Строительство на рекреационных землях

Природоохранные зоны: законодательство и ограничения по строительству

Строительство на рекреационных землях

Определение, ограничения и возможное использование природоохранных зон регламентируется ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» с принятыми 16 июля 2019 г. изменениями и дополнениями.

Согласно действующего нормативного акта, к этой категории относятся земельные и водные участки и воздушное пространство над ними, где расположены объекты с особым культурным, рекреационным, научным или оздоровительным значением.

Категории особо охраняемых объектов и зон

В зависимости от назначения и важности для государства все объекты делятся на несколько категорий (Ст. 94, глава XXVII Земельного Кодекса РФ).

1.    Особо охраняемые территории. Включаются земли курортов и историко-культурного значения, природоохранные и рекреационные территории. Порядок перевода в статус таких земель определен Правительством на основе действующих ФЗ. Использование их в других целях строго ограничивается или полностью запрещается ЗК РФ.

Это объекты общенационального значения, могут находиться в муниципальной или государственной собственности. В исключительных случаях допускается включение в такие территории земель, находящихся в собственности физических и юридических лиц.
2.    Земли природоохранного значения. Имеют не столь жесткие ограничения, как вышеописанные.

К ним относится водоохранные территории водоемов и рек, районы нерестилищ рыб, леса с защитными функциями, пастбища и противоэрозионные полосы.
3.    Рекреационные земли – участки, предназначенные для отдыха, туризма или спортивных занятий. На них строятся базы отдыха, спортивные сооружения, пансионаты, кемпинги, парки и лесопарки.

Особый правовой режим пользования запрещает их выкупать, изымать и продавать. Использование может делаться лишь по согласию собственников или землепользователей, допускается на основе сервитутов. Законодательство запрещает строительство любых объектов, не отвечающих целевому первоначальному назначению.
4.    Историко-культурные зоны.

К ним относятся некоторые кладбища, земли под памятниками и архитектурными зданиями, объекты археологического значения. В зависимости от расположения и конкретного назначения могут разрешаться отдельные виды производства строительных работ, сельскохозяйственная деятельность запрещается.
5.    Особо ценные земельные участки.

На их собственников возлагаются обязанности по их поддержанию в первозданном виде, сведения обязательно указываются в земельном кадастре и при регистрации прав на недвижимость. К ним относятся редкие природные ландшафты, геологические образования, ареалы обитания животных или растений из Красной книги РФ.
6.    Земли лесного и водного фонда.

Используют для восстановления вырубленных или уничтоженных пожарами лесов, для строительства гидротехнических сооружений, Обеспечивающих питьевой водой населенные пункты. Правовые отношения регулируются профильными постановлениями, соответствующими кодексами и нормативными актами.

Порядок перевода природоохранных территорий в другую категорию прописан Федеральным законом и не может изменяться по решению местных органов или отдельных министерств.

Ограничения по строительству в природоохранных зонах

Каждый потенциальный застройщик должен понимать разницу между особо охраняемой природной территорией (ООПТ) и природоохранной зоной. В первой категорически запрещены все виды строительных работ, исключая необходимые случаи в целях государственной безопасности. Во втором случае перечень и жесткость ограничений зависит от степени защиты и технических характеристик возводимых объектов.

Природоохранные участки должны обозначаться специальными информационными табличками, устанавливают их владельцы, в том числе и физические и юридические лица. На них допускаются отдельные виды хозяйственной деятельности с учетом законодательных актов и решений органов местного самоуправления. Свои требования выдвигают Гражданский, Водный и Лесной кодексы РФ.

В большинстве случаев в этих пределах не запрещают проектирование, реконструкцию и строительство жилых и хозяйственных объектов при условии, что все они предусматривают наличие очистных и иных сооружений, обеспечивающих сохранность этих зон. Как обязательное условие нужно согласование с санитарно-эпидемиологическими службами.

Некоторые муниципальные советы устанавливают свои ограничения по ведению хозяйственной и иной деятельности в природоохранных зонах.

Застройщики должны получать разрешения и от них, для этого требуется предоставить для ознакомления проект и всю документацию.

При несоблюдении режимов поведения в таких зонах на застройщиков может подаваться иск в судебные инстанции, решение зависит от умения сторон доказывать свою правоту.

Встречаются случаи, когда местные власти выводят некоторые земельные участки из границ природоохранной зоны. Перед началом строительных работ застройщик должен самостоятельно проверить законность таких решений.

Дело в том, что изменения границ зон можно делать только с согласования с федеральными организациями, при его отсутствии может быть возвращен первоначальный статус со всеми вытекающими ограничительными последствиями.

Местные власти свои действия должны согласовывать с:

•    соответствующим федеральным органом по охране окружающей среды;
•    соответствующим федеральным органом в области государственной безопасности;

Согласованию с вышестоящими федеральными органами подлежат и решения местных исполкомов по созданию природоохранных зон. Муниципальным властям запрещено самовольно менять назначение земли в границах населенных пунктов.

Специфические ограничения в водоохранных зонах

Эти земли имеют большое влияние на санитарное состояние водных объектов общего пользования, в связи с этим облагаются более жесткими требованиями. На территории категорически запрещено применение стойких пестицидов и гербицидов, нельзя устраивать скотомогильники и кладбища, возводить объекты промышленного назначения.

Строительство жилых помещений разрешается в случаях:

•    наличия полного комплекса очистных сооружений;•    соблюдения собственником недвижимости существующих санитарных норм;

•    прохождение проектной документацией экологической экспертизы.

Источник: https://kadastr-plan.ru/poleznaya-informatsiya/prirodoohrannye-zony-zakonodatelstvo-i-ogranicheniya-po-stroitelstvu

Апартаменты вместо санаториев: тенденция или сомнительная инвестиция

Строительство на рекреационных землях

Рекреационная недвижимость не пользуется особой популярностью. Редкие проекты законно эксплуатируют водные и лесные богатства. При этом и роста курортного строительства не предвидится.

Проектов, ориентированных на оздоровительный или активный отдых, на загородном рынке Петербурга можно пересчитать по пальцам. Климатические условия Северо-Западного региона не способны составить конкуренцию ни курортам Черного моря, ни Кавказским Минеральным Водам, ни отдыху на Байкале.

Даже снимать коттеджик на берегу лесного озера многие предпочитают не под Петербургом, а в Финляндии. Тем не менее, природные условия — все-таки есть море, озера и обильные леса — позволяют реализовывать небольшие местные прожекты с рекреационной составляющей.

Иногда курортно-лечебная функция становится лишь ширмой для возведения жилья, но ширмой вполне законной.

Апартаменты под прикрытием

Нынешнее градостроительное законодательство существенно ограничивает возможность жилищного строительства в курортных (рекреационных) зонах, вблизи береговых линий, в лесах, но, к примеру, разрешает реализовывать санаторные, рекреационные проекты.

Возводить пансионаты и разнообразные лечебницы — это дорого, да и бессмысленно, услуги эти не пользуются популярностью (высокая цена, низкое качество). Смышленые бизнесмены быстро смекнули, что есть вполне легальный способ обойти законодательные запреты и не строить низко рентабельные «лечебницы», а продавать апартаменты.

Из крупных проектов можно вспомнить МФК «Первая Линия. Apartments», который построила на границе Зеленогорска и поселка Комарово компания «Пионер».

На территории МФК, который включает 188 одно-, двух- и трехкомнатных апартаментов, действует «Первая Линия. Health Care Resort» с бальнеологическим комплексом.

Другой проект – на месте пансионата «Дюны» компания Seven Suns Development возводит МФК «Светлый мир «Внутри». В этом санаторно-курортном учреждении (как сказано в проектной декларации) реализуются апартаменты как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду (всего запланировано 1,8 тыс.

штук). В рамках проекта обещан банный комплекс, лечебно-оздоровительный центр «Восток-Запад» и другие «санаторно-курортные атрибуты». К обоим проектам у Госстройнадзора и городских чиновников были вопросы, когда стало понятно, что строятся апартаменты, но законных оснований для их запрета они не нашли.

 

Компания RBI в 2017 году запустила проект санаторно-курортного комплекса МФК «Русские сезоны» с апартаментами, купив три корпуса «Сестрорецкий курорт», который расположен в городе Сестрорецк. Формально все санаторные обязательства будут соблюдены – жители «Русских сезонов» смогут пользоваться функционирующей инфраструктурой «Сестрорецкого курорта». 

Несмотря на успешность апартаментного формата под курортной маской застройщики не ринулись осваивать новые территории и возводить курортное псевдо-жилье.

«Наибольшее снижение спроса отмечено в форматах рекреационных и элитных апартаментов: -55% и -36% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года, что объясняется отсутствием нового предложения и достаточно дорогостоящим предложением в продаже», – говорится в аналитическом отчете компании Knight Frank St Petersburg за первую половину этого года. 

В Ленобласти вообще рекреационное строительство не прижилось, кроме баз отдыха да горнолыжных курортов ничего «подозрительного» не возводят, а формат апартаментов как-то прошел стороной.

На память приходит лишь один поселок, в котором такая недвижимость присутствует – это КП «На берегу» у озера Разлив. Строить его начали в 2004 году, а сдали в 2012-м.

Недвижимость в нем – таунхаусы, дуплексы и семиэтажный корпус – получила статус апартаментов, поскольку согласно проектной декларации хотели построить кэмпинг-центр, а получился целый поселок с капитальными «палатками». 

Единственный проект, который сейчас реализуется в регионе и совмещает жилую и рекреационные функции, – это город-курорт «Gatchina Gardens».

В рамках проекта шведский девелопер обещает создание самого большого в Европе wellness&spa курорта. Но пока объявлено о строительстве только жилой части – квартирной малоэтажки.

В этом случае застройщик не прикрывается рекреационной функцией, а легально собирается возводить жилые объекты. 

Много в ней лесов, полей и рек 

«В части застройки зон рекреации мы должны смотреть не только на изменения земельного закона, у нас есть и лесной и водоохранный кодексы. А вот эти кодексы четко и очень привередливо регламентируют действия в данных зонах.

Поэтому ожидать массового строительства не вижу причин», – говорит Артем Чесноков, управляющий КП «Сувантоярви», который реализуется вблизи Суходольского озера. «Курортный район и набережная с гостевыми домами и ресторанами – это уже сложившаяся история. А вот затеять такое на новой территории будет достаточно сложно.

Конечно, упростили законодательную базу в землепользовании, но кодексы/регламенты/положения по лесу и водоохранной части, наоборот, только ужесточили в разрезе контроля и согласования, – добавляет он. – Также нужно помнить, что Лесной кодекс – это не только вековые сосны и деревья, это и верхние грунты (мох, черничники и кустарники) и корни.

Более того, сколько у нас реально чистых водоемов в окружении КАД до 20 км? По пальцам посчитать. А сколько свободных? Нет таких территорий. Поэтому формат загородного отдыха давно “уехал” за 40-80 км и там уже идет настоящая борьба за берега и лес».

Недавно стало известно, что Минприроды подготовило проект поправок к Лесному и Градостроительному кодексам, регулирующий вопросы строительства в лесах.

В частности, документ разрешает в целях рекреации строить на лесных участках объекты туриндустрии и спорта, детские и спортивные лагеря, а также «иные объекты капитального строительства и некапитальных строений, необходимых для осуществления рекреационной деятельности».

Возможно, эти поправки подтолкнут рекреационное строительство, но пока что говорить об этом рано. И глядя на наших соседей из Финляндии, верится в такую возможность с трудом.

Финны прекрасно научились эксплуатировать свои природные богатства, прежде всего лес и десятки тысяч озер, в том числе субсидируя рекреационный туризм и строительство коттеджей. Но успех развития коттеджного строительства в этой стране был связан не только с этим.

У финнов совсем иное отношение к природе и ее ресурсам, плюс две трети всех лесов находится в частной собственности, за которой пристально следят различные госинституты и организации, и сами собственники трепетно относятся. И еще один факт: из 460 тыс. км дорог в Финляндии 160 тыс. км – это лесные дороги. Так что опыт финнов на нашей земле вряд ли даст полезные плоды.

Источник: https://fazenda.spb.ru/experts/post/analitika-i-mneniya/apartamenty-vmesto-sanatoriev-tendenciya-ili-somnitelnaya-investiciya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.