Что такое коммерческая земля

Содержание

Земельный участок коммерческого назначения

Что такое коммерческая земля

Земля коммерческого назначения обычно продается для постройки на ней объектов промышленного назначения. На земле коммерческого назначения предполагается строительство офисных зданий, магазинов, торговых центров, складов и прочее.

Целевое назначение коммерческих территорий

Земли для коммерческой застройки должны соответствовать своему целевому назначению. Исходя из этого постройка, возведенная на данных территориях, должна соответствовать требованиям к зданиям промышленной категории. Эта категория и определяет право пользования этим земельным участком. Целевое назначение земли можно изменить.

Для этого стоит собрать множество документов и посетить несколько инстанций. Если объект принадлежит к частным владениям, или же находится в муниципальном ведении, то представители органов местного самоуправления примут решение о разрешении смены целевого назначения участка.

Если же земля относится к федеральной собственности, то решение должны принять сотрудники органов законодательной власти, которые напрямую подчиняются Правительству Российской Федерации.

Требования для земли коммерческого назначения

Требования, которые предъявляются к участку земли, формируются соответственно требованиям будущей постройки. Одно из таких требований, это наличие подходящей транспортной развязки. Особенно это должно учитываться при постройке магазина. Земля для строительства должна располагаться в месте, где есть доступ к крупным автомагистралям.

Также очень важно выгодное и грамотное месторасположение участка земли. Это требование также важно для участков земли, на которых планируется строительство офисных зданий и бизнес-центров. Нужно обращать внимание на инфраструктуру в районе земельного участка. Если рядом расположена электростанция, то это не значит, что есть возможность подключиться к ней.

Дело в том, что она может не выдержать увеличившейся нагрузки.

Какие территории, предназначенные для коммерческой застройки, пользуются большей популярностью?

Если строительство планируется в центре города, то внимание предпринимателей обычно сосредоточено на небольших участках земли.

Это обусловлено тем, что в таком месте почти невозможно выкупить большую территорию. Обычно площадь под застройку составляет приблизительно 5 – 30 соток.

Как правило, эти земли используют для организации небольших производств, магазинов, заправочных станций, или же складов.

Для строительства более крупных производств и складских помещений обычно используются земельные участки, которые находятся в пригороде (то есть не дальше, чем 50-60 километров от города). Площадь участка земли для подобных застроек в среднем составляет от одного до пяти гектаров. Обычно эти земли интересуют представителей среднего бизнеса.

Важные моменты при выборе коммерческой земли

Земли коммерческого назначения с одинаковой площадью могут иметь разительную разницу в цене. Это обусловлено географическим расположением. К примеру 50 соток в центре города будут стоить в разы дороже, чем та же площадь за его пределами.

Очень важно обратить внимание на заявленное назначение земельного участка. Если возникнет ошибка в документации, это может доставить множество проблем в дальнейшем.

Для того, чтобы строительство оправдало ожидания и было произведено качественно и без эксцессов, стоит обратить внимание на геологию на площади земли, где планируется застройка. Нужно вовремя провести анализ почвы, для того, чтобы определить, возможна ли эксплуатация земельного участка.

Для того чтобы правильно подобрать земельный участок под коммерческое строительство, важно учитывать его размер и форму. Если под магазин приобрести большой участок, возникнет проблема с лишним пространством, а вот если же под склад купить небольшую площадь будет проблематично распланировать его расположение.

Инфраструктура имеет особенное влияние на выбор земельного участка под коммерческую застройку. Магазины обычно требуют вокруг себя жилые массивы, школы, парки. Для бизнес-центров и офисов важно наличие парковок.

Нюансы при покупке земли коммерческого назначения

Для того, чтоб не попасться на удочку мошенников, или же чтобы не потерять собственное время и деньги из-за невнимательности важно помнить о некоторых нюансах. Обычно особенные сложности возникают со сбором документов, поэтому важно хорошо знать их перечень.

На руках у продавца должны быть такие бумаги:

  • право собственности на землю;
  • регистрация в государственном кадастре;
  • документы, подтверждающие стоимость;
  • справки из наркологических и психоневрологических учреждений районного ведомства.

Также необходимо проверить земельный участок на наличие разнообразных обременений, к примеру, арестов или запретов.

{title}>LiveJournal

E-mail

Источник: http://protownhouse.ru/zemelnyj-uchastok-kommercheskogo-naznacheniya/

Покупка / продажа земельных участоков. Земля коммерческая: справедливая цена

Что такое коммерческая земля

Недвижимость: Покупка / Продажа / Аренда / Сдать / Снять / Консультации / АН ИНФО
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.

сети можно просто нажав кнопки:

Инвестирование в землю всегда считалось рискованным занятием, однако на протяжении последних нескольких лет эти вложения были наиболее выгодными.

Многие компании приобретали именно этот актив. Какова ситуация сегодня?

Проблемы остаются, но…

Основными покупателями на земельном рынке были девелоперские компании. В кризисный период их бизнес пострадал сильнее всего, потому что большинство проектов находилось в стадии строительства, а земля как актив была в залоге у банков.

«Профессионалы рынка развивали земельные участки и могли выходить из проекта, фиксируя прибыль на любом из трех уровней, — рассказывает Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».

— Первый, ленд-девелопмент, предполагает покупку и перевод земель сельскохозяйственного назначения в промышленные или земли поселения, межевание, подвод коммуникаций, строительство подъездной дороги и т. п. Второй, девелопмент проекта, — подготовку проектной документации, получение согласований и разрешения на строительство.

Третий уровень — непосредственно строительство, ввод в эксплуатацию, продажу объекта или сдачу в аренду». В кризис количество сделок на рынке земли, предназначенной для возведения коммерческой недвижимости, сократилось на 40–50%, участки упали в цене почти вдвое.

Только сейчас интерес к этому сегменту начинает возрастать, однако о сформировавшемся спросе ни со стороны спекулянтов, ни со стороны девелоперов эксперты пока не говорят. На данный момент сложности с финансированием все еще остаются, поэтому покупать земельный участок и начинать на нем новое строительство мало кто решается. «Нельзя сказать, что рынок промышленных земель умер.

Однако его активность могла бы быть и выше. Пока к началу новых проектов подходят весьма осторожно, поэтому и участков приобретается относительно немного», — объясняет Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая Земля».

Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, отмечает: «Шесть месяцев назад на вопрос, кто покупает землю коммерческого назначения, я бы уверенно ответил, что практически никто… Весь 2009 г. значительные сделки в этом сегменте рынка недвижимости осуществлялись в основном не по рыночным причинам, а в связи с передачей прав кредитору, изменением состава акционеров и т.

п. Сегодня дело сдвинулось с мертвой точки. Только наша компания предлагает не менее десяти значительных участков, позволяющих строить и получать при этом прибыль». Другие времена — другие объемы продаж и покупок. Как говорит Г. Дзагуров, в результате кризиса они уменьшились в размерах: редкие сделки совершаются сейчас с участками площадью от 5 до 30 га.

В основном покупают земли под небольшие производства, цеха, склады, заправочные станции, то есть под тот бизнес, который не требует больших площадей. Наиболее привлекательны земельные участки от 0,5 до 5 га, расположенные не далее чем в 70 км от столицы. На них можно возвести, к примеру, производственный или складской объект площадью 5–15 тыс. кв. м.

Спрос на этот товар формируют представители малого и среднего бизнеса, в том числе частные предприниматели. Президент «DVI Холдинга» Вячеслав Каминский дает еще одно объяснение тому, что внимание клиентов сосредоточено на площади до 1 га.

По словам эксперта, крупные участки под более масштабные объекты не пользуются спросом, потому что такие объекты с нуля сейчас практически не запускаются. Некоторые приобретают землю под строительство торговых центров или офисов. В этом случае востребована первая линия шоссе (в основном Новая Рига) до 10 км от МКАД и наличие нормальных подъездных путей.

Управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов утверждает, что основными покупателями могут выступать представительства зарубежных компаний либо компаний, которые открывают или расширяют свой бизнес. А вот в инвестиционных целях или под будущие проекты, по словам эксперта, землю сейчас приобретают редко. Тем не менее спрос начал оживать.

В целом рынок земли специалисты характеризуют как инертный. Многие собственники заняли выжидательную позицию и не торопятся расставаться с лакомыми кусочками, продавая их по сниженным ценам. Клиенты, в свою очередь, подходят к покупке избирательно. «Спрос сейчас крайне невысок и дифференцирован, — замечает Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG.

— В первую очередь это касается юридического состояния земли. Интерес представляют упакованные участки: с концепцией, техническими условиями, пакетом разрешительной документации».

В условиях нестабильности рынка Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, советует покупать землю под коммерческую застройку только в том случае, если хочется построить объект «под себя» (имеются в виду торговые сети, производители, дистрибьюторы).

В целом наибольшим спросом, по словам эксперта, под проекты коммерческой недвижимости всегда пользовались и пользуются земли поселений, потому как на них можно осуществлять девелопмент практически любого из сегментов коммерческой недвижимости.

Не менее популярными остаются «земли промышленности», однако их приобретение с точки зрения инвестиционных вложений не является оптимальным вариантом вследствие высокой ставки земельного налога и высокой кадастровой стоимости. В настоящее время эксперт считает более привлекательной с точки зрения вложений покупку земель сельхозназначения.

С точки зрения локации всегда интересны участки между ТТК и МКАД, но здесь реализация земли идет достаточно тяжело. Как считает Ю. Тараненко, это связано с тем, что оформить землю в собственность очень сложно, а участки можно получить только в аренду под реализацию инвестиционного проекта.

Впрочем, иногда появляются интересные предложения на территории до МКАД, но подобные примеры единичны. Кроме того, в пределах Садового кольца участок, например, с офисным назначением, но без соответствующих разрешений, как отмечает Д. Колокольников, продать вряд ли удастся (строительство новых офисов в центре запрещено).

При наличии всех документов такая земля будет востребована лишь при адекватной цене. «Вообще, местоположение тесно связано с назначением и обеспеченностью того или иного кластера объектами данной категории. Например, участок под строительство ТЦ у метро, где современных торговых площадей немного, и сейчас можно продать за хорошие деньги», — утверждает эксперт.

В Подмосковье ситуация иная, так как здесь земельные участки сразу оформлялись в собственность. Сегодня они реализуются по разным направлениям в зависимости от их будущего назначения.

«Если под торговые объекты, то с юга на северо-восток (по часовой стрелке), если под складские и промышленные объекты, то направление менее важно — смотрят на наличие железнодорожных путей, инженерных коммуникаций, строений, подъезда на участок и прочие параметры», — замечает Т. Сайфутдинов.

Наиболее активны рынки земли по Калужскому, Симферопольскому, Киевскому, Дмитровскому и Ленинградскому шоссе, трассе «Дон-4». Это объясняется наиболее благоприятным сочетанием цены и качества, а также тем, что здесь у покупателя имеется достаточно большой выбор подготовленных к продаже участков.

Привлекает потенциальных клиентов и одно из самых живописных и менее всего загруженных Новорижское направление. Но в этом случае желания не совпадают с возможностями. Здесь все застроено коттеджными поселками и предложений земельных участков под коммерческую недвижимость почти нет. Продают сегодня землю не только девелоперы, но и другие игроки рынка.

«В первую очередь участки могут реализовывать крупнейшие лендлорды Подмосковья (группа компаний «Промсвязь-недвижимость», группа компаний «Ист-Лайн», инвестиционная компания «Визави», корпорация «Знак»), владеющие крупными земельными активами, — приводит пример Д. Волков. — Такие компании покупали их в начале 2000-х гг.

, когда цены на землю были заметно ниже, либо приобретали в рамках отживших свое предприятий, совхозов и т. п. После соответствующих вложений (перевод в другую категорию, межевание и прочее) конкурентоспособность участков могла заметно повыситься. К тому же цены на землю до 2008 г. росли поступательными темпами».

Другой группой продавцов, по словам эксперта, выступают владельцы точечных активов, которые оказались у них разными способами: либо это свободный актив (участок без построек), либо некое старое предприятие или производственный комплекс. Сегодня распространена продажа участков с проектом. И, наконец, огромные активы принадлежат таким государственным компаниям, как РЖД.

Но в последние годы массового выхода их активов на рынок не наблюдалось. Крупных землевладельцев, чей банк составляет не менее 5–10 тыс. га, по данным И. Сапунова, в Подмосковье насчитывается более десятка, а в руках многочисленных мелких землевладельцев сосредоточено примерно 100 тыс. га земли. У каждого собственника — своя причина на то, чтобы продавать земельные участки именно сейчас. Для одних это вынужденная мера — компании избавляются от пассивов. «До кризиса многие приобретали землю впрок, но потом эти участки оказались невостребованными. Если на них еще и висит ипотека, то это убыточная позиция, с которой собственник хочет быстрее расстаться. Кроме того, за земельные участки еще ведь нужно платить ежемесячный налог на землю», — объясняет В. Каминский. Для других продавать землю просто выгодно. «Некоторые собственники изначально занимались только ленд-девелопментом. Кризис не сделал этот бизнес убыточным, — говорит Г. Дзагуров. — Есть и те, кто просто предпочитает переложиться сейчас в другой актив, ведь на рынке недвижимости операции с крупными земельными наделами сегодня крайне редки, медленны и малоликвидны». В целом цены на землю под девелопмент коммерческой недвижимости откатились на уровень пятилетней давности. Но диапазон их остается широким. Например, Д. Волков рассказал, что до кризиса участок площадью 7 га в 5 км от МКАД на южном направлении продавали по цене 1–1,4 млн долл./га, а в настоящее время можно найти примерно такие же земельные участки на том же направлении, но уже по 400–500 тыс. долл. По словам Ю. Тараненко, рынок земли был перегрет больше других, именно поэтому цены здесь упали сильнее всего. «Оживление произошло благодаря появившемуся спросу на участки по справедливым рыночным ценам, — говорит эксперт. — Стоимость земли промышленного назначения без развития до 15 км от МКАД составляет 9–11 тыс. долл./сотка, на расстоянии 15–30 км цена сотки уже 8–9 тыс. долл., в 30–45 км от МКАД — 5–8 тыс. долл. Земельные участки, которые можно использовать для строительства торговых центров, на популярных направлениях на удалении до 15 км от МКАД стоят до 15 тыс. долл./сотка». Участники рынка отмечают, что сейчас у потенциальных покупателей есть шанс купить ликвидный в будущем товар по более низкой цене.

Георгий Дзагуров,
генеральный директор компании Penny Lane Realty:

«Шесть месяцев назад на вопрос, кто покупает землю коммерческого назначения, я бы уверенно ответил, что практически никто… Сегодня дело сдвинулось с мертвой точки. Только наша компания предлагает не менее десяти участков, позволяющих строить и получать при этом прибыль».

Денис Колокольников,
генеральный директор консалтинговой компании RRG:

«Спрос на землю сейчас крайне невысок и дифференцирован. В первую очередь это касается юридического состояния объекта покупки. Интерес представляют упакованные участки: с концепцией, техническими условиями, пакетом разрешительной документации».

Юлия Пилипейко

Источник: Недвижимость и Цены

Реклама.Директ

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле ( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )

Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,

Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО), а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО Если Вы находитесь в Ярославле,

то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис

Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

Источник: http://info.yarnet.ru/art/index.php?id=73

Земельный участок под коммерческую застройку

Что такое коммерческая земля

3 способа получить бесплатную консультацию юриста

01

Задать вопрос юристу онлайн бесплатно

02

Звонок по бесплатной линии
8 800 350 14 85
(Москва и регионы РФ)

03

Оставьте заявку нашему юристу в онлайн чат, он перезвонит вам через 5 минут

Бесплатная консультация юриста по земельным спорам
Цены на услуги юриста по земельным спорам

Петр Романовский, юрист Стаж работы 15 лет, специализация – жилищные, семейные, наследство, земельные, уголовные дела.

Земельный участок под коммерческую застройку необходим для возведения офисных зданий, торговых центров, магазинов, спорткомплексов и рядя социальных объектов.

Современные мегаполисы располагают огромным количеством бизнес-центров, ресторанов, спортивных сооружений и производственных центров. Все это в совокупности получило название коммерческих объектов. Они находятся на так называемых участках под коммерческую застройку. О том, что это такое и в чем отличие коммерческих участков от обычной земли и пойдет речь в нашей статье.

Что такое участок под коммерческую застройку?

Первое, что следует отметить – термин «участок под коммерческую застройку». В Земельном кодексе РФ определения коммерческой земле попросту нет. И тем не менее, термин широко используется в нашей жизни. Например, когда речь идет о территории, подлежащей застройке недвижимостью, эксплуатация которой предполагает извлечение прибыли.

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

Задать вопрос юристу онлайн бесплатно

02

Звонок по бесплатной линии
8 800 350 14 85
(Москва и регионы РФ)

03

Оставьте заявку нашему юристу в онлайн чат, он перезвонит вам через 5 минут

Бесплатная консультация юриста по земельным спорам
Цены на услуги юриста по земельным спорам

Коммерческая недвижимость всегда связана с доходами. Она включает следующие виды объектов:

  1. Офисные здания и бизнес-центры.
  2. Транспортные объекты и АЗС.
  3. Торговые центры и магазины.
  4. Ряд социальных объектов.
  5. Спортивные комплексы.

Отличительной особенностью участков под коммерческую застройку является их пригодность к последующему извлечению прибыли. Именно поэтому такие земли должны соответствовать следующим характеристикам:

  1. Соответствие требованиям жилищного строительства.
  2. Легкость перевода земли из одной категорию в другую (например, сельскохозяйственные земли в промышленные).
  3. Возможность прокладки подъездных путей, дорог и магистралей для снабжения с крупными городами.
  4. Наличие коммуникационных узлов, связи, электрификации, газопровода и иных производственных артерий.

Разумеется, коммерческие земли – это всегда обширные территории с понятным расположением границ. Участок подлежит активной застройке с дальнейшим извлечением прибыли.

Особенности перевода земель под коммерческую застройку

Перевод земель из одной категории в другую зафиксирован в ст. 8 Земельного кодекса РФ. В нашем случае речь идет о переводе земель под промышленные и иные нужды.

Следует отметить, что закон может накладывать ограничение на перевод. Это один из первых проблемных моментов, с которым сталкиваются при коммерческой застройке. Сложности могут возникать не только с государственными органами, но также с Роспотребнадзором, Водоканалом, природоохранными службами и др.

Перевод земель под коммерческую застройку чаще всего затрагивает участки ИЖС. В данном случае предпринимателям нужно договориться с собственниками земель о передаче наделов под строительство коммерческих объектов, например, в городской черте или на подъездах к населенному пункту.

Получение разрешения на коммерческую застройку участка

Перед тем как получить земельный участок на коммерческие нужды, предприниматель подает ходатайство с запросом о целевом назначении земли. Вместе с тем требуется получить разрешение на застройку.

В ходе проведения межевания и других землеустроительных работ нужно удостовериться в том, что застраиваемый участок включает в себя:

  1. Коммуникационные узлы (трансформаторные будки, объекты накопления электроэнергии, контроль за уровнем подачи электричества и т.д.).
  2. Части ливневой канализации для защиты от подтопления территории.
  3. Элементы противопожарной системы (подъездные пути, свободные входы/выходы, земельный участок для хранения огнетушителей).
  4. Площадь для проезда и прохода.

Ко всему прочему, требуется учесть нормы градостроительной документации. В частности, речь идет о наличии свободного места от здания до границы земельного участка.

Как используется участок под коммерческую застройку?

Грамотное использование земли под коммерческую застройку – это основной принцип, на котором базируется коммерческая деятельность. Целевая эксплуатация увеличивает прибыль, тогда как нарушения могут привести к банкротству.

Зачастую участок под коммерческое строительство предоставляется по договору аренды. Субъектами договора выступают арендодатель и предприниматель (коммерческая компания). При заключении соглашения об аренде важно соблюдать сроки строительства. Такие договора позволяют включить пункт о последующем выкупе участка, например, если застройщик планирует расширение территории.

Также нельзя забывать и о налогообложении. Расчет стоимости происходит на основе кадастровой стоимости земли. Причем при переводе участка из сельскохозяйственной категории в промышленную потребуется пересмотреть кадастровую стоимость.

Наконец, использование земельного участка – это бесконечное согласование санитарных, пожарных и экологических норм со специальными инстанциями.

Не все предприниматели имеют в своем штате толковых юристов, что накладывает определенные трудности при оформлении документов.

Важно понимать, что земельный участок не должен простаивать – чем быстрее начнется застройка, тем скорее пойдет прибыль. Консультация земельного юриста крайне необходима!

Помощь юриста

Оценка загородной недвижимости – это важный шаг к успешному завершению покупки земель под коммерческие нужды. Неопытного дельца подстерегают мошенники и перекупщики. Помочь разобраться в непростой ситуации может только квалифицированный юрист по земельным вопросам.

Обращение к эксперту сулит массу преимуществ:

  1. Поиск наиболее оптимального варианта для бизнес-проекта.
  2. Подготовка документов на получение земли, помощь с оформлением перевода участка в другую категорию.
  3. Сопровождение сделки по купле-продаже или аренде земельного участка под застройку.
  4. Оспаривание фиктивных договоров, если земельный участок под строительство имеет нарушения.
  5. Анализ действующего законодательства.
  6. Помощь с получением разрешений на строительство.

Юрист прекрасно знаком с градостроительной документацией. При желании специалист подберет удачный вариант земли под офис, спортивный центр, социальный объект или лабораторное предприятие в районе МКАД и в пределах Московской области.

Полезная информация по земельным спорам

Источник: https://advocate-service.ru/zemelnyj-uchastok/pod-kommercheskuyu-zastrojku.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть