуществлять.

Причем, вид разрешенного использования может быть одинаковым для земель разных категорий, например, личное подсобное хозяйство может быть разрешено и на сельскохозяйственных землях и на земле населённого пункта.

Видов разрешённого использования земельных участков очень много. Земли, находящиеся в частной собственности, в большинстве случаев используются под:
сельскохозяйственное производство, личное подсобное хозяйство (полевой или приусадебный участок), садоводство или огородничество, дачное строительство, крестьянско-фермерское хозяйство, индивидуальное жилищное строительство.

Казалось бы, некоторые виды разрешенного использования схожи, однако каждый имеет принципиальные отличия. Например, земля для дачного строительства может быть использована для возведения жилого строения с правом или без права регистрации проживания в нем.

На этой земле можно выращивать различные сельскохозяйственные культуры для собственного потребления.

Тогда как на земле с разрешением садоводства или огородничества так же можно выращивать сельхозкультуры «для себя», можно построить жильё, но право регистрации в нём не предусмотрено.

Все участки, на которых возможно построить жилой дом, могут иметь следующие виды разрешенного использования: участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), земля для ведения личного подсобного хозяйства и участки для ведения садоводства, дачного хозяйства (строительства).

Участок для ИЖС разрешается использовать только для строительства отдельно стоящего жилого дома не выше трех этажей. В доме, построенном на таком участке, не возникнет проблем с постоянной регистрацией по месту жительства.

Участок для ведения личного подсобного хозяйства подходит для размещения жилого дома только в том случае, если располагается на земле населенных пунктов (приусадебный земельный участок).

Между участком, выделенным для ЛПХ на земле населенного пункта, и землей, предназначенной для ИЖС, практически не существует разницы, на нем также может быть построен отдельно стоящий жилой дом высотой не более трех этажей, в доме, построенном на такой земле, также возможна регистрация по месту жительства.

Отличие между ними заключается в том, что на участке для ЛПХ кроме строительства дома можно заниматься ведением личного подсобного хозяйства. Но в случае, если участок для ведения ЛПХ, находиться на землях сельскохозяйственного назначения, то он предназначается только для сельхозпроизводства, строить жилой дом на нем нельзя.  А вот участки под индивидуальное жилищное строительство (предусматривающие регистрацию, прописку) обязательно должны быть застроены, нельзя просто развести там огород или организовать сад.

Хотя построить дом собственник может как на прошедшим межевание участке, так и на неразмежеванном, (если право собственности на землю было ранее зарегистрировано), он должен понимать, что покупка неразмежеванной земли несет определенный риск, возможны споры с соседями по поводу границы земельного участка.

Неразмежеванный земельный участок, как правило, стоит дешевле, поэтому у такой покупки есть и свои плюсы.

В связи с тем, что при межевании уточняются границы и площадь земельного участка, возникает вероятность оказаться владельцем участка, который может быть, как больше, так и меньше, что фактически указано в свидетельстве о праве собственности.

Для строительства жилого дома подходит также и участок для ведения садоводства, дачного хозяйства (строительства).

Такой земельный надел может размещаться как на землях населенных пунктов, так и на землях сельхоз назначения.

Различия этой категории участков от земли, выделенной для индивидуального жилищного строительства, заключается в том, что на участке, предназначенном для ИЖС, все вопросы, связанные с содержанием территории, должны решаться при участии муниципалитета. Собственникам дачных участков, расположенных за пределами населенного пункта, заниматься этим придется самостоятельно: решать вопросы освещения улиц, магистрального водоснабжения и водоотведения, и т.д. будут сами владельцы домов.

Изучая документы на понравившийся земельный участок перед совершением сделки, следует обратить особое внимание на три пункта, 2 из которых, определяют в дальнейшим целевое назначение земли.

Во первых, категория земель (раздел 8 кадаст­рового паспорта земельного участка): жилые дома можно строить на землях населенных пунктов и землях сельхозназначения.

Во вторых, вид разрешенного использования: участок может быть предназначен для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения садоводства, дачного хозяйства/строительства (раздел 9 кадастрового паспорта).

Третье, на что должен обратить внимание покупатель, — графа, в которой сказано, проходил ли земельный участок межевание , определены ли его границы или их нет (раздел 16 кадастрового паспорта). Вся эта информация содержится в кадастровом паспорте на земельный участок.

Источник: https://www.breegs.ru/kadastr-zemleustroistvo/n250.html

Категории земель. На какой остановиться?

Что такое категория земельного участка

   В некоторых случаях участок приобретается вовсе не для тех целей, для которых он предназначен. Например, приобретается участок с категорией «земли сельхозназначения», но на нём планируется развернуть строительство.

Без изменения категории строить на сельхозземле ничего нельзя.

Однако задуманное можно воплотить в жизнь, если знать, как происходит перевод земель из одной категории в другую, условия, и процедура которого чётко описана в Земельном кодексе.

Категории земель

К сведению.
Категория – это вид назначения участка, определяющий цель его использования.

В России все земли поделены на 7 категорий:

  • сельхозземли;
  • населённых пунктов;
  • промышленные;
  • охраняемые;
  • лесные;
  • водного фонда;
  • запаса.

В собственность людям передаются только участки первых двух категорий.

Виды земельных участков

Под видами имеется в виду статус земли. По нормам Земельного кодекса участок может принадлежать:

  • государству;
  • местному муниципалитету;
  • частному лицу или организации.

В зависимости от того, кому принадлежит участок, применяется тот или иной алгоритм перевода земель из одной категории в другую. А между тем, участки могут использоваться в зависимости от вида использования, который разрешён. И видов таких в отношении одного конкретного участка может быть несколько (основной и дополнительные).

Разрешённое использование

  В сентябре 2014 года приказом Минэкономразвития №540 был утверждён классификатор видов использования земли. Перечень разрешённых видов достаточно объёмный, в него включены все виды, в соответствии с которыми разрешено использовать участки.

Например, сельхозземли можно использовать с целью:

  • ведения личного хозяйства (без капитального строительства);
     
  • ведения подсобных хозяйств (свиноводство, птицеводство, овощеводство и т.д.);
     
  • использования под пашни, овощеводство, сенокосы, пастбища, сады и т.п.;
     
  • размещения дачных или садоводческих товариществ (без капитального строительства).

Земли населённых пунктов используются только с целью застройки и развития городов, сёл, посёлков или деревень. При этом такие земли поделены на зоны:

  • для малоэтажного, среднеэтежного или многоэтажного жилого строительства, ИЖС (ИЖС, расшифровка – индивидуальное жилищное строительство);
     
  • для размещения промышленных, административных, культурных, деловых объектов;
     
  • для использования в сельхозцелях;
     
  • для размещения дачных или садоводческих объединений (СНТ, расшифровка – садоводческие некоммерческие товарищества, ДНТ, расшифровка – дачные некоммерческие товарищества).

На какой категории остановиться

Как видно из классификации видов использования земли, садоводством или огородничеством можно заниматься в обеих интересующих нас категориях – и на сельхозземлях, и на землях поселений. Но есть оговорка: на сельхозземлях нельзя строить капитальные объекты, только хозпостройки.

Поэтому, если планируется на участке размещение СНТ, ДНП (дачное партнёрство) или ИЖС, на которых не исключено строительство капитальных объектов (жилых домов, гаражей), земля должна относиться к землям поселений.

Что такое СНТ и ИЖС

Нередко группа людей объединяется для создания садоводств или дачных товариществ. СНТ, расшифровка которого приведена выше, – это некоммерческое объединение, целью которого является разведение садов на участках.

СНТ.
Члены товарищества на своих участках имеют право:

  • высаживать плодовые деревья и кустарники;
  • заниматься овощеводством;
  • строить дачные домики на участке (без права прописки) и хозяйственные постройки.

ДНТ, расшифровка которого так же приводилась выше, это дачные объединения, члены которых на своих участках могут заниматься тем же, что и члены СНТ, но с бонусом: они имеют право строить не только дачные домики, но и жилые капитальные дома, в которых можно прописаться.

Деятельность товариществ регулируется законом №66-ФЗ, в котором указано, что садоводы и дачники могут объединяться не только в товарищества, но и:

  • в потребительские кооперативы;
  • партнёрства.

Обязательное условие таких объединений – отсутствие коммерческой цели. То есть пользование землёй должно быть чисто потребительским. Товарищества действуют сообща, создавая общие фонды или платя взносы на счёт объединения. На эти деньги строятся общие коммуникации:

Хотя объединения и некоммерческие, признаются они юридическими лицами и действуют по правилам законодательства:

  • отчисляют налоги и обязательные сборы в бюджеты;
  • заключают договоры с контрагентами.

В отличие от товариществ, ИЖС – это не объединение, а форма обеспечения граждан личным жильём.

Земля с таким видом использования располагается только в границах поселений – городов, деревень и т.п. Объектом ИЖС по норме 3 части 48-й статьи Градостроительного кодекса может быть отдельный жилой дом, в котором проживает одна семья. При этом дом не может быть выше трёх этажей, так как ИЖС относится к малоэтажной зоне.

Участок с таким целевым назначением может использоваться и в других разрешённых целях (в кадастровом паспорте или градостроительном регламенте описаны все виды пользования – и основной, и дополнительные), а если вы хотите пользоваться землёй с целью, подпадающей под влияние другой категории, нужно эту категорию поменять.

Перевод земель из одной категории в другую

В зависимости от владельца земли, перевод согласуется с различными инстанциями:

  • федеральной землёй заведует Правительство РФ;
     
  • региональными участками – администрация регионов;
     
  • муниципальными землями (но не сельхозназначения) – местные администрации (земельные комитеты);
     
  • частные участки переводятся с разрешения региональной администрации, если земля сельхозназначений, или местной администрации, если земля в населённом пункте.

Фактически изменение категории участка влечёт за собой изменение границ близлежащего поселения. Так, перевод сельхозземли в категорию земель поселений увеличивает границы этого населённого пункта и наоборот.

Перевод земли в ИЖС – это вывод участка из категории земли сельхозназначения, так как жилищное строительство неразрывно связано с капитальным строительством, которое на сельхозземлях недопустимо.

Процедура перевода

По правилам закона №172-ФЗ для того, чтобы начать процедуру смены категории земли, ведомственному органу (см. выше) нужно подать ходатайство (статья 2 Закона). В нём указывается:

  • кадастровый номер участка;
  • из какой категории в какую переводится участок;
  • обоснование перевода;
  • права на землю (кому принадлежит и на каком основании).

Обязательные документы, которые нужно приложить:

  • выписка из ГКН на участок;
  • копия паспорта заявителя (для ИП или организации – выписки из налоговой);
  • выписка из ЕГРП на участок;
  • заключение эксперта о возможности перевода (если земля охраняемая или требуется экологическая экспертиза);
  • согласие собственника на перевод, если земля в аренде.

Землю не переведут, если:

  • заявитель не имеет никаких прав на участок;
  • к ходатайству приложены не все документы;
  • участок расположен в особо охраняемой зоне;
  • в выводах экологической экспертизы содержится однозначный запрет на перевод;
  • потенциальное целевое назначение участка не соответствует утверждённой планировке территории.

В остальных случаях принимается положительное решение в такие сроки:

  • максимум через 3 месяца с момента регистрации ходатайства в аппарате Правительства РФ;
     
  • 2 месяца, если перевод рассматривает земком региональной или местной администрации. Результат рассмотрения ходатайства – это акт о переводе земли. На основании акта в течение двух недель в госкадастр будут внесены изменения.

Важно:
если меняется категория сельхозземель, то положительное решение земкомы принимают только в исключительных случаях.

Всё зависит от условий:

  • удалённость от поселения (имеет значение при расширении границ города или посёлка);
     
  • качество почвы (плодородную почву власти вряд ли отдадут под застройку).

То есть, если у властей нет заинтересованности в использовании земли исключительно в сельхозцелях, то перевод возможен.

Стоимость перевода земель из одной категории в другую

Цена вопроса складывается из нескольких показателей: 

  • разница в кадастровой стоимости участка при смене категории;
     
  • расположение земли относительно районного или областного центра;
     
  • проведение необходимых экспертиз.

Поэтому однозначно обозначить стоимость перевода нельзя, даже в пределах одного района. Например, в Московской области стоимость перевода стартует от 500 долларов за сотку. В то же время в Нижегородской области специализированные организации займутся переводом земель минимум за 150 тысяч рублей (за участок).

Чтобы узнать точно все составляющие перевода (примерную стоимость, точный перечень документов), направьте запрос в местный земком – как произвести перевод земель из одной категории в другую, условия и процедура, или пообщайтесь со специалистом администрации лично.

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/kategorii-zemel.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.