Условия аренды земельных участков

Содержание

Аренда земельного участка муниципальной собственности в 2020 году

Условия аренды земельных участков
Время чтения: 6 минут

Земельный надел предоставляет множество возможностей: на нем можно построить дом или организовать сельскохозяйственное угодье. При этом необязательно приобретать его в собственность. Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, доступна любому гражданину РФ.

Какие участки относятся к муниципальной собственности

Оборот земли регламентируется нормами Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее — ЗК РФ). Он дает понятие участка и устанавливает основные правила пользования им.

Отдельная глава акта посвящена разграничению прав на землю. В ней перечислены все возможные собственники:

  • физические и юридические лица;
  • государство (его представляют федеральные власти);
  • субъекты России;
  • муниципалитеты.

Полный список земель, находящихся в муниципальной собственности, приводится в ст. 19 ЗК РФ. К ним относятся наделы:

  • признанные федеральными и региональными законами муниципальными (например, при отказе собственника от участка в пользу местных органов);
  • перешедшие муниципальному образованию при разграничении государственной собственности;
  • приобретенные по гражданско-правовым сделкам или иным гражданско-правовым основаниям;
  • переданные из федеральной собственности.

Таким образом, к муниципальным относятся участки, находящиеся в пределах соответствующих образований: городских округов, сельских или городских поселений.

Условия аренды муниципальной земли

Предоставление муниципального земельного участка в аренду —  регламентированная процедура. Ее ключевые условия зафиксированы в гл. 4 и 5 ЗК РФ ( ст. 22, 39.6).

В соответствии с ними арендаторами земли могут стать:

  • граждане РФ;
  • юридические компании;
  • иностранцы;
  • лица без определенного гражданства.

Однако получить землю во временное платное пользование можно лишь при соблюдении следующих условий:

  • участок должен быть поставлен на кадастровый учет;
  • иметь разрешенное использование;
  • относиться к одной из перечисленных выше категорий;
  • не находиться в аренде.

Аренда муниципальной земли отдельных категорий может иметь дополнительные ограничения или условия. Например, согласно  п. 4 ст. 39.8 ЗК РФ, земли береговой полосы можно арендовать лишь при условии организации свободного доступа других граждан к общественному водному объекту.

В этой же статье прописаны правила для аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности.

Процедурные особенности оформления договора содержатся во второй части Гражданского кодекса РФ от от 26.01.1996 N 14-ФЗ. Кроме того, они могут быть отражены в нормативных актах муниципального образования.

Варианты аренды

Чтобы узнать особенности процедуры оформлении сделки на конкретный участок в 2020 году, необходимо установить его статус и наличие (отсутствие) льгот у потенциального арендатора.

То, как взять в аренду муниципальную землю, определяет ст. 39.6 ЗК РФ. Существует два способа:

  1. Заключение договора на торгах в виде аукциона. Последний может быть инициирован:
  • администрацией территориального образования для передачи муниципальной земли в аренду;
  • самими гражданами с правом выкупа участка в будущем.
  • для граждан, относящихся к льготным категориям;
  • на наделы, не состоящие на кадастровом учете;
  • для отдельных целей использования.

Далее рассмотрим их подробно.

Процедура оформления участка муниципальной собственности в аренду

О том, как оформить аренду земельного участка у муниципалитета, можно узнать в непосредственно в органе местного самоуправления. Кроме того, там же запрашиваются данные о свободных в образовании наделах.

Кроме того, чтобы получить такую информацию, можно обратиться в территориальный многофункциональный центр (МФЦ). Там следует заказать «Выписку о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества», обозначив местность.

Для заключения договора аренды земельного участка с администрацией города  будет полезна содержащаяся в такой выписке информация об участках, которыми владеет муниципалитет, а также об их номерах в кадастре.

Срок изготовления справки составляет 5 дней, а пошлина за оказание услуги — 200 рублей.

Однако сведения можно получить и бесплатно, самостоятельно отыскав свободные наделы на публичной кадастровой карте.

Заключение договора по результатам торгов

Общий порядок предоставления земельного участка в аренду предполагает проведение торгов в форме аукциона. Его может инициировать как администрация образования, так и частное или юридическое лицо. Конечной целью аукциона является определение арендатора и установление размера арендной платы.

Вся организация процесса ложится на муниципалитет. Для этого он за 30 дней до даты проведения мероприятия официально публикует такую информацию:

  • сведения об объекте;
  • дата торгов, время и место проведения;
  • форма заявки для участия и сроки ее подачи;
  • порядок внесения и возврата задатка;
  • начальная цена, за которую можно арендовать землю у муниципалитета;
  • шаг аукциона (до 3 % от стоимости предмета торгов).

Торги являются открытыми. То есть любое лицо вправе подать заявку, внести задаток и принять в них участие.

При этом процедура может проходит в электронной форме, но ее общий алгоритм сохраняется:

  1. Оглашается начальная цена.
  2. Она увеличивается на шаг по инициативе одного из участников.
  3. Если никто не делает шаг, после третьего объявления цены получить муниципальную землю в аренду сможет тот, кто последним повысил цену.

Процесс и результаты аукциона фиксируются в протоколе. Он служит основанием для заключения сделки с победителем торгов.

Процедура без торгов

В порядке исключения надел можно получить без участия в торгах. Однако право на это имеют лишь:

  • Лица, намеревающиеся построить индивидуальное жилье либо организовать подсобное хозяйство.
  • Лица, планирующие заниматься огородным хозяйством и выпасом животных.
  • Некоммерческие организации — для индивидуального жилищного строительства или организации садоводческого/огородного хозяйства.
  • Собственники сооружений, которые уже расположены на участке.

Кроме того, право на аренду муниципального земельного участка без торгов имеют те категории льготников, которые наделены федеральным и региональным законодательством возможностью бесплатного получения участка. Например, инвалиды I и II группы, многодетные семьи.

Для начала процедуры необходимо подать одно из следующих заявлений:

  1. О предварительном согласовании предоставления земельного участка — если надел еще не сформирован либо его границы необходимо уточнить.
  2. О предоставлении земельного участка — если он образован.

В заявлении на предоставление участка в аренду обязательно должны быть указаны:

  • паспортные данные обратившегося;
  • информация об объекте — адрес и кадастровый номер;
  • цель получения надела;
  • контактная информация заявителя.

К заявлению должны прилагаться бумаги, подтверждающие основание заключения сделки без торгов.

Администрация муниципального образования рассматривает документы в течение 30 дней. Она может вынести постановление об аренде земельного участка или отказать в этом.

Порядок предварительного согласования

Если надел пока не образован или необходимо установить его границы, вначале в муниципалитет подается заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Такой документ должен содержать:

  • реквизиты паспорта заявителя;
  • условный номер и площадь надела, указание на его местоположение;
  • кадастровый номер участка (если его границы уточняются);
  • реквизиты документа, утвердившего проект межевания;
  • основание для заключения договора без аукциона;
  • цель, с которой планируется аренда земли у города или другого населенного пункта;
  • контактные данные.

К заявлению прилагаются копии документов, подтверждающих указанные сведения: копия паспорта, план межевания.

Как и заявление на предоставление участка в аренду, документы можно подать:

  • лично;
  • по почте;
  • в форме электронного документа через портал Госуслуги. Однако на практике этот вариант может быть доступен не во всех муниципальных образований.

Уполномоченный орган должен вынести решение о предварительном согласовании не позднее 30 дней. Оно является основанием для дальнейших действий. При этом срок разрешения ограничен двумя годами.

Как заключается договор

Договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, составляется уполномоченным органом местной администрации. Если надел образован, проект соглашения выдается заявителю для подписания в течение 30 дней с момента подачи заявления.

Его необходимо рассмотреть. При согласии с условиями — подписать. И не позднее чем в течение 30 дней от даты получения договора предоставить в муниципалитет.

Договор содержит следующую информацию:

  • данные арендатора и арендодателя;
  • данные об объекте (расположение и адрес, площадь, кадастровый номер);
  • категория участка и цель использования;
  • основание права собственности у администрации муниципального образования;
  • определение прав, обязанностей и ответственности сторон;
  • общая цена соглашения;
  • срок его действия;
  • дата заключения;
  • подписи сторон или их представителей.

Ниже приведены образцы договора аренды муниципального земельного участка и акта приема-передачи земельного участка.

Как регистрируется сделка

Договоры, чей срок действия превышает год, подлежат регистрации в Росреестре. Для этого следует подготовить следующий пакет документов:

  • заявление;
  • паспорт заявителя;
  • договор аренды;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины (для физического лица она составляет 2000 рублей);

Когда земля получена в аренду после торгов, в некоторых регионах могут дополнительно запросить:

  • протокол о проведении и результатах аукциона;
  • решение органа местного самоуправления;
  • акт приема-передачи.

Весь пакет документов можно подать:

  • лично обратившись в Росреестр;
  • на сайте Росреестра;
  • направив документы почтой;
  • через МФЦ;

Через семь дней государственный орган зарегистрирует сделку и выдаст документ с разрешающей регистрационной отметкой.

Когда договор аренды становится недействительным или незаключенным

Важно помнить: если договор, подлежащий государственной регистрации, не зарегистрирован, он не вступает в законную силу. Такой документ не образует юридических последствий и считается незаключенным.

Недействительным он может быть признан в судебном порядке. Это возможно, если аренда земельного участка физическим лицом у администрации без торгов не имела законного основания, однако была совершена.

Кроме того, к процедуре оспаривания договора могут прибегнуть третьи лица, интересы которых были нарушены: граждане, имевшие первоочередное право на продление договора аренды участка, а также те, кем надел уже арендован.

Стоимость аренды

Определение цены временного пользования наделом зависит от того, в каком порядке заключается сделка. Так, при проведении торгов стоимость аренды муниципального земельного участка определяется по их итогам. При этом начальное значение устанавливается в размере рыночной годовой арендной платы либо в 1,5 % от кадастровой стоимости.

Стоимость аренды участка без торгов устанавливается местными органами власти. Однако ее расчет основан на кадастровой цене, поэтому такой вариант всегда дешевле предлагаемых частными собственниками.

Срок аренды

Сроки аренды земельных участков по договору ограничены. Они устанавливаются до подписания документа и отсчитываются с момента его государственной регистрации. Это правило распространяется на сделки с периодом действия, превышающим год.

Важно учитывать, что максимальный срок земельной аренды может составлять 49 лет. Земли для индивидуального жилищного строительства в пределах населенного пункта предоставляются лишь на 20. Однако договорные отношения можно продлить, при этом добросовестный арендатор всегда остается приоритетным лицом.

Кроме того, в ряде случаев предусмотрено последующее право выкупа надела.

Источник: https://pravovdom.ru/zemlya/arenda-municipalnogo-zemelnogo-uchastka.html

Статья 22. Аренда земельных участков

Условия аренды земельных участков

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3.1. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3.2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

5.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

5.

1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.

6.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

7. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

8. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

9.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

9.

1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

9.

2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Источник: http://stZKRF.ru/22

Требования к договору аренды земельного участка

Условия аренды земельных участков

В юридических соглашениях содержатся пункты, регулирующие взаимоотношения между сторонами договора. Эти условия делятся на существенные, добавочные и случайные. Первые из них являются основополагающими.

Что такое существенные условия договора

В положениях статьи 432 ГК РФ указано, что существенными условиями договора являются пункты, по которым между сторонами договора достигается взаимное соглашение.

ВНИМАНИЕ! В законодательных актах термин «существенные условия» не употребляется, но подразумевается.

При отсутствии таких требований контракт признается несогласованным между сторонами и не может быть подписан.

Что относится к существенным условиям договора аренды земельного участка

Существенными условиями договора аренды земельного участка являются сведения о недвижимости. К ним относятся:

  • информация об арендуемом объекте;
  • положения, касающиеся размера арендной платы, способов ее внесения;
  • сроки действия контракта;
  • права сторон. 

При составлении соглашения необходимо пользоваться официальной информацией из документов, подготовленных в государственных учреждениях. Требуется также в качестве приложения к договору предоставить копию плана земельного участка (без указания границ надела), который выполняется инженером БТИ.

Предмет договора

Предметом соглашения об аренде земли является участок. В содержании контракта необходимо его описать, указав следующую информацию:

  • регистрационный кадастровый номер;
  • месторасположение;
  • точный адрес;
  • площадь;
  • категория надела;
  • вид разрешенного использования;
  • дата возникновения права собственности и регистрации в ЕГРН.

ВАЖНО! Участок в аренду может предоставляться по частям. В этом случае перед заключением соглашения проводится межевание.

Права сторон договора

В документе необходимо описать права участников сделки. Субъект соглашения (гражданин, организация), берущий надел во временное пользование, вправе эксплуатировать землю, но в установленных законодательством рамках:

  • оформлять субаренду (сдача территории в аренду третьим лицам);
  • использовать земельный участок в коммерческих целях;
  • передавать в залог право пользования в течение действия соглашения;
  • возводить постройки на участке и т. д.

Арендодатель может ограничить варианты использования участка. Для этого нужно согласовать соответствующие положения с арендатором и отразить их в контракте.

Размер и способы оплаты

Сумма обговаривается индивидуально для каждого соглашения. Арендная плата может устанавливаться в отношении:

  • целого участка;
  • его части;
  • единицы площади (например, части территории, занимаемой конкретным зданием).

Сумма ежемесячного платежа может меняться по согласованию сторон, но не чаще одного раза в год, если иные сроки не предусмотрены условиями договора.

Согласно закону арендатор может потребовать снижения платы, если качество земли ухудшилось по независящим от него обстоятельствам.

Оплату можно производить следующими способами:

  • деньгами (наличный или безналичный расчет, осуществляется периодически или единовременно);
  • продукцией, полученной при использовании надела;
  • оказанием услуг со стороны арендатора;
  • обратной арендой (предоставление собственнику имущества во временное пользование);
  • путем улучшения территории (облагораживание земли, строительство, реконструкция объектов и т. д.).

СОВЕТ! Если имущество сдается в безвозмездное использование, в положение об оплате необходимо внести соответствующий пункт.

Участники сделки могут комбинировать доступные способы оплаты. Единственное условие – перед внесением положений в содержание документа их нужно согласовать.

Срок договора

Период, на который участок сдается в аренду, оговаривается сторонами, однако законом определены ограничения. Их перечень указан в п.8 статьи №39 Земельного кодекса РФ. Сроки устанавливаются исходя из типа земли:

ВАЖНО! При оформлении соглашения субаренды ее срок не может превышать период действия договора.

По окончании действия соглашения оно может быть автоматически продлено. Текущий арендатор обладает преимущественным правом пролонгации. Для этого он должен уведомить собственника о своем намерении.

Соглашение аренды, заключаемое на период, превышающий один год, требует государственной регистрации.

Образец договора

Соглашение составляется в письменной форме в двух экземплярах. Земельным кодексом не установлен унифицированный бланк договора аренды, но определены требования к его содержанию. В документе необходимо указать:

  • личную информацию об участниках сделки (Ф. И. О., реквизиты паспорта и контакты, наименование организаций с указанием формы, дата регистрации юридического лица или ИП, адрес расположения головного офиса);
  • положения о передаче недвижимости во временное пользование;
  • информацию об объекте;
  • сведения об имеющихся обременениях (если существуют);
  • назначение земли;
  • срок действия документа;
  • положения об оплате;
  • права и обязанности сторон, а также меры ответственности за их нарушение;
  • дату составления и подписи.

В список можно вносить изменения и дополнения, если они не противоречат действующему законодательству.

Образец договора доступен по ссылке.

Если участок предоставляется на неопределенный срок

При передаче территории на ограниченное время договор аренды оформляется на максимально возможный для этой категории земли срок с указанием периода действия контракта. При оформлении бессрочной аренды соответствующий пункт необходимо внести в документ.

Участники сделки вправе отказаться от обязательств по исполнению договора. Для этого требуется уведомить другую сторону. Для бессрочных соглашений нужно сообщить минимум за три месяца до предполагаемой даты, для срочных – за 30 дней.

Источник: https://ozhkh.ru/zemelnyj-uchastok/trebovaniya-k-dogovoru-arendy

Аренда земельного участка: сопровождение сделки по аренде ЗУ

Условия аренды земельных участков

Договор аренды земельного участка — главный документ, регламентирующий права и обязанности арендующего лица и арендодателя. Грамотно составленный договор – гарантия спокойствия обеих сторон в будущем.

Чтобы оградить себя от возможных и очень неприятных судебных разбирательств и финансовых расходов, стоит обратиться за помощью к опытным юристам, имеющим достаточный опыт в сфере земельного и гражданского права.

 

В договоре аренды земельного участка обязательно наличие следующих условий:

  • Полное описание участка в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), то есть указание его кадастрового номера, площади, местоположения, категории, вида разрешенного использования, целевого назначения.
  • Точное указание срока аренды (в редких случаях договор аренды может быть бессрочным, однако, при этом обговариваются конкретные условия его прекращения). В данном случае необходимо обязательно учитывать, установленные Земельным кодексом РФ, минимальные и минимальные сроки аренды для некоторых видов земельных участков.
  • Условие о праве арендатора на сдачу участка в субаренду.
  • Обязательно наличие пункта о размере платы за землю и порядка оплаты.
  • Отсутствие или наличие обременений на данный земельный участок. Заключая договор важно удостовериться, не является ли земельный участок обремененным ипотекой.
  • При аренде имущества, находящегося в общей собственности необходимо получить согласие всех собственников земельного участка.

Важно! Договор аренды земельного участка считается действительным и может выступать как доказательство в суде только в том случае, если он зарегистрирован Росреестр а и имеется соответствующая запись в ЕГРН.

Основные права арендующего лица

Права арендатора могут варьироваться в зависимости от географического положения земли, её состояния, требований собственника и прочих факторов. Однако можно выделить ряд основных прав арендаторов, которые должны присутствовать в каждом договора аренды

  • Право или запрет для арендатора на строительство на земельном участке.
  • Разрешение на осуществление хозяйственной деятельности, если она согласована с владельцем земли и не нарушает действующего российского законодательства.
  • Право на проведение работ по обводнению или осушению земли, а также работ по использованию плодородного слоя почвы. Данные виды работ могут осуществляться исключительно по согласованию с собственником надела.
  • Право субаренды.
  • Право арендатора на использование и/или разработку полезных ископаемых и водных ресурсов.
  • Право арендатора использовать участок в качестве ликвидного актива для обеспечения залога или долевого взноса.

Нарушение прав арендатора

Некоторые арендодатели пользуются многочисленными лазейками, оставленными в неграмотно составленных договорах аренды, чтобы, так или иначе, ущемить права лиц, взявших в аренду земельный участок, и впоследствии трактовать пункты договора в свою пользу. Этого можно избежать, если обратиться к профессиональным юристам КГ ЭТАЛОН, имеющим большой опыт работы по сопровождению сделок с недвижимостью, а также зарегистрировать договор в официальных органах.

Наиболее частые нарушения прав арендатора со стороны недобросовестных арендодателей связаны, как правило, с указанием неточной суммы арендной платы условиями досрочного разрыва договора по вине арендодателя.

Обязанности арендующего лица

  • Арендующее лицо должно своевременно вносить арендную плату.
  • Земельный надел, арендованный на определенный договором сроком, может использоваться только по прямому назначению и по согласованию с его собственником.
  • Арендованный надел должен содержаться в соответствующем состоянии, определенным договором аренды и Земельным кодексом РФ.
  • Состояния земельного участка на момент возвращения после завершения срока аренды должно соответствовать указанным в договоре параметрам.

Прекращение / расторжение  договора аренды земельного участка

Аренда может быть закончена после окончания ее действия, по взаимному соглашению сторон либо по инициативе стороны, настаивающей на наличии нарушений пунктов договора другой стороной. 

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, прекращается, если хотя бы одна из сторон отказывается от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В таком случае договор считается расторгнутым с момента истечения установленного законом или договором срока. Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, возможно в судебном порядке. В ст. ст.

619, 620 ГК перечислены основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон при ненадлежащем исполнении своих обязанностей другой стороной.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных случаях, установленных ст. 620 ГК РФ:

  • арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка.
  • земельный участок имеет недостатки, препятствующие его целевому использованию (заболоченность, истощенность почвы, загрязненность), но не указанные арендодателем при заключении договора и не обнаруженные арендатором во время его осмотра.
  • арендодатель не осуществляет мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки.
  • земельный участок оказался в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Важно! Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В договоре аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания для досрочного прекращения договорных отношений, не связанные с совершением сторонами противоправных действий. 

Услуги земельных юристов КГ ЭТАЛОН

Заключение, сопровождение сделки, регистрация и  расторжение договоров аренды земельного участка – одно из ключевых направлений работы КГ ЭТАЛОН. При обращении к нашим юристам процесс заключения или расторжения арендных отношений будет проведен в соответствии с текущими требованиями законодательства и значительно ускорен.

Мы возьмем на себя выполнение всех важных этапов по анализу и сбору землеустроительных, правоустанавливающих документов, документов градостроительного планирования и зонирования, составления юридически грамотного договора аренды, сопровождения сделки по его заключению и регистрации в Росреестре. Равно как готовы оказать профессиональную помощь по расторжению договора аренды земельного участка во внесудебном и судебном порядке.

Помните, что оспорить уже заключенный договор труднее, чем изначально грамотно подойти к процессу оформления аренды земельного участка, в чем вам в любое время могут профессионально помочь квалифицированные юристы КГ ЭТАЛОН.

Позвоните нам по телефону горячей линии +7 (495) 509-41-19

Заполните заявку на бесплатную юридическую консультацию на сайте (в нижней части экрана)

Напишите электронное письмо на адрес etalon@etalon-cons.ru с описанием Вашей проблемы или интересующего Вас вопроса

Источник: https://www.etalon-cons.ru/uslugi/zemelnyj-yurist/dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka-zaklyuchenie-i-rastorzhenie/

Статья 22 ЗК РФ. Аренда земельных участков

Условия аренды земельных участков

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3 – 3.2. Утратили силу с 1 марта 2015 года. – Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

5.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ “О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя”, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

5.

1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”), не допускается.

6.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ “О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя”, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

7 – 8. Утратили силу с 1 марта 2015 года. – Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

9.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

9.

1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

9.

2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

См. все связанные документы >>>

Источник: https://RuLaws.ru/Zemelnyy-kodeks/Glava-IV/Statya-22/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.