Собственность на здание земельный участок

Переход права на участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Собственность на здание земельный участок
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Переход права на участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Из единого правового объекта недвижимости невозможно отчуждение здания.

Поскольку все сделки между лицами (как физическими, так и юридическими) находятся в ведомстве гражданского права, именно его нормы и распространяются на сделки и их последствия, в том числе, на переход права на собственность, как единого объекта недвижимости, так и его составных частей – земли и строений.

Единый недвижимый объект: понятие и его правовой режим

Единым недвижимым объектом в законодательстве принято называть неразрывную связь между постройкой, зданием или сооружением и земельным участком, на котором все это расположено.

Собственник земельного участка может претендовать на недвижимость, которая на нем находится, равно как и собственник недвижимости может претендовать на права собственности на участок. В этом заключается единый правовой режим объекта недвижимости.

Отчуждение здания из единого правового объекта недвижимости происходить не может.

В этом случае речь будет идти исключительно о праве собственности на объект недвижимости и о праве собственности на землю, как отдельных прав, связанных между собой только «адресным» путем, то есть наличием единого физического адреса.

Переход собственности при продаже объектов недвижимости

Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ при продаже осуществляется переход права на собственность от одного участника договора к другому на возмездной основе, размер которой устанавливается индивидуально. И этот договор купли-продажи должен быть не просто устным, но и подлежит проведению официальной сделке в уполномоченных органах, с перерегистрацией прав на собственность в установленном законом порядке.

Касается эта статья, в частности, и объекта недвижимости как единого объекта (земля + недвижимость на ней), так и отдельных его частей (продажу отдельно земельного участка или же отдельно объекта строительства). В последнем случае складывается несколько иная картина, чем при продаже единого объекта.

Во-первых, если собственник недвижимости (постройки или здания), оформивший свои права в законном порядке, продает ее другому лицу, то вместе с правом собственности он продает и право пользования землей, на которой стоит здание или постройка. Понимать под землей в данном случае нужно не весь участок, а лишь ту часть, на которой фактически находится здание.

Во-вторых, возможна и обратная ситуация: собственник земли, продавая ее другому лицу, передает права на собственность всем участком, но это ни в коей мере не касается владельца недвижимого имущества, которое находится на земле.

Более того, если между старым собственником земли заключено соглашение аренды на ту часть, на которой возведено строение, с собственником этого строения, то новому собственнику земли после продажи достается и это соглашение.

При этом его нужно перезаключать, поскольку владелец земли изменился. Отменять или расторгать его в одностороннем порядке можно только в том случае, если это прописано в самом договоре.

В-третьих, при продаже единого объекта (земля + недвижимый объект) право собственности переходит на все, что относится к этому единому объекту. Новый собственник обязан оформить в собственность покупку, зарегистрировав документы в уполномоченных органах.

Определение судьбы земельного участка в договоре купли-продажи здания

Договором купли-продажи принято называть заключенный в установленном законом порядке договор, где одна сторона передает на возмездной основе другой стороне права на собственность, владение и распоряжение каким-либо имуществом, в том числе и недвижимым.

Эта процедура определяется в статье 454 Гражданского кодекса РФ.

Однако в случаях, когда собственником участка является одно лицо, а собственником здания на участке – другое, возникают недопонимания при продаже того или иного объекта. Так, не совсем понятно, нужно ли прописывать в договоре купли-продажи недвижимости участь земельного участка, который не принадлежит собственнику строения/сооружения.

Законодательно установлено, что собственник при составлении договора купли-продажи, в результате которого его права на собственность передаются другому лицу, уже учитывает тот аспект, что владение и распоряжение (однако не право собственности) на конкретную, занятую строением, часть земли передается в полном объеме.

Иная ситуация, если эта часть земли используется по срочному договору. По его окончании собственник всего земельного участка может или реализовать свое право на отчуждение здания в свою пользу (применяется при определенных условиях), или же свое право на требование сноса сооружения.

Именно поэтому правозащитники рекомендуют при неоднозначных ситуациях с земельным участком в договоре купли-продажи прописывать правовое положение и земли, и объектов недвижимости на ней.

Допустим, если собственник строения продает его, то в соглашении можно и нужно прописать, что вместе с правами собственности на строение он передает свое право на пользование землей, согласно нормам действующего законодательства, новому владельцу.

Встречаются ситуации, когда собственник единого объекта недвижимости продает только объект недвижимости, а права собственности на землю оставляет за собой.

В этом случае включение в договор купли-продажи дальнейших действий по использованию участка крайне рекомендуемо.

Тогда новый собственник строения будет уверен, что собственника земли не потребует сноса здания или не поставит в рамки невыносимых/невыгодных условий аренды земли.

Договор купли-продажи заключается исключительно в письменном виде, в установленной законом форме, по образцу. Для большей гарантии честности сделки проводить ее необходимо через нотариальную палату, где нотариус будет выступать в роли третьей стороны, которая может осуществить безопасную передачу денежных средств от одного лица к другому.

Исключения из правила о переходе права собственности на земельный участок вместе с переходом права собственности на здание

Статья 273 Гражданского кодекса РФ подразумевает и частично дублирует статью 35 Земельного кодекса РФ, которая регулирует процесс перехода права собственности на землю как единого недвижимого объекта и гласит, что вместе с правом собственность на здание собственнику переходит еще и право на владение участком/частью земли, на котором оно находится.

Однако из этого правила есть исключения.

  • Если в ходе судебного разбирательства происходит отчуждение здания собственником земли, на котором оно расположено, то право собственности на здание может быть утеряно по нескольким основаниям:
  • В счет уплаты долга собственника, то есть если у владельца здания или сооружения имеются долги, которые подлежат возмещению (долги не только перед собственником земли), то здание может быть изъято из собственности и продано любому желающему за сумму, которую устанавливают уполномоченные органы;
  • Отчуждение здания возможно, если стоимость этого здания и затраты на его возведение (или иные траты, которые понес собственник здания на его приобретение) меньше, чем стоимость всего участка. В этом случае собственник земли может претендовать на принудительную продажу со стороны собственника здания;
  • Здание не соответствует или перестало соответствовать категории земель. Если же постройка перестала соответствовать целевой категории земель, в ходе перехода земли из категории в категорию, то собственнику при отчуждении положена компенсация, которая устанавливается индивидуально.

Согласно действующему законодательству собственник здания может оспорить отчуждение в установленном законом порядке, однако это не гарантирует ему сохранения его прав. В частности, при переходе земель из категории в категорию по целевому назначению нередко право на владение и распоряжение, право на собственность этой землей теряется и для собственника земли.

В этом случае компенсация в натуре или денежном эквиваленте положена и собственнику земельного участка, который у него отчуждается в пользу государства или муниципалитета, и собственнику здания, который теряет права на собственность.

Источник: https://advokat-malov.ru/sobstvennost/perehod-prava-na-uchastok-pri-otchuzhdenii-nahodyashhihsya-na-nem-zdanij-ili-sooruzhenij.html

Верховный Суд РФ разъяснил права собственников нежилых помещений на земельный участок

Собственность на здание земельный участок

Андрей Давыдов

Опубликован Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), в котором, в частности, нижестоящим судам даны разъяснения по вопросу о том, какое право на земельный участок приобретает собственник помещения в нежилом здании, расположенном на этом земельном участке.

Актуальность вопроса о правах на земельный участок собственников помещений в нежилых зданиях до сих пор находит свое отражение в многочисленных судебных разбирательствах с госорганами, в том числе и в Москве.

Сложность земельных споров обусловила необходимость разъяснения Верховным Судом РФ ключевого вопроса: если земля под зданием находится в собственности застройщика, то собственник помещения в здании становится участником долевой собственности на земельный участок, а если земля у застройщика в аренде, то собственник помещения в здании будет соарендатором земельного участка.

Ниже приводятся соответствующие выдержки из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016).

УТВЕРЖДЕН

Президиумом Верховного Суда

Российской Федерации

6 июля 2016 г.

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 2 (2016)

ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

7. Если застройщик по договору долевого участия в строительстве здания, состоящего из нежилых помещений, одновременно является собственником земельного участка, на котором осуществлялось строительство, с переходом права собственности на нежилое помещение к участнику долевого строительства переходит также право долевой собственности на земельный участок.

Предприниматель (участник долевого строительства) и общество (застройщик) заключили договор долевого участия в строительстве здания административно-торгового назначения.

Общество одновременно являлось собственником земельного участка, на котором осуществлялось строительство.

В соответствии с условиями договора к общему имуществу здания стороны отнесли земельный участок, подлежащий передаче в общую долевую собственность дольщикам – собственникам помещений, расположенных в здании, наряду с другими объектами общего имущества.

Во исполнение условий договора и на основании акта приема-передачи общество передало предпринимателю в собственность нежилое помещение и долю в праве собственности на общее имущество. Право собственности предпринимателя на помещение было зарегистрировано в установленном порядке.

Предприниматель обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права долевой собственности на спорный земельный участок.

Регистрирующий орган, отказывая в государственной регистрации, указал на то, что законом не предусмотрен переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в нежилом здании.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании этого отказа незаконным.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, заявление предпринимателя было удовлетворено. Суды применили по аналогии положения ст.

36 ЖК РФ и исходили из того, что право долевойсобственности предпринимателя на земельный участок возникло в силу закона, поскольку он является собственником помещения в здании, расположенном на этом участке.

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и отказывая в удовлетворении заявления, арбитражный суд округа указал на то, что договор на участие в долевом строительстве и акт приема-передачи не являются основанием для регистрации права общей долевой собственности на земельный участок. Суд также отметил, что положения ст. 36 ЖК РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление арбитражного суда округа, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставила без изменения в силу следующего.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится.

Исходя из условий договора, являющегося договором купли-продажи недвижимости, созданной в будущем, при разрешении спора подлежали применению также положения ст. 552 ГК РФ о переходе права собственности на земельный участок вместе с отчуждением находящейся на нем недвижимости.

Условия заключенного сторонами договора на участие в долевом строительстве об одновременной передаче вместе с помещениями, приобретаемыми по договору, земельного участка, на котором расположено здание, соответствуют положениям п. 2 ст. 552 ГК РФ.

Подписанным по результатам реализации договора актом приема-передачи стороны подтвердили также фактическую передачу земельного участка дольщикам в соответствии с условиями указанного договора.

При таких обстоятельствах вывод суда кассационной инстанции о том, что договор на участие в долевом строительстве и акт приема-передачи не являются основаниями возникновения права собственности предпринимателей, нельзя признать обоснованным и соответствующим закону.

Применение судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора ст. 36 ЖК РФ является ошибочным, поскольку основанием возникновения права собственности предпринимателей на долю в праве собственности на земельный участок является договор на участие в долевом строительстве, а не ст.

36 ЖК РФ, применяемая к возникновению прав на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом. Определение сторонами договора долевого участия земельного участка как объекта общего имущества также не дает оснований применять к спорным отношениям указанную норму права.

Вместе с тем, поскольку судами спор разрешен, в том числе на основании иных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, ссылка судов на эту норму не привела к неправильным выводам по существу спора.

Определение № 307-КГ15-14692

8. Законодательством не предусмотрен переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды.

В этом случае с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Комитетом по управлению имуществом муниципального образования (арендодатель; далее – комитет) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, для строительства нежилого здания административно-торгового назначения.

Ссылаясь на то, что общество не исполнило обязанность по внесению арендных платежей, комитет обратился в суд с иском об их взыскании.

В возражениях на иск общество указало на то, что на спорном земельном участке построено нежилое здание; оно введено в эксплуатацию и на одно из помещений в нем осуществлена государственная регистрация права собственности фирмы – участника долевого строительства.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды по аналогии применили ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 1 и 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и пришли к выводу о том, что по завершении строительства и регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в здании земельный участок перешел в долевую собственность собственников помещений нежилого здания и выбыл из распоряжения комитета с момента государственной регистрации первого права собственности на нежилое помещение.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила указанные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

В силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г.

№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г.

№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г.

№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Учитывая отсутствие законодательного пробела в части регулирования спорных правоотношений, у судов не имелось оснований для применения к этим правоотношениям по аналогии закона положений о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, в случае отчуждения жилых или нежилых помещений в нем.

Таким образом, суды, необоснованно применив положения ст. 36 ЖК РФ, ст. 289 и 290 ГК РФ в отношении спорного земельного участка, пришли к неправильным выводам о том, что договор аренды указанного участка прекратил свое действие 25 сентября 2014 г. и комитет утратил право распоряжаться этим участком в спорный период.

Определение № 305-ЭС15-16772

Источник: https://sadko-online.ru/articles/389784

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть