Стоимость права аренды земельного участка

Оценка права аренды в Балашихе

Стоимость права аренды земельного участка

Высококвалифицированные
специалисты

Выполним в
кратчайшие сроки

Согласно действующему законодательству правообладатель может сдать движимое и недвижимое имущество в аренду юридическим либо физическим лицам.

В аренду может быть сдано имущество, которое относится к классу «непотребляемого», то есть не утрачивает своих качеств в процессе эксплуатации.

К «непотребляемому» имуществу относятся: недвижимость, транспортные средства, участки земли, имущественные комплексы.

В соответствии с условиями договора арендатор может только пользоваться имуществом или же получает право распоряжаться им. В последнем случае он может переуступить право аренды другому лицу в любой гражданско-правовой форме.

При этом до выполнения операций с правами аренды необходимо оценить их справедливую рыночную стоимость. Для этого согласно положениям ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» производится оценка права аренды земельного участка, помещения и иного имущества.

Данная услуга оказывается независимыми экспертами. По итогам работ клиент получает отчет, обладающий юридической силой.

Не знаете, с чего начать? Позвоните,
мы расскажем! 8 (964) 570-96-01 Или оставьте заявку,
мы перезвоним Оставить заявку

В каких случаях требуется оценка права аренды имущества?

Стоимость права аренды — понятие, подразумевающее определенную денежную сумму, которую физическое или юридическое лицо готово заплатить за право снять этот объект для получения прибыли.

Чаще всего оценка арендных прав требуется в следующих ситуациях:

  • передача прав пользования от одного арендатора к другому;
  • внесение в уставный капитал компании;
  • внесение в качестве залога для привлечения кредитного капитала;
  • покупка, продажа или реорганизация компании, владеющей арендными правами;
  • разработка обоснованных инвестиционных или управленческих решений;
  • другие случаи, в которых необходима реализация прав управления арендованными объектами.

Как происходит оценка арендных прав?

Выполнение оценки прав аренды земельного участка, а также иных видов имущества производится путем тщательного изучения преимуществ и выгод, которые может получить потенциальный арендатор в результате приобретения данного права.

В процессе анализа производится перевод преимуществ юридических положений арендного договора в количественные показатели, на основе которых и выводится величина стоимости арендного права. При выполнении работ, прежде всего, учитывается наличие преимуществ (относительно общерыночной ситуации), получаемых арендатором.

Размер стоимости права аренды определяется такими факторами, как:

  • характеристики объекта;
  • инфраструктура той местности, где расположен объект аренды;
  • срок действия арендного договора, а также возможность его пролонгации;
  • наличие других прав — выкупа, продажи, перепланировки, реконструкции и пр.;
  • количество разрешенных вариантов использования;
  • наличие обременений.

Стоимость прав увеличивается в тех случаях, когда:

  • имеются значимые преимущества в величине ставки аренды;
  • существует возможность выкупить объект, а также выполнить его перепланировку или реконструкцию;
  • затраты арендатора на ремонт включаются в счет регулярных арендных платежей.
Вид оценкиСтоимостьОставить заявку
Оценка права аренды земельного участка в Балашихеот 3500 рублейОставить заявку
Оценка права аренды помещения в Балашихеот 4500 рублейОставить заявку

Предоставление услуг по оценке прав аренды

Задача оценочной компании «Восток-Центр» состоит в том, чтобы провести объективный и профессиональный анализ прав аренды и предоставить независимую оценку.

Наши специалисты обладают обширными практическими компетенциями в сфере оценки прав аренды земельных участков, промышленных и коммерческих помещений, автомобилей и другого имущества.

Не реже одного раза в три года они проходят переподготовку и имеют все необходимые сертификаты, подтверждающие высокий профессиональный уровень.

Портфель выполненных работ компании «Восток-Центр» включает в себя сотни оцененных объектов. Работая с нами, вы можете быть уверены в том, что вам будут предоставлены высокопрофессиональные оценочные услуги по доступным ценам. Также мы гарантируем конфиденциальность информации, полученной нами в ходе выполнения оценки арендных прав.

По результатам независимой оценки прав аренды наши специалисты подготовят объективный, юридически значимый отчет, который соответствует как требованиям законодательства, так и федеральным стандартам, и признается всеми государственными органами.

Чтобы получить дополнительную информацию о сотрудничестве или заказать оценку прав аренды земельного участка и иного имущества, свяжитесь с нами по телефону: +7 (964) 570-96-01.

Источник: https://balashiha.vseocenka.ru/oczenka-prav-arendyi

Как происходит оценка права аренды земельного участка?

Стоимость права аренды земельного участка

Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.

Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в 2003 году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

Когда проводится оценка?

Оценка аренды земли проводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях:

  • Сдача земли в аренду и переуступка аренды;
  • Кредитование под залог;
  • Инвестирование средств;
  • При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.

Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.

Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права на собственность, договор аренды, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства).

Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в субаренду, делать переуступку). Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.

Общие принципы

Независимо от выбранного метода оценки всегда предполагается несколько базовых правовых принципов:

  • Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
  • Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
  • Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
  • Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.

Всего используются три общих подхода: сравнительный, затратный и доходный. Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете.
Каждому из подходов соответствуют определенные методы.

Методы оценки

Методы сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход. Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

Общие факторы, влияющие на каждый из методов, представлены такими параметрами, как наличие коммуникаций (в т.ч инженерных) и возможность их проведения, виды использования участка, разрешенные собственником, потенциальный доход от их использования.

Метод сравнения продаж

Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав. Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями. Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды.

Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.

Критерии, используемые для сравнения:

Метод выделения

Необходимо наличие информации о стоимости договоров аренды аналогов оцениваемого объекта, при их отсутствии — о стоимости предложений на рынке. Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость.

Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости (участок земли плюс пристройки и улучшения) определяется методом сравнения продаж: ищутся объекты-аналоги, находятся различия между ними, определяются корректировки цен по различиям. Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка. Для этого из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений участка.

Стоимость аренды улучшений может определяться как по цене проведения работ по их установке, так по характеристикам самих объектов улучшений. Эта сумма умножается на процент функционального, накопленного и экономического износов улучшений.

Метод распределения

С его помощью оцениваются права аренды участков с наличием застройки.

Вместо этого предполагается, что имеется универсальное для данного региона соотношение стоимости единого объекта (т.е стоимости земли и построек на ней) и стоимости земли. Методом сравнения продаж вычисляется общая стоимость единого объекта, после чего она умножается на предполагаемую долю в нем земельного участка.

Доля вычисляется через поиск аналогичных объектов, нахождение в них соотношения земельных участков и улучшений и перенос этого соотношения на оцениваемый участок.

Метод не дает точных данных, эффективность его самостоятельного использования низка, чаще всего он применяется для оценки данных, полученных с помощью более точных методов.

Метод капитализации

Главное условие применения — возможность получения регулярного периодичного дохода одинакового размера с права аренды. Метод используется и при росте доходов, но он должен быть стабильным.

Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход — это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов.

Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов.

Коэффициент капитализации рассчитывается различными способами (методы Ринга и Хоскольда, методы рыночной выжимки и связанных инвестиций), но общая его суть заключается в выражении нормы прибыльности участка для арендатора. При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них.

Таким образом, применение метода капитализации состоит в:

  • Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка;
  • Вычислении коэффициента капитализации;
  • Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей. Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.

Метод остатка

Применяется при возможности создания на участке доходных улучшений. Этот метод предполагает:

  • Определение стоимости эксплуатации улучшений;
  • Подсчет ЧОД за период времени;
  • Расчет стоимости права аренды всего участка через деления ЧОД на КП дохода;
  •  Вычитание стоимости эксплуатации улучшений из стоимости права аренды.

Метод предполагаемого использования

Применяется при возможности получения дохода с права аренды. Порядок действий:

  1. Определение структуры расходов (в том числе операционных), требуемых для использования участка с наибольшей эффективностью;
  2. Определение доходов, получаемых при таком использовании;
  3. Измерение ставки дисконтирования в соответствии с рисками инвестиции средств в приобретение права аренды;
  4. Вычисление стоимости аренды путем дисконтирования всех расходов и доходов.

Дисконтирование — это определение стоимости будущего денежного потока в текущий момент времени, связанного с правом аренды, с учетом всех влияющих на него факторов.

При проведении дисконтирования следует учитывать такие факторы, как длительность срока аренды и возможность ее пролонгации. В операционные расходы включается арендная плата.

Особенности составления отчета

Составляющийся по результатам оценки документ содержит следующие реквизиты:

  • ФИО автора документа (оценщика), вид документа, дата оценки и дата составления (не всегда совпадают);
  • Назначение оценки (для банка, для суда и т.д);
  • Величина, подлежащая оценке (рыночная стоимость права аренды);
  • Вид и подвид оцениваемого имущества, его наименование, местоположение, подробное описание;
  • Используемые способы и методы.

На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью.

Помимо этого, Методические рекомендации предписывают указание в отчете таких данных, как:

  • Сроки аренды;
  • Правомочия арендатора;
  • Размер арендной платы;
  • Данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
  • Основания для получения права аренды.

Документ в среднем занимает 40-50 страниц.

Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/ocenka-prava-arendy.html

Расчёт стоимости права аренды

Стоимость права аренды земельного участка

  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Право аренды – это возможность распоряжаться имуществом, которая появляется у арендатора после подписания договора аренды с владельцем собственности.

Это право может быть передано третьим лицам, заложено в банке или использовано каким-либо другим образом. Очевидно, что оно имеет определенную стоимость, которая тем выше, чем выше реальная ценность объекта аренды.

Для оценки стоимости права аренды проводится ценовая экспертиза с привлечением профессиональных экспертов-оценщиков.

Особенности стоимостной экспертизы арендных прав

Главным отличием расчета стоимости прав аренды от обычной оценочной услуги является предмет оценки. Это выгода, которая может быть извлечена из возможности коммерческого использования арендуемого имущества.

Важно понимать, что при выполнении расчета эксперт обязана руководствоваться требованиями №135-ФЗ, принятого 29.07.1998 года.

Положения Федерального закона дополняются большим количеством профессиональных стандартов, регламентирующих оценочную деятельность на территории РФ.

В подавляющем большинстве случаев расчет стоимости права аренды осуществляется применительно к земельным участкам. Это объясняется тем, что право распоряжаться землей имеет большую ценность и обладает серьезной ликвидностью. Необходимость в приглашении эксперта-оценщика возникает в самых разных ситуациях:

  • продажа или покупка права на аренду земли;
  • получение банковского кредита под залог арендных прав;
  • внесение права арендовать участок в качестве взноса в учредительный фонд ООО;
  • определение стоимости бизнеса, имеющего в активе право арендовать землю;
  • урегулирование конфликтных ситуаций, касающихся арендуемой земли, в суде или досудебном порядке.

Документы, которые необходимы для расчета стоимости права аренды

Расчет стоимости арендного права предполагает учет большого количества факторов, влияющих на его реальную ценность. Главным источником данных об объекте оценки становится комплект документов, предоставляемый заказчиком услуги. Его состав определяется экспертом в зависимости от задач проведения расчета и особенностей земельного участка. Обычно в него входят:

  • документы о праве распоряжаться имуществом – договор аренды или другая аналогичная по смыслу документация;
  • кадастровый план участка, технические планы зданий и сооружений, возведенных на нем;
  • другие виды документации о характеристиках объекта оценки – проектной, технической, эксплуатационной;
  • при наличии – список обременений.

Основные методы расчета стоимости прав аренды

Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка выполняется по методике, введенной в действие Распоряжением Минимущества №1102-р, которое было разработано и введено в действие 10.04.2003 года.

Нормативный документ предусматривает шесть различных способов расчета стоимости арендных прав, которые применяются в зависимости от целей оценки и типа земельного участка – застроенного или незастроенного.

Указанные методики носят рекомендательный характер, если речь идет об участке, находящемся в частной собственности, и обязательный – в случае аренды муниципального или государственного имущества.

В основе расчетов лежит прогнозирование уровня доходов от коммерческого использования земли и расположенных на ней построек и его сопоставление с расходами, которые необходимо нести арендатору. В большинстве методик предусматривает проведение дисконтирования результатов, позволяющего учесть возможные риски, в том числе инфляционные.

Примеры расчета стоимости права аренды

Как уже было отмечено выше, для расчета стоимости права аренды земельного участка применяются различные методики. К числу наиболее часто применяемых формул можно отнести такую:

Сзуа = (ДВД-ОР-АП)/R – Cзд, где

  • Сзуа – итоговый результат расчета в виде стоимости арендных прав на землю;
  • ДВД – доход от коммерческого использования участка и расположенных на нем зданий;
  • ОР – величина операционных расходов на ведение коммерческой деятельности;
  • АП – арендная плата, которая перечисляется владельцу участка;
  • R –коэффициент капитализации полученного дохода;
  • Сзд – фактическая стоимость зданий, расположенных на участке (при необходимости их строительства).

Приведенная выше формула позволяет оценить стоимость права аренды земельного участка при коммерческом использовании ресурса, осуществляемом непосредственно арендатором. При передаче земли в субаренду расчет выполняется по аналогичному принципу. Если речь идет о долгосрочных арендных отношениях, целесообразно добавить в формулу коэффициенты инфляции и других возможных рисков.

Источник: https://ocenka-men.ru/capabilities/real_estate/rent/raschet_stoimosti_prava_arendy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть