Снизить кадастровую стоимость недвижимости ферсткадастр

Содержание

Уменьшение и снижение кадастровой стоимости

Снизить кадастровую стоимость недвижимости ферсткадастр

> Библиотека >  Статьи об оценке > Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Мы помогаем Вам экономить за счет снижения налоговой нагрузки.
С нашей помощью кадастровая стоимость будет уменьшена!

Стоимость работ “под ключ”*Оценочные услуги
Предварительный анализ целесообразности снижения кадастровой стоимостиБесплатноБесплатно
Жилой домот 75 000от 12 0005-7 р.д.
Земельный участок (ИЖС, СНТ)от 75 0008 5005 р.д.
Земельный участок для коммерческого использованияот 85 000от 30 0005-7 р.д.
Квартираот 50 000от 5 5003-4 р.д.
Коммерческая недвижимость (здания, помещения)от 75 000от 30 0005-7 р.д.
Гараж, машиноместо, гаражный кооператив и т.п.от 85 000от 10 0005-7 р.д.

* Стоимость услуг “под ключ” включает в себя полное ведение Вашего дела, начиная с определения потенциальной возможности снижения кадастровой стоимости и заканчивая внесением записи в Росреестр о присвоении сниженной кадастровой стоимости.

От кадастровой стоимости недвижимости зависит размер налога на имущество и земельного налога (п. 2 ст. 375, п. 1 ст. 390 и п. 1 ст. 402 НК РФ). Если собственник здания, помещения, квартиры или земельного участка считает, что кадастровая оценка объекта завышена, он вправе оспорить ее (ч. 1 и 2 ст.

24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее — Закон № 135-ФЗ). Делается это для того, чтобы осуществить снижение кадастровой стоимости и, соответственно, уменьшить сумму налога на недвижимость, который собственник вынужден платить ежегодно.

Начиная с 2015 года налог на недвижимое имущество рассчитывается по новым правилам. В основу расчета закладывается кадастровая стоимость недвижимости, рассчитанная специалистами Росреестра.

На практике это означает, что его сумма налога увеличивается, иногда в десятки раз.

Начиная с 2016 года, вы уже получите новую сумму в квитанции из налоговой, но, внимание, это будет только 40 % от той, которую нужно будет платить в будущем! Переходный период будет длиться 5 лет и в 2020 вам уже придется заплатить государству все, без всяких скидок.

Можно ли что то сделать для уменьшения кадастровой стоимости объекта недвижимости и соответственно понизить величину своего налога? ДА! Государство согласно с тем, что методики усредненной экспресс оценки специалистами Росреестра любого объекта недвижимости несовершенны и предоставляет любому собственнику возможность уменьшить кадастровую цену его имущества, а следовательно и снизить базу налогообложения. У любого гражданина появился отличный шанс – съэкономить на налогах. А учитывая цены на московскую недвижимость – это весьма и весьма солидные суммы.

Как узнать кадастровую и рыночную стоимость объекта недвижимости

Кадастровую цену любого объекта недвижимости вы можете узнать на сайте Росреестра.

Разумеется, чтобы решить нужно ли вам уменьшение кадастровой стоимость недвижимости, тратя на это время и деньги, необходимо знать ее рыночную цену. Самый простой вариант – сравнить цены на похожие объекты в интернете. Но такое сравнение будет недостаточным, т.к.

  • очень трудно найти 2 практически одинаковых объекта недвижимости
  • увиденные вами цифры не будут рыночной ценой. Это всего лишь сумма, которую владелец хочет получить за свою собственность.
  • найденную вами сумму продажи невозможно использовать в дальнейшем, в процедуре снижения кадастровой стоимости.

Для решения вашей ситуации официально и в правовом поле есть только один вариант – заказать оценку объекта недвижимости, обратившись в оценочную компанию.

Отчет, который подготовит для вас эксперт-оценщик, будет не только содержать реальную рыночную цену объекта, но и может быть вами использован в дальнейшем, в пакете документов, который необходим для проведения такой процедуры, как снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости. Более того, этот документ является обязательным при рассмотрении подобных дел в отделениях Росреестрва.

Нужен пересмотр или нет

Далее, каждый собственник должен решить для себя, а нужно ли вообще прибегать к такой процедуре, как  пересмотр кадастровой стоимости земельного участка или иного объекта недвижимости? Для этого следует посчитать сумму налога на недвижимость, которую он должен заплатить. Расчета должно быть два:

  1. Сумма налога, который берется с кадастровой цены
  2. Сумма налога, который получен при использовании рыночной цены

Если полученная величина налога, рассчитанная исходя из рыночной цены, существенно меньше, то вывод однозначен  – кадастровую стоимость следует уменьшать!

Случаи, когда возможно уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости

Общие случаи:

  1. Неверное определение кадастровой стоимости специалистом Росреестра, ее завышение по отношению к рыночной стоимости
  2. Технические ошибки при расчетах. Например, неверно указанная площадь недвижимости

Для земельных участков возможны отдельные случаи, которые приводят к уменьшению кадастровой стоимости объекта недвижимости:

  1. Порча плодородного слоя земли или другие дефекты
  2. Оформление публичного (безвозмездного) сервитута.
  3. Пересмотр целевого использования участка
  4. Другие обстоятельства, влекущие изменения рыночной цены участка земли

В любом случае владельцу потребуется доказать факт неверного определения цены объекта Росреестром, т.е. пройти процедуру уменьшения кадастровой стоимости.

Процедура снижения кадастровой стоимости

Принимать решение о снижении кадастровой стоимости может только специальная комиссия Росреестра, филиалы которого есть во всех субъектах РФ. Для этого надо обратиться туда с письменным заявлением с указанием причины пересмотра и пакетом необходимых документов, список которых приведен ниже.

Комиссия должна принять решение в течении 1 месяца. Если комиссия принимает положительное решение – отлично. Если же нет и вам отказывают, то выход один – идти в суд. При этом частное лицо  обращается в суд общей юрисдикции, а юридические лица в арбитражный суд.

Обычно данный процесс не является сложным и долгим и занимает не более 2 месяцев.

Специалисты нашей компании не только подготовят для вас отчет об оценке, но и помогут собрать весь необходимый пакет документов для обращения в комиссию Росреестра или в суд. А также выступят в качестве экспертов по защите отчета об оценке, или как ваши представители в ходе судебного заседания.

По данным Росреестра решение в пользу собственника комиссия пересматривает в более чем 50 % случаев! Таких статистических данных по решения судов РФ у нас нет, но на своей практике можем уверенно сказать, что большая часть владельцев недвижимости, обратившаяся в нашу компанию за судебной защитой по делам о снижении кадастровой стоимости, выиграли дело.

Документы, необходимые для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Для комиссии Росреестра необходимо подготовить:

  • Заявление с мотивированной причиной о пересмотре и снижении кадастровой стоимости. При подаче заявления при себе необходимо иметь удостоверение личности 
  • Нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости.
  • Справку о кадастровой стоимости. Последнюю можно получить в филиале ФГБУ “Росреестр”.
  • Если причина обращения в комиссию – недостоверная информация о недвижимости, то нужен документ, подтверждающий это.
  • Если причина обращения в комиссию — расхождение кадастровой и рыночной оценки, то нужно представить отчет об оценке заказанный в независимой оценочной компании. При этом, если рыночная и кадастровая стоимость недвижимости отличаются более чем на 30 %, владельцу потребуется еще и экспертное заключение о том, что отчет оценщика выполнен верно. Для это следует обратиться в СРО, в которую входит выбранная вами оценочная компания. Если вы заказываете отчет у нас, то и заключение СРО мы также вам предоставим.

Для суда необходимо подготовить :

  • Нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости.
  • Документы, подтверждающие иную рыночную цену объекта недвижимости. Обычно отчет об оценке.
  • Решение комиссии Росреестра с мотивированным отказом пересмотра.
  • Другие документы (доказательства) при наличии
  • Квитанция об уплате госпошлины.
  • Копия искового заявления для ответчика.

Наша оценочная компания имеет значительный опыт по делам о пересмотре кадастровой стоимости любых объектов недвижимости. Звоните, мы поможем!

Источник: https://www.bk-arkadia.ru/publication106/

Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости?

Снизить кадастровую стоимость недвижимости ферсткадастр

Довольно часто кадастровая стоимость является достаточно высокой по отношению к рыночной стоимости того или иного объекта недвижимости. Уменьшение кадастровой стоимости является актуальным вопросом, поскольку именно с учетом  кадастровой стоимости недвижимости производится начисление налогов, расчет арендной платы, определение выкупной цены в определенных случаях.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по гражданским делам все разъяснит и поможет уменьшить кадастровую стоимость недвижимости: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Порядок уменьшения кадастровой стоимости недвижимости

      Для принятия решения о целесообразности оспаривания кадастровой стоимости объекта можно придерживаться следующего порядка:

  1. Установить наличие оснований для оспаривания кадастровой стоимости. На данном этапе лицо должно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости и сравнить данные о стоимости из выписки со среднерыночной стоимостью аналогичных объектов. Если самостоятельно не удается произвести сравнение, тогда лучше обратиться к аккредитованному оценщику.
  2. Оценка недвижимого имущества. Можно попробовать договориться с оценщиком о проведении за небольшую сумму, так сказать, предварительной оценки или консультации о рыночной стоимости объекта без составления отчета, что позволит сэкономить деньги и узнать, насколько отличается кадастровая и рыночная стоимость объекта. Оценщик также может подсказать, есть ли вообще смысл обжаловать кадастровую стоимость. Если кадастровая стоимость существенно (например, процентов на 20, 30) превышает рыночную, тогда для доказывания соответствующего факта следует заказать и получить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. ВНИМАНИЕ: организация или оценщик должны иметь лицензию на проведение оценки недвижимости.
  3. Подготовка заявления и всех необходимых документов в комиссию и (или) в суд. Когда следует обращаться в комиссию, а когда в суд подробно указано ниже в настоящем материале.
  4. Участие в заседании. Подав заявление и документы в комиссию, примите участие в заседании комиссии и дождитесь решения. О том, когда будет рассматриваться заявление, заявителя должны уведомить. Срок рассмотрения заявления комиссией не может превышать месяц (30 дней — при применении законодательства о кадастровой оценке).
  5. При не согласии с решением комиссии — обжалование соответствующего решения в суд. В определенных случаях можно сразу обратиться в суд, минуя комиссию. Административный иск в суд должен быть подготовлен с учетом требований процессуального законодательства с приложением к нему необходимых документов, в том числе, документов о вручении иска ответчикам, об оплате госпошлины. Если истец обращался в комиссию, тогда необходимо приложить решение комиссии.
  6. После подачи иска в суд и назначения судом судебного заседания, примите участие в судебном процессе, дав пояснения по существу заявляемых требований. В данном случае истцу необходимо будет доказать свои требования, например, что кадастровая стоимость является завышенной по сравнению с рыночной стоимостью. Основным доказательством завышения стоимости будет являться отчет оценщика.

   По общему правилу, суд должен рассмотреть иск в течение 2-х месяцев, а при оспаривании решения (действий (бездействия)) комиссии иск должен быть рассмотрен судом в течение месяца.

  • После завершения судебного разбирательства и удаления суда в совещательную комнату, дождитесь решения суда.
  • Если решение суда будет принято в пользу истца, тогда истцу остается дождаться, кого оно вступит в силу, получить заверенную судом копию решения и передать его в Росреестр для изменения сведений о кадастровой стоимости объекта.

Документы для снижения кадастровой стоимости недвижимости

    Из документов следует предоставить:

  • ­ выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;
  • ­ отчет об оценке рыночной стоимости объекта на бумаге и в электронном виде;
  • ­ документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте, которые повлияли на размер кадастровой стоимости, т.е. документы, которые бы доказывали, что при определении стоимости были допущены ошибки. Для подтверждения недостоверности сведений необходимо обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости, чтобы он предоставил сведения, на основании которых определялась кадастровая стоимость;
  • ­ копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на объект;
  • ­ иные документы при необходимости.

Исковое заявление об уменьшении кадастровой стоимости

   В иске можно заявить одно из следующих требований:

  • ­  об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии;
  • ­ об установлении в отношении объекта рыночной стоимости;
  • ­ об изменении (пересмотре) кадастровой стоимости объекта, в связи с недостоверными сведениями, которые использовались при определении кадастровой стоимости.

   В качестве ответчиков по делу, в зависимости от существа заявленных требований, могут быть:

  • ­ госорган или орган местного самоуправления и Росреестр;
  • ­ комиссия и отделение Росреестра при котором создана комиссия.

ВАЖНО: иск необходимо подавать в суд субъекта РФ по месту нахождения ответчика, например, в Свердловский областной суд, если недвижимость расположена на данной территории, подробнее, как составить исковое по ссылке, а также в следующем ВИДЕО:

Порядок действий при оспаривании кадастровой стоимости с учетом изменений законодательства

   Теперь рассмотрим, как действовать с учетом изменений в законодательстве при решении вопроса об уменьшении кадастровой стоимости объекта.

► Если кадастровая стоимость определена по старым правилам с учетом положений Закона № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», и при определении допущена ошибка, для ее исправления необходимо оспорить кадастровую стоимость:

  1. обратившись в комиссию по рассмотрению споров, касающихся определения кадастровой стоимости.
  2. обратившись в суд, если обращение в комиссию не привело к положительному результату.

ВНИМАНИЕ: физлицо может сразу обратиться в суд, минуя обращение в комиссию; юрлицо первоначально должно обратиться в комиссию и только потом в суд.

► При наличии ошибки в определении кадастровой стоимости, повлекшей за собой ее увеличение, если кадастровая стоимость определена по новым правилам, т.е. в соответствии с Законом № 237 от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке»:

  1. Предварительно можете обратиться в бюджетное учреждение за разъяснением по вопросу определения кадастровой стоимости объекта, для этого подготовьте письмо и подайте его в учреждение.

   Возможно, при подготовке разъяснений учреждение, обнаружив ошибку, само ее устранит и направит Вам уведомление, или же подготовит разъяснения.

  1. Обратитесь в бюджетное учреждение, определившее кадастровую стоимость, с заявлением об исправлении ошибки. К заявлению следует приложить копии документов, подтверждающих Ваши доводы, в том числе в вопросе недостоверности сведений, использованных при определении кадастровой стоимости.

   Учреждение обязано рассмотреть обращение об исправлении ошибки и принять решение о перерасчете кадастровой стоимости, если ошибка подтверждается, или об отказе в перерасчете, если ошибка не установлена.

   После принятия решения учреждение должно уведомить заявителя об этом.

    В случае не согласия с принятым решением заявитель вправе его оспорить в суде.

► При оспаривании кадастровой стоимости по новым правилам, в комиссию, если она создана в субъекте РФ, или в суд заявляется, как правило, требование об установлении ее в размере рыночной, в связи с чем у заявителя должен иметься на руках отчет оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости на ту дату, на которую определена стоимость кадастровая.

ВНИМАНИЕ: обращение в комиссию по новым правилам не является обязательным, можно сразу обратиться в суд.

Срок для обращения с административным иском в суд

   С иском в суд об оспаривании кадастровой стоимости лицо может обратиться в течение 5 лет, с даты, когда в ЕГРН (ЕГРП) были внесены сведения о кадастровой стоимости объекта, если конечно не проведена новая кадастровая оценка и не внесены новые сведения в ЕГРН (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

   Если лицо решило оспаривать решение комиссии, тогда в суд оно должно обратиться в течение 3-х месяцев со дня, когда узнало о нарушении своих прав (части 1 и 1.1. статьи 219 КАС РФ).

Размер госпошлины при обращении в суд

   Если с административным иском по рассматриваемому вопросу обращается физлицо, то до подачи иска в суд оно должно оплатить государственную пошлину в размере 300 руб., а если в суд обращается юрлицо, то для него госпошлина составит 2 000 руб.

   При оспаривании кадастровой стоимости нескольких объектов, госпошлину необходимо будет уплатить за каждый объект недвижимости.

ПОЛЕЗНО: рассмотрите возможности снижения государственной пошлины, если нет возможности оплатите ее единовременно, подробнее по ссылке и в следующем ВИДЕО:

Советы адвоката по уменьшению кадастровой стоимости

   Важные моменты, которые необходимо учесть при оспаривании кадастровой стоимости

   Прежде чем решиться на оспаривание кадастровой стоимости, обратите внимание на следующие моменты:

  • отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости должен быть составлен на дату, на которую была определена кадастровая стоимость;
  • при изменении кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, которые приняты после 01.01.2019, налог на объект недвижимости может быть пересчитан за все периоды, в которые применялась оспоренная кадастровая стоимость.

   Ранее действовали иные правила, заключающиеся в том, что измененная кадастровая стоимость применялась только при расчете налога с 1 января того года, в котором было подано заявление о пересмотре стоимости.

  • при проведении новой плановой оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая, возможно, снова будет превышать рыночную, лицо будет вынуждено снова пройти всю процедур по оспариванию;

   По общему правилу, кадастровая оценка может проводиться один раз в три года и не чаще, но не реже одного раза в пять лет.

  • иногда кадастровая стоимость несущественно превышает рыночную или до новой оценки остается немного времени, в связи с чем при ее оспаривании лицо может больше потратить денег на оплату оценки рыночной стоимости объекта, на уплату госпошлин и понести иные расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости, при этом не всегда можно рассчитывать на взыскание всех понесенных расходов с ответчиков, так как судебная практика в данном вопросе неоднозначна: иногда суды взыскивают расходы, а иногда нет;
  • физлица не обязаны обращаться в комиссию, юрлица по новым правилам также не обязаны обращаться в комиссию, а по старым правилам юрлица сначала должны обратиться в комиссию;
  • если при обращении в суд не представить доказательства, что кадастровая стоимость не соответствует рыночной, то решение будет не в пользу истца.

   Вопрос, связанный с уменьшением кадастровой стоимости, является непростым и не всегда однозначным. Если Вам нужна помощь в уменьшении кадастровой стоимости или консультация по вопросу целесообразности уменьшения кадастровой стоимости, Вы всегда можете обратиться к нашим адвокатам.

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

А.В. Кацайлиди

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/kak-umenshit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti/

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости?

Снизить кадастровую стоимость недвижимости ферсткадастр

Для многих собственников недвижимости и земельных участков начало 2016 года оказалось не таким уж удачным: суммы, указанные в налоговых квитанциях в графе «имущественный налог», оказались выше обычных в 2-3 раза. А, например, в Приволжском федеральном округе нередки случаи роста налога в 20-30 раз. Можно ли с этим что-то сделать?

 Иллюстрация: Анастасия Тимофеева

Что случилось?

А случилось вот что – изменился порядок расчёта налога на имущество (с 2014 г. – для собственников-юридических лиц (ст. 378.2 НК РФ), а с 2015 г. – и для граждан). Перемены коснулись базы для оценки имущества, в той части, где инвентаризационная стоимость была изменена на кадастровую.

Инвентаризационная стоимость – это, по сути, себестоимость недвижимости, то есть затраты на возведение объекта, включая оплату рабочей силы, стоимость материалов и прочее. Такой подход не учитывает многих важных нюансов, например, территориального расположения объекта, ввиду чего его стоимость оказывалась в десятки, а то и в сотни раз ниже рыночной.

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта, определённая независимыми оценщиками в ходе государственной кадастровой оценки. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.

1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Иными словами, точного определения кадастровой стоимости в законах нет, есть лишь понимание, что она близка к рыночной стоимости объектов, допустим, в центре города, а в спальных районах может рыночную стоимость многократно превышать.

Особое внимание стоит уделить термину «массовая оценка», которая подразумевает «оценку схожих элементов». Например, в определенном районе за эталон берётся тот или иной участок под многоквартирным домом, по которому рассчитывается оценочная формула.

А в дальнейшем оценщики, чтобы не обходить каждый дом, считают, что все остальные участки земли под многоквартирными домами стоят примерно столько же. Аналогично считаются земли под бизнес-центрами, частными домами, сами дома, автостоянки, салоны, магазины и т.д.

Иными словами, оценка проведена без учета особенностей конкретного объекта, и именно благодаря этому кадастровую стоимость можно пересчитать.

Важно! Расчёт кадастровой стоимости влияет на величину земельного налога, арендную плату, налога на недвижимость (налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц, НДФЛ при продаже недвижимого имущества по цене менее 70% кадастровой стоимости), а также на выкупную цену земельного участка.

Как оценивают

У массовой оценки недвижимости есть несколько общих критериев, учитываемых при расчёте кадастровой стоимости.

Если речь о квартире, то, в первую очередь, оценщики смотрят на год постройки здания, его расположение (центр или окраина), площадь квартиры, стоимость земли под многоквартирным домом, а затем сравнивают с рыночной стоимостью аналогичного объекта.

Интересно, но благодаря тому, что важнейшим критерием является год постройки, дома в исторической части города (даже если она в самом центре) будут оцениваться по очень низкой цене.

Несколько другая ситуация с земельными участками.

Здесь, в первую очередь, оценщики смотрят на вид разрешённого использования – земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок; для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. Помимо этого, при расчёте кадастровой стоимости земли учитывают её площадь, наличие коммуникаций и дороги, месторасположение и рыночную цену земельных участков в заданном районе.

Важно! Председатель Коллегии адвокатов Кемеровской области Дмитрий Малинин в одной из своих статей рассказывает, что благодаря изменению вида разрешенного пользования земельного участка в Кемерово с земель промышленности на земли под объектами сельского хозяйства стоимость 1 кв.м. земельного участка изменилась с 6500 рублей на 66 копеек. Но надо также учесть: если на один участок имеется несколько разрешённых видов, то учитываться будет тот, что оценивается выше.

За счет чего можно снизить кадастровую стоимость?

На данный момент существует два законных механизма по снижению кадастровой стоимости недвижимости (№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»):
  1. Перерасчёт после обращения в территориальную комиссию Росреестра (заявление о пересмотре, документы на право собственности или аренду);
  2. Через судебный иск к Росреестру и организации, проводившей оценку недвижимости (кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы, справку от независимых экспертов о том, что предыдущая оценка была произведена неверно, заключение эксперта о рыночной стоимости жилья). Юрлица – в Арбитражный суд, физлица – в суд общей юрисдикции.

Важно! Оспорить результаты кадастровой оценки в арбитражном суде можно в течение трёх месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав.

Право на оспаривание имеют как физические, так и юридические лица, чьи права оказались затронуты в результате неправильного расчёта кадастровой стоимости — собственники, арендаторы или лица, заинтересованные в выкупе недвижимости.

Юрист Службы правовой поддержки Александр Чаплыгин рассказал Knowrealty, что попытки оспорить сам нормативный акт (распоряжение о массовой оценке), установивший непомерно высокую кадастровую стоимость земельного участка, сегодня представляется неэффективным в силу крайне сжатых сроков оспаривания (которые, кстати, уже давно пропущены).

«Что касается судебного направления снижения стоимости, то оно оказалось достаточно неопределённым.

Дело в том, что ранее эту категорию дел рассматривал арбитражный суд, который «набил руку» на подобного рода делах и сформировал определённую практику разрешения, но затем эти дела передали в компетенцию областных судов субъектов РФ, которые демонстрируют совсем иной подход к разрешению дел, порой ставя своими выводами истцов в тупик. Более того, зачастую даже при выигрыше дела суды заявляют о невозможности возложить на ответчика судебные расходы, в том числе на проведение экспертизы. Иными словами, все расходы ложатся целиком на заявителя, что необходимо заранее учитывать при формировании бюджета судебного участия. Именно поэтому при оспаривании необходимо уделять самое пристальное внимание правильному выбору ответчиков, их полномочиям, а также датам проведения независимой оценки», — подчеркнул эксперт.

Можно с большой долей вероятности утверждать, что найти два абсолютно одинаковых объекта недвижимости весьма затруднительно, если вообще возможно.

Но при массовой оценке считают иначе, поэтому при расчёте кадастровой стоимости могут быть включены либо неправильные данные о недвижимости (опечатки, ошибки в размерах, типе дома и т.д.), либо несоответствие между кадастровой и рыночной стоимостью – об этом говорится в ст. 24.

19 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (к примеру, был тихий коттеджный посёлок, но рядом стали строить аэропорт или обнаружили газовую полость прямо под домами, и цены резко обвалились).

Далее при оценке считается, что, если у вас есть земля или коммерческая недвижимость на ней, то она обязательно приносит доход.

Однако если удастся доказать, что из 100 офисов сдается только 30, центральный вход находится во дворе, а налог за единый объект имущества превышает 10% от выручки предприятия, то это может оказаться хорошим подспорьем для вынесения положительного решения о переоценке.

Старые договоры аренды под угрозой

Для многих предпринимателей и арендаторов это может показаться удивительным, но после массовых переоценок «старые» договоры аренды (заключенные в 2000-х годах или ранее) с конкретной арендной платой неожиданно оказались также пересчитаны, и теперь предприниматели вынуждены платить в 10-30 раз больше. Сегодня для предпринимателей цифры, указанные в старом договоре, перестали быть панацеей от неожиданных расходов, а учитывая, что многие не знают о новом порядке расчёта и размере платы за недвижимость, то предприятия попадают в многомиллионные долговые ямы (по статистике, в арбитражный суд поступает 10-15 исков в неделю на взыскание арендной платы). Более того, взыскание таких долгов устроено таким образом, что о перерасчёте арендной стоимости соответствующие органы сообщат вам не сразу, а лишь спустя пару лет, когда набежит значительная сумма.

Юрист Александр Чаплыгин подчеркнул: исходя из его практики оспаривания кадастровой стоимости, около 80% обратившихся не могли поверить, что они должны платить больше, чем это указано в «старых» договорах аренды, и считали, что в расчётах допущена какая-то ошибка.

Всё это неудивительно, ведь даже юристы не всегда успевают отслеживать изменения российского законодательства.

«Как бы то ни было, тактика «меня это не коснётся» может быть крайне опасна для вашего бизнеса, а возможности снижения кадастровой стоимости также ограничены временем, поэтому не следует откладывать данный вопрос до судебных исков с пенями и штрафами», — заключил эксперт.

Андрей Шенин

10.05.2016

Источник: https://knowrealty.ru/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti/

Как снизить кадастровую стоимость своей недвижимости :: Загородная недвижимость :: РБК Недвижимость

Снизить кадастровую стоимость недвижимости ферсткадастр

Кадастровую стоимость недвижимости можно уменьшить в досудебном порядке либо в суде.

Depositphotos/JohanH

Кадастровая стоимость (КС) земельных участков, домов и квартир является базой для расчета налогов на землю и недвижимость, а также размера ставок аренды и выкупа территории. Одной из неприятных проблем, с которыми сталкиваются собственники, является завышенная госоценка.

Это приводит к необоснованно крупной ставке земельного налога. Но кадастровую стоимость все-таки можно уменьшить.

При этом способов два: решить свою проблему можно в досудебном порядке либо прибегнуть к помощи юристов, которые в суде, возможно, смогут вам помочь, рассказывает газета “Московский Комсомолец”.

Напомним, новый налог на недвижимость, согласно которому собственники жилья и земельных участков будут платить больше, начнет свое шествие по России в 2014 году. По идее, он заменит, а точнее, объединит действующие налог на имущество и земельный налог.

По сути, платить придется за единый объект недвижимости – дом с землей или квартиру с землей, но обсчитывать все будут отдельно и в обоих случаях по кадастру.

Отметим, что сейчас земельный налог берут с кадастровой стоимости земли, а налог на имущество рассчитывается по более низкой базе – инвентаризационной.

Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости устанавливается бюро технической инвентаризации (БТИ). А кадастровая оценка максимально приближена к рыночной стоимости объекта недвижимости и значительно выше инвентаризационной.

 Например, в центре Москвы текущая инвентаризационная оценка домов старого фонда почти в 30 раз ниже, чем рыночная. Так, двухкомнатная квартира в столице в районе метро “Сретенский бульвар” площадью 60 кв. м в сталинском доме 1955 года постройки оценивается БТИ приблизительно в 400 тыс.

руб. Тогда как рыночная ее стоимость варьируется от 15 до 18 млн рублей. По расчетам ФНС, фискальная нагрузка в среднем по стране составит около 1,5 тыс. рублей в год с небольшой стандартной “двушки”. Но это в среднем.

А ведь многие владеют сразу несколькими объектами недвижимости, и платить им придется вдвойне, а то и втройне, уточняет “МК”.

В случае несогласия с установленной кадастровой стоимостью собственники недвижимого имущества могут ее оспорить как в судебном, так и в досудебном порядке. Цель такого оспаривания заключается прежде всего в снижении налогооблагаемой базы объекта недвижимости.

Рассмотрим оба порядка урегулирования споров по результатам кадастровой оценки.

Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях предусмотрена законом “Об оценочной деятельности”. Для этого создается рабочая группа по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки.

Такие комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке на территории соответствующего субъекта РФ. Узнать о том, где будут созданы такие комиссии, можно на официальном сайте Росреестра.

Закон об оценочной деятельности предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости; 2) неучет изменения стоимости объекта по годам.
В случае, если заявление о пересмотре КС было подано на основании второго пункта, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной цены.

Правда, на досудебном этапе можно столкнуться с определенными трудностями. Например, на эту процедуру отводится всего шесть месяцев.

Оспорить результаты кадастровой оценки в арбитражном суде можно в течение трех месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав

Если вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, вы можете оспорить это решение в арбитражном суде. Для начала необходимо проанализировать всевозможные варианты судебного разрешения спора, понять, какие иски и к кому должны быть предъявлены в той или иной ситуации.

Исковое заявление подается на орган исполнительной власти субъекта РФ, который принимает итоговое решение по государственной кадастровой оценке.

Стоит обратить внимание, что подача в суд с исковых требований относительно пересмотра кадастровой стоимости без обращения в комиссию с соответствующими требованиями не имеет под собой правовых оснований.

Арбитражный суд, установив, что исковое заявление подано без соблюдения соответствующих норм, вправе оставить иск без удовлетворения.

И здесь нельзя забывать о сроках исковой давности. Оспорить результаты кадастровой оценки в арбитражном суде можно в течение трех месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Кроме того, необходимо заранее озаботиться поиском эксперта, способного провести соответствующую экспертизу по делу.

Судебная экспертиза может производиться лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла и др., но не являющимися государственными судебными экспертами. Экспертная деятельность не подлежит лицензированию и аккредитации.

Тем не менее при выборе эксперта следует руководствоваться таким критерием, как опыт работы в области проведения оценочной экспертизы, рассказывают журналисты “МК”. В том случае, если данные требования будут соблюдены, то ваши шансы на успех резко возрастут.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d26969a7947a78ce92641

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть