Собственник земли получает ежегодно арендную плату

Содержание

Рынок земли

Собственник земли получает ежегодно арендную плату

⇐ Предыдущая234567891011Следующая ⇒

В сельском хозяйстве земля как средство производства играет решающую роль. Ее присвоение и хозяйственное использование составляют существо земельных отношений.

Производительность земли как фактора производства и ее ценность будет различной в зависимости от ее плодородия, местоположения (близость к рынку сбыта с/х продуктов). Ранжирование земельных участков в городе может вестись в зависимости от удаленности от центра города.

Распоряжение землей, как объектом собственности, заключается в аренде или продаже земли.

Аренда земли — вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается вознаграждение землевладельцу – арендная плата, которая для собственника земли выступает в виде ренты.

Рента — особый вид относительно устойчивого дохода, непосредственно не связанного с предпринимательской деятельностью. Имеется несколько видов рент, получаемых с капитала, имущества, земли. Особого внимания заслуживает земельная рента, связанная с аграрными (земельными) отношениями. В XVI—XVII вв.

возникла капиталистическая (предпринимательская) аренда земли. В этом случае арендатор вкладывает в

землю собственный капитал, ведет хозяйство с помощью наемного труда с целью извлечения прибыли. В таком случае возможна интенсификация сельского хозяйства, которая означает увеличение выпуска продукции без расширения земельных участков путем улучшения обработки земли и ее удобрения.

Такие меры повышают эффективность дополнительных капитальных затрат, в результате чего себестоимость единицы продукции снижается.

Продавая собранный урожай по установившейся рыночной цене, соответствующей условиям производства на худших землях, фермер получает экономическую ренту, покрывающую его затраты на производство с/х продукции.

Если же плодородие земли более высокое и соответствует средним и лучшим землям (ввиду естественного плодородия или дополнительных вложений капитала), то в дополнение к экономической ренте арендатор получает дифференциальную ренту. Она чаще всего служит источником арендных платежей.

Пример 1. В три равновеликих участка земли вложено по 200 денежных единиц в каждый. Средняя норма прибыли – 20%. Урожай на I участке составил 4 ц, на II – 5 ц, на III – 8 ц. Определите размер дифференциальной ренты.

Ответ: Цена 1 ц на худшем участке (200 + (200х20) : 100) : 4 = 60 денежных единиц. Годовой доход на худшем участке = 60 х 4 = 240. Диф. ренты на I участке — нет. Диф. рента на II участке = (5 х 60) – 240 = 60 денежных единиц. Диф.

рента на III участке = (8 х 60) – 240 = 240 денежных единиц.

При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он стремится получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте.

В свою очередь покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Отсюда, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента.

Цена

земли(Рз) прямо пропорциональна величине доходу от земли – ренты (Dз) и обратно пропорциональна реальной ставке банковского депозитного процента, выраженного десятичной дробью (r):

Рз = Dз / r

При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка процента.

Пример 2. Собственник земли получает ежегодно арендную плату за сданный в аренду участок 6 тыс. денежных единиц. Ставка банковского процента — 5% годовых. Определите цену земли. Ответ: Цена земли = 6000 : 0,05 = 120000 денежных единиц.

Пример 3. Если банк уплачивает вкладчикам 5% годовых, то участок, приносящий ренту в размере 14 000 евро в год, будет продаваться за 280000 евро (14000 / 0,05 = 280000).

Если ставка банковского процента снизится до 2%, то цена того же участка возрастет до 700 тыс. евро (14000 / 0,02 = 700000).

Количество предлагаемой земли не может измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить.

Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Поэтому предложение земли имеет низкую эластичность (неэластично по цене)

Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. В частности, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т.п.).

В связи с этим государство в развитых европейских стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых сохраняется в неприкосновенности природная среда. Вследствие уменьшения предложения цена на землю повышается.

Вкладывать деньги в недвижимость — землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало объектом спекуляции, направленной на покупку земли с расчетом получить за нее в будущем очень высокую цену.

В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.

ПРИМЕРЫ

1. Если ставка банковского процента находится на уровне 10%, а ежегодный доход от использования участка составляет 20 тыс. руб., то цена участка земли равна…
a) 200 тыс. руб. b) 100 тыс. руб. c) 80 тыс. руб.

d) 400 тыс. руб.

2. В два одинаковых по размеру участка инвестировали по 100 ден. ед., средняя норма прибыли – 10%. Урожай на первом участке составил 10 т, на втором – 15 т. Размер дифференциальной ренты на втором участке равен… a) 50 ден. ед. b) 100 ден. ед.

c) 55 ден. ед.

d) 0 ден. ед.

3. На своем участке фермер ежегодно выращивает и продает картофель в среднем на 80 тыс. руб. Если затраты на выращивание, сбор и реализацию картофеля составляют 60 тыс. руб., а банковский процент равен 10%, то цена данного земельного участка равна… a) 60 тыс. руб. b) 80 тыс. руб. c) 300 тыс. руб.

d) 200 тыс. руб.

4. Арендатор на 50 тыс. ден. ед. вложенного в землю капитала получает 10% прибыли. Прибавочный продукт, получаемый после реализации продукции, составляет 12 тыс. ден. ед. Размер ренты, получаемой собственником земли, равен… a) 5 тыс. ден. ед.

b) 7 тыс. ден. ед.
c) 8 тыс. ден. ед.

d) 10 тыс. ден. ед

5. В участок земли инвестировали 100 тыс. ден. ед., период окупаемости затрат 20 лет, норма прибыли 20%. Ежегодная рента составляет 15 тыс. ден. ед. Размер годовой арендной платы равен… a) 20 тыс. ден. ед. b) 10 тыс. ден. ед.
c) 9 тыс. ден. ед. (100 : 20 = 5 x 0,2 =1; 5 + 1 = 6; 15 – 6 = 9)

d) 5 тыс. ден. ед.

8. Доходы: формирование, распределение и неравенство

Распределение доходов в обществе может быть первичным и вторичным.

Формирование и первичное распределение в странах с рыночной экономикой осуществляется в виде факторных доходов участников общественного производства: заработной платы наемных рабочих, прибыли собственников предприятий, дивидендов по акциям и другим ценным бумагам, процентов по банковским депозитам. Ничем не ограниченное рыночное распределение доходов, справедливое с точки зрения законов рынка, приводит к дифференциации в уровне жизни населения, что чревато серьезными социальными конфликтами. Корректировать распределение доходов должно государство путем проведения вторичного распределения доходов. Перемещение части доходов от обеспеченных слоев к нуждающимся, т.е. более равномерное распределение доходов, возможно следующими путями: через трансфертные платежи, системы налогообложения доходов физических лиц, установление минимального размера оплаты труда (МРОТ). Трансферты – передаточные платежи, которые взимаются в виде налогов с обеспеченных слоев населения и передаются гражданам, не получающим рыночных доходов. Примером трансфертных платежей служат пенсии, различные пособия (инвалидам, безработным, детям), стипендии студентам.

Первичное распределение доходов связано с дифференциацией дохода в зависимости от персонального различия участников рынка (должность, талант, способности, квалификация, образование) Для количественной оценки дифференциации доходов применяются различные показатели. Степень неравенства демонстрирует кривая Лоренца, которая показывает распределение личных доходов среди различных групп населения.

Доля доходов, в %

100

100 Доля населения, в %

Для характеристики распределения совокупного дохода между группами населения применяется индекс концентрации доходов населениякоэффициент Джини.

Он определяется как отношение площади сегмента неравенства к площади включающего этот сегмент треугольника. Чем ближе значение этого коэффициента к единице, тем выше неравенство.

В России его значение было равно в 1993 г. – 0,37; в 1994 г. – 0,41; в 1996 г. – 0,5.

Для характеристики дифференциации доходов используется также децильный коэффициент, выражающий соотношение между средними доходами 10% наиболее высокооплачиваемых граждан и средними доходами 10% наименее обеспеченных. В России децильный коэффициент увеличился с 5,4 в конце 1991 г. до 16-17 в 1997 г.

Кривая Лоренца меняет свое положение в сторону линии абсолютного равенства распределения доходов в следующих случаях:

1)Выплаты государством трансфертных платежей (пособий, стипендий, пенсий).

2) Введения прогрессивной шкалы налогообложения доходов физических лиц (НДФЛ). Виды ставок НДФЛ могут быть (в порядке убывания равномерного распределения доходов):

– прогрессивная (с увеличением доходов возрастает и величина процентной налоговой ставки),

– пропорциональная (действует одна налоговая ставка при любых размерах доходов),

– твердая (устанавливается сумма налога вне зависимости от размера доходов),

– регрессивная (с увеличением доходов величина процентной налоговой ставки снижается).

В странах с социально – ориентированной экономической системой, как правило, применяется прогрессивная шкала налогообложения доходов физических лиц.

Дифференциация дохода и уровня жизни населения обостряет проблему бедности в рыночной экономике. В социальной практике бедность измеряется с помощью прожиточного минимума. Бедным считается гражданин, месячный доход которого меньше официально установленного прожиточного минимума. Для определения прожиточного минимума используется метод потребительской корзины.

Потребительная корзинанабор товаров и услуг, обеспечивающий жизнедеятельность человека и характеризующий типичный уровень и структуру месячного (годового) потребления человека или семьи.

Стоимость потребительской корзины в разных регионах страны может быть разной, поэтому в России она определяется отдельно по каждому субъекту федерации.

Кроме того с помощью потребительной корзины определяют величину инфляции на потребительском рынке – «индекс потребительских цен».

Доход в денежном выражении называется номинальным доходом. Количество товаров и услуг, которые можно приобрести на сумму денежного дохода называется реальным доходом. Чтобы определить изменение реального дохода, надо из процентного увеличения номинального дохода вычесть процент инфляции за аналогичный период.

ПРИМЕРЫ

1. Известно, что 20% наиболее обеспеченного населения получают 70% доходов общества, а 20% наименее обеспеченного населения – 5%. На основании этих данных можно определить, что…
a) децильный коэффициент равен 14 b) децильный коэффициент равен 1/14 c) коэффициент Джини равен 14

d) коэффициент Джини равен 1/14

2. Известно, что 10% наиболее обеспеченного населения получают 36% доходов общества, а 10% наименее обеспеченного населения – 6%. На основании этих данных можно определить, что… a) коэффициент Джини равен 6

b) децильный коэффициент равен 6

c) коэффициент Джини равен 0,16

d) децильный коэффициент равен 0,16

3. Если за истекший период децильный коэффициент изменился с 15,4 до 16,2, это свидетельствует … a) о снижении дифференциации доходов b) о повышении уровня жизни населения

c) об увеличении неравенства населения по доходам

d) об экономическом росте

⇐ Предыдущая234567891011Следующая ⇒

Дата добавления: 2015-08-17; просмотров: 3412. Нарушение авторских прав

Рекомендуемые страницы:

Источник: https://studopedia.info/3-28166.html

Земельная рента: суть, виды и формы, условия, расчет прибыли и цены участка земли

Собственник земли получает ежегодно арендную плату

Владелец земельного участка вправе распоряжаться последним по собственному усмотрению, включая передачу на временное пользование третьим лицам (как физическим, так и юридическим, статья 22 ЗК России). Отношения, возникающие вследствие такой передачи, называются рентными, а арендная плата, выплачиваемая временным пользователем, является земельной рентой (статья 583 ГК России).

Представленные платежи должны обладать следующими характеристиками:

  • Не иметь связи с предпринимательской деятельностью собственника земли;
  • Иметь регулярный характер или представлять собой одномоментную арендную плату за обусловленный временной промежуток.

Важно! Земельные собственники вообще не получат ренту, если используют ее в личных целях, без передачи в пользование третьим лицам.

Факторы земельной ренты

Факторы ренты земли влияют на отличие рентной платы от оплаты труда, прибыли и процентов. Над вопросами отличия понятия рентных платежей от заработной платы, предпринимательского дохода и прибыли от операций с ценными бумагами работали многие ученые-экономисты, среди которых Д. Риккардо, К. Маркс и А. Смит.

Все представленные денежные платежи относятся к доходам, а основным фактором их отличия является источник:

  • Оплата труда – это денежный эквивалент рабочей силы, т.е. источником заработной платы является труд человека;
  • Прибыль – это вид дохода (абсолютного (нормального) – т.е. без вычета затрат, и чистого (экономического), который получает субъект в ходе осуществления предпринимательской деятельности;
  • Источником получения процентов является предоставление денежных средств для использования третьим лицам (физическим (например, выдача банком кредита) или юридическим (например, вклад денег в банковское учреждение);
  • Ренту получают вследствие предоставления земельных участков, природных ресурсов, количество которых ограничено и не подлежит рукотворному возобновлению, или иного имущества во временное пользование, т.е. земельная рента — это доход от сдачи земли в аренду.

Статья 583 Гражданского Кодекса России указывает, что стороны рентных правоотношений вправе самостоятельно определять форму выражения соответствующих платежей, форму получения прибыли (денежная или иная – часть 1 ст. 583 ГК РФ). В соответствии с указанным, выделяют следующие формы получения прибыли от ренты:

Натуральная, т.е. выраженная товаром (продукцией). Используется преимущественно при использовании арендованной земли в сельскохозяйственных целях (например, при выращивании на таком угодье пшеницы, рентный платеж – часть собранного урожая);

Отработочная, при которой временный пользователь в качестве оплаты обязуется выполнить (выполнять на протяжении определенного промежутка времени) в пользу собственника земли обусловленную работу (оказать услугу);

Денежная, в условиях применения которой рентный платеж представлен оговоренной между сторонами денежной суммой.

Формы земельной ренты

Помимо формы рентных платежей следует выделять и виды земельной ренты, дифференциация которых осуществляется в зависимости от условий оплаты ренты земельного участка.

Формы земельной ренты. Рис. 1: gosjurbyuro58.

ru

При абсолютной земельной ренте временный пользователь обязуется производить плату вне зависимости от размера используемого участка в арендованном угодье, а также вне зависимости от его плодородия (насыщенности природными ресурсами). В представленных условиях земельной ренты рентабельность производства должна покрывать ренту и остальные затраты, т.е. арендатор вынужден обеспечить получение сверхприбыли.

Монопольная земельная рента

Монопольная рента земельного участка имеет место в случае наличия у арендованного участка специфических качеств, вследствие чего временный пользователь имеет возможность выращивания на нем особенных видов культур с последующей реализацией по монопольной цене. Размер такой земельной ренты зависит от завышенной стоимости полученной продукции и соответствующего ей процента, оговоренного между сторонами договора ренты земельного участка.

Дифференциальная земельная рента – это дополнительная прибыль, получение которой обусловлено более выгодным расположением угодий по отношению к стратегически важным объектам (например, точкам сбыта), а также от добавочного производственного инвестирования.

Деление дифференциальной земельной ренты в экономике на две группы по своей сущности является условным и, на практике, сложно разделимым.

Дифференциальная земельная рента 1 — это платеж, в основании которого лежат особенности расположения арендованных участков, а дифференциальная земельная рента 2 зависит от дополнительных вложений (капитала или рабочей силы).

Условия земельной ренты

Спикер — Николай Пацков, генеральный директор Конструктор документов FreshDoc.ru.

Согласно статье 583 ГК РФ, договор ренты — это соглашение, по которому одна сторона (получатель) передает имущество в собственность другой стороне (плательщику).

Плательщик, в свою очередь, обязуется периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму или обеспечивать его содержание в другой форме.

Объектом отчуждения может быть любое имущество, однако на практике под выплату ренты обычно передается недвижимость (дома, квартиры, земельные участки).

Эксперт Николай Пацков

В этой статье мы расскажем о нюансах оформления земельной ренты: когда применяется, чем отличается от других сделок, на какие пункты договора нужно обратить особое внимание.

Чем рента отличается от аренды и купли-продажи

Договор ренты земельного участка имеет общие черты с договорами аренды и купли-продажи, но при этом обладает специальными признаками, отличающими его от смежных сделок.

Например, от аренды рента отличается тем, что предусматривает переход права собственности на земельный участок к плательщику рентных платежей. При аренде арендатор получает право пользоваться объектом, который остается в собственности арендодателя.

Кроме того, договор аренды всегда заключается на определенный срок, а рента может быть бессрочной (постоянной) или пожизненной.

От договора купли-продажи ренту отличает отсутствие в договоре установленной общей суммы выплат. В момент заключения сделки стороны не могут знать, сколько продлится постоянная или пожизненная рента. В первом случае плательщик может в любой момент выкупить ренту, а во втором — неизвестно, сколько проживет рентополучатель.

Виды земельной ренты

Закон предусматривает три вида ренты — постоянную, пожизненную, а также пожизненное содержание с иждивением.

  • Постоянная рента предусматривает бессрочную выплату рентных платежей, права получателя ренты могут передаваться другим лицам путем уступки требования и переходить по наследству (статьи 583 и 589 ГК РФ).
  • Пожизненная рента — получатель передает плательщику имущество в обмен на регулярные пожизненные выплаты определенной суммы.
  • Пожизненное содержание с иждивением — разновидность пожизненной ренты, согласно которой плательщик обязан, помимо выплаты ренты, обеспечивать потребности получателя ренты и/или указанного им третьего лица (убирать в квартире, покупать продукты и лекарства, оплачивать коммунальные услуги).

Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации, а пожизненной — только граждане. Плательщиками могут быть граждане и юридические лица.

Пример сделки: гражданин отчуждает принадлежащий ему на правах собственности земельный участок, а взамен получает право на ежемесячную постоянную ренту в размере 30 000 рублей. Тем самым он обеспечивает дополнительный доход себе, а в будущем — и своим наследникам. Размер рентных платежей стороны определяют, исходя из рыночной стоимости участка.

Договор ренты земельного участка

Вне зависимости от разновидности ренты договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а переход права собственности — регистрации в Росреестре. В соглашении должны быть указаны:

  • предмет — описание отчуждаемого земельного участка (местонахождение, площадь, стоимость (если имущество отчуждается платно);
  • размер и форма ренты — сумма и периодичность платежей, а в случае с пожизненным содержанием с иждивением — еще и закрытый перечень услуг социальной помощи;
  • цена выкупа ренты (для договоров постоянной ренты).

Кроме того, в соглашении следует указать порядок прекращения ренты. При этом нужно помнить, что пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под ренту, или на период жизни указанного им третьего лица.

По общему правилу обязанность по выплате ренты прекращается в момент смерти получателя, а право требования просроченных платежей подлежит преемству. В отличие от пожизненной, постоянная рента не прекращается со смертью сторон — обязательства по договору переходят по наследству.

Кроме того, плательщик может выкупить постоянную ренту.

Рента относится к алеаторным, то есть рисковым сделкам, поэтому при ее оформлении нужно быть осторожным и внимательным. Рассмотрим риски, с которыми могут столкнуться стороны договора ренты:

  • Претензии родственников. Если рентополучатель не ладит с родней и передает земельный участок по договору ренты, после его смерти недовольные родственники могут попытаться отсудить этот участок у нового владельца. Например, они могут заявить, что получатель ренты не осознавал последствия сделки. Чтобы подстраховаться от таких обвинений, перед заключением договора следует запросить у рентополучателя справку от психиатра, подтверждающую его полную дееспособность. При наличии такого документа признать сделку недействительной будет практически невозможно.
  • Расторжение договора получателем ренты. Всегда есть вероятность, что получатель ренты попытается расторгнуть договор на том основании, что плательщик не исполняет свои обязательства. Если суд с ним согласится, плательщик утратит право собственности, а уже выплаченные платежи к нему не вернутся. Полностью застраховаться от такого развития событий нельзя, однако риск можно сократить, если документировать все расходы и сохранять чеки, квитанции и расписки, подтверждающие исполнение обязательств.
  • Падение цены на земельный участок. Стоимость участка может уменьшиться — например из-за экономического кризиса, в результате чего сделка станет для плательщика нерентабельной.
  • Невозможность определить точную сумму ренты. Договор пожизненной ренты не имеет определенного срока, а значит — не страхует от переплат.
  • Рентополучатель может прожить неопределенное количество лет после заключения сделки или пережить плательщика (тогда, вполне вероятно, платить ренту придется его наследникам).

Капитализация земельной ренты

Метод капитализации земельной ренты представляет собой один из способов вычисления стоимости участка, сдаваемого в аренду отдельно от построек и сооружений, при котором учитывается потенциальная прибыль покупателя от использования угодья на основании дохода, получаемого настоящим собственником и коэффициента капитализации (Распоряжение Министерства имущества № 568-р от 6 марта 2002 года).

Иными словами, капитализация ренты земли – это определение суммарной стоимости будущих арендных платежей, равных по своей величине и определяемых на момент произведения оценки.

Цена земельной ренты

В соответствии с представленным выше методом, цена земли (как дисконтированная ценность) определяется по следующей формуле:

Цена земли = Чистый доход/коэффициент капитализации

https://www.youtube.com/watch?v=mZ9X7mEpk8M

Чистый доход будет представлен величиной рентных платежей, получаемых владельцем на протяжении определенного периода (например, ежегодно). Коэффициент капитализации — рыночная ставка процента.

Метод капитализации земельной ренты — пример расчета

Собственник получает за год рентные платежи на сумму 10 000 российских рублей. Коэффициент капитализации равен 23%. Вычислим стоимость участка (цену земли) по методу капитализации:

10 000/23%= 10 000/0, 23 = 43 478 рублей.

Цена земельной ренты. Рис. 2: 900igr.net

Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает основные принципы пользования землей, первое место среди которых занимает принцип платности. Выделяют три вида платежей, связанных с использованием земельных участков:

  • Арендная плата;
  • Земельный налог;
  • Цена участка, которая зависит от его качеств и расположения.

Нормативная земельная стоимость – это величина, которая характеризует цену участка с его специфическими качествами и определенным местоположением, при вычислении которой в учет берется потенциальная прибыль за окупаемый расчетный период.

Уплата налога за землю обусловлена ее особенным статусом — признание общенациональной ценностью, в связи с чем основным владельцем выступает государство, как олицетворение всего народа.

Важно! Земельная рента и арендная плата выступают как специальное и общее понятие соответственно.

Арендная плата применяется в области гражданско-правовых отношений между собственником участка и его временным пользователем (арендатором), а ее уплата основывается на положениях заключенного представленными сторонами договора аренды.

В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса России, использование земли должно основываться исключительно на следующих принципах:

  • Платность пользования;
  • Охраны на государственном уровне;
  • Наличие целевого назначения;
  • Признание ключевым элементом жизнедеятельности;
  • Право физических и юридических лиц участия в разрешении земельных вопросов и др.

Интересный факт! На первое место среди условий землепользования законодатель ставит охрану жизни и здоровья граждан.

Земельный рынок и рента

Отношения на рынке земли представлены заключениями сделок купли-продажи между землевладельцами и физическими (юридическими) лицами. Обязательным условием договоров представленной категории является цена, вычисление которой устанавливает тесную взаимосвязь между рентой и стоимостью участка.

Формулы, по которым определяют цену продажи или аренды земли, включают в себя показатели номинальной стоимости (рыночной цены) и суммарного выражения рентных платежей. Таким образом, земельная рента в России напрямую влияет на исчисление рыночной цены угодья и напротив – рыночная цена напрямую влияет на стоимость временного пользования землей.

Интересно! Рынок земли и земельная рента являются образующими цену земли факторами. Повышение земельной ренты провоцирует повышение стоимости участка и наоборот.

Источник: https://promdevelop.ru/zemelnaya-renta-sut-vidy-i-formy-usloviya-raschet-pribyli-i-tseny-uchastka-zemli/

Расчет и внесение арендной платы за землю

Собственник земли получает ежегодно арендную плату

По законодательству РФ использование земель является платным. Формами оплаты выступают арендная плата за землю и налоги.

Арендная плата закрепляется договором по соглашению сторон в соответствии с нормативно-правовыми актами местного и государственного уровня.

Налоги, в свою очередь, представляют собой властные предписания государства пользователям земли на обязательную уплату определенных Налоговым кодексом платежей. При уплате налогов предусмотрены изъятия земель из тех, которые подлежат оплате налога, а также льготы на выплаты налогов по земельным участкам.

Законодательство

За земельные участки, передаваемые в аренду, взимается арендная плата (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Определение размера оплаты аренды земельного участка — существенное условие договора аренды земельного надела.

Статья 39.7 Земельного кодекса РФ устанавливает величину платы за аренду земельного участка, который принадлежит государству или муниципальной администрации.

Это принципы:

  • Предсказуемости расчета размера платы за аренду, по которому нормативно-правовыми актами органов государственной власти и местного самоуправления закрепляется порядок определения суммы арендной платы и ситуации, при которых возможно пересмотреть размер оплаты по требованию арендодателя в одностороннем порядке;
  • При расчете арендной платы должна быть организована предельно допустимая простота расчета, что означает определение платы на основе кадастровой стоимости;
  • Недопущение ухудшения экономического состояния пользователей и владельцев земельного участка в ходе переоформления ими своих прав на землю. Данный принцип закрепляет невозможность превышения размера платы за аренду в связи с переоформлением прав на землю более чем в 2 раза по сравнению с земельным налогом на такой земельный участок;
  • Принятие во внимание необходимости в поддержке социально значимой деятельности путем фиксирования размера арендной оплаты в границах, не превышающих земельный налог. Принцип также защищает интересы лиц, которые по законодательству освобождаются от уплаты налога на землю;
  • Запрет необоснованных предпочтений. Это означает, что размер арендной платы не должен различаться за земли публично-правового образования, относящиеся к одной земельной категории, применяемые для одного и того же назначения и предоставляемые по одинаковым основаниям.

Пункт 4 статьи 22 ЗК РФ об аренде земельных участков устанавливает, что размер платы за аренду земли определяется договором аренды. Естественно, при определении размера оплаты в договоре необходимо опираться на вышеназванные законодательные принципы.

Формы платы за землю

Арендная плата, земельный налог, налог на недвижимость и нормативная цена земли являются формами платы за земельный участок (ст. 65 ЗК РФ).
Налогообложению подлежат арендованные земельные участки, их части и доли земельных участков в общей долевой собственности, предоставляемые физическим и юридическим лицам на праве собственности, владения и пользования.

Земельный налог — местный сбор, относящийся к доходам в бюджет муниципальных властей. Среди всех источников налоговых поступлений налог на землю составляет 12-20 %.

Важным показателем является нормативная стоимость земли — размер вложенных в участок средств или стоимость произведенной на земле продукции. К нормативной стоимости земли также относят рентообразующую способность участка, объем и соотношение спроса и предложения на земельном рынке, спрос платежеспособного населения, инфляцию, налоговые вычеты и прочие факторы.

Нормативная стоимость земли необходима для возмещения ущерба из-за отчуждения земли и вынужденной консервации (долгосрочное сохранение).

Что такое арендная плата?

Арендная плата — разновидность внесения платежей за использование земельного участка, устанавливаемая договором аренды. Арендная плата является регулярными платежами за аренду земельного надела по договору аренды земли.

Величина, сроки и условия внесения платы за аренду земли определяются договором на основании нормативно-правовых актов.

Как определяется размер арендной платы?

Собственником участка может быть:

  • Физическое или юридическое лицо (гражданин или организация);
  • Муниципалитет, субъект РФ, государство.

Земли физических и юридических лиц

Земли граждан и организаций сдаются в аренду за плату, которая рассчитывается по определенной формуле:

А = С * Р, где

  • А — размер платы за аренду;
  • С — рыночная цена земли, рассчитываемая путем независимой экспертизы. Независимую экспертизу необходимо проводить не ранее, чем за полгода до даты получения прав арендатора на землю;
  • Р — ставка рефинансирования Центробанка РФ. Ставка рефинансирования устанавливается в начале года и будет действовать только для договоров найма земли, заключенных в этот год.

Земли государства и муниципалитета

Государственные и земли местных региональных властей — это преобладающая часть всех земельных участков территории России. Регламентация размеров арендной платы является важнейшей частью определения доходов в казну государства.

По Земельному кодексу РФ арендатор государственных и муниципальных земель может вносить оплату 2-мя способами:

  1. Земельный налог;
  2. Налог на недвижимость.

В соответствии с пунктом 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации размер арендной платы определяется следующими методами:

  • На основании кадастровой цены земельных наделов;
  • По итогам торгов, проводимых на аукционе;
  • По ставкам арендной платы либо методическим указаниям по ее расчету, утверждаемым Министерством экономического развития РФ;
  • На основании рыночной цены земель, которая устанавливается законодательством России об оценочной деятельности.

Если арендуемый земельный участок предоставляется арендатору без организации торгов с определенной целью, то плата рассчитывается по кадастровой стоимости в размере:

  1. 0,01 % от ее суммы в отношении земельных наделов:
    • Предоставленных физ. или юр. лицу, у которых есть право освободиться от внесения земельного налога, что закреплено нормативной базой о налогах и сборах;
    • Предоставленных физическому лицу с правом на снижение налоговой базы в случае, если при таком снижении налоговая база оказывается равной нулю;
    • Предоставленных физическому лицу с правом на снижение налоговой базы в случае, если налоговый вычет меньше налоговой базы. В такой ситуации 0,01 % будет действовать в отношении платы, которая равняется размеру такого налогового вычета.
    • Изъятых из оборота, если земля может быть передана в арендные отношения в соответствии с федеральным законодательством;
    • Загрязненных отходами высокой токсичности, радиоактивными веществами. Также земли, на которых произошло заражение, загрязнение и деградация, не включая ситуации с консервацией земель и изъятием их с оборота;
    • Предоставленных в целях расположения диппредставительств других стран и консульских учреждений в России, если иной порядок не установлен международными соглашениями.
  2. 0,6 % от кадастровой стоимости в отношении земель:
  3. 1,5 % от цены по кадастру для земельных наделов в случаях, предусмотренных статьей 39.7 ЗК РФ пунктом 5.
  4. 2 % от кадастровой стоимости при земельных участках:
    • Предоставленных недропользователю в целях осуществления работ, касающихся использования недр;
    • Предоставленных без организации торгов, на котором нет зданий, сооружений, объектов неоконченного строительства и пр.

Как на размер арендной платы влияет месторасположение земельного участка?

При определении размеров арендной платы за землю в разных регионах на различных уровнях применяются свои системы коэффициентов.

К примеру, по Закону Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» в определенных ситуациях размер платы за аренду измеряется формулой с 3-мя коэффициентами:

А=Аб×Кд×Пкд×Км×S, где

А — арендная плата за землю, Аб — базовый размер платы, Кд — коэффициент, учитывающий разновидность разрешенного способа применения земли, Пкд — корректирующий коэффициент, Км – коэффициент, учитывающий территориальное местонахождение надела в муниципальном регионе, S — площадь арендуемой земли.

Что такое налог на аренду земельного участка (НДС)?

Земля относится к природным ресурсам в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Земельного кодекса России. В то же время право пользования природными ресурсами не облагается налогом на добавленную стоимость (пп. 17 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ).

Юридическим лицом, являющимся арендатором, представляется в налоговую по месту своей регистрации соответствующая налоговая декларация по НДС. Но так как вышеуказанные нормы освобождают арендную плату за земельные участки от НДС, то налоговым агентам необходимо только заполнить раздел 7-ой налоговой декларации об операциях, не подлежащих налогообложению.

Второй раздел декларации по такой операции не заполняется. Декларацию необходимо заполнить в соответствии с Приказом Минфина РФ от 15.10.2009 № 104н «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость и Порядка ее заполнения».

Как рассчитывается налог на земельный участок?

Налоговая сумма рассчитывается в конце налогового периода (1 год) соответственно процентной доле налоговой базы по налоговой ставке, если иной порядок не предусматривается пунктами 15 и 16 НК РФ.

Оплачивается налог на сданный в аренду земельный участок налогоплательщиками в бюджет по месту расположения земли. Порядок и сроки уплаты устанавливаются нормативными документами представительных органов муниципалитета (законы Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга).

Расчет суммы налога производится формулой:

Земельный налог = Кст x Д x Cт x Кв,

  • в которой Кст — кадастровая цена земельного надела (кадастровую стоимость можно выяснить на официальном сайте Росреестра либо с помощью кадастровой карты);
  • Д — размер доли в праве на землю;
  • Ст — размер налоговой ставки (налоговая ставка отображается в справочной информации о ставках и льготах по имущественным налогам на сайте Федеральной налоговой службы);
  • Кв — коэффициент владения землей (используется лишь в ситуации, когда владение составляет неполный год).

Как рассчитывается налог на земли лесного фонда?

Налогообложение за земли лесного фонда определяется за время лесопользования на единицу площади освоенного леса эксплуатационного характера, на которых заготавливается древесина. Взимается налог вместе с платой за использование лесов в размере 5 % от платы за древесину, которая отпускается на корню.

Как рассчитывается налог на земли водного фонда?

Ставка налога на земли водного фонда за границами населенных пунктов, предоставленные предприятиям сфер промышленности, транспорта, связи и прочего назначения в целях создания продукции из рыбы также будет равняться 0,3 %.

При этом не имеет значения, какому предприятию была предоставлена земля водного фонда, главное — это наличие целевого назначения в виде производства рыбных продуктов.

Когда аренда земли не облагается НДС?

Продажа прав (реализация долей) земельных наделов не облагается налогом (НДС) согласно части 2, главы 21, ст. 146, п. 2 Налогового кодекса РФ.

Объектом налогообложения также не будут признаваться земли, на которых государственные органы в целях осуществления возложенных на них законодательством полномочий в какой-либо сфере государственной деятельности оказывают услуги населению.

Налог на добавленную стоимость не будет взиматься с земель, исключенных из оборота, на которых расположены объекты культурного наследия, определенные участки лесного и водного фондов.

Уплата налогов и арендной платы при переходе аренды земли по наследству

Если на протяжении года право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования земельными наделами перешли от одного лица к другому, налог на землю будет считаться и предъявляться к оплате прежним собственником земли, землевладельцем, землепользователем с 1 января данного года и до того месяца (включая его), в котором было утрачено право на земельный надел. Новый арендатор-наследник платит только со следующего месяца после месяца возникновения прав на землю.

За земельные участки, на которых расположены наследуемые жилые дома, нежилые здания и сооружения, платить налог следует с даты открытия наследства. Дата, время, момент открытия — день смерти наследодателя.

Наследники, принявшие наследство до того, как наступил срок налогового учета, платят налог вместе со всеми налоговыми обязательствами наследодателя.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/stoimost/arendnaja-plata-za-zemlju-i-nalogi.html

Практикум по теме

Собственник земли получает ежегодно арендную плату

Цель данного практикума состоит в определении равновесия на рынке капитала и рынке земли.

Задачами практикума являются:

  • во-первых, определение равновесия на рынке капитала;
  • во-вторых, закрепление формул расчета дисконтированной стоимости;
  • в-третьих, анализ межвременного выбора потребителей;
  • в-четвертых, определение равновесия на рынке земли;
  • в-пятых, расчет земельной ренты, цены земли и арендной платы.

Задача 1

Постановка задачи: По корпоративной облигации выплачивается доход в первый год в размере 300 у. е., во второй год – 320 у. е., а в третий – 330 у. е. Определите дисконтированную стоимость потока доходов, если ставка банковского процента равна 5 % годовых.

Технология решения задачи: Дисконтированная стоимость определяется по формуле:

Ответ:904 у. е.

Задача 2

Постановка задачи: Предприниматель собирается приобрести инвестиционный проект. Какую максимальную стоимость он может за него уплатить, если доход от использования проекта в первый год будет 100 у. е., а во второй – 130 у. е.? Ставка банковского процента составляет 10 %.

Технология решения задачи: Дисконтированный доход от инвестиционного проекта должен быть больше, чем его стоимость. Следовательно, максимальная стоимость проекта – это сумма дисконтированного дохода:

Ответ: 198,3 у. е.

Задача 3

Постановка задачи: Фирма планирует осуществить инвестиции в современную технологию, стоимость которой 800 у. е. Она рассчитана на 5 лет. Ежегодный доход разработчики обещают в размере 200 у. е. Следует ли фирме покупать технологию, если процентная ставка в экономике 10 % годовых?

Технология решения задачи: Чтобы ответить на этот вопрос, надо сопоставить стоимость технологии с дисконтированной стоимостью потока доходов от ее использования. Дисконтированная стоимость определяется по формуле

Таким образом, вернется только 758 у. е., затраты же составят 800 у. е., т. е. покупать технологию невыгодно.

Ответ: покупать не следует.

Задача 4

Постановка задачи: В результате инвестиций 10 000 у. е. в производство в начале года получается доход в конце года в размере 15 000 у. е. При какой ставке банковского процента инвестиции будут выгодны?

Технология решения задачи: Сначала определяется прибыль: 15 000 – 10 000 = 5 000 у. е. Затем определяется доходность инвестиций: . Чтобы инвестиции были выгодны, их доходность должна быть выше процентной ставки, следовательно, инвестиции выгодны, если процентная ставка меньше 50 %.

Ответ: менее 50 %.

Задача 5

Постановка задачи: Допустим ежегодный доход потребителя 120 000 у. е. В первый год он потребляет 85 % своего дохода. Определите потребление второго года, если процентная ставка в экономике составляет 10 % годовых и потребитель использует весь доход.

Технология решения задачи: Потребление в первый год составляет: 120 000 * 0,85 = 102 000 у. е. Оставшаяся часть 18 000 у. е. сберегается. Если потребитель положит деньги в банк, это позволит ему на следующий год увеличить потребление на 18 000 * 1,1 = 19 800 у. е. Следовательно, во второй год потребление составит 120 000 + 19 800 = 139 800 у. е.

Ответ: 139800 у. е.

Задача 6

Постановка задачи: Допустим ежегодный доход потребителя 20 000 у. е. В первый год он потребляет 75 % своего дохода. Определите потребление первого и второго годов, если процентная ставка в экономике составляет 10 % годовых. Как оно изменится, если в первый год потребитель получит премию в размере 2000 у. е.?

Технология решения задачи: Потребление в первый год составляет: 20 000 * 0,75 = 15 000 у. е. Оставшаяся часть 5000 у. е. сберегается. Если потребитель положит деньги в банк, это позволит ему на следующий год увеличить потребление на 5000 * 1,1 = 5500 у. е. Следовательно, во второй год потребление составит 20 000 + 5500 = 25 500 у. е.

Премия, полученная в первый год, изменит потребление как первого, так и второго года:

С1 = (20 000 + 2000) * 0,75 = 16 500 у. е.

С2 = 20 000 + (22 000 – 16 500)* 1,1 = 26 050 у. е.

Следовательно, потребление первого года увеличится на 1500 у. е., второго – на 550 у. е.

Ответ: Первоначально потребление первого года составляло 15 000 у. е., второго 25 500 у. е. Премия позволила увеличить потребление первого года до 16 500 у. е. (на 1500 у. е.), второго – до 26 050 у. е. (на 550 у. е.).

Задача 7

Постановка задачи: Допустим ежегодный доход потребителя 30 000 у. е. В первый год он потребляет 80 % своего дохода. Определите потребление первого и второго годов, если процентная ставка в экономике составляет 8 % годовых и потребитель получил прибавку к зарплате во второй год в размере 3000 у. е.

Технология решения задачи: Потребление в первых год составляет: 30 000 * 0,8 = 24 000 у. е. Оставшаяся часть 6000 у. е. сберегается. Если потребитель положит деньги в банк, это позволит ему на следующий год увеличить потребление на 6000 * 1,1 = 6600 у. е. Следовательно, во второй год потребление составит 30 000 + 3000 + 6600 = 39 600 у. е.

Ответ: С1 =24 000 у. е., С2 = 39 600 у. е.

Задача 8

Постановка задачи: Потребитель имеет 10 000 $. Если он положит их в банк, то получит 11 500 $ через год. Инфляция составляет 8 %. Определите номинальную и реальную ставки процента в экономике.

Технология решения задачи: Надо найти доходность вклада в банк:

Это и будет номинальная ставка процента. Реальная ставка процента определяется из уравнения Фишера:

Ответ: номинальная ставка процента равна 15 %, реальная – 7 %.

Задача 9

Постановка задачи: Потребитель имеет 10 000 $. Если он положит их в банк, то получит 10 500 $ через год. Инфляция составляет 7 %. Определите, эффективно ли будет вложение в банк данной суммы денег?

Технология решения задачи: Надо определить реальную ставку процента:

– номинальная ставка;

5 % – 7 % = –2 %. Реальная ставка отрицательна, поэтому вложения в банк неэффективны.

Ответ: не эффективно.

Задача 10

Постановка задачи: Потребитель имеет вклад в банке, на который он планирует получить 600 у. е. через год, 400 у. е. через 3 года и 800 у. е. через 5 лет. Ставка процента в экономике 10 % годовых. Определите сегодняшнюю ценность будущих доходов потребителя.

Технология решения задачи: Чтобы получить текущую ценность будущих доходов потребителя, необходимо их дисконтировать:

Ответ: 1342,87 у. е.

Задача 11

Постановка задачи: Владелец земли, получающий 25 000 у. е. ежегодной ренты, решил её продать. Какова будет цена земли, если ставка банковского процента составляет 5 % в год.

Технология решения задачи: Цена земли определяется по формуле

Ответ: 500 000 у. е.

Задача 12

Постановка задачи: Определите, как изменится цена земли, если годовая земельная рента повысится с 2100 до 2800 $, а процентная ставка останется 7 % годовых.

Технология решения задачи: Цена земли определяется по формуле

Сначала цена земли была равна:

С ростом земельной ренты цена земли растет:

Следовательно, цена земли выросла на 10 000 $.

Ответ: увеличится с 30 000 до 40 000 $.

Задача 13

Постановка задачи: Земельный собственник со своего участка в 20 га ежегодно получает 30 000 у. е. земельной ренты. Процентная ставка увеличилась с 6 до 10 % в связи с пессимистическими ожиданиями экономических субъектов. Определите, выгодно ли продать этот участок в настоящее время?

Технология решения задачи: Надо найти, как изменится цена земли. Цена земли определяется по формуле

Цена земли упала, поэтому продавать землю невыгодно.

Ответ: невыгодно.

Задача 14

Постановка задачи: Спрос на землю в регионе описывается уравнением Qd = 1000 – 5R, где Q – площадь используемой земли, га; R – ставка ренты, тыс. у. е. за га. Площадь предлагаемой земли в регионе 800 га. Определите размер земельной ренты.

Технология решения задачи: Земельная рента определяется по равенству Qd = Qs:

1000 – 5R = 800; R = 40 тыс. у. е.

Ответ: 40 тыс. у. е.

Задача 15

Постановка задачи: Цена участка земли выросла с 20 000 до 30 000 у. е. Определите, как изменилась величина земельной ренты, если процентная ставка не изменилась, осталась равной 5 %.

Технология решения задачи: Цена земли определяется по формуле

; R1 = 1000 у. е.

; R2 = 1500 у. е.

Ответ: рента выросла с 1000 до 1500 у. е., т. е. в 1,5 раза.

Задача 16

Постановка задачи: За сданный в аренду участок землевладелец ежегодно получает 7000 у. е. арендной платы. На участке за счет заемных средств возведены постройки стоимостью 40 000 у. е. со сроком службы 20 лет. Определите земельную ренту, если банковский процент равен 5 %.

Технология решения задачи: Арендная плата включает в себя земельную ренту, амортизацию построек, процент на заемный капитал, отсюда:

Ответ: 3000 у. е.

Задача 17

Постановка задачи: На участке возведены постройки стоимостью 24 000 у. е., срок службы 8 лет. Арендатор пользуется машинами, механизмами, принадлежащими землевладельцу, стоимостью 15 000 у. е., срок службы которых 5 лет. Норма ссудного процента 10 %. Земельная рента составляет 3000 у. е. Определите арендную плату.

Технология решения задачи: Арендная плата включает в себя земельную ренту, амортизацию построек, процент на вложенный капитал.

Ответ: 12 900 у. е.

Перейти к версии для печати

 

Источник: http://eos.ibi.spb.ru/umk/2_6/15/15_P1_R2_T5.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть