Субъекты аренды земельных участков

Аренда земельных участков, понятие, субъекты и объект договора аренды

Субъекты аренды земельных участков

Арендаземельных участков осуществляетсятолько на основе договора. Общие положенияо договоре аренды определяются гражданскимзаконодательством, особенности сдачив аренду земельных участков установленызаконодательством земельным.

Согласност. 606 ГК РФ по договору аренды арендодательобязуется предоставить арендаторуимущество за плату во временное владениеи пользование или во временное пользование.В отношении земли пользование ею безвладения неосуществимо, поэтому арендаторвладеет и пользуется полученным в арендуземельным участком.

Приэтом плоды, продукция и доходы, полученныеарендатором в результате использованияземельного участка в соответствии сдоговором, являются его собственностью(это может быть, например, выращеннаясельскохозяйственная продукция, доходыот организации на арендованном участкеплатной автостоянки и т. д.). Арендаторимеет также отдельные права по распоряжениюарендованным земельным участком —может сдать его, например, в субаренду,о чем будет сказано ниже.

Чтокасается сторон договора аренды, тогражданским законодательством неустановлены какие-либо требования карендатору: им может быть любое физическоеили юридическое лицо. Однако в ст. 22Земельного кодекса специально указано,что иностранные граждане и лица безгражданства могут иметь земельныеучастки на праве аренды, за исключениемпредусмотренных Кодексом случаев.

Арендодателямисогласно той же ст. 22 могут быть толькособственники земельных участков — вотличие от действовавшего ранее порядка,когда арендодателями могли быть такжеземлевладельцы и землепользователи.Эта норма соответствует ст.

608 ГК РФ, покоторой право сдачи имущества в арендупринадлежит его собственнику.

Эта жестатья Гражданского кодекса предусматривает,что арендодателями могут быть такжелица, уполномоченные законом илисобственником сдавать имущество варенду.

Земельныйучасток как объект договора арендыдолжен иметь описанные и удостоверенныев установленном порядке границы. Немогут быть объектом договора арендытолько земельные участки, изъятые изоборота (они перечислены в п. 4 ст. 27 ЗКРФ), но федеральными законами могутустанавливаться исключения из этогоправила.

Подействующему законодательству в арендумогут сдаваться также земельные доли,принадлежащие на праве собственностиработникам сельскохозяйственныхорганизаций, о чем подробнее будетсказано в главе о землях сельскохозяйственногоназначения.

Исключительнов аренду всем физическим и юридическимлицам, кроме государственных имуниципальных учреждений, федеральныхказенных предприятий, органовгосударственной власти и органовместного самоуправления, предоставляютсяземельные участки с предварительнымсогласованием места размещения объекта(п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

Пообщему правилу ст. 609 ГК РФ договор арендынедвижимого имущества подлежитгосударственной регистрации (если иноене установлено законом). Земельныйкодекс в ст. 26 установил, что не подлежатгосударственной регистрации, заисключением случаев, установленныхфедеральными законами, договоры арендыи субаренды земельного участка,заключенные на срок до одного года.

Договорарендыможет быть заключен на определенныйсрок или без указания в договоре арендыконкретного срока, т. е. на неопределенныйсрок. В последнем случае каждая из сторонвправе в любое время отказаться отдоговора, предупредив об этом другуюсторону за три месяца, но для такогопредупреждения законом или договоромможет быть установлен и иной срок (ст.610 ГК РФ).

Пообщему правилу ст. 621 ГК РФ, если иное непредусмотрено законом или договоромаренды, арендатор, надлежащим образомисполнявший свои обязанности, поистечении срока договора имеет припрочих равных условиях преимущественноеперед другими лицами право на заключениедоговора аренды на новый срок.

ОднакоЗемельный кодекс устанавливает несколькоисключений из преимущественного праваарендатора на заключение договорааренды на новый срок. Так, преимущественноеправо аренды земельного участка имеютсобственники зданий, строений исооружений, находящихся на чужомземельном участке (п. 3 ст.

35 ЗК РФ) и наземельном участке, находящемся вгосударственной или муниципальнойсобственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Крометого, арендатор не имеет права назаключение договора аренды на новыйсрок, если имеют место обстоятельства,перечисленные в ст. 46 ЗК РФ.

Все ониявляются одновременно и основаниямидля прекращения аренды по инициативеарендодателя и связаны в основном снедобросовестным использованиемарендатором земельного участка, а такжевключают случаи изъятия земельногоучастка для государственных илимуниципальных нужд и реквизицииземельного участка.

Земельнымкодексом  (статья 22, пункт 10) установлено,чтовслучае наследования земельных участковлицами, не достигшими совершеннолетия,их законные представители могут передатьэти земельные участки в аренду на срокдо достижения наследниками совершеннолетия.

Размерарендной платы является существеннымусловием договора аренды. Своевременноевнесение платы за пользование имуществомявляется одной из основных обязанностейарендатора.

Порядокопределения размера арендной платы,порядок, условия и сроки внесенияарендной платы за земли, находящиеся всобственности Российской Федерации,субъектов Российской Федерации илимуниципальной собственности,устанавливаются соответственноПравительством Российской Федерации,органом государственной власти субъектаРоссийской Федерации или органомместного самоуправления.

Порядок,условия и сроки внесения арендной платыза земельные участки, находящиеся вчастной собственности, устанавливаютсяв договоре аренды земельного участка.

Аренднаяплата может устанавливаться в разныхформах. Наиболее часто определяетсятвердая сумма платежей, вносимыхпериодически или единовременно.

Возможнавыплата установленной доли полученныхв результате использования арендованногоимущества продукции, плодов или доходовили предоставления арендаторомопределенных услуг — такой вид расчетовособенно распространен при арендесельскохозяйственными организациямиземельных участков и земельных долейу граждан.

Иногда договором арендыпредусматривают передачу арендодателюкакой-либо вещи в собственность илиаренду: например, это может быть арендаздания в счет платы за аренду земельногоучастка.

Основнаяобязанность арендодателя по договоруаренды земельного участка — предоставитьарендатору земельный участок в состоянии,соответствующем условиям договора ицелевому назначению земли, в установленныйдоговором срок.

Если этого сделано небыло — например, арендатор не можетначать использование участка,предназначенного для выращиваниясельскохозяйственной продукции, потомучто он занят принадлежащими арендодателюсараями, которые предполагалось снести,или завален стройматериалами,— тоарендатор вправе потребовать: либопередачи участка в надлежащем состояниии возмещения убытков, причиненныхзадержкой исполнения, либо расторжениядоговора и возмещения убытков, причиненныхего неисполнением (ст. 611 ГК РФ).

Арендодательнесет ответственность за недостаткисданного в аренду земельного участка,даже если он и сам не знал о них.

Тогдаарендатор вправе по своему выборупотребовать досрочного расторжениядоговора, или снижения арендной платы,или, если недостатки земельного участкаможно устранить, безвозмездногоустранения недостатков арендодателем,или устранить их сам, потребоваввозмещения понесенных в связи с этимрасходов или непосредственно удержавсумму расходов из арендной платы. Крометого, если удовлетворение требованийарендатора или удержание им расходовна устранение недостатков из аренднойплаты не покрывает причиненных арендаторуубытков, он вправе потребовать возмещениянепокрытой части убытков.

Арендодательобязан также предупредить арендаторао всех правах третьих лиц на сдаваемыйим в аренду земельный участок — сервитуте,праве залога и других, поскольку фактпередачи имущества в аренду по законуне является основанием для прекращенияили изменения таких прав (ст. 613 ГК РФ).Неисполнение арендодателем этойобязанности дает арендатору правотребовать либо уменьшения аренднойплаты, либо расторжения договора ивозмещения убытков.

Арендаторобязан пользоваться земельным участкомв соответствии с его целевым назначениеми условиями договора аренды. Он обязантакже поддерживать земельный участокв надлежащем состоянии и нести расходына его содержание (если иное не установленодоговором аренды или специальнымзаконом).

Арендаторземельного участка вправе передатьсвои права и обязанности по договоруаренды (в пределах срока договора аренды)третьему лицу, в том числе отдать арендныеправа в залог или внести их в качествевклада в уставный капитал хозяйственныхобществ и товариществ или паевого взносав производственный кооператив.

При этомсогласия собственника земельногоучастка не требуется, достаточно егоуведомления (если договором непредусмотрено иное). Не требуется изаключения нового договора аренды.Ответственным по договору передарендодателем в этих случаях становитсяновый арендатор, за исключением передачиарендных прав в залог.

Гражданскийкодекс (ст. 615) предусматривает такжеправо арендатора предоставлятьарендованное имущество в безвозмездноепользование, однако согласно Земельномукодексу участки земли предоставляютсяв безвозмездное пользование толькособственниками.

Арендаторвправе передать арендованный земельныйучасток в субаренду в пределах срокадоговора аренды земельного участка безсогласия собственника участка приусловии его уведомления, если договоромне предусмотрено иное. На субарендаторовраспространяются все права арендаторовземельных участков, предусмотренныеЗемельным кодексом.

Согласност. 618 ГК РФ, если иное не предусмотренодоговором аренды, досрочное прекращениедоговора аренды влечет прекращениезаключенного в соответствии с нимдоговора субаренды.

Субарендатор в этомслучае имеет право на заключение с нимдоговора аренды на имущество, находившеесяв его пользовании в соответствии сдоговором субаренды, в пределахоставшегося срока субаренды на условиях,соответствующих условиям прекращенногодоговора аренды.

Особыегарантии прав арендаторов установленыЗемельным кодексом (п. 9 ст. 22) для случаеваренды земельного участка, находящегосяв государственной или муниципальнойсобственности, на срок более чем пятьлет. Изменение условий такого договорааренды земельного участка без согласияего арендатора и ограничение установленныхдоговором аренды прав арендатора недопускаются.

Досрочноерасторжение договора аренды земельногоучастка, заключенного на срок более чемпять лет, по требованию арендодателявозможно только на основании решениясуда при существенном нарушении договорааренды земельного участка его арендатором.

Переходправа собственности на сданный в арендуземельный участок к другому лицу неявляется основанием для изменения илирасторжения договора аренды.

В случаесмерти гражданина, арендующего земельныйучасток, его права и обязанности подоговору переходят к наследнику, еслизаконом или договором не предусмотреноиное.

Арендодатель не вправе отказатьтакому наследнику во вступлении вдоговор на оставшийся срок его действия,за исключением случаев, когда заключениедоговора было обусловлено личнымикачествами арендатора (ст. 617 ГК. РФ).

Припрекращении договора аренды арендаторобязан вернуть земельный участок в томсостоянии, в котором он его получил, илив состоянии, обусловленном договором.Если он своевременно не освобождаетучасток, арендодатель вправе требоватьарендной платы за все время просрочки,а если просрочкой причинены убытки —то и их возмещения.

Договоромаренды может быть предусмотрена неустойказа несвоевременный возврат земельногоучастка.

Взаконе или договоре может бытьпредусмотрено, что арендованный земельныйучасток переходит в собственностьарендатора по истечении срока арендыили до его истечения при условии внесенияарендатором всей обусловленной договоромвыкупной цены. Однако законом могутбыть установлены случаи запрещениявыкупа арендованного земельного участка.

Земельныйкодекс (в ст.

22) устанавливает, что припродаже земельного участка, находящегосяв государственной или муниципальнойсобственности, преимущественное правоего покупки имеет арендатор данногоземельного участка — за исключениемслучаев, когда имеются собственникинаходящихся на данном участке зданийи строений, которые также имеютпреимущественное право покупки земельногоучастка в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Источник: https://studfile.net/preview/5356676/page:27/

Конспекты юриста

Субъекты аренды земельных участков

Все предметы → Земельное право

Общие положения о договоре аренды установлены ГК РФ (ГК РФ ст 606. Договор аренды).

Особенности аренды участков определяются земельным законодательством (ЗК РФ ст 22. Аренда земельных участков).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ГКРФ).

Участки могут предоставляться в аренду на основе договора. Изменение условий договора аренды без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав его арендатора не допускаются.

Досрочное расторжение договора, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором.

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит гос. регистрации (если иное не установлено законом). ЗКРФ в ст. 26 установил, что не подлежат гос. регистрации, за исключением случаев, установленных ФЗми, договоры аренды и субаренды участка, заключенные на срок до 1 года.

Договор заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Участки, находящиеся в гос. или муницип собственности, предоставляются сроком на 49 лет (максимальный (предельный) срок).

По истечении срока договора, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора, за исключением случаев перехода прав на недвижимое имущество, расположенное на этом участке.

Размер арендной платы определяется договором. Общие начала определения арендной платы при аренде участков, находящихся в гос или муницип собственности, устанавливаются Правительством РФ.

Объекты и субъекты договора аренды земли

Предметом договора аренды могут быть участки, за исключением изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 ЗК), а также части земельных участков (ст. 6 ЗК). В аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности работникам с/х организаций. Участок должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы.

Арендатор – любое физ. или юр. лицо. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При аренде участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор имеет право в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления.

Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным участком – может сдать его в субаренду.

Арендодатели – только собственники участков, а также лица, уполномоченные законом или собственником.

В случае наследования участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

договора аренды земли

Поскольку обязанности по охране земель ст. 42 ЗК возлагаются одновременно как на собственников участков, так и на их арендаторов, договором аренды может быть предусмотрено распределение между ними обязанностей по совершению отдельных действий. Договором аренды на любую из сторон могут быть возложены и другие обязанности по поддержанию участка в состоянии, определенном договором.

Арендатору принадлежат права:

  • – использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ;
  • – возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
  • – проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, другие мелиоративные работы, строить закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством требованиями;
  • – право собственности на посевы и посадки с/х культур, полученную с/х продукцию и доходы от ее реализации;
  • – возможность осуществлять другие права по использованию участка, предусмотренные законодательством.

Арендатору принадлежат обязанности:

  • – использование участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
  • – сохранение межевых, геодезических и других спец. знаков, установленных на участках в соответствии с законодательством;
  • – соблюдение порядка пользования лесами, водными и другими природными объектами;
  • – соблюдение при использовании участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
  • – недопущение загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий;
  • – своевременно приступать к использованию участков (например, к застройке), если сроки освоения участков предусмотрены договорами;
  • – вносить арендную плату;
  • – осуществлять мероприятия по охране земель.

Многие обязанности арендатора по договору аренды земельного участка обладают публичным характером и являются обязанностями перед государством или муниципальным органом.

Это обусловлено тем, что правовой режим участков, цели их использования определяются земельным законодательством в публичных интересах с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности проживающих на ней народов (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ).

Поэтому нарушение обязанностей по целевому использованию участка может повлечь применение административно-правовых санкций, например, в виде штрафа (ст. 8.8 КоАП).

Основания возникновения и прекращения права аренды земли

Право аренды участка возникает на основании договора аренды. Права на участки подлежат гос. регистрации.

Основания прекращения (ЗКРФ Ст 46)

1. По основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст 612, 619, 620):

  • 1. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору. Арендодатель отвечает за недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
  • 2. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
  • 3. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
  • 4. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора.

2. По инициативе арендодателя в случае (тут ЗК РФ как бы уточняет нормы ГК РФ):

  • 1. Использования участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории статьи 8 ЗКРФ.
  • 2. Использования участка, которое приводит к существенному снижению плодородия с/х земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
  • 3. Неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, порче или уничтожении плодородного слоя вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.
  • 4. Неиспользования участка, предназначенного для с/х производства либо строительства, в указанных целях в течение 3х лет, если более длительный срок не установлен ФЗ или договором аренды, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
  • 5. Изъятия участка для гос. или муницип нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 ЗКРФ.
  • 6. Реквизиции участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗКРФ.

Поскольку в приведенных случаях прекращение аренды происходит по инициативе арендодателя, можно сделать вывод о том, что в этих случаях обязательство аренды прекращается путем расторжения договора аренды, осуществляемого в судебном порядке, если иное не установлено в самом договоре аренды.

Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК).

Источник: https://www.law-student.ru/817-.html

Аренда земельных участков

Субъекты аренды земельных участков

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор.

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Ст.

26 ЗК РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться

    1. гражданам,
    2. юридическим лицам,
    3. иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Основные признаки аренды земель:

    • срочность, т.е. аренда – право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
    • платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
    • возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество – земля – подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Ст.

22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота  (указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса).

При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

 Особенности аренды земельных участков:

1) Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены (за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности). Однако, ст.

22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п.

10 ст. 22).

Сроки аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.8 ЗК РФ

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

  1. на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;
  2. на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
  3. на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
  4. на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  5. на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  6. на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
  7. на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
  8. на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;
  9. на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;
  10. на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
  11. на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;
  12. на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
  13. на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
  14. на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
  15. на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
  16. на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
  17. на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
  18. на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
  19. на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
  20. на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
  21. на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом “О свободном порте Владивосток”.

2) Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22).

3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22).

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях.

В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок.

Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Основания прекращения договора аренды земельного участка

Ст.

46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

    • по соглашению сторон;
    • по решению суда;
    • по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;
    • по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:

    1. в период полевых сельскохозяйственных работ;
    2. в иных установленных федеральными законами случаях.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/arenda-zemelnich-uchastkov

Право аренды земельного участка

Субъекты аренды земельных участков

Отношения касательно права аренды земельного участка описываются несколькими базовыми юридическими категориями: само право аренды, сторона арендодателя, сторона арендатор земельного участка, их права и обязанности.

Взаимосвязь этих категорий вытекает из их законодательных определений. В общих чертах определения аренды земли идентичны понятиям аренды других видов имущества, но имеются и определенные нюансы.

Законодательство

Глава 34 Гражданского кодекса дает основные определения арендных отношений (ст. 606-607), регламентирует права и обязанности их участников (ст. 609, 611-616, 622-625 и проч.). Немаловажными в регулировании права аренды являются главы 27-29 ГК, описывающие общие основания договорных отношений.

Право аренды

Арендатор земельного участка имеет право и возможность за оплату владеть и пользоваться имуществом на протяжении некоторого времени.

Право владения позволяет арендатору изменять характеристики объекта и определять на свое усмотрение доступ к нему третьих лиц в оговоренных договором рамках.

Право пользования дает возможность извлекать из имущества выгоду, получать прибыль.

В юридической практике встречаются случаи аренды одним лишь правом пользования без владения, но в отношении земельных участков они редки.

Хоть земля и остается имуществом арендодателя, продукты, произведенные на ней арендатором, становятся его собственностью.

Право аренды является свободно отчуждаемым. Это значит, что арендатор может его продавать (как целиком, так и частично), отдавать в залог и совершать с ним прочие экономические операции. В договоре может быть оговорен запрет на такие действия.

Если ограничение не было указано в договоре явно, то считается, что он заключен на неопределенный срок. Но и в этом случае право прекратит свое действие по достижении максимального срока, определенного в законе для аренды государственных и муниципальных земель (49 лет в общем случае).

Право аренды предполагает возможности пролонгации или выкупа при окончании срока договора.

Статья 621 ГК дает арендатору преимущественное право продления аренды в случае добросовестного исполнения договорных обязанностей. Это значит, что арендодатель обязан продлить договор именно с ним.

Если арендодатель отказывает бывшему арендатору в пролонгации, но в течение года заключает договор с другим человеком, то арендатор имеет право подать в суд с требованием переуступки права аренды в свою сторону и компенсации понесенных убытков.

Право обязательно регистрируется в государственном реестре, если договор заключен на срок, превышающий 1 год.

Арендодатель

Данная сторона может быть представлена гражданами, юридическими лицами, муниципальными и государственными органами.

Арендодатель имеет право:

  • Своевременно получать арендную плату;
  • Получать информацию о текущем состоянии арендуемого имущества;
  • Требовать расторжения договора при его неисполнении арендатором. Расторжение договора возможно при ухудшении экологической ситуации на арендованном участке, даже если это не было оговорено сторонами.

Круг его обязательств более широк.

Так, арендодатель обязан:

  • Передать в пользование арендатора имущество, соответствующее оговоренному в договоре состоянию. Также передается вся документация имущества. Если обнаруживается несоответствие, арендатор может потребовать либо безвозмездного исправления состояния, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо расторжения договора;
  • Не допускать просрочек в передаче собственности. Если просрочка была допущена, арендатор вправе потребовать возмещения убытков;
  • Поддерживать имущество в пригодном для эксплуатации состоянии, если данная обязанность договором не была возложена на арендатора;
  • Предупреждать о правах других граждан и организаций на землю.

Арендатор

Эта сторона может быть представлена гражданами и юридическими лицами. Арендатор имеет право:

  • Пользоваться предоставленным имуществом;
  • Получать прибыль с собственности;
  • Требовать от арендодателя поддержания приемлемого состояния земельного участка;
  • Получать приоритет при продлении аренды;
  • Строить сооружения, если это не запрещено договором;
  • Проводить мелиорационные работы, строить искусственные водоемы, проводить инфраструктуру и коммуникации;
  • Сдавать участок в субаренду и переуступать право аренды (если это не запрещено договором аренды);
  • Получать приоритет при выкупе муниципальных и государственных участков, если на них находятся принадлежащие арендатору сооружения (ст. 36 ЗК).

Законодательство налагает на арендатора обязанности, связанные с добросовестным использованием участка:

  1. Вернуть по истечении срока договора имущество в его первоначальном виде с поправкой на естественный износ;
  2. Своевременно платить арендную плату. При просрочке выплат два раза и более арендодатель может обратиться в суд;
  3. Использовать вверенное имущество только в рамках целей, оговоренных в договоре и установленных в законах;
  4. Сохранять окружающую среду, препятствовать повреждению почв и растительности.

Список прав и обязанностей сторон может быть расширен и изменен в соответствующих пунктах договора. Перечисленные выше законодательные нормы действуют по умолчанию в тех случаях, когда дополнительные условия по объектам этих норм не оговариваются.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/pravo-arendy-zemelnogo-uchastka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть