Упкс земельного участка что это такое

Содержание

Что такое удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, как рассчитать? Обжалование величины УПКС

Упкс земельного участка что это такое

Для исчисления налога на землю, арендной платы за её использование государство утверждает стоимость недвижимости, на основе результатов кадастровой оценки. Один из вариантов расчёта кадастровой стоимости – применение удельного показателя. Насколько адекватна кадастровая цена надела при использовании данного показателя, давайте разберёмся.

Упкс земель населенных пунктов — что это такое?

Удельный показатель (УПКС) – это кадастровая цена объекта в пересчёте на единицу измерения (объема, площади) недвижимости. Существует несколько методологий оценки стоимости земли, в одной из которых применяется УПКС. Благодаря внедрению показателя производят массовую оценку объектов с максимально возможной точностью результата.

Применение

Для определения кадастровой стоимости применяются три подхода:

  • доходный;
  • затратный;
  • сравнительный.

Применение УПКС осуществляется в рамках сравнительного подхода при массовой оценке объектов недвижимости. Согласно Приказу Минэкономразвития России от 24.09.2018 N 514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета…» (далее – Порядок) данный метод применяется при исчислении государством стоимости:

  • объектов незавершенного строительства;
  • единых недвижимых комплексов;
  • машино-мест;
  • земельных наделов.

УПКС целесообразно применять в случаях, когда расчет по типовой, регрессивной или индивидуальной модели не дают необходимой точности или вовсе не приемлемы. Для вычисления УПКС выстраивается статистическая модель, основанная на влияющих на рыночную цену факторах. Оценщик выявляет ряд таких факторов и определяет степень влияния каждого из них на конечную стоимость модели.

Стоит отметить, что согласно п.

21 утвержденного Порядка, при изменении площади земельного надела, о котором уже есть сведения в ЕГРН, УПКС не пересчитывается, а кадастровая цена меняется в соответствии с изменением его площади.

Но также не проводится перерасчет показателей, если изменяется вид разрешенного землепользования (при условии, что изменение произошло в пределах группы). Об изменении кадастровой стоимости земельного участка читайте тут.

При разделении надела на части в соответствии с п. 23 Порядка кадастровая стоимость каждого из наделов определяется путем умножения площади каждого из выделенных участков на УПКС преображаемого.
Оценщик производит расчет УПКС поэтапно:

  1. Производится анализ территориального расположения участка (по субъекту РФ, муниципалитету, принадлежности к населенному пункту, кадастровому кварталу).
  2. Формируется оценочная группа участков, имеющих сходные характеристики.
  3. Исчисляется среднее значение показателя УПКС с учетом влияния ценообразующих факторов на единицу площади участков, входящих в оценочную группу.

После вычисления УПКС определяется кадастровая цена каждого из входящих в группу наделов.

Отбор факторов, влияющих на стоимость участков, осуществляет оценщик по собственному усмотрению. На ценность участка оказывают существенное влияние:

  • близость к объектам инфраструктуры;
  • наличие или отсутствие инженерных коммуникаций;
  • привлекательность с точки зрения ведения бизнеса и пр.

Ценообразующие факторы – количественные и качественные характеристики участка, которые (по мнению оценщика) влияют на рыночную стоимость надела.

Как рассчитать?

Сам расчет УПКС проводится по следующему алгоритму:

  1. Из участков, расположенных на одном кадастровом квартале в одном населенном пункте формируются оценочные группы.
  2. Для сформированных оценочных групп выявляется ряд ценообразующих факторов, определяется степень влияния каждого из них на рыночную цену участков.
  3. Для каждой группы определяется удельный показатель.
  4. Производится расчет кадастровой стоимости каждого объекта по формуле: КС = УПКС х площадь надела.

Из всех земельных участков, расположенных на одной территории, выделяются:

  • дачные и садоводческие товарищества;
  • объединения огородников или садоводов, где разрешено строительство;
  • личные хозяйства, где разрешено строительство;
  • жилые дома отдельно по каждой категории (многоэтажные, многоквартирные, средней этажности, индивидуальной застройки и пр.);
  • наделы сельскохозяйственного назначения;
  • наделы, занятые инфраструктурой и т. д.

После группировки участков оценщик определяет УПКС для каждой группы. Эксперт выявляет факторы, влияющие на ценность объектов в каждой группе. Затем выбирается эталон – земельный участок, обладающий типовыми характеристиками. Из эталонов создаются подгруппы, по которым проводится сбор информации – анализ спроса и предложения на внутреннем рынке.

Оценщик разрабатывает статистическую модель, выявляя зависимость рыночной стоимости от ценообразующих факторов. После этого формируется формула для расчета удельного показателя, проводится расчет УПКС для эталона. В общем виде формула выглядит следующим образом:

УПКС = (Рпос+Рсделки) х Ki, где:

  • Рпос – показатель инфраструктуры (отражает стоимость инженерных коммуникаций, присутствующих на участке);
  • Рсделки – рыночная цена участка;
  • Ki – корректирующий коэффициент для данного надела.

Рыночная цена рассчитывается путем умножения инвентаризационной стоимости на поправочный коэффициент, учитывающий улучшение данного надела (выгодное расположение, близость инфраструктурных объектов и пр.). О рыночной стоимости и о том, чем она отличается от кадастровой, мы писали в отдельном материале.

Последний шаг – вычисление итоговой стоимости всех наделов оценочной группы, куда входил эталон, путем умножения полученного в расчетах показателя на площадь наделов.

Чтобы учесть влияние негативных факторов, применяют понижающие поправочные коэффициенты (например, при расположении участка в зоне вероятного затопления и пр.).

Обжалование величины УПКС

Даже при самом тщательном анализе последующая обработка данных происходит посредством обобщенных статистических методов. Полученная кадастровая стоимость может отличаться от рыночной в разы, причем, и в большую, и в меньшую сторону (как узнать полученный показатель стоимости, в том числе и по кадастровому номеру?).

Обжаловать можно кадастровую цену, которая определяется исходя из УПКС, и неверную методологию расчета. Оспорить результаты кадастровой оценки можно во внесудебном и судебном порядке.

В первом случае заявление подается в комиссию по решению споров при отделениях Росреестра. Если есть подозрения на неточность использованных при расчете данных или возникновении ошибки, то разъяснения относительно кадастровой оценки участка запрашивают у эксперта.

Если нужно откорректировать кадастровую цену соответственно рыночной, то проводится дополнительная оценка, с результатами которой обращаются в комиссию или суд. Также стоит обратиться за восстановлением своих прав, если при расчете УПКС не были использованы понижающие коэффициенты. О том, как снизить кадастровую стоимость, вы можете узнать тут.

Комиссия должна вынести свое решение в течение 30 дней, суд же рассматривает заявление на изменение стоимости не более двух месяцев.

И решение комиссии, и судебное постановление может быть обжаловано муниципалитетом.

Идеальных методологий проведения кадастровой оценки недвижимости пока не существует. Любой из применяемых методов имеет свои погрешности. При использовании УПКС от оценщика зависит, какой фактор будет учтен в статистической модели, а какой (как несущественный) будет исключен.

При возникновении подозрений относительно вкравшейся ошибки или исключении необходимых коэффициентов, стоит попросить разъяснений у экспертов и отстоять свои интересы.

Источник: https://pravoved.online/kadastrovyj-uchet/udelnyy-pokazatel-stoimosti-zu-v-kadastre

Как рассчитать кадастровую стоимость в 2020 году

Упкс земельного участка что это такое
Подписаться

Чтобы точно определить размер налогообложения имущества, каждому владельцу недвижимости нужно понимать, как рассчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости. Подробнее об этом расскажем в данной статье.

Проведение любых операций с недвижимым имуществом требует расчета оценочной стоимости объекта по кадастру. Этот показатель является главным при расчете имущественного сбора, которым облагается недвижимость физических и юридических лиц. 

Кадастровая стоимость – что это такое

Кадастровая стоимость (цена) – это ключевой показатель, использующийся при определении размера налогового сбора за владение недвижимым имуществом для физических и юридических лиц. Согласно положениям государственного законодательства имущественным налогом облагаются следующие объекты:

  • частные дома;
  • участки земли;
  • квартиры;
  • комнаты.

Каждый из объектов имеет свою стоимость по выписке из ЕГРН, которая непосредственно влияет на размер налогового сбора.

От чего зависит размер кадастровой стоимости земельного участка

Расчеты суммы налогового сбора на земельные наделы осуществляются на основании ЗК РФ, утвержденного муниципальными властями. Окончательная сумма зависит от параметров земельного участка и включается в себя категорию, предназначение, количество квадратных метров надела и т. д.

Цена земли по кадастровому паспорту представляет собой денежную сумму, которой выражается реальная стоимость территории. Чаще всего цена по кадастру выше рыночной, так что собственникам приходится оплачивать сборы по более высокой ставке. 

Где рассчитать кадастровую стоимость квартиры

Владельцам недвижимого имущества больше не нужно искать, где рассчитать кадастровую стоимость квартиры, так как сделать это можно прямо на нашем сайте. Процедура занимает буквально 1-2 минуты и требует только знания адреса или кадастрового номера объекта. Чтобы через Росреестр рассчитать кадастровую стоимость, необходимо выполнить два простых действия:

  1. В поисковой строке ввести точный адрес объекта или номер по кадастру.
  2. Нажать кнопку «Найти объект» и просмотреть информацию о недвижимом имуществе.

Это наиболее простой способ получение информации. Для получения справки о стоимости паспорту, которая требуется для подачи в судебную инстанцию или другие учреждения, необходимо оставить заказ в соответствующем разделе сайта.

Какой орган определяет кадастровую стоимость

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость квартиры, важно знать, что единственным органом, который ведет федеральный учет недвижимого имущества является Росреестр. Процедура государственного оформления имущества на собственника проходит по следующему алгоритму:

  1. Муниципальные власти подают запрос о потребности изменения территории, которая относится к ее ведению.
  2. Перечень наделов, подлежащих оценке, составляется управлением Росреестра. Прописываются отличия и характеристики объекта, включая почтовый адрес, наличие построек на территории и их качества, а также общее количество квадратных метров территории.
  3. Рассчитываются удельные показатели для земли под каждый из видов использования. Процедура выполняется оценщиком.
  4. На основании результатов оценки муниципальные власти составляют официальный законодательный документ.
  5. Данные об объекте размещения вносятся в единую федеральную базу.

Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры 

Перед тем как рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости для квартиры, необходимо понимать какие значения влияют на формирование цены. На цену по кадастру оказывают влияние:

  • регион и район расположения;
  • технические параметры объекта;
  • общее состояния имущества;
  • средний доход по жителям населенного пункта.

Рассчитать кадастровую стоимость дома калькулятором нет прямой необходимости, так как государственные власти один раз в 5 лет обновляют оценочные данные по базе Росреестра.

Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок

Не знаете как рассчитать кадастровую стоимость, формула довольно простая: 

Ск = П * (Ки + Кл) * Кп, где:

Ск – кадастровая стоимость

П – площадь земельного участка

Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)

Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)

Кп – переходной коэффициент

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость участка выбирается один из подходов (или их совокупность):

  • доходный метод – определяется размер прибыли, получаемой с эксплуатации участка, а также прогнозируется ее дальнейший приход;
  • сравнительный метод – проводится анализ имеющейся по наделу информации;
  • затратный метод – выполняется экспертная оценка надела с определением его стоимости.

Чтобы определить стоимость по кадастру, предварительно потребуется провести оценку участка земли. Данные о каждом из объектов недвижимости, которые относятся к собственности гражданина, должны быть внесены в госреестр. Оценка имущества проводится специалистами уполномоченных госучреждений.

Документы для расчета кадастровой стоимости

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость, необходимо собрать пакет документации:

  • документы, подтверждающие право владения объектом;
  • заявление;
  • удостоверение личности;
  • чек или квитанция об оплате госпошлины в размере 250-400 рублей.

Владельцам или представителям организаций потребуется предоставить доверенность.

Для чего необходимо устанавливать кадастровую оценку, и на что она влияет

Кадастровая оценка имущества является одним из наиболее важных показателей среди характеристик земельного участка. Определение этого показателя необходимо для решения следующих задач:

  • справедливый расчет налоговых сборов для владельцев частной недвижимости, точное определение рыночной стоимости имущества для аренды, купли-продажи и инвестирования в участки земли;
  • для рационального распределения участков земли муниципальными властями: приватизации, перераспределения, оформлении разрешений на строительство и других управленческих моментов;
  • на уровне государственных властей это позволяет создать и поддерживать функционирование единой системы обложения налогами земель, находящихся в частной и федеральной собственности, благодаря чему можно точно высчитывать налоги, пополнять казну государства, а также прогнозировать изменения в налоговых сборах.

Важно! Не нужно искать, как рассчитать кадастровую стоимость по формуле, достаточно просто купить выписку из ЕГРН на нашем сайте.

Можно ли оспорить или снизить 

Если владелец недвижимости считает, что оценка имущества по кадастру была проведена неверно, то он может полноправно обратиться в суд или Росреестр для оспаривания. В случае, если собственник докажет ошибочные расчеты, то новая кадастровая цена применяется на все предыдущие периоды, когда налог рассчитывался по ошибочной цене. 

Получив положительный ответ, владелец недвижимости может получить перерасчет и компенсацию. Однако, получить компенсацию можно только по тем искам, которые будут поданы до 1 января 2021 года.

В каких случаях могут завысить реальную цену надела

Определяются всего два случая, когда реальная цена земельного участка может быть завышена:

  1. Достаточно часто цена по кадастру повышается для участков определенных видов использования. Это связано с тем, что владелец неправильно указал информацию об эксплуатации надела. Выявить неточности можно изучив технический паспорт. Исправить ошибку можно путем обращения в Росреестр.
  2. Стоимость по кадастру может превышать рыночную. В такой ситуации в работу включается специальная комиссия, изучающая документы на имущество.

Сроки кадастровой оценки

Проведение расчета повторной оценки, согласно действующему законодательству, допускается не чаще 1 раза за 3 года. Предельный срок переоценки недвижимости составляет 1 раз в 5 лет.

За нарушение установленных правил собственник несет ответственность, предусмотренную Административным Кодексом РФ.

Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя определяются отдельные сроки, здесь повторная оценка выполняется не чаще 1 раза за 2 года.

Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке

Чтобы добиться принудительного снижения цены недвижимости, по проведенной кадастровой оценке, собственник может воспользоваться одним из следующих способов:

  • написать заявление руководителю комиссии в Росреестре;
  • подать иск в судебную комиссию для обжалования решения госучреждения и отстаивания собственных интересов.

Владелец имущества сам выбирает учреждение, в которое он будет обращаться для решения своего вопроса.

на новые статьи

Источник: https://rosreestor.info/kak-rasschitat-kadastrovuju-stoimost

Что такое удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка и как он определяется

Упкс земельного участка что это такое

Для точной идентификации каждому земельному участку в России присваивается кадастровый номер.

Все сведения о них отображаются в кадастре, который хранится в уполномоченных государственных органах.

Но имущество и земля в РФ облагаются налогами.

Чтобы правильно их исчислять и предотвратить путаницу при определении арендных платежей, утвержден показатель – кадастровая стоимость.

По сути, это — рыночная цена недвижимости, которая устанавливается в результате оценки государственных органов.

Изменения в законодательстве

Изменения, внесенные ФЗ-237, вступившим в силу в 2018 году, несколько корректируют порядок расчета и методы оспаривания кадастровой цены недвижимости.

Касается это всех, кто имеет в собственности квартиру, дом, дачу, участок, а именно:

  1. Правом проводить оценку теперь наделяются только специализированные бюджетные организации. Ранее эту процедуру проводили частные оценщики, отбираемые на конкурсной основе местными властями. При этом критерий «цена – качество» соблюдался не всегда.
  2. За работу оценщиков теперь будут отвечать бюджетные учреждения, устанавливается надзор Росреестра за осуществлением кадастровой оценки. Ранее деятельность оценщиков не подлежала никакому контролю. Исправлять их «погрешности» приходилось самим владельцам недвижимости, заказывая альтернативную оценку из личных средств и оспаривая расчеты.
  3. Законом установлена также ответственность за ошибки оценщиков: нанесенные собственникам недвижимости убытки должны быть возмещены за весь период, в котором применялась неправильная кадастровая стоимость.
  4. Нововведения касаются и исправления ошибок в кадастровой стоимости. К примеру, если ошибка была допущена в многоэтажном доме или товариществе, и кто-то один заметил эту ошибку, то исправить ситуацию должны одновременно всем участникам.
  5. Региональным властям дается право заказывать внеочередную оценку, если цены на недвижимость в данном регионе упали более чем на 30%.
  6. В новом законе остается возможность оспаривать стоимость в специальной комиссии или через суд. Но, кроме этого, теперь можно запросто выразить претензии самим оценщикам.В данном случае они обязаны дать разъяснение обратившемуся гражданину, как они провели расчеты. Если в ходе разбирательства обнаружена ошибка, оценщики сразу же ее исправляют.

В полной мере закон вступит в силу в 2020 году. До этого момента период считается переходным, старые правила действуют одновременно с новыми.

Оценка земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения происходит на основании списков, которые составляет Росреестр.

Все участки делятся по своему назначению и видам использования.

Одним из вариантов определения цены надела является метод с применением удельного показателя кадастровой стоимости.

Другими словами, удельный показатель кадастровой стоимости — единица измерения цены участка за метр квадратный.

Показатель является неотъемлемой частью исчисления КС надела и расчета налога на недвижимость. Его применение обосновано в таких ситуациях:

  • Когда образовываются новые земельные участки;
  • Когда один объект переводится из одного вида эксплуатации в другой;
  • Изменяется целевое назначение надела.

Регионы и их населенные пункты меняют этот показатель каждый квартал.

Как рассчитать среднюю стоимость надела по кадастру?

Рассчитать среднюю стоимость надела можно, используя формулу:

Стоимость = УПКС * площадь участка.

Кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Методическими рекомендациями № 26, которые были разработаны в 2018 году:

  • В каждом регионе земельные наделы объединяют в группы, подлежащие оценки;
  • Внутри такой группы исчисляется УПКС;
  • Проводиться растет кадастровой стоимости для каждого объекта.

Стоимость по кадастру может быть изменена путем применения понижающих коэффициентов при наличии у земельного участка особых характеристик.

Ставки налога на землю регулируются установлением верхних границ: от 3% до 10-15%. Муниципальные органы власти имеют право уменьшать эти границы.

Как определяется УПКС земель населенных пунктов или сельхозназначения?

Для удобства расчета земельные наделы формируют в группы по схожести факторов ценообразования:

  • Личные хозяйства, имеющие застройки;
  • Товарищества огородников и садоводов;
  • Дачные объединения;
  • Жилые дома.

Удельный показатель кадастровой стоимости определяется таким образом:

  • Для каждой сформированной группы определяются свои факторы, влияющие на цену;
  • Изыскивается участок, который включает в себя наибольшее количество типичных характеристик;
  • Образуется подгруппа объектов, показатели которых схожи;
  • Анализируется собранная рыночная информация для каждой подгруппы;
  • Отслеживается взаимосвязь рыночной цены от образующих ее факторов;
  • Рассчитывается УПКС для выделенного типичного участка.

Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости является связывающим звеном среди объектов одной оценочной группы.

Формула расчета следующая:

УПКС = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:

  • Рпос – определенные характеристики окружения участка;
  • Рсделки – рыночная стоимость объекта;
  • Кi – уточняющий коэффициент для конкретного участка.

В свою очередь показатель инфраструктуры (Рпос) складывается из стоимости коммуникаций надела.

Рыночную стоимость объекта (Рсделки) можно рассчитать по формуле:

Рсделки = (Р1*Пк)/100, где:

  • Р1 – инвентарная стоимость объекта;
  • Пк – коэффициент конкретной территории, определяемый как сумма всех коэффициентов по улучшению данного участка (удобное месторасположение, связывающее расстояние до элементов инфраструктуры, наличие или отсутствие инженерных сетей).

Возможность оспаривания значения

В расчете значения удельного показателя берутся объективные факторы, но обработка их происходит при помощи обобщенных статистических методов. По этой причине получившийся результат может превышать допустимые нормы и ожидания собственника объекта.

При несогласии владельца участка с методами расчета и результатами решить вопрос можно, если подать заявление:

  • В комиссию по рассмотрению споров;
  • В суд.

Всю необходимую информацию о кадастровой стоимости можно запросить лично или через интернет в ЕГРН.

При получении результата, затрагивающего интересы собственника, можно запросить разъяснение.

Для отстаивания своих прав нужно заказать дополнительную нормативную оценку. Если результаты ее не совпадут с «государственной», можно начинать обжалование и доказывать, что:

  • При оценке участка использованы недостоверные данные или не учтены понижающие поправочные коэффициенты;
  • Государственная экспертиза проведена в нарушение Методики проведения гос. экспертизы землеустроительной документации. Это также является причиной, которая позволяет обжаловать и отменять решение об утверждении техдокументации.

Срок рассмотрения прошения о пересмотре цены участка – 30 дней с момента подачи заявления.

Заключение

Метод расчета кадастровой стоимости земельных наделов при помощи удельного показателя считается наиболее востребованным, так как с его применением можно произвести массовую оценку объектов.

Сам УПКС отличается в зависимости от региона. В каждом субъекте РФ государственными органами применяются те показатели, которые установлены в них.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/udelnyj-pokazatel

Удельный показатель кадастровой стоимости земель населенных пунктов и земель других категорий

Упкс земельного участка что это такое

Очень часто, покупая землю по той или иной стоимости, люди даже не задумываются, как определяется цена. В основном на земельные участки цены на рынке определяются исходя из оценки, заданной в базе данных кадастровой службы. Такая цена называется удельный показатель кадастровой стоимости. Но как данная стоимость определяется, и какой орган занимается её установлением?

Факторы, влияющие на цену земли

Общая стоимость земли определяется путём калькуляции котировки участка на единицу измерения его площади. Если с единицей измерения площади всё понятно, обычно это квадратный метр, то, что такое котировка земли не очень ясно.

На данный показатель оказывает влияние слишком много факторов, среди которых:

  • категория и вид разрешённого использования земли;
  • место расположения участка;
  • политика местных властей;
  • инвестиционная привлекательность;
  • возможности капитализации;
  • размер предполагаемых доходов и т.д.

Это значит, что при определении удельной стоимости в кадастровой службе всё зависит от региона. При этом разница от региона к региону может быть существенной. На сегодняшний день делаются попытки унификации данных показателей, но пока что сотрудники кадастровой службы устанавливают его исходя из местных нормативов.

Категории земель

По земельному законодательству все земли на территории России подразделяются на определённые классы по своим характеристикам и пригодности к эксплуатации.

Так, законодатель выделяет следующие категории земель:

  1. Земли городов и посёлков.
  2. Земли для сельхозпроизводства.
  3. Леса.
  4. Территории водных объектов.
  5. Площади, занимаемы под объекты инфраструктуры.
  6. Территории особо охраняемого характера.

Но в основном в свободном гражданском обороте находятся земли городов и посёлков, а также площади под сельскохозяйственное производство. Целевое назначение данных категорий и вид их разрешённого использования предполагает права частных лиц на них, в том числе и право собственности.

При покупке и продаже земель между частными лицами они вправе самостоятельно определять стоимость. Однако цена всё же не должна сильно отличаться от среднерыночной (установленной по законам свободного рынка) или кадастровой (определяемой исходя из котировки и площади).



Дивиденды, капитализация и вычисление котировок

Как уже было сказано, котировки играют ключевую роль при определении стоимости земель. Именно произведение котировок и площади представляет собой удельную стоимость того или иного участка. Но как определяются данные котировки?

Размер котировок напрямую зависит от категории земли и разрешённого вида использования. Учитывая, что основными объектами гражданского оборота являются земли двух, уже указанных категорий, то и исходить нужно из характеристик этих категорий земель.

Именно категория и тип земли дают представление о том, сколько прибыли можно получить от того или иного участка. Размер предполагаемой прибыли в течение определённого периода времени и представляет собой кадастровую стоимость одной единицы площади земли.

Так, при определении котировок земель сельского хозяйства и предполагаемой прибыли их подразделяют на следующие типы:

  • земли уже эксплуатируемые в сельском хозяйстве;
  • земли внутренней инфраструктуры объектов сельхозпроизводства;
  • земли сельскохозяйственных водоёмов;
  • ставшие непригодными наделы и только разрабатываемые участки;
  • земли лесов в частной собственности;
  • территории под пастбища.

Так как с уже пригодной для сельского хозяйства земли можно получить больше прибыли, соответственно и удельный показатель стоимости будет выше, чем, к примеру, земель под пастбищами.

В свою очередь земли городов и посёлков также разделены на следующие подтипы, исходя из которых, определяется их удельный показатель кадастровой стоимости:

  • земли под постройки жилых объектов;
  • территории общественно-деловых зданий;
  • площади под объектами инфраструктуры;
  • прилегающие сельхозугодья;
  • площади под объекты отдыха населения.

Расчёт дивидендов для определения удельного показателя осуществляется высококвалифицированными специалистами в сфере финансов и экономики.

Расчёт осуществляется в два этапа:

  1. Осуществляется вычисление предполагаемых дивидендов и удельного показателя земель по всей территории субъекта федерации (административной единицы. То есть выявляется средний показатель.
  2. Осуществляется расчёт показателя отдельных объектов недвижимости.

Таким образом, процедура довольно сложная и выявить оценку точно без специальных знаний и навыков не представляется возможным.

Формула и примеры расчёта

Разумеется, по всей территории страны хоть цена и разнится, но формула вычисления удельного показателя едина.

Так, чтобы выявить данный показатель необходимо размер предполагаемой прибыли с единицы площади земли умножить на срок долгосрочной капитализации. Как правило, этот срок равен 33 годам.

Однако он может быть изменён, что существенно повлияет на кадастровую стоимость всех категорий земельных наделов.

Как уже говорилось, для расчёта удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка необходимо иметь начальные данные о финансовой рентабельности земли. Предположим, один гектар пригодной для сельского хозяйства земли в год дает 2-2,5 тысяч рублей прибыли. Умножаем на 33 и получаем  примерно 66-82,5 тысяч рублей.

Однако на практике правильно пользоваться такой землей и получать такие прибыли не всегда возможно. По этой причине УПКСЗ таких земель на рынке обычно гораздо ниже кадастровой стоимости. По статистике стоимость 1 гектара такой земли в среднем по России составляет 30-40 тысяч рублей.

Другое дело земли населённых пунктов. Стоимость таких участков гораздо выше, чем цена вышеуказанных наделов. Ведь прибыль с таких участков рассчитывается исходя из жилплощади, которую можно возвести на нём.

В больших городах большинство земельных площадей предназначено для постройки многоквартирных домов. Удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов рассчитываются соответственно.

К примеру, стандартный девятиэтажный дом занимает площадь примерно 0,3 гектара. В таком многоквартирном доме примерно 3 тысячи квадратных метров жилой площади. За основу стоимости берётся рыночная цена за предыдущий срок капитализации.

Но это происходит не всегда, каждый финансовый институт имеет свои методы определения отправной стоимости.

Стоимость 0,3 гектара, предназначенного для постройки многоквартирного дома, составляет цену жилой площади в нём минус предполагаемые расходы. Стоимость такой земли напрямую зависит от рынка жилой площади. Поэтому обычно кадастровая стоимость квартир в городах намного ниже среднерыночной.

Всё это носит название модели оценки, и у каждого специалиста она своя. Обычно работает целая группа специалистов. Их задачей является учёт всех ценообразующих факторов.

Модель оценки и ценообразующий фактор

Модель оценки представляет собой формулу расчёта или специальное уравнение, которое разрабатывается для выявления прибыльности того или иного участка земли. Данное уравнение включает все необходимые факторы, которые влияют на образование цены. Именно совокупность таких факторов и является прибылью.

Фактором, образующим цену, можно назвать характеристики объекта недвижимости. Данные характеристики могут быть как качественными, так и количественными. К примеру, если объектом представлен многоквартирный дом, то за фактор ценообразования может быть принят размер жилой площади или отдалённость от значимых объектов инфраструктуры и т. д.

Способ сбора данных о тех или иных факторах оценщиком определяется самостоятельно. За достоверность представленных сведений оценщик несёт административную и имущественную ответственность.

Итогом работы оценочной группы должен стать удельный показатель, который представляет собой стоимость единицы площади объекта, чаще всего одного квадратного метра. Данный показатель умножается на общую площадь объекта. Иной порядок определения стоимости объекта недвижимости признаётся недействительным.

Индивидуальная оценка и поправочный коэффициент

На практике могут встречаться объекты недвижимости, определить стоимость которых по общей модели оценки невозможно. В таких случаях по решению оценочной группы или оценщика проводится определение стоимости индивидуально для данного объекта.

По итогам подобной оценки составляется отдельный отчёт. В нём указываются все факторы, которые были учтены при проведении процедуры. Такие документы должны прилагаться к сведениям о стоимости имущества и их можно скачать из онлайн ресурса кадастрового органа.

Поправочный коэффициент также является своего рода индивидуально применяемым инструментом в зависимости от отдельных характеристик объекта недвижимости. Суть его заключается в преуменьшении или, наоборот, в преувеличении той или иной характеристики исходя из ситуации.

Так, к примеру, если жильё является ветхим или срок эксплуатации здания приблизился к концу, то, скорее всего, поправочный коэффициент будет иметь уменьшающее значение. Или если начинается строительство какого-либо значимого объекта (военная часть, горнодобывающий объект и т.д.), то близлежащие земельные участки при переоценке могут подняться в стоимости.

Документы, необходимые для оценки

В зависимости от объекта недвижимости для оценки могут понадобиться различные документы.

Так, для оценки земельного надела необходимо собрать следующие документы:

  • заключение кадастрового инженера (кадастровый план);
  • кадастровый паспорт объекта;
  • УПКС (если нет, то начальной стоимости);
  • документы на здания и сооружения.

В особых случаях могут понадобиться справки из государственных органов:

  • план градостроения с обозначением объектов (в том числе и планируемых) инфраструктуры;
  • план зон застройки из архитектурной службы.

Для оценки стоимости сооружений применяются иные модули оценки, так что могут понадобиться следующие документы:

  • проектная документация;
  • строительная смета;
  • план из БТИ;
  • заключение технической инвентаризации (также из БТИ);
  • правоустанавливающий на здание документ (если есть).

Если здание является новостройкой, то достаточно представить документ, определяющий право собственности заявителя на земельный участок, на котором новостройка располагается.

Информация о цене объекта и как ее найти

Информация о цене объекта представляет собой ныне сложившийся уровень стоимости схожего по характеристикам недвижимого имущества за определённый период. Как правило, за такой период берутся последние пара лет. Кроме того ценовая информация определяется на объекты, в отношении которых недавно была проведена переоценка, они были выставлены на реализацию или были недавно куплены.

Найти подобные сведения об объектах недвижимости можно на сайте Росреестра. Для этого сначала необходимо найти сам объект. Могут понадобиться данные о самом объекте (кадастровый номер или адрес).

В развернутом информативном окне объекта есть блок «Ценообразующие факторы», под которым есть кнопка «посмотреть».

Нажав на него можно получить сведения о факторах образования цены, которые были использованы оценочной группой.

Можно узнать при изменении каких рыночных факторов изменится цена на тот или иной объект недвижимости. Обладая такой информацией можно осуществить продажу объекта намного выгоднее или же купить дешевле. На практике подобные сведения имеют не столь большое значение, сколь широкое применение.

Практическое значение удельной стоимости

На практике удельный показатель очень часто меняется. По всем регионам России данный показатель обновляется каждый отчётный квартал. Значение заключается в том, что рынок недвижимости является довольно нестабильным и цены то растут, то падают. Разрыв цен между кварталами может быть весьма существенным, что не может не стать полем для спекуляций.

С этой целью удельная кадастровая стоимость служит отправной точки для обозначения начальной стоимости однотипной группы объектов. Определив удельную начальную цену на отдельные группы объектов недвижимости, государство устанавливает минимальный ценовой уровень, ниже которого как в публичном, так и в частном гражданском обороте стоимость быть не может.

Говоря об установленных законом случаях практического применения удельной стоимости по кадастру, к ним относят следующие:

  • определение размера налога на имущество;
  • оплата стоимости жилья по социальному найму;
  • выкуп земли у государства (платная приватизация).

Законом могут быть установлены и иные случаи, когда учёт удельного показателя кадастровой стоимости будет обязательным.

Что касается налогообложения, то размер его зависит не только от кадастровой стоимости, но и от категории земель. Так, в зависимости от категории налог может розниться от 3 до 10 процентов.

Кроме того, согласно политике местной администрации размер налога может быть уменьшен. На сегодняшний день расчёт налога исходя из кадастровой стоимости является обязательным для большинства регионов страны.

Однако в определённых регионах расчёт по инвентаризационной стоимости всё еще возможен вплоть до 2020 года.

Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/stoimost/udelnyy-pokazatel.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть