Срок аренды земельного участка для строительства

Содержание

Какие бывают сроки у договора аренды земельного участка и что делать при его истечении?

Срок аренды земельного участка для строительства

Аренда — это разрешение на временное пользование.

Сроки должны быть оговорены в процессе составления договора. Однако на временные рамки влияют не только участники соглашения, но и закон.

Российское законодательство имеет четкие указания по поводу максимального срока аренды земельного участка.

Разновидности

Основными законодательными актами, которыми должны руководствоваться стороны при заключении договора аренды земли, являются Гражданский Кодекс и Земельный Кодекс России. В этих документах указаны основные положения временной передачи собственности, а также особенности пользования земельными участками.

Хотя некоторые термины не используются в законодательных актах, на практике все контракты условно можно разделить на:

  • Краткосрочные;
  • Долгосрочные;
  • Безвозмездные;
  • На неопределенный срок.

У каждой разновидности есть свои нюансы. Ниже будут подробно рассмотрены все отличия между подобными соглашениями.

Краткосрочный

Термина “краткосрочный договор” нет в ЗК. Но в ст. 22 пункт 9 кодекса упоминается, что сделка сроком менее, чем на 5 лет, не дают права переуступки и субаренды.

При краткосрочном соглашении арендатор имеет право пользоваться землей только по целевому назначению.

Еще один нюанс краткосрочной сделки — не обязательно проходить процедуру регистрации документа в Росреестре. Это касается только соглашений на период до года. Для периода от 1 до 5 лет регистрация обязательна.

Долгосрочный

По аналогии с краткосрочной сделкой можно выделить понятие долгосрочной аренды. Это соглашение сроком более 5 лет.

У арендатора есть возможность передавать землю в субаренду третьим лицам без оповещения землевладельца.

Долгосрочные соглашения преимущественно заключаются физическими лицами, которые планируют в дальнейшем выкупить участок.

Также это оптимальный вариант для получения земли для ведения личного подсобного хозяйства. Еще одним преимуществом является тот факт, что досрочное расторжение долгосрочного договора по желанию владельца земли допускается только через суд.

Безвозмездные соглашения являются срочными, т.е. заключаются на ограниченный период. Их особенность в том, что арендодатель получает землю бесплатно. Но такие контракты не могут быть подписаны между физ.лицами. Соглашение заключается между физ.лицом и организацией (включая муниципалитет).

Срок действия безвозмездного контракта ограничивается ст. 39.10 Земельного Кодекса РФ. В зависимости от арендатора и цели землепользования безвозмездный договор заключается на период от 1 до 10 лет. Но допускаются и исключения, когда безвозмездная сделка действует неопределенный срок. Например, в случае передачи участка сотруднику в качестве служебного надела.

Гражданин имеет право пользоваться землей, пока работает на арендодателя.

На неопределенный период

Понятие соглашения на неопределенный срок описывается в ст. 610 Гражданского Кодекса РФ. Такие договора не обязательно регистрировать в Росреестре, а в самом документе не указана точная дата истечения арендного периода.

Пользоваться участком бессрочно не получится, так как это положение перекрывается Земельным Кодексом.

Существуют максимальные временные рамки для целевой аренды. Соответственно, максимальный период аренды по договору на неопределенный срок не может быть больше, чем срок целевой.

При этом сделку можно расторгнуть в любой момент. Достаточно уведомить другую сторону за 1-3 месяца.

Особенности целевой аренды

Сроки для целевой аренды прописаны в ст. 39.8 пункт 8 ЗК РФ. Так как в договоре участка обязательно указывается назначение надела и цель его использования, в документе не может быть срок больше того, что разрешен законом. В противном случае соглашение будет считаться недействительным по этому пункту.

Для удобства возможный период целевого использования указан в таблице.

ЦельМинимальный срок (лет)Максимальный срок (лет)
Строительство, кроме ИЖС, ЛПХ и линейных объектов310
Строительство линейных объектов149
Под ИЖС120
Для ЛПХ120
Комплексное освоение территорий (только для юр. лиц)35
Для сельскохозяйственных нужд, кроме сенокоса, выпаса животных или огородничества для физ. лиц349
Сенокос, выпас животных, огородничество физ. лицом13
Собственнику здания, которое находится на арендуемом участке149
Для окончания строительства здания на участке13

Срок договора аренды земельного участка для юр.лиц в случае использования недр или водных ресурсов может быть увеличен.

Что делать после окончания периода действия контракта?

Законом допускается досрочное расторжение контракта о временном пользовании. Но в большинстве случаев для этого требуются весомые аргументы. Например, невыполнение обязательств арендодателем.

В случае с муниципальной или государственной собственностью важным моментом является сохранение экологии. Но если досрочно документ не был расторгнут, сторонам еще предстоит дождаться окончания действия сделки. И не всегда эта дата знаменует полное окончание отношений между арендатором и арендодателем.

Непродление

После завершения действия контракта об аренде стороны могут прекратить отношения.

В случае, если контракт не регистрировался в Росреестре, арендатор просто возвращает участок арендодателю. Подписывать дополнительные документы для непродления не требуется.

Но документ, зарегистрированный в системе, может быть автоматически продлен.

Избежать этого можно только с помощью нового соглашения о расторжении аренды. К нему следует приложить акт приема-передачи земли.

Арендодатель имеет право требовать свой участок в том же состоянии, в котором он был передан. Поэтому арендатор должен возместить убытки (при их наличии) и снести постройки.

Договор о расторжении аренды регистрируется в Росреестре.

После окончания действия договора стороны могут заключить новый. Для этого подписывается соглашение о расторжении старого документа и составляется новый контракт на аренду. Стороны могут полностью продублировать предыдущее соглашение или внести в него изменения по своему усмотрению.

Перезаключение договоренности на аренду земли обычно связано с изменениями в законодательстве. Если в силу вступили поправки, рекомендуется составить новый договор с учетом всех изменений. Но до заключения нового соглашения, старый документ не утратит своей силы.

Регистрировать в Росреестре нужно соглашение о расторжении и новый договор аренды.

Дополнительное соглашение

Дополнительное соглашение — это еще одна возможность продлить аренду. Старый договор не расторгается, а продолжает действовать по праву автоматической пролонгации. Но при этом стороны могут внести в него поправки. Например, увеличить размер арендной платы.

Дополнительное соглашение необходимо регистрировать в Росреестре, но оно не имеет юридической силы без первоначального договора аренды.

Даже если в дополнительном документе указываются новшества по всем пунктам основной сделки, он может быть использован только в качестве приложения.

Дополнительное соглашение чаще используется, так как является более простой формой продления отношений.

Автоматическая пролонгация

В первоначальном документе стороны может быть пункт о продлении договора. После завершения даты действия, если обе стороны не предпринимают никаких действий, сделка автоматически продлевается. Пролонгация производится на тот же срок, что был заключен договор. Все прежние положения остаются в силе.

Автоматическое продление не нужно регистрировать. Но так как невозможно внести поправки в отношения между сторонами, этот тип продления отношения обычно используется только для краткосрочных соглашений.

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о регламентированных сроках аренды земельных участков различных категорий.

Заключение

Хотя максимальный период действия договора аренды земельного участка закреплен в законе, у граждан есть легальная возможность увеличить его за счет пролонгации.

В большинстве случаев, текущие арендаторы имеют преимущественное право перезаключения арендного соглашения на муниципальную землю. Этот пункт не относится только к ИЖС, так как такой договор продлевается только один раз до конца строительства, но не более 3 лет.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/srok

Срок аренды земельного участка от 1 до 49 лет

Срок аренды земельного участка для строительства

На текущий момент срок аренды земельного участка может быть от 1 года до 49 лет.

Безусловно, срок аренды земельного участка может быть и меньше 1 года, а также превышать 49 лет.

Я насчитал 21 вид сроков аренды земли.

Эти виды отличаются категорией земель и целевым использованием участков.

Рассмотрим по порядку все сроки аренды земли, и начнем с самого востребованного.

Какой срок аренды земельного участка самый востребованный?

На мой взгляд, самые востребованные участки — под ИЖС и ЛПХ.

Это связано со следующим.

На участках ИЖС и ЛПХ строительство дома, по цене выходит дешевле городской квартиры.

Короткая справка:

Какие сроки аренды земли бывают?

  1. под ИЖС и ЛПХ срок аренды – 20 лет.
  2. участки сельскохозяйственного назначения – от 3 до 49 лет.
  3. под огород, сенокошение и выпас скота – до 3 лет.
  4. под объектом незавершенного строительства – 3 года.

Подробности далее…

1. Срок договора аренды земельного участка 20 лет под ИЖС и ЛПХ

Если получите участок под ИЖС или для ЛПХ в границах населенного пункта, то срок аренды — 20 лет.

Двадцатилетний срок аренды установлен в подпункте 3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков под ИЖС и ЛПХ возможно на аукционе или без торгов.

Самостоятельно получить землю без торгов поможет:

Пошаговая инструкция: «Как получить земельный участок?»

Мне удалось с помощью Пошаговой инструкции получить 3 земельных участка.

Один участок я выиграл на аукционе, и 2 участка получил без торгов через предварительное согласование.

Вернемся к срокам аренды.

Обратите внимание.

Если получаете участок под ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта на аукционе, срок аренды должен быть ровно 20 лет.

Когда в аукционной документации указан другой срок аренды, это означает, что чиновники «мутят». И их следует потренировать, как показано в Пошаговой инструкции.

Если получаете земельный участок без торгов, например через предварительное согласование, то вправе сами выбирать срок.

Единственное ограничение: выбранный срок не может превышать 20 лет.

2. Срок аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 3 до 49 лет

В случае получения земельного участка для сельскохозяйственного производства, срок аренды земли устанавливается в диапазоне от 3 до 49 лет.

Сроки аренды земель, предоставленных для сельхоз. производства, указаны в подпункте 11 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Из этого правила есть одно исключение, которое касается земель для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведение огородничества.

Более подробно данное исключение описано в следующем пункте.

3. Срок договора аренды земельного участка, предоставленного гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведения огородничества

Срок аренды участка, выделенного гражданину под сенокос, выпас скота и огород не превышает 3 лет.

Иными словами, гражданин может пользоваться землей в указанных целях по одному договору аренды в течение не более 3 лет.

Данный срок аренды установлен в подпункте 12 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

4. Срок аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства

По общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.

По всей видимости, считается, что 3 года достаточно для завершения строительства незавершенного объекта.

Из общего правила есть одно исключение.

Оно касается случаев, когда право собственности на объект незавершенного строительства приобретено на аукционе по продаже этого объекта, который был изъят у предыдущего владельца, по причине прекращения действия договора аренды.

Иными словами, исключение действует в отношении объектов незавершёнки, которые проданы на торгах, предварительно, будучи изъятыми у предыдущего собственника, который не успел закончить строительство до истечения своего договора аренды.

Какой же срок аренды установлен для участков под объектами незавершенного строительства, попадающими под исключение?

Простого ответа на этот вопрос нет, потому что наши законодатели «понакрутили» отсылочных норм, в которых без подготовки сложно разобраться.

Но нас это не остановит.

Срок аренды участков, попадающих под исключение, должен в 2 раза превышать срок аренды необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Иными словами, чтобы узнать срок аренды, нам нужно узнать сроки для выполнения вышеуказанных изысканий, проектирования и строительства.

Источник: https://paruslex.ru/srok-arendy-zemelnogo-uchastka/

Как арендовать землю под строительство

Срок аренды земельного участка для строительства

Аренда участка земли под свои нужды – распространённая процедура. На арендованной земле можно не только выращивать урожай или пасти скот, но и возводить сооружения: как временные, так и капитальные. Как арендовать землю под строительство, зависит от нужд, под которые планируется взять участок, а так же от договорённостей с владельцем земли: муниципалитетом или частным лицом.

Виды аренды земельного участка

Аренда – временное пользование на возмездной основе. Арендатор может заключить договор с:

  • Физическим лицом;
  • Юридическим лицом, во владении которого находится участок;
  • Государством.

Если договор аренды заключается с физическим или юридическим лицом, такие отношения регламентируются Гражданским и Земельным Кодексом. Взаимоотношения между арендатором и государством подчиняются Земельному Кодексу.

Договор может быть краткосрочным (до 5 лет) и долгосрочным (до 49 лет, заключается только с государством).

Если срок действия договора не превышает 1 года, он не подлежит регистрации в Росреестре. В остальных случаях регистрация – одна из гарантий надёжности сделки, потому выполняется обязательно.

Аренда земли под строительство – отдельный пункт в законодательстве. Заключить договор можно на срок строительства (краткосрочный, либо на 5-9 лет), а затем, после окончания работ, продлить.

Нюансы аренды земли под строительство

  1. Заключая договор с муниципалитетом, арендатор в обязательном порядке указывает:
  • Назначение будущего сооружения;
  • Сроки строительства.

Для этого перед тем, как обращаться за участком, арендатор должен подготовить всю техническую документацию: план строительства, проект, финансовое обеспечение работ.

В дальнейшем арендатор должен строго следовать предложенному плану, иначе арендодатель может аннулировать договор и наложить санкции: штрафы и предписания о сносе объекта.

  1. Застройщик должен учитывать ещё один момент: нередко для осуществления строительных работ одного участка земли недостаточно: чтобы разместить технику и обеспечить её работу, требуется больше пространства, чем в будущем будет занимать здание. Поэтому площадь земли, арендованной под строительство обычно больше, чем будет занимать готовый объект.
  2. Арендовать землю у муниципалитета можно после проведения торгов. Но законодательство допускает возможность пропустить этот этап в некоторых случаях. Без торгов земля предоставляется:
  • Тем, кто уже имеет объект недвижимости в собственности на желаемом участке;
  • Объект недвижимости принадлежит лицу на праве хоз.ведения;
  • Планируется капитальное строительство.

Кроме того, без торгов можно получить землю в аренду под строительство, если есть основание: например, указ президента или Правительства, застройщик желает достроить незавершённый объект на участке или планирует реализовать инвестиционный проект.

Подготовка к подаче заявления о выдаче участка в аренду

Начинается процесс с поиска подходящей площадки под строительство. Публичная кадастровая карта подскажет, какие участки можно взять в аренду, а какие государство передало в частные руки или зарезервировало под собственные нужды. Форма собственности подходящих участков должна звучать так: «Собственность публично-правовых образований».

Из подходящих по площади и расположению наделов выбираются те, которые подходят по типу и целевому использованию.

Целевое назначение земель определяет возможность строительства объекта:

  • Земли ИЖС – для жилого строительства.
  • Земли СНТ – для ведения дачного хозяйства и возведения соответствующих построек.
  • Земли сельскохозяйственного назначения – в основном, используются для выращивания культур, разведения домашнего скота в промышленных масштабах. Строить на таких землях можно хозпостройки для этого рода занятий (например, животноводческая ферма) или капитальные жилые строения.
  • Земли промышленные – идеальны для строительства заводов, фабрик.
  • Земли населённых пунктов – призваны обеспечивать население жилым фондом, рекреационными объектами и торговыми помещениями.
  • Земли лесного фонда.
  • Земли водного фонда.

После того, как подходящий участок найден, можно готовить документы.

Заявление

Подача заявления о желании взять участок в аренду под строительство – первый шаг. Заявление пишется в адрес владельца участка: муниципалитета и его главы. Оно должно содержать:

  • Полное наименование юридического лица или персональные данные физического лица, желающего взять землю в аренду.
  • Описать участок: категорию земли, целевое назначение, кадастровые сведения, адрес, площадь.
  • Срок аренды, цели строительства.
  • Приложить документацию планируемых работ.
  • Указать возможные льготы или основания для передачи участка в аренду без торгов.

Скачать образец  можно здесь.

Торги и заключение договора

Муниципалитет проверяет документы и выносит решение: об инициации торгов, передаче земли без торга или отказ в аренде.

Не всегда арендатор сам должен инициировать аукцион. Многие потенциальные застройщики следят за решением муниципалитета выставить на торги тот или иной участок, после чего просто подают документы и заявление на участие в этих торгах.

После проведения аукциона претендент, предложивший наиболее выгодные условия аренды, получает право заключить с муниципалитетом договор. В дальнейшем именно этот документ становится руководством к действию: что строить, как долго строить и для чего.

Регистрация договора аренды

Последний пункт – регистрация договора в Росреестре. На земельный участок накладывается обременение на срок действия договора. Это значит, что в течение этого периода нельзя продать или повторно сдать участок.

Если земля принадлежит частному лицу

Арендовать участок можно не только у муниципалитета. Договор с частным владельцем – физическим или юридическим лицом – можно заключить на тех же условиях, что и с государством. Не требуется проведение торгов.

Однако, цену и условия аренды определяет владелец надела. Если сторонам удаётся договориться, заключается договор. Он так же содержит правила строительства: сроки, назначение помещения, его внешний вид.

Отступать от этих договорённостей арендатор не имеет права.

В договоре указывается и дальнейшая судьба постройки: возможность продолжения аренды, право выкупа участка арендатором и т.д.

Как арендовать землю под производство

Промышленные объекты – заводы, фабрики, цеха и производственные площадки – могут быть построены только на землях промышленного назначения.

Обычно эта категория находится далеко от земель населённых пунктов и ИЖС. Земля под промышленность тоже может находиться как в государственном, так и в частном владении. Соответственно, порядок аренды тот же, что и в других случаях.

Нередко бывает, что на участке уже есть объект, подходящий под производство. В этом случае договор аренды включает не только землю, но и постройки, которые на ней расположены.

Аренда земли под строительство вышек сотовой связи

Вышка сотовой связи не является объектом капитального строительства.

Но так она является источником повышенного электро-магнитного излучения, существуют правила её расположения на местности. Так, например, некоторые вышки сотовой связи запрещено ставить ближе 10 метров от жилого дома. Другие вышки можно располагать на крыше жилого здания, но для этого нужно согласие 2/3 жильцов.

В остальных случаях устанавливать вышки сотовой связи можно на землях любого назначения.

Построить вышку сотовой связи можно как на частной территории, так и на муниципальной земле, получив соответствующее разрешение от государства. Для этого нужно подать заявление в муниципалитет и ждать ответа. Владелец вышки должен обратиться с проектной документацией и в Роспотребнадзор за санитарно-эпидемиологическим заключением на размещение объекта на желаемой территории.

Срок аренды земельного участка — минимальный и максимальный

Срок аренды земельного участка для строительства

В зависимости от срока различают долгосрочную и краткосрочную аренду.

Договор аренды земельного участка представляет собой соглашение между двумя лицами, в котором собственник земли передает ее во временное пользование арендатору на определенные цели (ведение предпринимательства, ИЖС, садоводство, огородничество и пр.).

В число основных условий сделки, которые прописываются в договоре, входят срок аренды земельного участка, способы пролонгации договора.

Виды аренды земли в зависимости от срока

Краткосрочная аренда предполагает оформление договора на незначительный срок (на 3-5 лет) с возможностью его пролонгации по соглашению сторон. Обычно такая аренда заключается для строительства объектов, обустройства парковок и пр.

Стоит учитывать, что арендные договоры, которые заключаются на срок от года подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Без этого они теряют свое юридическое значение. Не нужно регистрировать договора, которые заключены на сроки в пределах года или являются бессрочными.

При долгосрочной аренде договор оформляется на срок от 5 до 49 лет. В данном случае в нем оговариваются ключевые условия сотрудничества и продления договора. Аренда на столь длительный срок обычно оформляется при необходимости долгосрочной эксплуатации объекта, при наличии планов по дальнейшему выкупу участка или для ведения личного подсобного хозяйства.

Что такое аренда земли на неопределенный срок и ее особенности

Такое условие содержит Гражданский кодекс в статье 610. Стороны в рамках подобного соглашения вправе отказаться от аренды в любое время по своему желанию, для этого они должны заблаговременно уведомить другую сторону (как минимум за три месяца до окончания аренды).

Договор может предусматривать и иные сроки для предупреждения о прекращении арендного договора, заключенного на неопределенный срок, либо другие условия его расторжения.

Договор с неопределенными сроками имеет несколько преимуществ: его необязательно регистрировать в Росреестре, а стороны свободно могут расторгнуть соглашение в любое время по своему желанию.

Сроки аренды земли разного целевого назначения

По общим правилам сроки заключения договора аренды устанавливаются в договоре по соглашению сторон, либо договор заключается на неопределенный срок. Но в некоторых случаях законодательно прописан предельный срок аренды земли.

Например, договор аренды земли сельхозназначения заключается на срок не более 49 лет. Если в таком договоре срок не определен или ни одна из сторон не откажется от его заключения до истечения предельного срока, то такой договор прекращает свое действие после 49 лет действия.

Земельный кодекс предусматривает максимальные сроки предоставления земельных участков в аренду в зависимости от их целевого предназначения.

Таблица Максимальные сроки аренды в зависимости от целевого предназначения участков согласно Земельному кодексу

Цели аренды землиМинимальный и максимальный срок, лет
Строительство, реконструкция зданий и сооружений3-10
Размещение линейных объектов49
ИЖС или ЛПХ (в границах населенного пункта)20
Комплексное освоение территорий/ведение дачного хозяйства (для юрлиц)3-5
Достройка объекта незавершенного строительства3
ОхотохозяйствоНа срок охотохозяйственного соглашения
Сельхозпроизводство3-49
Сенокошение, огородничество, выпас животных3

Что происходит после истечения срока аренды земли и какие действия стоит предпринять?

Допустим, срок аренды истекает. Какие действия нужно предпринять сторонам, чтобы продлить действие договора? Обычно арендодатель заблаговременно направляет в адрес арендатора письмо о том, что скоро истекает срок действия договора.

К основным способам продления договора аренды можно отнести:

  • его перезаключение на новый срок;
  • подписание допсоглашения;
  • автоматическое продление.

В первом рассматриваемом случае договор составляется заново, а положения старого — нивелируются. Он может как изменять, так и оставлять в силе пункты предыдущего соглашения.

Только стороны нового договора остаются прежними. К перезаключению договоров стороны обычно прибегают при долгосрочной аренде, когда условия прежнего соглашения могут уже не соответствовать требованиям нового законодательства.

Допсоглашение само по себе не имеет юридической силы и автономно недействительно, оно опирается на пункты действующего договора. Соглашение может предусматривать изменение сроков, на которых пролонгируется договор. Подписание допсоглашения менее хлопотно, чем заключение нового договора и именно этот способ наиболее часто практикуется сторонами.

Автоматическое продление договора происходит в том случае, если стороны не проявили никаких шагов при завершении действия соглашения. В такой ситуации старый договор остается в силе и сохраняет все условия, т.е. просто дублируется. Дополнительная регистрация аренды не требуется.

В некоторых случаях арендатору может быть отказано в пролонгации договора. Правомерность такого решения арендодателя зависит от его правового статуса.

Если он является физлицом, то он не может без объяснения причин отказать в продлении договора и передать права на аренду третьему лицу.

Дело в том, что он должен соблюдать право приоритетной очереди, которая предоставляется предыдущему арендатору на протяжении года.

Но если отказ был получен со стороны муниципалитета, то он действует в правовом поле. Он не обязан учитывать приоритет очереди арендатора. Новый арендатор обычно выбирается в ходе торгов.

Важные моменты

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/sroki

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.