Участки застроены

Чудеса договора о развитии застроенной территории, или История о «временном» праве собственности и залоге государственной земли

Участки застроены

Дисклеймер

к делу, о котором пойдет речь, я не имею никакого отношения и не представляю в нем ни одного из участников процесса.

Преамбула

В 2000-х годах в российское земельное и градостроительное законодательство были введены новые институты, призванные увеличить объемы жилищного строительства, ускорить темпы расселения ветхого и аварийного жилья, а также отчасти решить ставшую крайне актуальной проблему точечной застройки городов.

В Земельный кодекс были включены нормы о комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства (статьи 30.2, 38.2, утратившие силу в 2015-м году), в Градостроительный кодекс – нормы о развитии застроенных территорий (статьи 46.1-46.3, действующие с некоторыми изменениями по сей день).

Суть механизма развития застроенной территории (РЗТ) заключается в следующем:

Муниципалитет выбирает территорию, на которой расположены подлежащие сносу и расселению многоквартирные жилые дома и принимает решение о ее развитии.

Право развития застроенной территории выставляется на открытый аукцион, победителем которого признается застройщик, предложивший наибольшую цену за право заключения договора.

В сравнении с затратами на собственно развитие территории цена права за заключение договора РЗТ не является существенной, однако на основании этого договора застройщик не приобретает никаких прав на подлежащие застройке земельные участки.

При этом договор РЗТ является срочным, что должно стимулировать застройщиков к активной деятельности по развитию территории и препятствовать растягиванию процесса расселения подлежащего сносу жилья до бесконечности.

В соответствии с заключенным договором муниципалитет и застройщик осуществляют развитие застроенной территории, которое включает в себя три основных компонента:

1) Разработку проекта планировки, включая проект межевания, согласно которому в дальнейшем будет осуществляться застройка этой территории. Градостроительная документация разрабатывается застройщиком за свой счет и утверждается муниципалитетом.

2) Расселение существующего жилья. Организует этот процесс муниципалитет, финансирует застройщик (передает в муниципальную собственность квартиры для расселяемых граждан, возмещает бюджету суммы компенсаций за изымаемое жилье).

3) Снос расселенного жилья и застройка освободившихся участков согласно утвержденной градостроительной документации.

При условии надлежащего выполнения застройщиком обязательств по договору РЗТ освободившиеся земельные участки предоставляются ему для строительства в соответствии с земельным законодательством.

Согласно пункту 2.1 статьи 30 Земельного кодекса, действовавшей до 1 марта 2015 г., земельные участки на основании договора РЗТ предоставлялись застройщику по его выбору бесплатно в собственность или в аренду, при этом размер арендной платы устанавливался равным размеру земельного налога.

Формулировка “бесплатно” в данном случае достаточно условна. Фактически застройщик платил за земельные участки, финансируя расселение находившихся на них и подлежащих сносу жилых домов, а также путем оплаты цены права на заключение договора РЗТ.

Спор о прекращении права собственности на земельный участок в связи с окончанием срока действия договора о развитии застроенной территории

В 2009-м году администрация Нижнего Новгорода продала на открытом аукционе чуть меньше чем за 75 млн. руб. право развития застроенной территории в центре города площадью около 7 га, заключив с победителем аукциона договор РЗТ сроком на 8 лет.

Проект развивался сложно, застройщик даже пытался в судебном порядке уменьшить цену договора из-за того, что администрация передала земельные участки из состава подлежащей развитию территории иным лицам, но безуспешно.

Решением АС Нижегородской области от 26 октября 2015 г. по делу № А43-13306/2015, оставленным в силе постановлением 1ААС от 22 марта 2016 г.

, в удовлетворении этого иска было отказано, а в пользу муниципалитета суд взыскал долг по оплате права за заключение договора и штрафные санкции за просрочку оплаты.

В феврале 2017-го года срок действия договора РЗТ истек, о чем администрация уведомила застройщика. Тот пытался в судебном порядке оспорить это уведомление и признать договор действующим, но решением АС Нижегородской области от 5 октября 2018 г.

по делу № А43-15701/2018, оставленным в силе постановлением 1ААС от 25 февраля 2019 г. и постановлением АС ВВО от 31 июля 2019 г.

, в удовлетворении этих требований также было отказано (при этом, например, в деле № А41-59920/2018 с похожими фактическими обстоятельствами требования застройщика о продлении срока исполнения обязательств по договору РЗТ были удовлетворены).

Буквально за три дня до окончания срока действия договора распоряжением областного правительства застройщику был предоставлен в собственность земельный участок для строительства нескольких жилых домов в соответствии с утвержденным проектом планировки территории. Практически сразу застройщик разделил этот участок на три, и один из трех образованных земельных участков передал в залог подрядчику.

Спустя немногим более двух лет, в апреле 2019-го года, областное правительство отменило свое распоряжение, которым земельный участок был предоставлен в собственность застройщику.

Ссылаясь на это, городская администрация и областное министерство имущественных и земельных отношений обратились в арбитражный суд с иском о прекращении права собственности и права залога на земельный участок.

Суды разрешили этот спор следующим образом.

Решением АС Нижегородской области от 27 мая 2019 г. по делу № А43-9978/2018, оставленным в силе постановлением 1ААС от 13 ноября 2019 г. и постановлением АС ВВО от 21 мая 2020 г., иск был удовлетворен частично: право собственности застройщика на земельный участок было прекращено, а залог участка, установленный в пользу подрядчика, сохранен.

Удовлетворяя иск, суды исходили из того, что согласно части 8 статьи 46.

2 Градостроительного кодекса права застройщика на земельные участки, предоставленные ему в соответствии с условиями договора РЗТ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им условий договора могут быть прекращены в соответствии с земельным и гражданским законодательством.

При этом, по мнению судов, часть 8 статьи 46.

2 Градостроительного кодекса (отсылающая к гражданскому и земельному законодательству, которым установлены основания и порядок прекращения прав на землю) “является специальным случаем прекращения права собственности, который допускает статья 235 Гражданского кодекса”. Коль скоро срок договора РЗТ истек, а предоставленный застройщику в собственность участок застроен не был, право собственности на этот земельный участок, указали суды, подлежит прекращению.

Отказывая в иске о прекращении залога, суды отметили, что земельный участок был передан в залог застройщиком в период, когда он был собственником этого участка и мог им распоряжаться по своему усмотрению. При этом залогодержатель являлся добросовестным, вследствие чего установленный в его пользу залог при прекращении права собственности застройщика на участок должен сохраниться.

Ссылку истцов на пункт 1 статьи 63 Закона об ипотеке, который запрещает залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, суды отклонили, мотивировав это тем, что на момент установления ипотеки земельный участок находился в частной собственности застройщика.

Своего рода вишенкой на торте является тот факт, что постановлениями судебных приставов (вынесенными, очевидно, на основании исполнительных документов, выданных кредиторам застройщика) в отношении земельного участка были наложены запреты на совершение регистрационных действий, а решением Арбитражного суда Нижегородской области от 26 декабря 2019 г. по делу № А40-35461/2019 застройщик был признан банкротом. Однако определением от 15 января 2020 г. по делу № А43-9978/2018 Арбитражный суд Нижегородской области разъяснил, что осуществление регистрационных действий по прекращению права собственности застройщика тем не менее является возможным.

Послесловие

На мой взгляд, суды, рассмотревшие это дело, нельзя обвинить в предвзятости, необъективности или какой-то особой лояльности по отношению к истцам, в качестве которых выступили публично-правовые образования, поскольку, лишив частного застройщика права собственности на земельный участок, они сохранили залог, установленный в пользу частного же подрядчика. Удивляет то, насколько легко суды приняли такое серьезное решение, как принудительное прекращение права собственности на имущество, принадлежащее частному лицу (правомерность приобретения застройщиком права собственности на участок в деле не оспаривалась, и это послужило одним из поводов для сохранения залога), причем без выплаты какой-либо компенсации и на основании нормы Градостроительного кодекса, которая для решения вопроса о прекращении прав на землю отсылает к земельному и гражданскому законодательству.

Как мне кажется, спор должен был быть разрешен следующим образом.

Конечно, никакого самостоятельного основания прекращения права собственности на землю часть 8 статьи 46.2 Градостроительного кодекса не устанавливает.

Именно поэтому она указывает не на то, что права на земельные участки прекращаются (что применительно к праву собственности было бы странным, поскольку это право не имеет срочного характера), а на то, что они могут быть прекращены в соответствии с земельным и гражданским законодательством.

Хотя, возможно, я, как и застройщик, обжаловавший принятые по делу судебные акты в суд кассационной инстанции, “неправильно понимаю суть спорных правоотношений и содержание приведенной нормы права”.

Если договор прекращен в связи с окончанием срока его действия или расторгнут досрочно (по решению суда или вследствие одностороннего отказа от его исполнения), то имущество, переданное одной из сторон по договору другой стороне, может быть истребовано обратно в качестве неосновательного обогащения в той части, в какой это нарушает эквивалетность осуществленных сторонами встречных предоставлений. Правовым основанием для истребования имущества в этом случае являются положения статей 1102-1104 Гражданского кодекса (напр.: пункт 5 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 № 35 “О последствиях расторжения договора).

Справедливости ради нужно отметить, что в рассмотренном деле суды сослались на то, что ненадлежащее исполнение договорных обязательств не должно приводить к получению неосновательного обогащения.

Однако истцы не требовали от застройщика возврата земельного участка в качестве неосновательного обогащения, а просили констатировать прекращение права собственности в связи с окончанием срока действия договора РЗТ.

Эквивалетность осуществленных сторонами встречных предоставлений по договору суды также не устанавливали, ограничившись ссылкой на то, что предоставленный застройщику в собственность спорный земельный участок не был застроен.

Да и сам факт предоставления участка в собственность за три дня до окончания срока действия договора РЗТ свидетельствует о том, что этот участок предоставлялся не в счет исполнения застройщиком каких-то будущих обязательств (это было объективно невозможно), а в счет уже исполненного по договору (из любопытства я проверил кадастровую стоимость являвшегося предметом спора земельного участка и обнаружил, что по состоянию на 2017-й год, когда этот участок был предоставлен застройщику, она составляла чуть больше 49 млн. руб., при том, что цена права на заключение договора РЗТ составила, как указано выше, немногим менее 75 млн. руб.).

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска должно было быть отказано, а участок должен был быть включен в конкурсную массу застройщика. Удовлетворив иск, суды фактически на основании части 8 статьи 46.

2 Градостроительного кодекса пришли к выводу о том, что земельные участки по договору РЗТ предоставлялись в собственность застройщикам не навсегда, а только на время действия этого договора, и что окончание срока действия договора РЗТ влечет автоматическое прекращение права собственности застройщика на земельный участок, если к этому моменту он не успел его застроить.

Еще одним основанием для принудительного прекращения права собственности на участок, предоставленный для строительства, но не используемый в этих целях, является принудительное изъятие этого участка путем его продажи с публичных торгов в соответствии со статьей 284 Гражданского кодекса и статьей 54.1 Земельного кодекса.

Однако эти нормы допускают изъятие предоставленного для строительства земельного участка только если он не используется по целевому назначению в течение трех лет, причем в этот период не включается время, необходимое для освоения участка.

В данном случае истцы не требовали изъять участок у застройщика как неиспользуемый по целевому назначению, да и обвинить застройщика в том, что получив участок в собственность на основании распоряжения областного правительства от 21 февраля 2017 г., он не застроил его до 24 февраля 2017 г.

, когда истек срок действия договора РЗТ, было бы по меньшей мере несправедливо. В любом случае, при изъятии предоставленного для строительства земельного участка, не используемого по целевому назначению, путем его продажи с публичных торгов застройщику согласно пункту 7 статьи 54.

1 Земельного кодекса выплачиваются вырученные от такой продажи денежные средства за вычетом расходов на организацию и проведение торгов.

P.S. Вопросы встречных имущественных предоставлений по договорам с публично-правовым элементом являются достаточно актуальными. Чего стоит наделавшее в свое время немало шума дело № А75-4586/2011, когда инвестиционные отчисления застройщиков на развитие инфраструктуры чуть было не были признаны пожертвованием.

Применительно к договору РЗТ одним из таких вопросов является вопрос о наличии у публично-правового образования права по суду требовать от застройщика передачи в публичную собственность квартир для расселения подлежащего сносу жилья в ситуации, когда тот, по сути, еще ничего не получил в качестве причитающегося ему встречного исполнения по договору.

В деле № А75-7829/2019, как и в некоторых других похожих делах, суды посчитали, что такое право у публично-правового образования есть, причем даже в том случае, когда в связи с истечением срока действия договора РЗТ застройщик, передавший в публичную собственность квартиры для расселения подлежащего сносу жилья, не сможет получить освободившийся земельный участок для последующей застройки. Такой подход, на мой взгляд, является крайне спорным, но этот вопрос заслуживает отдельного рассмотрения.

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/05/23/chudesa_dogovora_o_razvitii_zastroennoj_territorii_ili_istoriya_o_vremennom_prave_sobstvennosti_i_za

Застройка земельного участка: нормы и правила

Участки застроены

Некоторое время назад в нашем законодательстве появилось понятие частной собственности на землю, а с ним и возможность обустройства загородных владений по своему вкусу. Однако не всё так просто, как многим хотелось бы.

 Свидетельство о частной собственности — отнюдь не та “… окончательная бумажка, фактическая, настоящая …”,  которую требовал себе профессор Преображенский в романе М. Булгакова.

  Собственность на земельный участок совсем не означает возможность поступать у себя во владениях по принципу «что хочу — то и ворочу», даже если финансы позволяют. В первую очередь ограничения касаются застройки на дачном участке.

Освоение нового участка: с чего начать? Это значит, что построить на своём земельном наделе всё, что хочется, и ещё чуть-чуть, вы сможете только в дозволенных законами и правилами рамках. К примеру, на некоторых земельных участках вообще нельзя законно возвести капитальное сооружение жилого назначения, по-простому — дом.

О том, что можно построить на даче, написано в следующих публикациях: В этой статье рассказывается о том, как разместить постройки на участке в соответствии с правилами и законами.
Конечно, строительство нужно начинать с проекта.

Но есть ещё один момент, предшествующий началу строительных работ: прежде чем проектировать, нужно определить допустимые рамки.

Начну с того, что земельный участок с разрешённым видом использования «строительство индивидуального жилого дома», то есть участок, предназначенный не для огородничества и не для ведения крестьянского фермерского хозяйства, нельзя застраивать целиком, от межи до межи. Нельзя по разным причинам, первая из которых — рекомендуемая разрешённая плотность застройки.

Каков участок, таков и дом Эта величина (плотность застройки) зависит, во-первых, от площади участка, во-вторых, опять же, от вида разрешённого использования. То есть от того, планируете вы строительство дома на садовом участке, на участке под ЛПХ или ИЖС.  Для участков в садоводческих товариществах строительство жилого дома и различных подсобных построек регламентируется СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». Для прочих участков, на которых можно строить дом, основное руководство — Градостроительный Кодекс Российской Федерации.  Более частные вопросы рассматриваются в Правилах Землепользования и Застройки, которые опираются на федеральные законы, но в каждом муниципальном образовании имеют свои особенности. Рассмотрю подробнее оба варианта.
Участок в садоводческом товариществе, полученный или приобретённый гражданином, предназначен в первую очередь для выращивания овощей, плодово-ягодных культур, разведения бахчей. А во-вторую — для отдыха гражданина и его семьи, отдых предполагает и строительство жилого дома. Поэтому площадь участка должна максимально использоваться по своему назначению — выращиванию растений.
На садоводческом участке должно расти что-то зелёное, а не только различные строения

Пункт 6.13 СНиПа 30-02-97 говорит о том, что при освоении садового участка, имеющего площадь 0,06-0,12 га (6-12 соток), территория, отводимая под застройку, не должна превышать 25-30%. Планируя застройку, не забывайте, что под «застройкой» понимается не только жилой дом, но и хозпостройки, а так же дорожки, площадки и ограждения. 

То есть, если ваш участок величиной 6 соток, то на всё про всё (дом, гараж, баня, дворовая уборная, душ, хозблок, мангал для шашлыков и будка для собаки) у вас должно быть отведено не более 180 м². Кроме указанного СНиПа, в садоводствах строительство может регламентироваться Уставом садоводческого товарищества.

Для дачных участков расклад несколько иной. Участок в дачном товариществе предназначается в первую очередь для отдыха, включающего владение домом, пригодным для постоянного проживания. А выращивание картофеля и прочих овощей-ягод на таком участке не возбраняется, но юридически это занятие вторично. Поэтому площадь под застройку дачного участка определяется, как и для участка под ИЖС.
Само название — индивидуальное жилое строительство — говорит о назначении участка: для возведения жилого дома. Поэтому, в зависимости от региональных законов и размеров участка, площадь разрешённой застройки может достигать 60% от площади всего участка.
На участке ИЖС постройки могут занимать больше половины земельного участка Размеры жилища и величину «пятна под застройку» дома и вспомогательных построек для справки можно посмотреть в таблице к статьям 34 и 38 ГрК РФ.
Предельно допустимые параметры застройки для индивидуального строительства

Пояснение к таблице

  • Тип застройки А — усадебная сельско-городская и сельская застройка (участки ЛПХ).
  • Тип застройки Б — коттеджная городская или поселковая застройка (участки ИЖС).
  • Тип застройки В — многоквартирная малоэтажная жилая застройка (таунхаусы и блокированные дома). 

Значения в скобках — для коттеджной застройки. Для участков, имеющих площадь более 12 соток, максимальная площадь жилого дома (при коэффициентах Кз и Кпз 0,2 и 0,4) определяется в 1500 м².

Коэффициент застройки — это отношение застроенной площади к общей площади участка. А коэффициент плотности застройки — это отношение площади всех этажей зданий и сооружений к общей площади земельного участка. Значения этих коэффициентов конкретно для вашего случая (разрешённую площадь застройки), вы получите в ГПЗУ (Градостроительном плане земельного участка), подав документы на получение разрешения на строительство.  Предположим, что у вас имеется участок площадью в 20 соток. Полученные в разрешении на строительство коэффициенты такие: Кз=0,2, а Кпз=0,4. Это значит, что ваши строения могут максимально занимать 2000*0,2=400 м², а совокупная максимальная поэтажная площадь этих строений может быть 2000*0,4=800 м². То есть вы можете построить один большой индивидуальный жилой дом с внешним контуром (включая эркеры, террасы и крыльца), ограничивающим площадь в 400 м². При этом сумма площадей всех внутренних помещений должна быть не более 800 м² (согласно определению индивидуального жилого дома, он может иметь 3 надземных этажа).  Можете построить дом в 3 этажа, площадь каждого будет примерно 260 м². Или выбрать проект двухэтажного особняка с площадью каждого этажа в 400 м².
Можете построить один большой дом Или это будет жилой дом скромнее, а оставшуюся разрешённую под застройку площадь вы сможете поделить между необходимыми вам вспомогательными строениями. Понятно, что для большого участка это сделать гораздо проще. Для маленького придётся, скорее всего, чем-то поступиться.  Когда вы вволю наигрались в игру «кручу-верчу, запутать хочу» с перераспределением разрешённой под застройку площадью между жилым домом, гаражом, баней, домиком для гостей и прочими строениями, можно переходить к следующему не менее увлекательному этапу — привязке этих строений к местности. 
Разделив разрешённую площадь под застройку между всеми планируемыми строениями, можно начинать размещать эти строения на участке, вернее, сначала на проекте участка. И здесь есть целый ряд ограничений: законодательством, противопожарными и санитарными нормами, строительными правилами.
Проектирование участка

Если участок маленький, а строительные амбиции большие, то задача планировки с учётом всех требований — дело непростое. Особенно помня, что требуемые расстояния между строениями различного назначения нужно выдерживать не только для своих зданий и сооружений, но и принимая во внимание расположение соседских.

Первое и наиболее значимое условие, нарушение которого легко вызывает реакцию «снести незаконно возведённое строение», — это красные линии.

Красные линии, согласно пп. 11 и 12 ст. 1 ГрК РФ, — это линии, обозначающие границы земельных участков, границы территорий общего пользования, границы линейных объектов (газопроводов, ЛЭП, дорог и прочего). В садоводческих посёлках и населённых пунктах с участками под ИЖС или ЛПХ отступы от красных линий, в принципе, одинаковы:

  • для жилого дома от дороги (красной линии улицы) — не менее 5 м;
  • для хозяйственных вспомогательных построек от красной линии улицы (дороги) — не менее 5 м;
  • для жилого дома от проезда (красной линии проезда) — не менее 3 м; 
  • от хозпостроек до красной линии проезда — не менее 5 м.

Смежные границы с соседями тоже, по сути, являются красными линиями, но обычно так не называются. Жилой дом должен быть расположен от границы с соседним участком не ближе чем на 3 м. Большая часть хозпостроек может строится от границы с соседями на расстоянии не менее 1 м. Исключение — помещения для содержания скота или птицы: хлев и птичник нужно отодвинуть от границ соседнего участка как минимум на 4 м. 
Пример зон возможного размещения на участке жилых и хозяйственных построек. Фото с сайта chipmaker.ru Измеряем расстояния между строениями от цоколя здания или от его стены, если цоколь отсутствует. Если дом имеет выступающие части (эркеры, террасы, выносы второго этажа), то измерения производятся от выступающей части или от её проекции. Для хозяйственных построек, размещённых на расстоянии 1 м от соседского забора, нужно предусмотреть слив дождевой воды с крыши таким образом, чтобы сток не попадал на участок соседей. Кроме санитарных норм, в размещении построек важно учесть противопожарные разрывы. Здесь важно знание материалов, из которых возведены строения. Так, для зданий из негорючих материалов (кирпич, железобетон, газобетон и для строений, имеющих конструкции из горючих материалов, но изолированных негорючими), минимальное расстояние между строениями — 10 м. Для деревянных строений — 15 м. 
В размещении построек важно учесть противопожарные разрывы
Для соблюдения противопожарных норм указанное расстояние учитывается между домами и строениями соседей, даже находящимися через улицу. Соблюдение противопожарных расстояний между строениями на одном участке необязательно. Допускается блокированное расположение строений на соседних участках. Например, строительство рядом двух жилых домов, принадлежащих разным хозяевам, через глухую противопожарную стену — брандмауэр. Загородный дом для своего владельца вызывает необходимость решать самостоятельно массу задач, о которых даже не задумывается горожанин. Среди них одно из первых мест занимает вопрос водоснабжения и канализации. От того, правильно ли устроен туалет на участке, зависит не только комфортный отдых на любимой даче, но и здоровье — как самого владельца, так и его ближайших соседей.
Туалет на загородном участке

На дачном участке без возможности подключения к магистральной канализации допускается сооружение дворовых уборных различной конструкции: туалета с выгребной ямой, люфт-клозета, пудр-клозета или туалетов, оборудованных локальной очистной системой. О санитарных нормах по устройству «удобств» на загородном участке более подробно можно прочитать в публикации Туалет в загородном доме: санитарные нормы и правила.

А вкратце нормы такие: дворовый туалет, компостный ящик и место для хранения отходов должны размещаться не ближе 12 м от жилых строений, погребов, детских площадок, площадок для отдыха. Это же расстояние должно соблюдаться и от строений подобного назначения, расположенных на участках соседей. До колодца с питьевой водой расстояние от туалета и прочего не должно быть меньше 8 м.  Для локальных очистных сооружений с полями фильтрации требования о санитарных зонах ещё строже: санитарная зона от полей фильтрации септика — 15 м, от фильтрующих колодцев и траншей — 25 м, от очистных установок с аэрацией — 50 м. Баня и душ строятся не ближе 8 м от жилого дома — вашего и соседей. Свои требования по оборудованию санитарных зон есть и у глубоких артезианских скважин.  У читателя может возникнуть вопрос: «Зачем всё это нужно? У половины владельцев на участках чего и как только не понастроено». Это действительно так: во многих местностях старая сложившаяся застройка не соответствует современным требованиям.  Вот, например, наш дом построен от красной линии улицы всего в 2,5 м, а не как положено — в 5. Более того, есть случаи, когда современная красная линия проходит вообще через дом, потому что дом старый, а планировка населённого пункта со времени его постройки несколько изменилась.  У градостроительных законов, как и вообще законов, есть одна особенность: они не имеют обратной силы. То есть, если ваш дом или иное строение построены до того, как вступили в силу настоящие правила, законы, распоряжения, то на них эти новые законодательные акты не распространяются. Вас никто не заставит перетаскивать столетний дом на положенные 5 м от красной линии. 
Законы не имеют обратной силы Но вот если будет доказано, что свою, нарушающую какое-либо правило, постройку вы возвели уже после вступления в силу этого закона или правила, то вас могут оштрафовать или даже вынести судебное решение о сносе.  И, как показывает жизненный опыт, законы и правила, связанные с землепользованием и застройкой, с каждым годом всё больше ужесточаются. Так стоит ли испытывать судьбу и строить не по правилам, чтобы рано или поздно столкнуться с предписанием всё незаконное снести?

Статья размещена в разделах: постройки, законодательство, размещение, статьи, лпх, ижс, строительство и благоустройство

15 спасибо за статью 28 в избранном 107572 просмотра

Источник: https://7dach.ru/NatashaPetrova/dachnye-postroyki-skolko-stroit-v-metrah-122067.html

Застроенные земли

Участки застроены

⇐ Предыдущая1234567Следующая ⇒

Застроенные земли находятся преимущественно на территориях населенных пунктов, а также промышленности, транспорта и других, занимая большие или меньшие площади во всех без исключения категориях земель.

Застроенные земли – это и пространственная часть окружающей среды, которая претерпела наибольшее влияние или непосредственное вмешательство со стороны человека.

Однако расположение застроенных земель не ограничивается местами проживания человека, охватывая все географические зоны и наиболее отдаленные регионы с любыми естественными условиями.

Хорошо известно, что образование этой группы земель неминуемо связывается с определенным разрушением природной среды, а сам факт ее существования имеет множество примеров углубления этого процесса.

Поэтому мероприятия относительно распространения этой группы земель или предоставления земельных участков под застройку должны подлежать строгому контролю со стороны представительской власти, а также органов исполнительной экологической службы. Поэтому все территории, массивы и участки застроенных земель должны быть рассмотрены и выучены с максимальным вниманием, а их площади определены и учтены в земельных кадастровых документах тщательно и в полном объеме.

Для определения этой категории земель обычно пользуются главным признаком – наличием любой застройки, но не ограничиваются только этим признаком. К застроенным землям отнесены также территории, которые не имеют ни одного с главных признаков, а именно:

– прилегающие к построенным объектам территории, покрытые и не покрытые растительностью,

– участки разработки полезных ископаемых,

– и много других, учет которых именно в этой группе земель предусматривается учетными документами.

В группе застроенных земель выделяют девять основных структур:

1) под жилищной застройкой;

2) земли промышленности;

3) земли под открытыми разработками, шахтами, карьерами и соответствующими сооружениями;

4) земли, которые используются в коммерческих целях;

5) земли общественного назначения;

6) земли смешанного использования;

7) земли транспорта и связи;

8) земли технической инфраструктуры;

9) земли, которые используются для отдыха и другие открытые земли.

Большинство из этих основных структур имеют свои составные элементы – меньшие части территории застроенных земель, которые по признакам использования определены в отдельные группы учета, рис. 4.

Количество отдельных (элементарных) земельных угодий, которые входят в состав застроенных земель, является наибольшей, по сравнению с другими группами земельных угодий (всего их насчитывается 24).

Важнейшей, с точки зрения проживания человека, среди застроенных земель является структура жилой застройки.

Под жилой застройкой учитываются земельные участки, занятые одно- и двухэтажными, а также, отдельно, трех- и более этажными жилыми домами, включая прилегающие к ним территории, покрытые и не покрытые растительностью, а также участки между домами, проезды, места для стоянки автотранспорта, небольшие спортивные, игровые и детские площадки. К жилой застройке принадлежат также придомовые территории с хозяйственными зданиями и сооружениями, которые используются для обслуживания и удержания жилищных зданий.

К промышленной структуре относят земли, на которых осуществляется непосредственно промышленное производство, а также вспомогательные участки.

Это территории заводов, фабрик, строительных предприятий и организаций с основными и подсобными сооружениями, включая: пути, стоянки, гаражи, ремонтные мастерские, открытые склады сырья и склады готовой продукции.

К промышленной структуре принадлежат также земельные участки, которые занимают учреждения управления промышленностью.

Рисунок 4. Структурная схема застроенных земель

Под открытыми разработками, шахтами, карьерами, терриконами, отвалами учитываются земли, которые были использованы или нарушены вследствие сооружения объектов горнодобывающей промышленности или в процессе эксплуатации этих объектов, включая отвалы земли, пустой породы, золоотвалы, шлаконакопители и др.

К торфоразработкам относятся земельные площади, на которых осуществляется промышленная разработка торфа, а также территории учреждений управления и подъездных путей.

К землям открытых разработок, которые эксплуатируются, отнесены территории карьеров, шахт, на которых осуществляется разработка полезных ископаемых, а также участки, занятые обслуживающей инфраструктурой.

https://www.youtube.com/watch?v=N2eRZueiTrU

Под другими открытыми разработками учитывают земли, на которых прекращена разработка карьеров, эксплуатация шахт, включая территории, занятые отвалами породы, терриконами и т. п.

К землям, которые используются в коммерческих целях, относятся земельные участки, которые заняты под рынками, торговыми центрами, коммерческими банками, гостиницами, ресторанами, барами, магазинами, столовыми, автозаправочными станциями, ремонтными мастерскими, торговыми составами. В соответствии с Инструкцией Госкомзема, к этим землям отнесены также земельные участки, которые занимают научные организации.

Под общественной застройкой учитывают земельные участки, на которых расположены дома и сооружения:

государственных органов,

заведений культуры, образования, здравоохранения, социального обеспечения, физической культуры и спорта,

предоставления услуг,

а также экстерриториальных видов деятельности, включая дипломатические и консульские представительства и международные организации.

Застроенными землями смешанного использования считают территории, которые не могут быть отнесенные к какой-то одной другой структуре, см. рис.4.

Это, например, может быть земельный участок жилого дома, часть которого используется торговым центром, расположенным на первом этаже этого дома.

К землям смешанного использования относят также территории, занятые зданиями и дворами общего пользования на земельных участках дачных кооперативов.

К структуре земель транспорта и связи принадлежат земли:

государственных железных дорог,

государственных автодорог,

наземных трубопроводов,

систем телекоммуникации,

а также территории аэропортов, морских и речных портов, включая здания и сооружения,

железнодорожные и автобусные станции,

складские помещения и ремонтные мастерские

и другие вспомогательные территории и сооружения, которые необходимы для обеспечения деятельности объектов транспорта и связи.

Земельные участки, которые занимают гаражно-строительные кооперативы и автостоянка, также отнесены к этой структуре.

В пределах земель транспорта и связи отдельно определены земли под дорогами, железными дорогами, аэропортами и другие. Под дорогами учитывают земельные участки дорог общего пользования, которые занимают и обслуживают дорожно-строительные, эксплуатационные и ремонтные организации и их вспомогательные службы.

К землям железнодорожного транспорта отнесены территории, которые занимают государственные железные дороги, включая обслуживающие и вспомогательные службы: станции, мастерские, складские помещения, а также земельные участки административных сооружений.

Под аэропортами определены земли, которые занимают аэропорты и аэродромы, включая: ангары, мастерские, складские помещения, административные сооружения.

К другим землям транспорта и связи отнесены земельные участки:

почты, связи, метрополитенов, фуникулеров, трамвайного, троллейбусного, морского, речного транспорта;

трубопроводов всех видов, а также территории автотранспортных предприятий;

гаражно-строительных кооперативов, автостоянок, портов и других объектов с основной деятельностью, которая касается автомобильных путей, железных дорог, аэропортов, морских и речных портов, связи и почты.

Земли технической инфраструктуры охватывают земельные участки, которые используются для удаления отходов, водоснабжения и очистки сточных вод, производства и распределения электроэнергии и др.

К территориям для удаления отходов принадлежат земельные участки, занятые свалками всех видов промышленных и бытовых отходов, установками для их очистки и переработки, а также вспомогательные сооружения и площадки.

Под земельными участками, которые используются для водоснабжения и очистки сточных вод, определены территории, которые занимают инженерные сооружения водоснабжения, канализации и очистки сточных вод (установки водозабора, стокозаборные коллекторы, насосные станции, станции аэрации и т. п.).

К земельным участкам для производства и распределения электроэнергии принадлежат территории, занятые сооружениями для производства электроэнергии и сетями электроснабжения: гидроэлектростанциями, атомными и тепловыми электростанциями, электрическими подстанциями, линиями электропередачи и соответствующими административными учреждениями.

Другие земли технической инфраструктуры, определенные как территории, которые заняты сооружениями для производства и распределения тепла и производства и распределения газообразного топлива, которое производится из угля и газа. К ним отнесены земельные участки под котельными, ТЭЦ, сетями теплоснабжения, трубопроводами поставки газообразного топлива, газоснабжающими и газозаправочными учреждениями.

Наибольшей структурой застроенных земель являются земли, которые используются для отдыха, и другие открытые земли. К ним отнесены земельные участки:

зеленых насаждений общего пользования;

кемпингов, домов для отдыха или для проведения отпусков;

занятые текущим строительством;

отведенные под строительство (строительство на которых не начато);

гидротехнических сооружений;

улиц, набережных, площадей;

кладбищ.

К зеленым насаждениям на землях общего пользования принадлежат отдельные территории в пределах населенных пунктов, включая: сады, парки, дендрологические парки, ботанические сады, скверы, бульвары, которые используются в основном для ежедневного отдыха граждан.

К земельным участкам кемпингов, домов отдыха и проведения отпуска принадлежат территории, занятые: кемпингами, турбазами, молодежными лагерями, пансионатами, домами отдыха и аналогичными сооружениями, которые используются гражданами, в основном периодически или сезонно, с рекреационной целью.

Под земельными территориями текущего строительства учитывают земли, на которых осуществляется строительство всех видов инженерных сооружений (кроме мелиоративного строительства), включая участки: под сооружением, которое строится; обслуживающих и вспомогательных помещений и временных сооружений строительной площадки.

К землям, отведенным под строительство, принадлежат земельные участки, предназначенные для строительства, но на которых строительные работы еще не начались.

Под гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями учитывают земельные участки, занятые гидротехническими и водохозяйственными сооружениями, в том числе: оросительными и осушительными системами, противоэрозионными и противооползневыми сооружениями и дренажными штольнями.

Под улицами, площадями, набережными учитывают земельные участки в населенных пунктах, занятые улицами, площадями, набережными.

Под кладбищами учитывают земельные участки, которые используют для погребения людей, включая: кладбища, погосты, крематории с расположенными на них зданиями и сооружениями для отправки ритуальных услуг.

⇐ Предыдущая1234567Следующая ⇒

Дата добавления: 2015-10-01; просмотров: 707 | Нарушение авторских прав | Изречения для студентов

Источник: https://lektsii.org/2-45901.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть