Снижение кадастровой стоимости земли в московской области

Содержание

Как в 2 раза уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Снижение кадастровой стоимости земли в московской области

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости.

Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит.

По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%. Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Если кадастровая стоимость имущества завышена, предпринимателям приходится её оспаривать в суде, чтобы не переплачивать налог.

Новый законопроект упрощает процедуру, а сама оценка должна стать более прозрачной и точной. Уменьшенная в результате оспаривания кадастровая стоимость будет распространяться на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

  1. Территориально экономическая зона;
  2. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
  3. Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
  4. Коэффициент вида деятельности;
  5. Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3.

договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, вам предстоит:

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается.

Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков.

Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

  1. Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
  2. Обратиться в суд (наш вариант)

Для начала рассмотрим следующее:

  • В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
  • В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
  • В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
  • В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
  • Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.

2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3.

— Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили.

Теперь дело за малым, отправляем дело в суд.

При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Итоги

  1. В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).

  2. Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
  3. ИП Солнышкина — довольна.

Как взять землю в аренду у администрации

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/umenshenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Оспаривание кадастровой стоимости земли

Снижение кадастровой стоимости земли в московской области

Завышенная цена земли может привести к значительным затратам при оплате налогов и арендных платежей. Оспаривание и снижение кадастровой стоимости земли в Москве и Московской области в 2019 году является популярной практикой.

Но примерно только половина рассматриваемых дел завершается так как хотел истец. В остальных случаях либо иск не удовлетворяется, либо удовлетворяется, но не в той мере в какой ожидал собственник. Своевременное обращение к профессиональным специалистам гарантирует вам результат.

Наша компания обладает большим опытом в решении подобных вопросов и поможет вам снизить личные затраты.

Как можно оспорить кадастровую стоимость земли?

Независимая экспертиза и оценка земельных участков, согласно текущему законодательству, должна происходить раз в 3-5 лет по России, и раз в два года в Москве.

Если за этот период произошли изменения на прилегающей территории, государственные органы должны внести поправки. Оспаривание кадастровой стоимости земли – актуальный вопрос для физических и юридических лиц.

Уменьшить налог или аренду можно несколькими способами.

  1. Напрямую обратиться в ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования».
  2. Составить ходатайство в суд, где привести аргументы о недостоверных расчетах со стороны гос. органов и подать иск о пересмотре кадастровой стоимости земли.

Какие документы нужны для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка?

Список требуемых документов довольно обширный, и его комплектация может занять некоторое время. Если вы решились на такой шаг, то должны быть уверены в полученном результате. Наши специалисты в Москве и Московской области помогут правильно составить ходатайство, нотариально заверить копии и представить ваши интересы в суде при необходимости.

Какие документы нужно будет подготовить:

  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости, которая информирует о том, какая стоимость участка была установлена;
  • копию документа, который подтверждает ваше право на владение земельным участком. Копия обязательно заверяется нотариусом;
  • оригинал документа, который подтверждает несоответствие государственных расчетов;
  • бумажную и электронную версии отчета, устанавливающего реальную рыночную ценность;
  • при наличии технической или кадастровой ошибки в ваших документах следует подтвердить это заключением сертифицированного органа.

Как быстро можно получить результат?

Законодательство РФ определяет, что суд обязан рассмотреть ваше исковое заявление о снижении кадастровой стоимости в течение 5 рабочих дней с момента регистрации иска. В дальнейшем сам судебный процесс и все что с ним связано: начиная с первого заседания, и заканчивая вступлением решения в законную силу укладывается в срок равный 5-7 месяцев.

Прайс:

Услуги по оспариванию кадастровой стоимости землиЕдиница измеренияСтоимость за единицу, руб.
Земельные участки
производственного назначения1 объектот 150000
коммерческого назначения1 объектот 150000

Подготовка документов в суд

Подавать документы в суд лучше с опытным юристом, так как это важная составляющая успеха. Специалисты компании «1оценка.рф» помогут произвести экспертную оценку кадастровой цены и аргументировать позицию в суде.

Кроме перечисленных бумаг, дополнительно следует представить:

  • чек об уплате государственной пошлины, которая в 2019 году составляет 2000 рулей для юридических лиц и 300 рублей для физических лиц;
  • составленный иск о рассмотрении снижения кадастровой стоимости земли.

Обратите внимание! Без полного перечня суд не сможет приступить к рассмотрению дела, а порядок слушаний сдвинется не в вашу пользу.

Как точно выиграть спор?

Компания «1оценка.рф» предоставляет юридические консультации, независимую оценку тарифа и сопровождение в суде при необходимости. Услуга по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка состоит из нескольких этапов. Обычно клиенты обращаются к нам на первой стадии, когда никаких действий еще не предпринималось.

Тогда наши специалисты проводят исследования и предоставляют информацию о реальной ценности объекта. Если кадастровая сумма завышена, необходимо составить иск в комиссию и собрать все бумаги.

Если же клиент обращается к нам с отрицательным решением территориального органа, специалист компании готовится представлять его интересы в суде.

Источник: https://xn--1-8sbouoe0d.xn--p1ai/osparivanie-kadastrovoy-stoimosti/zemli/

Снижение кадастровой стоимости земли с гарантиями

Снижение кадастровой стоимости земли в московской области

Вопрос снижения кадастровой стоимости земли с каждым годом острее стоит перед землевладельцами и арендаторами Москвы и Московской области.

Размер земельного налога растет с каждым годом, и ошибки государственных оценщиков приводят к существенным переплатам.

Добиться уменьшения кадастровой стоимости (КС) в 2018-м году решило на 25% больше людей, чем в 2017-м. Эксперты считают, что в текущем году число обращений возрастет.

Согласно закону № 237-ФЗ, осуществить пересмотр кадастровой стоимости земли могут владельцы с правом собственности или пожизненного наследуемого владения, арендаторы, бывшие собственники недвижимости, которые хотят вернуть переплаченные налоги. Основаниями для обращения в государственные инстанции могут стать:

  • ошибочное использование государственным оценщиком недостоверных сведений об участке;
  • превышение кадастровой стоимостью рыночной на момент определения КС объекта.

Подавляющее большинство случаев, с которыми сталкиваются юристы Smart Choice, касаются именно завышенной цены участка, определенной государством. Решить проблему можно двумя способами: через комиссию Росреестра или суд.

Обращение в комиссию при РосреестреОбращение в суд
Преимущества Дело рассматривается в течение месяца

Процедура бесплатная

 Удается добиться существенного снижения кадастровой стоимости земли, поскольку суды более вдумчиво и внимательно рассматривают дела
Недостатки Комиссия отказывает в обжаловании кадастровой стоимости чаще, чем суд, и по статистике снижает КС на меньший процент На рассмотрение заявления уходит минимум 2-3 месяца

Придется заплатить за судебные расходы (пошлина, судебная оценка)

АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ КОМПАНИИ SMART CHOICE

Почему кадастровая и рыночная стоимость отличаются?

Конечная сумма, которую рассчитывают независимые эксперты, зависит от десятков факторов. Основными являются местоположение, инфраструктура, транспортная доступность, наличие коммуникаций, экологическая обстановка, виды разрешенного использования и категория земли и т.д.

Независимый оценщик принимает во внимание много индивидуальных характеристик земли — в отличие от государственного специалиста, который использует методы массового оценивания и определяет цену для группы сходных объектов. В итоге рыночная цена оказывается ниже.

Нашей компании удается оспаривать кадастровую стоимость земельных участков в среднем на 30-70%.

Когда имеет смысл обжаловать результаты государственной оценки?

Оспаривание кадастровой стоимости земли — процедура, которая требует финансовых вложений. Необходимо будет заказать отчет независимого оценщика недвижимости, оплатить услуги адвоката, судебную экспертизу, пошлину.

Именно поэтому прежде, чем предложить клиентам услуги, юристы Smart Choice проводят экспресс-оценку объекта и рассчитывают перспективы дела: на какую сумму удастся снизить КС и целесообразно ли это с экономической точки зрения.

Как правило, браться за дело стоит, только если уменьшение КС составит как минимум 25%.

Важное изменение!

Согласно Федеральному закону № 334-ФЗ, который внес изменения в 52 статью Налогового кодекса, с 1 января 2019 года изменяются правила расчета переплаты по налогу на недвижимость.

Если раньше заявителю пересчитывали платежи только за налоговый период, в котором было подано заявление, то теперь — за все время, когда налог исчислялся по завышенной ставке. Т.е.

если землю переоценили в январе 2018 года, а заявление об уменьшении кадастровой стоимости земли владелец подал только в конце 2019, ему все равно должны пересчитать все выплаты, начиная с января 2018 года. Разрешен пересмотр уплаченных налогов за последние три года.

Успех процедуры во многом зависит от профессионализма юристов и оценщиков.

Необходимо подготовить отчет о рыночной стоимости земельного участка, полностью соответствующий Федеральному закону №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», а также грамотно и аргументированно составить заявление в комиссию или суд.

Если вы не хотите напрасно потратить время и деньги, рекомендуем обратиться к опытным экспертам, чтобы уменьшить кадастровую стоимость земли. Нужно, чтобы они многократно выполняли процедуру и готовы были предоставить гарантии. Именно такие юристы работают в компании Smart Choice.

Запишитесь на консультацию к эксперту, чтобы узнать, на какую сумму возможно снизить кадастровую стоимость для вашего объекта и в какую инстанцию будет выгоднее обратиться: комиссию при Росреестре или суд. Не теряйте деньги на налогах — займитесь переоценкой объекта как можно быстрее с помощью экспертов Smart Choice!

Источник: https://schoice.ru/snizhenie-kadastrovoj-stoimosti-zemli/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.