Сроки ввода объекта в эксплуатацию

Раздел 10. Порядок выдачи разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию

Сроки ввода объекта в эксплуатацию

10. Порядок выдачи разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

10.1. Общие положения

Основные требования к порядку получения разрешения ввод объекта в эксплуатацию на предусмотрены ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

10.2. Документы, необходимые для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);

5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;

9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления предоставленных документов, провести осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. В ходе осмотра объекта капитального строительства осуществляется проверка соответствия такого объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство. В случае, если при строительстве объекта капитального строительства осуществлялся государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится.

10.3. Основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:

1) отсутствие документов, указанных выше и необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории;

3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;

4) несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.

5) невыполнение застройщиком требований, предусмотренных частью 18 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ.

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

10.4. Выдача разрешений на ввод объектов в эксплуатацию на строительство в Ростовской области.

10.4.1. Общие положения.

В Ростовской области согласно ст. 31 «Выдача разрешений на строительство и выдача разрешений на ввод объектов в эксплуатацию» Областного Закона Ростовской области от 14.01.2008 № 853-ЗС “О градостроительной деятельности в Ростовской области”:

-выдача разрешений на строительство и выдача разрешений на ввод объектов в эксплуатацию осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

-строительство, реконструкция объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

-разрешения на строительство в Ростовской области выдаются в соответствии с требованиями, установленными законодательством о градостроительной деятельности, в пределах своей компетенции:

1) федеральным органом исполнительной власти;

2) уполномоченными органами исполнительной власти Ростовской области;

3) уполномоченными органами поселений, городских округов, муниципальных районов в сфере градостроительной деятельности.

Уполномоченные органы исполнительной власти Ростовской области выдают разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых осуществлялся на основании ранее выданных ими разрешений на строительство.

10.4.2. Органы, осуществляющие выдачу разрешений

на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию выдаются уполномоченными органами исполнительной власти Ростовской области в пределах их компетенции в соответствии с требованиями, установленными ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ.

Уполномоченными органами исполнительной власти Ростовской области выдаются разрешения на строительство для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства регионального значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.

К таким объектам относятся:

объекты энергетических систем регионального значения;

объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

линейные объекты регионального значения, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, линии связи, линейно-кабельные сооружения, трубопроводы, автомобильные дороги и другие подобные сооружения;

объекты, строительство которых предусматривается целевыми программами Ростовской области в соответствии с градостроительной документацией, в том числе в связи с реконструкцией территорий городских и сельских поселений, созданием градоформирующих комплексов, строительством объектов государственного заказа, инженерных коммуникаций и сооружений.

10.4.3. Оформление разрешений на ввод объекта в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию оформляются по формам, установленным Правительством Российской Федерации, в двух экземплярах.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию оформляются на листе бумаги формата А4 машинописным текстом. Текст в бланке разрешения должен быть написан без исправлений и сокращений, для юридических лиц – с указанием полного наименования и их местонахождения, для физических лиц – с указанием фамилии, имени и отчества, паспортных данных и адреса их места жительства.

Один экземпляр разрешения на ввод объекта в эксплуатацию выдается застройщику, второй экземпляр хранится у органа, выдавшего разрешение. Копия разрешения на строительство, заверенная выдавшим его органом, хранится у исполнителя (подрядчика) работ на участке строительства.

Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подписываются должностным лицом, которое в установленном порядке наделено такими полномочиями.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию хранится в течение гарантийного срока, но не менее 5 лет после ввода объекта в эксплуатацию.

Вторые экземпляры разрешения на ввод объекта в эксплуатацию вместе с заявлением на его получение и прилагаемыми к нему документами хранятся в органе исполнительной власти Ростовской области, выдавшем указанные разрешения.

Срок хранения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – в течение 5 лет. Передача указанных документов на долговременное хранение в соответствующие архивы осуществляется в соответствии с законодательством об архивном деле.

10.4.4. Ведение региональной базы данных объектов

капитального строительства

На основе сведений о разрешениях на строительство и разрешениях на ввод объекта в эксплуатацию, выданных на территории Ростовской области, формируется региональная база данных объектов капитального строительства.

Ведение региональной базы данных объектов капитального строительства осуществляется министерством строительства, архитектуры и территориального развития области.

10.4.5. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 № 698 и приведена ниже:

10.4.6. Блок-схема действий по выдачи разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

 

Источник: https://invest-don.com/ru/razdel10/

05. Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Сроки ввода объекта в эксплуатацию

Согласно ч.3 ст.8 Федерального закона № 214-ФЗ после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Определяя срок передачи объекта долевого строительства в качестве существенного условия договора, законодатель, однако, оставил без должного внимания вопрос о способах определения такого срока, в связи с чем в данном случае подлежат применению общие положения ГК РФ о сроках, установленные в гл.11.

Как следует из абз.1 ст.190 ГК РФ срок определяется календарной датой либо истечением определенного периода времени, который, в свою очередь, должен исчисляться годами, месяцами, неделями, днями или часами. Однако в абз.2 данной статьи установлена еще одна возможность исчисления сроков путем указания на событие, которое должно неизбежно наступить.

На практике обычно срок устанавливается посредством указания на даты начала и окончания строительных работ и передачи участнику объекта. Однако при указании таких сроков застройщик должен учитывать:

  • сроки начала и окончания строительных работ, указанные в проектной документации, поскольку передача объекта зависит от данных сроков;
  • срок введения в эксплуатацию многоквартирного дома, так как в силу ч.1, п.1 ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства должна осуществляться после введения в эксплуатацию многоквартирного дома.

Вместе с тем возможен вариант, когда срок передачи построенного объекта связан с событием, которое должно неизбежно наступить. По замечанию В.В.

Шарапова, таким событием не может являться ввод объекта в эксплуатацию, в ином случае условие договора о сроке считается несогласованным, поскольку получение разрешения на ввод в эксплуатацию зависит от воли и действий третьих лиц[1]. Подобной позиции придерживается также М.М. Монастырев[2].

Аналогичную позицию высказал Верховый Суд РФ в Определении от 5 сентября 2017 г. № 78-КГ17-67[3], указав, что получение разрешение на ввод в эксплуатацию не является событием, которое должно неизбежно наступить и «само по себе» не может рассматриваться как условие о сроке.

Формулировка «само по себе» указывает все же на возможность согласования условия о сроке путем указания на событие при наличии определенных обстоятельств.

В этой связи необходимо рассмотреть вопрос о сроке исполнения обязательства и отлагательном или отменительном условии, то есть обстоятельстве, относительно которого стороны не могут определить, наступит оно или нет (п.п.1, 2 ст.157 ГК РФ).

По мнению А.Г. Карапетова, вступившая в силу с 1 июня 2015 г. ст.327.1 ГК РФ позволяет сторонам согласовать условие о сроке, в том числе, сроке передачи объекта долевого строительства, путем указания на момент получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, т.е.

указания на действия, которые обусловлены деятельностью третьих лиц – государственных органов. В данном случае имеет место «осложнение срока отлагательным условием».

Вместе с тем, автор отмечает, что указание только на момент ввода дома в эксплуатацию создает некоторую неопределенность для участника долевого строительства как более слабой стороны, в связи с чем в случае, если условие не наступает в течение указанного в договоре срока, либо если такой срок не указан – в течение разумного срока – необходимо произвести встречное предоставление и констатировать наступление просрочки[4].

Однако в таком случае возникает вопрос об определении разумного срока. Данный вопрос в рамках договора участия в долевом строительстве имеет особую сложность, поскольку получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию завит не только от застройщика, но и от действий государственных органов.

Стоит отметить, что в определении договора участия в долевом строительстве содержится указание на срок строительства, который, однако, не упомянут в ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ. По мнению М.В. Петрухина, срок строительства также является существенным условием[5].

Однако полагаем, что данный строк не может являться существенным условием договора, поскольку отсутствие такого условия в договоре с указанием только на срок передачи не влечет негативных последствий для участника долевого строительства.

Срок строительства имеет значение только для застройщика, а не участника долевого строительства.

Вместе с тем наличие условия о сроке ввода многоквартирного дома в эксплуатацию или завершения строительства помогает суду определить, согласовано ли условие о сроке передачи объекта участнику и является ли договор участия в долевом строительстве заключенным.

По данному вопросу Верховный Суд РФ в Определении от 3 октября 2016 г. по делу № 305-ЭС16-6006(4)[6] установил, что правила исчисления срока (ст.190 ГК РФ) не запрещают сторонам устанавливать срок путем сочетания события с периодом времени.

При этом установление срока передачи объекта в зависимости от момента получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию без указания на сроки ввода дома в эксплуатацию фактически означает, что застройщик не связан установленными в договоре сроками строительства.

Кроме того, в Определении Верховного Суда РФ от 28 июня 2016 г. № 24-КГ16-2[7] указано, что «срок передачи…не может быть предполагаемым».

С учетом вышеизложенного полагаем, что момент получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не может рассматриваться в качестве согласованного условия о сроке передачи объекта долевого строительства, поскольку не является событием и не обладает признаком неизбежности. Главное отличие события от иных юридических фактов состоит в том, что его наступление не зависит от воли третьих лиц, а получение разрешения на ввод в эксплуатацию связано с действиями субъекта.

В той связи момент получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является условием о сроке, а представляет собой реализацию права, предоставленного сторонам ст.327.1 ГК РФ.

Следовательно, чтобы условие о сроке считалось согласованным, необходимо наряду с условием о получении застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию указать конкретный или примерный срок, определенный календарной датой.

Таким образом, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику по договору участия в долевом строительстве может быть определен по-разному.

При этом полагаем, что получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не может являться событием, которое должно неизбежно наступить, условие о сроке передачи объекта долевого строительства при определении данного срока путем указания на получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не может считаться в данном случае согласованным.

Однако стороны могут включить в договор комбинацию условий, включающих указание на получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и конкретного календарного срока, что позволит избежать состояние правовой неопределенности для участника долевого строительства при определении срока передачи объекта долевого строительства

Источник: https://xn----8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/srok-peredachi-obekta-uchastneyku-dolevogo-stroitelstva

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.