Составление плана землепользования

9 Составление плана землепользования и баланса земель по угодьям

Приорганизации внутрихозяйственногоземлеустройства устанавливается размери площади земельного массива, его состави качество, положение, конфигурация играницы.

Землепользованиепроектируется обычно в виде одногосплошного компактного массива с границамипо естественным контурам и желательно,чтобы границы были прямолинейными, безбольших изломов. Границы могутустанавливаться также по магистральнымдорогам, железным дорогам, каналам ит.д.

Границыземлепользования закрепляются наместности межевыми знаками, положениекоторых фиксируется в технических июридических документах.

Техническимдокументом является план землепользования(рисунок 8).

Рисунок8 – План землепользования

Напланах землепользования показываетсяграница данного землепользователя,смежные землепользователи, дирекционныеуглы (румбы) и меры линий по границамданного участка, указывается масштаб,кто составил и проверил план.

Смежныеземлепользователи:

АВ – учреждениеа/я 131;

ВС – завод “Агрегат”;

CD – фирма “Агат”;

DA – совхоз “Маяк”.

Смежныеземлепользователи могут быть подписанынепосредственно на плане. А при составленииплана внутрихозяйственного землеустройствауказывается площадь всех угодий.

Планземлепользованиявыполняетсяв цветах:

-поля севооборота – желтый;

-сенокосы – бледно-зеленый;

-пастбища – голубой;

-контур населенного пункта – заштриховывается;

-земли общего пользования – коричневымцветом;

-земли, занятые под лес и кустарники -темно-зеленым.

Присоставлении баланса земель по угодьям (таблица 8) необходимо помнить, чтоширина полосы отвода земли для железнойдороги устанавливается не более 60метров, максимальная ширина полосыотвода для автомобильных дорог зависитот категории дороги и устанавливаетсяв пределах примерно от 20 до 40 метров,газопроводов – 4 м, нефтепроводов – 6-12 м.

Баланс земель –этосистема показателей, которая отражаетналичие всех видов угодий

Таблица8 – Баланс земель по угодьям

При составлениибаланса за 100 % принимается сумма всехплощадей земельных угодий землепользования.Разница в площадях землепользования,вычисленных аналитическим или электронном способом и по земельным угодьям баланса, должна быть в пределах 5%

Приподсчете транспортных затрат, а такжепри оценке компактности хозяйства иусловий управления вычисляют средниерасстояния от усадьбы до массивовсельскохозяйственных угодий.

Дляэтого по плану (карте) измеряют расстоянияS1,S2,…,Snот усадьбыпо дорогам до центра тяжести отдельныхземельных участков и вычисляют ихплощади P1,P2,…,Pn.

Среднее расстояниеопределяют как среднее весовое поформуле:

(29)

Рассмотрим расчетсреднего расстояния от усадьбы допахотных земель на примере.

Имеемземельный массив пахотных земель,разделенный на пять полей (рисунок 9).

Рисунок 9

Границы полейсовмещены с дорогами и защитнымилесополосами.

Вычисляемплощади этих полей и определяем глазомерноцентры их тяжести. Затем измеряетсярасстояние от центров тяжести полей поперпендикулярам до ближайших дорог ипо дорогам до центральной усадьбы.

Данныеизмерений и дальнейших вычисленийзаносят в таблицу 7:

Таблица 9

(30)

Коэффициенткомпактности хозяйства можно определитьпо формуле:

, (31)

гдеП -периметр хозяйства в м;

Р– общая площадь, в м2.

Значение коэффициентакомпактности должно быть близким кединице.

Источник: https://studfile.net/preview/6277725/page:7/

Градостроительный план и правила землепользования и застройки

Где и кто выдает. На основании чего делается и для чего нужен ГПЗУ.

Градостроительный план земельного участка – основной исходно-разрешительный документ. Согласно градостроительному кодексу, проектировщик не имеет право начинать выполнение проектной документации без град. плана.

ГПЗУ или Град. план представляет собой многостраничный документ с уникальным номером и датой.

В составе которого всегда есть схема или чертеж с указанием места размещения объектов капитального строительства и границей минимального размещения объектов – парковок, крылец, проекций балконов, приямков. Чаще всего пятно допустимой застройки штрихуется и указывается с отступами 3 м от границ.

Также на схеме обязательно учитываются сети и отступы от них. И здесь есть важный момент. Если вы планируете выносить инженерные сети с участка, нужно заранее, еще до подачи заявления на получение ГПЗУ, подать заявки на вынос сетей и уже с ними обращаться за град. планом. Иначе вы получите заштрихованную область с коридорами для прохода существующих сетей и отступами по СП 42.

13330 или в соответствии с местными нормами, что еще хуже. Например, бывает за границами участка, метрах в пяти, проходит коллектор большого диаметра, скажем 1,4 м. При этом отступ, в соответствии с новосибирским постановлением №96, будет равен не менее 15 м от коллектора. Соответственно, получите схему размещения с минимальным отступом не менее 10 м от границы, вместо 3 м.

Подобные ситуации обычно решаются согласованием с владельцем сетей, в данном примере с Горводоканалом. Получив такое согласие в письменном виде можно уже подавать заявку на град. план. Если у вас проходит воздушка – ЛЭП, на участке и например это 10 кВ, вы получите отступ по ее охранной зоне 10 м в каждую сторону.

Выход опять же предварительное письмо или технические условия на вынос сети, взятые в РЭС (для Новосибирска).

Кем выдается Градостроительный план

Как правило, Департаментом строительства и архитектуры, если речь идет о городе. Либо в отделе архитектуры сельсовета, если проектируем в области. Делается в течение одного календарного месяца. Для получения ГПЗУ достаточно быть застройщиком, то есть правообладателем земельного участка либо его представителем по доверенности.

В Новосибирске выдача осуществляется по постановлению №4179 от 07.09.2017г., хотя у нас с такой скоростью все принимается и отменяется, что через полгода может и новое появится… В этом постановлении есть образец заявления. Подается заявление и документ удостоверяющий личность. Последнее время перестали требовать заключение СЭС, топооснову для проектирования, выписки из ЕГРН.

Раньше подавали это, плюс еще и технические условия от сетевых организаций.

Градостроительный план составляется на основании правил землепользования и застройки (в Новосибирске это Постановление №1288). Такие правила есть у каждого региона, города, сельсовета и т.д. В них прописаны все ограничения для каждой зоны. Прежде всего зоны – это части города, на которые он поделен в соответствии с генеральным планом.

Для каждой зоны есть свой перечень разрешенных видов использования земельного участка. Это значит, во-первых, что в производственной зоне вы не построите гостиницу, а в жилой – склад.

Есть еще условно-разрешенные виды использования земли, в рамках этого перечня можно подавать на публичные слушанья, и если получится, вы все-таки сможете построить гостиницу в производственной зоне.

Есть вспомогательные виды разрешенного использования – это означает, что для производственного предприятия, например, вспомогательным будет административно-бытовой корпус. То есть просто АБК отдельно на отдельном участке могут и не дать построить, а как вспомогательное здание, например, к складу, уже можно.

Параметры, указанные в градостроительном плане

Кроме схемы в ГПЗУ указываются в форме таблицы или просто сплошным текстом такие параметры, как предельная высота и этажность, максимальный и минимальный процент застройки, минимальные отступы от границ участка, минимальное количество машино-мест в границах участка, минимальные размеры площадок для жилья, коэффициент плотности застройки. Данный коэффициент – это отношение общей площади жилого дома к площади участка. Иными словами при коэффициенте, например, 2,5 в зоне ОД (общественно-деловая), на участке 35 соток, вы сможете построить не более 8750 м2 жилья (2,5 х 3500 м2 = 8750). А в зоне Ж (жилая) коэффициент будет меньше и площадь тоже меньше.

Публичные слушанья

Напишу только в контексте данной темы, более развернуто дам информацию в отдельной статье. На публичные слушанья можно зайти уже с полученным градостроительным планом. В качестве отклонений от предельных параметров земельного участка на слушаньях могут быть рассмотрены следующие моменты: минимальный и максимальный процент застройки, отступы от границ (можно уменьшить до 0 м), есть еще

Какие еще есть нюансы.

Экспертиза может потребовать у вас следующие сведения, которые могут быть не отражены в Градостроительном плане: наличие/отсутствие особо охраняемых природных территорий (федерального, регионального, местного значения) – все это заказывается в разных инстанциях, наличие/отсутствие мест полезных ископаемых, скотомогильников, объектов культурного наследия и их охранных зон, наличие зон охраны водных объектов. Все это встречается, как правило не в городе, а если вы проектируете на Алтае или, скажем, в Шерегеше, готовьтесь сами и готовьте заказчика. За справками придется побегать.

ГПЗУ выдается на один участок, расположенный в одной зоне. Если у вас два и больше участка, то сначала их нужно объединить через проект межевания.

Бывает так, что ваши участки находятся в разных зонах, например один участок в общественно-деловой зоне, а второй – смежный в жилой зоне.

У меня была ситуация, когда мы получили отказ по разрешению на строительство в УАСИ, так как в один момент консоли, расположенные на любой высоте от земли, стали считаться частями зданий, которые должны входить в пятно допустимого размещения.

Другими словами, до этого момента можно было размещать консоли на высоте более 4,5 м за заштрихованной зоной на ГПЗУ, а с этого момента, проекции консолей стали “вне закона” и должны быть вписаны в пятно застройки.

Пришлось обрезать консоли, хотя архитектурное решение сильно пострадало.

Важно!

Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать во всех документах – в кадастровом паспорте, в градостроительном плане, в названии объекта в проектной документации. При этом должно быть четкое соответствие Приказу №540 об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков.

Выполнение всех требований градостроительного плана не освобождает вас от необходимости расчетов КЕО и инсоляции для определенных объектов, а также проверки соответствия вашего решения по посадке здания всем градостроительным и пожарным нормам, в том числе по отступам, сквозным проездам, размещению различных площадок и т.д.

Как же начинать проектировать без градостроительного плана. В ситуации, когда ГПЗУ еще не выдан, а проектирование уже начато, нужно самостоятельно изучить местные правила землепользования и застройки. Для Новосибирска это Постановление совета депутатов №1288. Вся информация, указанная в ГПЗУ, берется именно оттуда.

Всегда можно узнать зону, в которой находится земельный участок, в органах местного самоуправления, чаще всего в департаменте строительства и архитектуры. И уже самостоятельно прочитать всю информацию для конкретного разрешенного использования в конкретной зоне.

Но все же при получении ГПЗУ обязательно всегда нужно внимательно его изучить и еще раз все проверить.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/arhblog/gradostroitelnyi-plan-i-pravila-zemlepolzovaniia-i-zastroiki-5ac905740422b4ea99a28d26